Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 2 février 2017, n° 14/19212

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 3 ARRÊT DU 02 FEVRIER 2017 (n° , 9 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/19212

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2014 -Tribunal d’Instance de XXX – RG n° 11-14-000130

APPELANTE

Madame A Z

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e B C BERTAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : A0234

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2014/052415 du 08/12/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Madame J K R Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée et assisté par M^e Virginie DOUBLET NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1445

Monsieur H Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX Représenté et assisté par M^e Virginie DOUBLET NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1445

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame F VERDEAUX, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me F VERDEAUX, Présidente de chambre

M^me F G, Conseillère

M H JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2005, Madame J K R Y et Monsieur H Y ont donné à bail à Madame A Z un appartement à usage d’habitation situé au 1^er étage de l’immeuble XXX à Paris 13^e moyennant un loyer de 520 euros par mois outre 28 euros d’avances sur charges.

Un dépôt de garantie de 1040 euros a été versé à l’entrée par la mutuelle de la locataire.

Par acte d’huissier en date du 4 septembre 2013, Madame J K R Y et Monsieur H Y ont fait délivrer à Madame A Z un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Par acte d’huissier en date du 12 février 2014, dénoncé par huissier le 14 février 2014 au Préfet de Paris, Madame J K R Y, usufruitière, et Monsieur H Y, nu- propriétaire, ont fait assigner Madame A Z devant le tribunal d’instance de Paris 13 ème afin d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement la résiliation du bail, l’ expulsion de la locataire et le paiement de la somme de 7 521,39 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus au mois de février 2014, outre les intérêts de droit, à compter du 4 septembre 2013 sur la somme de 4 365,39 euros, de la somme de 633 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1^er mars 2014, jusqu’à la restitution des lieux, une somme de 752,13 euros à titre de pénalité contractuelle, outre la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 28 août 2014, le Tribunal d’Instance de Paris 13^e a: – constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à compter du 4 novembre 2013,

— invité Madame A Z à quitter le logement qu’elle occupe sis à XXX, avec ses meubles et tous les occupants de son chef,

— dit que faute de départ volontaire, Madame J K R Y et Monsieur H Y seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique, le sort des meubles étant régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Madame A Z à payer à Madame J K R Y la somme de 10 038,32 euros au titre des loyers et charges régularisées et des indemnités d’occupation arriérés au mois de juin 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2013 sur 4 365,39 euros,

— condamné Madame A Z à payer à Madame J K R Y une indemnité d’occupation de 633 euros par mois à compter du mois de juillet 2014 et jusqu’à la restitution des lieux et des clés,

— débouté Madame A Z de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— dit que la décision sera communiquée au Préfet de Paris à la diligence du greffe,

— condamné Madame A Z aux dépens et au paiement au profit de Madame J K R Y et de Monsieur H Y de la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Madame J K R Y et Monsieur H Y de leurs demandes plus amples.

Par conclusions en date du 17 novembre 2016, Madame A Z , appelante, demande à la Cour de:

Vu les articles 1719,1108 et 1131 du Code civil,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 13 décembre 2000, du décret du 30 janvier 2002,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau:

— déclarer nul et de nul effet le contrat conclu le 20 octobre 2005 par les consorts X et Madame A Z,

Subsidiairement,

— ordonner la résolution du contrat conclu le 20 octobre 2005 par les consorts X et Madame A Z aux torts exclusifs des bailleurs,

En conséquence:

— condamner solidairement les consorts X à payer à Madame A Z la somme de 48 772 euros en restitution des loyers et charges payés d’octobre 2005 au mois de mars 2013,

— condamner solidairement les consorts X à restituer à Madame A Z les sommes saisies à son encontre, soit 12 419, 51 euros,

Très subsidiairement:

— fixer, conformément à la jurisprudence de la cour, le montant de la somme due par Madame A Z en contrepartie de la jouissance du local appartenant aux consorts X,

— condamner solidairement les consorts X à restituer à Madame A Z le trop perçu de loyers qu’ils ont encaissé depuis le 20 octobre 2005,

En tout état de cause:

— condamner solidairement les consorts X à payer à Madame A Z la somme de 1040 euros en restitution du dépôt de garantie versé le jour de la conclusion du contrat,

— condamner solidairement les consorts X à payer à Madame A Z la somme de 14 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement les consorts X à payer à Maître B C Berteaux la somme de 4800 euros en application des articles 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts X aux entiers dépens .

Par conclusions en date du 9 novembre 2016, Madame J K R Y et Monsieur H Y , intimés, demandent à la Cour de:

Vu les articles 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— condamner Madame A Z à régler à Madame J K R Y et Monsieur H Y la somme de 13 105,87 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arriérés , frais d’expulsion et de procédure, intérêts légaux jusqu’au 19 septembre 2016,

— condamner Madame A Z à verser à Madame J K R Y et Monsieur H Y la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens de l’instance.

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties;

MOTIFS

Sur le caractère décent ou non du logement donné en location

Considérant que l’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de ' délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de l’habitation principale, un logement décent …';

Considérant qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 06/07/1989, ' le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; que le bailleur est en outre tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible du logement… et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués';

Considérant qu’il incombe également au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-129 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui doit être protégé contre l’humidité et les infiltrations , faire l’objet d’une aération et d’une ventilation permettant d’en faire un usage normal, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public;

Considérant que Madame A Z soutient que le local loué ne satisfait pas aux conditions de décence exigées par la loi et que les bailleurs ont violé leur obligation de délivrance d’un logement conforme et décent ; qu’ils font valoir que l’appartement loué avait une surface inférieure à la surface de 20 mètres carrés annoncée par les bailleurs, qu’il ne comportait aucune pièce, au nombre de trois, dont la surface soit égale à 9 mètres carrés ou dont le volume soit égal à 20 m3, qu’il était dépourvu de garde-corps, de sanitaires séparés de la cuisine et de ventilation adaptée, et qu’il régnait une humidité nuisible à la santé; qu’elle conclut à la nullité du bail, et subsidiairement à sa résiliation aux torts du bailleur;

Considérant que Madame J K R Y et Monsieur H Y s’opposent aux demandes de la locataire; qu’ils indiquent qu’ils n’ont reçu aucune réclamation de la part de Madame A Z sur l’état de l’appartement qui était en parfait état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire;

Considérant que Madame A Z prétend que le logement serait d’une surface de 16,20 m2, inférieure à la surface annoncée par les bailleurs de 20m2 et inférieure à la surface minimum prévue par les dispositions du décret du 30 janvier 2002;

Considérant que l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 dispose :

' Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres , soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation;

Considérant que le logement est décrit dans le contrat de location comme étant composé d’une cuisine, entrée, salle d’eau avec WC et chambre, et que l’état des lieux d’entrée mentionne des équipements de cuisine et de salle de bains;

Considérant que si l’annonce de la location des lieux dont s’agit, parue le 13 octobre 2005 dans le journal ' De particulier à particulier’ mentionne un ' studio 20 m2' , le contrat de location du 20 octobre 2005 ne précise pas la surface des lieux loués; que toutefois, l’obligation de mentionner la surface dans le bail n’a été exigée, aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que par la loi du 25 mars 2009, soit postérieurement à la délivrance du logement;

Considérant que l’attestation de superficie habitable et de volume habitable établie le 1^er octobre 2013, par le géomètre-expert Flamencourt, à l’initiative de la locataire, indique que le logement comporte une surface habitable au sens de la loi Carrez de 16,20 m2, et qu’aucune des deux pièces à vivre ne comporte la surface minimale de 9m2 ou le volume de 20 m3 prévu par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 , même si cette attestation fait état d’un volume total de 43, 13 m3;

Considérant que même non contradictoire, cette attestation n’a pas à être rejetée dès lors qu’elle a été régulièrement versée aux débats et que les parties ont été en mesure d’en débattre contradictoirement;

Considérant que le certificat de superficie que les bailleurs ont fait établir le 28 septembre 2015 indiquant une superficie totale habitable de 16,63 m2, et ne mentionnant aucune pièce principale d’une surface habitable minimale de 9m2 ou d’un volume habitable au moins égal à 20 m3, confirme que le logement loué ne répond pas aux caractéristiques du logement décent définies par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, et ce indépendamment du volume total du logement de 43,13 m3, et indépendamment du volume du dégagement, séparé des autres pièces et dont les deux géomètres s’accordent à exclure du calcul du volume du séjour ;

Considérant que Madame A Z dénonce également l’absence de tout dispositif de ventilation adapté dans le logement, les taches d’humidité et les moisissures sur les murs des lieux loués ainsi que l’absence de mise en sécurité de l’installation électrique;

Considérant que s’il incombe au bailleur, en vertu des textes précités, de délivrer un logement en bon état d’entretien de tous ordres et de l’y maintenir, sous réserve des réparations à la charge du locataire, il appartient au locataire de signaler à son bailleur les réparations dont la nécessité apparaît et, le cas échéant, de le mettre en demeure d’y procéder ; qu’en cas de carence du bailleur, le locataire doit demander en justice la condamnation de son bailleur à procéder aux réparations à sa charge ou se faire autoriser à y procéder ; qu’il doit également, le cas échéant, se faire autoriser à cesser le paiement de ses loyers ou à les consigner dans l’attente des travaux;

Considérant, en l’espèce, que Madame A Z n’a jamais critiqué ni la surface, ni l’état du logement et que malgré une occupation des lieux depuis le 20 octobre 2005, elle ne justifie d’aucune réclamation avant d’être assignée par les bailleurs, le 12 février 2014 ;

Considérant que l’état des lieux d’entrée fait mention d’aérations, hautes et basses, dans la cuisine et la salle d’eau, et qu’il résulte tant de cet état des lieux que du contrat de location, que, contrairement aux allégations de l’appelante, les sanitaires étaient séparés de la cuisine;

Considérant que les services techniques de l’habitat de la mairie de Paris, lors d’une visite du 12 septembre 2014, ont constaté dans le logement une humidité de condensation ( 20 -30% dans la cuisine) en raison d’une aération permanente inefficace, la présence de moisissures sur les joints de la faïence murale du pourtour de la douche dans la salle d’eau/wc et ont relevé que cette pièce, sans ouvrant sur l’extérieur, n’était pourvue d’aucun dispositif d’extraction de l’air vicié réglementaire; qu’ils ont également relevé la détérioration des nombreux revêtements des murs et du plafond, des infiltrations d’eau dans la cuisine, ainsi qu’une absence de mise en sécurité de l’installation électrique;

Considérant que, même si les joints silicones du pourtour de la douche, dont l’entretien incombe au locataire, n’étaient plus étanches, ainsi qu’il résulte du constat de la société MTP, pour autant ce manque d’entretien n’est pas à lui seul la cause de l’humidité de cette pièce qui était dépourvue d’un dispositif d’extraction de l’air vicié réglementaire qu’il appartient au bailleur d’installer, de même que la mise en sécurité de l’installation électrique; que le grief d’indécence est donc établi;

Sur les conséquences du caractère indécent du bien donné en location

Considérant que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions en cas d’indécence du logement, la première consistant pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement une mise en conformité des locaux sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et la deuxième lui reconnaissant le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer; Considérant, en l’espèce, que même si les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance en donnant à bail un logement qui ne pouvait être mis en location puisqu’il ne répondait pas aux critères de la loi, pour autant, ce manquement ne peut être sanctionné par la nullité ou la résolution du bail et la restitution des loyers, du fait que, même si l’indécence du logement a pu causer un préjudice de jouissance à Madame A Z , l’impossibilité totale d’occuper les lieux, au vu des manquements relevés, n’est pas pour autant caractérisée par l’appelante dont l’obligation au paiement des loyers n’est donc pas dépourvue de cause;

Considérant que Madame A Z sera déboutée de sa demande de nullité et de résolution du bail qui a d’ailleurs reçu exécution, ainsi que de sa demande de condamnation solidaire des consorts X à lui payer la somme de 48 772 euros en restitution des loyers et charges payés d’octobre 2005 au mois de mars 2013; qu’en effet, Madame A Z, n’est pas fondée en sa demande de restitution des charges, dès lors qu’elle a bénéficié des prestations qu’elles recouvrent pendant la durée de la jouissance des lieux, et qu’elle en est donc redevable en sa qualité d’occupante des lieux;

Considérant, en l’espèce, que Madame A Z, qui a quitté les lieux en cours de procédure au mois d’août 2015, ne justifie , ni même n’allègue avoir saisi le bailleur d’aucune demande de mise en conformité, lorsqu’elle était occupante du logement ;

Considérant, s’agissant de la demande de réduction de loyers, que la cour, qui en application de l’article 954 du code de procédure civile, ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, n’est pas en mesure de statuer sur la demande de l’appelante tendant à ' fixer le montant de la somme due par Madame Z en contrepartie de la jouissance du local appartenant aux consorts X’ , dont l’imprécision ne permet pas à la cour d’en apprécier le bien-fondé; que Madame A Z sera déboutée de ce chef de demande;

Considérant toutefois que Madame A Z qui a quitté les lieux en août 2015 est fondée en sa demande d’indemnisation du préjudice moral en raison du trouble de jouissance qu’elle a subi du fait de l’indécence du logement résultant des dimensions et du volume de la pièce principale non conformes aux caractéristiques du logement décent définies par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002;

Considérant, s’agissant du préjudice né, selon l’appelante, de la promesse faite par les bailleurs de lui procurer un logement plus spacieux, force est de constater que Madame A Z ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations;

Considérant que si Madame A Z est fondée à reprocher aux bailleurs d’avoir manqué à leur obligation de délivrance d’un logement conforme aux normes de décence, pour autant elle ne conteste pas en avoir fait grief à ses bailleurs pour la première fois en juin 2014, après une occupation de près de 9 années , et après avoir cessé de régler ses loyers depuis le mois de mars 2013, sans avoir formulé une quelconque demande de mise en conformité, et de surcroît, en refusant l’accès du logement aux bailleurs et aux entreprises que ceux-ci avaient mandatées pour y remédier en décembre 2014;

Considérant qu’au vu de ces éléments, la cour évalue le préjudice moral de Madame A Z à la somme de 5000 euros ; qu’en conséquence, Madame J K R Y et Monsieur H Y seront condamnés à payer à Madame A Z la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral;

Sur la demande en constatation de la résiliation de bail et en paiement d’une indemnité d’occupation

Considérant qu’en l’absence de critiques de l’appelante des dispositions du jugement sur la constatation de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à compter du 4 novembre 2013et sur la condamnation de Madame A Z à payer à Madame J K R Y une indemnité d’occupation mensuelle de 633 euros par mois de juillet 2014 et jusqu’à la restitution des lieux et des clés, ces dispositions seront confirmées;

Considérant que Madame A Z ayant quitté les lieux et restitué les clés en août 2015, la demande d’expulsion est devenue sans objet;

Sur l’arriéré locatif

Considérant qu’il résulte du décompte du 19 septembre 2016, dont la locataire ne conteste ni le calcul, ni le montant, qu’après déduction des frais de procédure et des frais d’huissier non compris dans la dette locative, et sous déduction des versements directs de la locataire et des saisies attributions à hauteur de 9 408,51 euros, Madame A Z est redevable de la somme de 1154,21 euros ; qu’il y a lieu, en conséquence de la condamner à payer la somme de 1154,21 euros à Madame J K R Y et Monsieur H Y , et de la débouter de sa demande de restitution de la somme de 12 419,51 euros au titre des sommes saisies en exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire ;

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Considérant que Madame A Z est fondée en sa demande de restitution du dépôt de garantie versé à son entrée dans les lieux, à laquelle Madame J K R Y et Monsieur H Y n’opposent aucune contestation; qu’il y a lieu, en conséquence, de condamner solidairement Madame J K R Y et Monsieur H Y à payer à Madame A Z la somme de 1040 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Considérant que Madame A Z, dont la plupart des prétentions sont rejetées , gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;

Considérant qu’aucune considération d’équité ne justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame J K R Y et Monsieur H Y,

Considérant que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement,

Constate que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions, à l’exception de celles qui ont débouté Madame A Z de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

Et statuant à nouveau:

Condamne solidairement Madame J K R Y et Monsieur H Y à payer à Madame A Z la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamne solidairement Madame J K R Y et Monsieur H Y à payer à Madame A Z la somme de 1040 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Condamne Madame A Z à payer à Madame J K R Y et Monsieur H Y la somme de 1154,21euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2016 ,

Déboute Madame A Z de sa demande de restitution de la somme de

12 419,51 euros au titre des sommes saisies en exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire,

Déboute les parties de toutes autres ou plus amples demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE