Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2019

(n° 321 , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/04221 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5EML

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Janvier 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS
- RG n° 17/60251

APPELANTE

Société GROUPE WS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

92210 SAINT-CLOUD

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistée par Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R146

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE DU […], représenté par son syndic, la société N.B.G.I.

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Dominique PENIN du LLP KRAMER LEVIN NAFTALIS & FRANKEL LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J008

SCI DU […]

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0801

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente

M. Thomas VASSEUR, Conseiller

M^me Laure ALDEBERT, Conseillère

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Anaïs SCHOEPFER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie KERNER-MENAY, Présidente et par Lauranne VOLPI, Greffière.

Exposé du litige :

Suivant un acte sous seing privé du 17 mars 2017, la SCI du […] à Paris 6^e a donné à bail commercial à la société Groupe WS des locaux représentant une surface d’environ 250 m² compris dans un seul et unique lot n°23 au premier étage de la copropriété sise […] en plus d’une cave située au second sous-sol.

La société Groupe WS exerçant sous le nom commercial 'Work’n Sleep’ a pour objet social la 'location meublée avec prestations de service para hôtelière en loueur meublé'.

Pour exercer cette activité, la société Groupe WS a entrepris de faire procéder, sans division du lot, à des transformations des locaux comprenant une quinzaine de bureaux mitoyens en onze 'appartements-bureaux', selon la terminologie adoptée par le preneur, tous équipés de salle d’eau et de toilettes et reliés par des couloirs communs.

Informé de la réalisation de ces travaux qu’il a estimé contraire au règlement de copropriété, le Syndicat des copropriétaires du […] a, suivant lettres recommandées avec avis de réception en date du 5 juillet 2017,mis en demeure la société Groupe WS et la SCI du 22 boulevard Saint-Michel, de renoncer à ce projet et de cesser cette activité. Il a notamment invoqué le non respect de l’article 5 qui interdit l’exploitation d’un hôtel meublé et de l’article 6 qui prohibe la transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes.

Par courrier du 18 juillet 2017, le preneur a contesté cette analyse et soutenu que son activité n’était pas contraire au règlement de copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires a été réunie et a voté le 31 juillet 2017, une résolution donnant mandat au syndic d’agir en justice à l’encontre de la SCI du […] et du Groupe WS.

Par courrier recommandé du 4 octobre 2017, le Syndicat des copropriétaires du […] a mis en demeure le locataire de donner des éclaircissements sur la nature des travaux réalisés.

Le Syndicat des copropriétaires du […] a constaté que les travaux se sont poursuivis et que la location de ces appartements-studios meublés pour des courtes durées a été effective à compter du 1^er novembre 2017 sur des sites de réservation hôtelière en ligne.

Par acte d’huissier des 26 et 30 octobre 2017, le Syndicat des copropriétaires du […], soutenant l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété et de troubles du voisinage, a fait assigner la société Groupe WS et la SCI du […] afin d’obtenir notamment la cessation sous astreinte de l’activité de la société Groupe WS et la condamnation solidaire et sous astreinte des défendeurs à remettre le lot dans son état d’origine par la suppression des salles d’eau et des WC.

Par ordonnance en date du 29 janvier 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— ordonné à la société Groupe WS de cesser son activité de location en chambres meublées dans le lot n°23 de l’immeuble du […], et ce sous astreinte de1.000 euros par infraction constatée par huissier de justice, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, pour activité non conforme au règlement de copropriété ;

— condamné in solidum la société Groupe WS et la SCI du […] à procéder aux travaux de remise en état du lot n°23 de l’immeuble du […], notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, et passé ce délai, sous astreinte de l.000 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours ;

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

— condamné in solidum la société Groupe WS et la SCI du […] aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné in solidum la société Groupe WS et la SCI du […] à payer au syndicat des copropriétaires […] 6 ème la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes formées sur1'artic1e 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 23 février 2018, la société Groupe WS a fait appel de cette décision s’agissant de l’ensemble des chefs de la décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 4 septembre 2019, la société Groupe WS demande à la cour de :

A titre principal,

- infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé dont appel rendue le 29 janvier 2018 par le président du tribunal de grande instance de Paris ;

— infirmer l’ordonnance de référé dont appel rendue le 29 janvier 2018 par le président du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a ordonné à la société Groupe WS de cesser son activité de location en chambres meublées dans le lot n°23 de l’immeuble du […], et ce sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par huissier de justice, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, pour activité non conforme au

règlement de copropriété ;

— infirmer l’ordonnance de référé dont appel rendue le 29 janvier 2018 par le Président du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a condamné in solidum la société groupe WS et la SCI du […] à procéder aux travaux de remise en état du lot n°23 de l’immeuble du […], notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, et passé ce délai, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours ;

— infirmer l’ordonnance de référé dont appel rendue le 29 janvier 2018 par le président du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a réservé la liquidation de l’astreinte au juge des référés;

— infirmer l’ordonnance de référé dont appel rendue le 29 janvier 2018 par le président du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a condamné in solidum la société Groupe WS et la SCI du 22 boulevard SAINT MICHEL aux entiers dépens de l’instance ;

— infirmer l’ordonnance de référé dont appel rendue le 29 janvier 2018 par le président du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a condamné in solidum la société Groupe WS et la SCI du […] à payer au syndicat des copropriétaires […] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau :

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires du […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer irrecevables toutes conclusions et pièces qui pourraient être notifiées par le Syndicat des copropriétaires du […], lequel n’a pas conclu dans les délais impartis par l’article 905-2 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait confirmer l’ordonnance du 29 janvier 2018 dont appel :

— débouter le Syndicat des copropriétaires du […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— supprimer les astreintes qui ont été prononcées aux termes de l’ordonnance de référé dont appel rendue le 29 janvier 2018 par le Président du tribunal de grande instance de Paris;

— déclarer irrecevable la demande infiniment subsidiaire d’appel en garantie formée par la SCI du […] à l’encontre de la société Groupe WS et l’en débouter ;

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires du […] à verser à la société Groupe WS la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Jeanne Baechlin, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

L’appelante soutient essentiellement :

1°/ Sur l’absence de trouble manifestement illicite prétendument engendré par l’activité de la société Groupe WS ;

— Sur la conformité de l’activité de la société Groupe WS au regard de l’article 6 du règlement de copropriété :

— le juge des référés a procédé à une interprétation extensive de l’article 6 du règlement de copropriété qui n’interdit nullement la location de studios ou d’appartements bureaux meublés ; son activité ne consiste pas dans la location de chambres meublées au sens de l’article 6 qu’ainsi elle respecte ;

— le juge de dispose pas du pouvoir de dénaturer les clauses d’un règlement de copropriété qu’il ne peut interpréter que strictement ; il ne peut interdire une activité qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété ; que de surcroît, au visa d’une jurisprudence de la cour d’appel de Paris, le caractère potentiellement illicite de l’article 6 aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 s’oppose à ce qu’un trouble manifestement illicite puisse être constaté ;

— il résulte du règlement de copropriété que la notion de chambre correspond à une notion spécifique qui ne correspond nullement à ses appartements-bureaux ;

— le lot n°23 est un local commercial et non un local d’habitation de sorte qu’il ne peut accueillir de chambres meublées qui relèvent de la réglementation des locaux d’habitation ;

— les statuts de la société prévoient expressément que son activité consiste dans une activité de location de bureaux équipés et meublés ; ce qu’atteste également l’architecte ayant suivi les travaux ; qu’aucun article du règlement de copropriété n’interdit la location de studios, espaces ou appartements bureaux meublés ; que la mise à disposition de services ne se confond pas avec une activité de location meublée ;

- Sur la conformité de l’activité de la société Groupe WS à la destination de l’immeuble :

— les articles 8 et 9 du règlement de copropriété d’ordre public précisent que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires sous réserve de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires et à la destination de l’immeuble ;

— l’immeuble est à usage mixte avec une forte densité commerciale et le règlement de copropriété précise que le premier étage pourra être utilisé pour l’exploitation commerciale ; cette destination en partie commerciale et professionnelle induit des flux de passage importants ; la situation géographique de l’immeuble conduit à ce qu’il soit exposé à de nombreuses nuisances ; il ne peut être considéré comme essentiellement à destination d’habitation bourgeoise ;

— l’activité organisée ne cause aucune atteinte aux droits des copropriétaires et ne crée pas de bouleversement dans l’équilibre de la copropriété, à l’instar de la pose de cloisons phoniques, d’un nombre de passage de 21 personnes en moyenne contre 56 dans l’organisation antérieure, d’un passage unique par un escalier situé en fond de cour ;

— l’existence de troubles du voisinage n’est pas démontrée, les attestations et appréciations produites n’étant que des allégations non pertinentes ;

— Sur la conformité de l’activité de la société Groupe WS au regard de l’article 5 du règlement de copropriété :

— son activité n’est pas davantage incompatible avec l’article 5 du règlement de copropriété qui interdit uniquement l’exploitation d’un 'hôtel meublé', ce qui ne correspond pas à son activité ; que

cette notion fait référence à un hébergement à vocation sociale alors que son activité consiste à louer des espaces où ses clients peuvent travailler et dormir sur place ; que son activité diffère par ailleurs d’une activité hôtelière, puisqu’aucun espace collectif n’est mis à disposition des clients ; que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que l’interprétation de cet article relevait du juge du fond ;

2°/ Sur l’absence de trouble manifestement illicite prétendument engendré par les travaux effectués par la société Groupe WS,

— la réalisation des travaux d’installation de sanitaires a été effectuée avec le support du bureau d’étude technique fluide Kellair BET Fluide dans le respect de la distinction entre parties communes et parties privatives telles que prévues par le règlement de copropriété ; que ce bureau d’études atteste de ce qu’aucune intervention sur les parties communes n’a eu lieu; qu’en particulier, aucun raccordement aux canalisations communes n’a été créé lors de la réalisation des travaux et ce, contrairement à ce qu’a constaté le premier juge ;

— les travaux de plomberie réalisés respectent le dimensionnement existant de l’installation et n’ont porté aucune atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ; l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’était donc pas requise ;

3°/ Sur la suppression des astreintes dont est assortie l’ordonnance entreprise,

— le juge des référés ne peut prescrire que des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; le premier juge a violé ce principe en prenant des mesures graves réglant la situation de manière définitive et compromettant l’action au fond de la société Groupe WS ;

— la cessation de son activité à la date du 1^er mars 2018 lui fait subir un préjudice financier d’un montant de près de 580.000 euros ; la remise en état entraînera la suppression des sanitaires pour la somme de 217.385 euros ; elle va être contrainte de licencier neuf salariés en charge de l’entretien des locaux ;

— c’est une somme de 796.700 euros qu’elle doit régler ; sa trésorerie est insuffisante pour faire face à cette dette de sorte qu’elle va se trouver en état de cessation des paiements ;

4°/ Sur l’irrecevabilité de la demande d’appel en garantie formée par la SCI du […] à l’encontre de la société Groupe WS,

— La demande d’appel en garantie formée à son encontre par la SCI du […] est irrecevable car nouvelle en cause d’appel et en relève pas en toute hypothèse de la compétence du juge des référés ;

— cette demande est mal fondée, la SCI du […] se prévalant de l’article 5.8 du bail commercial alors que ce dernier ne s’applique pas en l’espèce puisqu’aucune autorisation d’installation des sanitaires n’avait à être sollicité, comme développé précédemment ; à tout le moins, cette demande impose d’interpréter l’article précité ce qui ne relève pas de l’office du juge des référés;

— enfin, ladite SCI avait expressément donné cette autorisation d’effectuer ces travaux qui ne touchent en rien les parties communes.

Dans ses dernières conclusions d’intimé et d’appel incident du 4 septembre 2019, la SCI du […] demande à la cour de :

1°/ Sur la cessation de l’activité de Groupe WS

A titre principal

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 29 janvier 2018 en ce qu’elle a ordonné à la société Groupe WS de cesser son activité de location en chambres meublées dans le lot n°23 de l’immeuble du […] 6 ème, et ce sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par huissier de justice, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, pour activité non conforme au règlement de copropriété, pour absence de trouble manifestement illicite, pour inapplicabilité de l’article 6 du règlement de copropriété ;

Statuant à nouveau,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 22, […] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si la cour d’appel de Paris estimait que l’article 6 du règlement de copropriété est applicable à l’activité commerciale exercée par Groupe WS,

— constater l’absence de trouble manifestement illicite en raison de l’illégalité de l’article 6 du règlement de copropriété au regard de la destination de l’immeuble ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 29 janvier 2018 en ce qu’elle a ordonné à la société Groupe WS de cesser son activité de location en chambres meublées dans le lot n°23 de l’immeuble du […] 6 ème, et ce sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par huissier de justice, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, pour activité non conforme au règlement de copropriété, en l’absence de trouble manifestement illicite ;

Statuant à nouveau,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 22, […] de l’intégralité de ses demandes ;

2°/ Sur la remise en état des locaux

A titre principal

— infirmer l’ordonnance rendue le 29 janvier 2018 en ce qu’elle a condamné in solidum la société Groupe WS et la SCI du 22 Boulevard Saint-Michel à procéder aux travaux de remise en état du lot n°23 de l’immeuble du […], notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance déférée, et passé ce délai, sous astreinte 1.000 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours, à défaut de trouble manifestement illicite ;

Statuant à nouveau,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 22, […] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance rendue le 29 janvier 2018 en ce qu’elle a condamné in solidum la SCI du […] avec la société Groupe WS à procéder aux travaux de remise en état du lot n°23 de l’immeuble du […], notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance déférée, et passé ce délai, sous astreinte

1.000 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours, pour disproportion de la mesure ;

Statuant à nouveau,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 22, […] 6^e de l’intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance rendue le 29 janvier 2018 en ce qu’elle a condamné in solidum la SCI du […] avec la société Groupe WS à procéder aux travaux de remise en état du lot n°23 de l’immeuble du […], notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance déférée, et passé ce délai, sous astreinte 1. 000 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours;

— condamner la société Groupe WS à garantir la SCI du boulevard Saint Michel de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle ;

3°/ Sur la condamnation aux dépens et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— infirmer l’ordonnance rendue le 29 janvier 2018 en ce qu’elle a condamné in solidum la SCI boulevard Saint Michel et la société Groupe WS aux entiers dépens de l’instance et rejeté la demande de condamnation aux dépens formée par la SCI du […] ;

— infirmer l’ordonnance du 29 janvier 2018 en ce qu’elle a condamné in solidum la SCI du boulevard Saint Michel et la société Groupe WS au paiement au Syndicat des copropriétaires du […] de la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— condamner le Syndicat des copropriétaires du […] à l’intégralité des dépens de la première instance et de la présente instance ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du […] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Elle soutient essentiellement que:

1°/ Sur l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné à la société Groupe WS de cesser son activité non-conforme du règlement de copropriété,

— le premier juge a, en contradiction avec les règles encadrant sa saisine en tant que juge des référés, interprété les dispositions de l’article 6 du règlement de copropriété pour déterminer que l’activité de la société Groupe WS n’était pas conforme, en affirmant que cette dernière avait transformé les lieux en chambres meublées ; il est difficile de comprendre l’argumentaire selon lequel l’interprétation de l’article 5 relèverait du juge du fond et pas l’article 6 ; seule l’interprétation de l’article 6 et analyse de l’activité commerciale exercée par le groupe WS permettrait de trancher le litige ;

— seule une clause du règlement de copropriété conforme à la destination de l’immeuble et interdisant très précisément l’activité commerciale exercée peut être de nature à justifier l’interdiction de cette activité ; les clauses d’un règlement de copropriété sont d’interprétation stricte ; l’article 5 précité, qui

doit s’interpréter strictement, a pour vocation de régir les conditions d’occupation des locaux, alors que l’article 6 a un objectif distinct de régir la location des lots ; le règlement précité distingue clairement les activités interdites relevant de son article 5 de la location de chambres meublées et non 'la location meublée’ reprise au sein de l’article 6 qui n’ajoute pas une nouvelle activité interdite mais expose uniquement les modalités de location des lots ; le premier juge a pourtant interprété l’article 6 en lui donnant une portée plus large qu’elle ne devrait être, puisque la société Groupe WS exerce une activité para-hôtelière de prestation de services qui ne relève pas dudit article ;

— la notion de 'chambre meublée’ doit être comprise au vu du règlement de copropriété et l’intention de ses rédacteurs comme englobant l’usage d’habitation des lots et non l’usage commercial ; la société Groupe WS exerce une activité commerciale uniquement qui ne peut donc être interdite sur ce fondement, contrairement à une activité ayant trait au contrat de louage de choses objet de l’article 1709 du code civil ; en outre, doit être pris en compte le fait que l’activité de l’appelante n’existait pas au moment de la rédaction du règlement en 1975 ;

2°/ Sur l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de l’article 6 du règlement de copropriété et l’absence de caractère manifestement illicite

— il existe un doute sur la légalité de l’article 6 au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; il n’est en outre pas possible d’étendre l’interdiction d’une activité voisine d’une autre expressément interdite au motif qu’elle présenterait les mêmes inconvénients que celles jugées indésirables ; il résulte d’un arrêt de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation interprété a contrario qu’en présence d’un immeuble à destination mixte, permettant expressément l’exercice d’activités commerciales avec une liste limitative d’interdictions au sein desquelles ne figure pas l’activité para hôtelière, une clause refusant la transformation en chambre meublée serait illicite dans l’hypothèse d’une extension de la notion de location de chambres meublées à l’activité para hôtelière ;

3°Sur l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a condamné in solidum la société Groupe WS et la SCI du […] à procéder aux travaux de remise en état du lot 23

- chaque copropriétaire est libre de modifier l’affectation des parties privatives de son lot sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ; il a été jugé que les raccordements aux canalisations existantes ne constituaient pas des travaux portant atteinte aux parties communes mais un usage normal de celles-ci, ce qui contredit l’ordonnance du premier juge puisqu’aucun raccordement sur les parties communes n’a été entrepris en l’espèce ; dès lors, aucun trouble manifestement excessif n’a pu être constaté ;

— l’article 809 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés de prendre les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser le trouble manifestement illicite ; le principe de proportionnalité doit s’appliquer ; en l’espèce la cessation de l’activité est disproportionnée avec le préjudice invoqué par les copropriétaires ;

— la SCI du […] a respecté ses obligations de bailleresse en ayant expressément attiré l’attention de locataire, à plusieurs reprises, sur les interdictions formulées par le règlement de copropriété ; au vu du contrat de bail en outre, il apparaît que la SCI du […] a été de bonne foi en sa qualité de bailleur, ce qui justifie que soit infirmée l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné cette dernière in solidum avec la société Groupe WS à procéder aux travaux de remise en état.

Dans ses dernières conclusions en date du 23 août 2019, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé dont appel rendue le 29 janvier 2018 par le Président du tribunal de grande instance de Paris;

— débouter la société Groupe WS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter la SCI du […] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions

— condamner solidairement la SCI du […] et Groupe WS à payer au Syndicat des Copropriétaires du […] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus et indépendamment de la condamnation en première instance ;

— condamner solidairement la SCI du […] et la société Groupe WS en tous dépens d’appel qui seront recouvrés par M^e Dominique Penin Avocat à la Cour Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP […] conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires du […] soutient essentiellement que :

— l’activité exercée par le Groupe WS est formellement prohibée par le règlement de copropriété ; l’immeuble est destiné essentiellement à un usage d’habitation ou professionnel, à l’exception du rez-de-chaussée et du premier étage qui pourront être destinés à un usage commercial ;

— l’article 6 du règlement de copropriété interdit toute transformation d’un lot en chambres meublées destinées à être louées à des personnes différentes ; l’interdiction de transformation s’applique à tous les locaux qu’ils soient d’habitation ou de bureaux ;

— au surplus, l’activité prévue par Groupe WS est bien celle 'd’hôtel’ interdite par l’article 5 ; destinée à une clientèle d’affaires et de tourisme, avec prestations de service, elle est de nature à créer un trouble pour la tranquillité des occupants de l’immeuble ;

— l’activité para-hôtelière du Groupe WS est une activité de résidence hôtelière professionnelle (service bagagerie, service transport, service petits déjeuners) constitutive d’un trouble ; il va de soi que l’article 5 vise a fortiori tout 'hôtel’ traditionnel ou social fut-il ou non dépourvu de réception ; tout hôtel est meublé ;

— il résulte de la jurisprudence que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des copropriétaires mais également par l’intérêt supérieur de l’immeuble, sa destination ou plus exactement par le jeu conjugué du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble ; la doctrine considère également que ces locations de courte durée sont incompatibles avec l’esprit de la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non ;

— L’essentiel des troubles anormaux du voisinage résulte de l’importance anormale du trafic pour un immeuble de standing et remette en cause l’équilibre de la copropriété ; des troubles anormaux sont avérés sur la tranquillité et la sécurité des résidants ;

— la société Groupe WS s’est rendue coupable d’une nouvelle infraction au règlement de copropriété depuis l’ordonnance déférée puisqu’elle a posé une signalétique au niveau d’une des surfaces de la façade sans autorisation ;

— la société Groupe WS s’est abstenue d’exécuter la décision ; les mesures de condamnation sous astreinte doivent être confirmées de même que la condamnation solidaire du bailleur qui a en pleine connaissance de cause accepté de conclure un bail violant les dispositions du règlement de copropriété ;

— la remise en état sous astreinte ordonnée par le juge des référés est parfaitement justifiée au regard

de la gêne occasionnée et de l’absence d’autorisation pour le raccordement des 11 WC, 11 douches et des 10 machines à laver.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faites, moyens et prétentions des parties.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire, il sera rappelé que la question de la recevabilité des conclusions du Syndicat des copropriétaires contestée par l’appelant a été tranchée par une ordonnance du magistrat désigné par le premier président qui les a déclaré recevables au regard des dispositions de l’article 905-2 du code de procédure civile, décision déférée à la cour qui a confirmé la décision constatant la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires.

L’article 809 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours même en cas de contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle la cour statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résultant de la violation des articles 5 et 6 du règlement de copropriété

Le principe est que le droit d’usage de chaque copropriétaire de son lot est un droit d’usage exclusif.

Les dispositions de l’article 2 alinéa 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 rappelant que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire sont complétées par celles de l’article 9 de la même loi selon lesquelles 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il [en] use et jouit librement ['] sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble'

La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est ainsi tempérée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination.

Il résulte encore de l’article 8 de la loi de 1965 que 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes'.

Enfin, l’article 26 alinéa 2 de cette même loi précise que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété'.

La liberté d’usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

C’est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance (L. 10 juill. 1965, art. 8) et la destination de l’immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis 22 Boulevard Saint-Germain à Paris 6^e établi le 30 octobre 1975 devant notaire, précise en son Titre 2 intitulé 'Droits et Obligations des copropriétaires', dans un chapitre 1 'Généralités’ :

' que l’immeuble est destiné essentiellement sous les conditions énoncées au chapitre Trois ci-après, à l’usage d’habitation ou professionnel.

Toutefois, les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage seront, ou pourront être utilisés pour l’exploitation des commerces.

L’immeuble sera soumis pour l’usage des 'parties communes’ et des parties privatives aux règles de jouissance ci-après énoncées ;

Chaque copropriétaire sera responsable, à l’égard des autres copropriétaires de l’immeuble, des troubles de jouissance, des fautes, des négligences et infractions aux dispositions du présent titre, dont lui-même, ses invités, ses préposés, ses locataires ou occupants quelconques de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs.

Tout copropriétaire devra donc imposer le respect de ces prescriptions aux locataires ou occupants quelconques de ses locaux sans pour autant que soit dégagée sa propre responsabilité'.

En outre, le règlement de copropriété précise au sein de son Titre 2, et dans un chapitre 3 intitulé 'Stipulations relatives aux parties privatives’ les éléments suivants :

- article premier : ' Chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne son lot, le droit d’en jouir, faire et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires de l’immeuble, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble et sous les réserves qui vont suivre'.

- article 5 : ' Les locaux composant l’immeuble ne pourront être utilisés qu’à usage d’habitation bourgeoise ou pour l’exercice d’une profession libérale, sous réserve des restrictions édictées par la loi. Seuls les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage pourront être destinés à un usage commercial, toujours sous la même réserve de l’obtention des autorisations administratives s’il y a lieu, et à condition qu’il n’y ait pas introduction de marchandises lourdes ou sales et que les machines utilisées ne causent aucun trouble de jouissance aux copropriétaires et au voisinage de l’immeuble par leur bruit, leurs trépidations, ou de toute autre manière. L’activité exercée ne devra pas nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble, ni gêner les autres occupants. En ce qui concerne les locaux ayant accès direct à la rue, l’entrée et la sortie des fournisseurs et des marchandises devront avoir lieu exclusivement par la porte constituant cet accès.

Sont interdites : l’exploitation d’une pension de famille, d’un hôtel meublé, l’installation de sièges de parti politiques ou de syndicats, ainsi que tous commerces, professions, ou industries considérées comme dangereux ou insalubres, ou de nature par le bruit ou les odeurs à incommoder les personnes habitant l’immeuble.

Les occupants devront faire en sorte que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée

- article 6 : 'Le propriétaire d’un lot ne pourra le louer nu ni l’aliéner qu’en totalité. La transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ; mais la location meublée d’un lot entier, comme aussi la location meublée d’une seule pièce, est autorisée. »

Il est constant que suivant un bail commercial du 17 mars 2017, la SCI 22 boulevard Saint-Michel a donné en location à la société Groupe WS des locaux dont elle est propriétaire depuis le 4 juin 1998 constituant le lot n°23 de la copropriété, d’une surface d’environ 250 m² et décrits en page 14 du règlement de copropriété comme 'un local situé au 1^er étage de l’immeuble desservi par le grand escalier comprenant un hall d’entrée, quinze bureaux, débarras, dégagements, 2 water-closets, couloirs'.

Comme cela est parfaitement admis par le règlement de copropriété et rappelé dans le titre de propriété de la SCI et dans le bail conclu avec la société Groupe WS, ces locaux sont des locaux à usage commercial.

Pour autant, cette activité commerciale autorisée est encadrée par le règlement de copropriété au regard notamment de la destination mixte de l’immeuble et de la nécessité d’assurer la tranquillité des habitants de l’immeuble.

En l’espèce, il est acquis que la société Groupe WS a entrepris, dès la prise de possession des lieux, des travaux de transformation du lot loué afin d’exercer son activité de 'location meublée avec prestations de service para hôtelier en louer meublé’ (cf. extrait K-Bis).

Ces travaux ont constitué en une transformation des 15 bureaux existants en 11 appartements comportant chacun une salle d’eau et des WC comme cela résulte du plan intitulé 'division en lots d’un appartement’ communiqué au Syndicat des copropriétaires (la pièce n°13 de ce dernier).

Nonobstant un courrier du Syndicat des copropriétaires en date du 5 juillet 2017 lui indiquant que l’activité envisagée de location meublée de courte durée était contraire aux dispositions des articles 5 et 6 du règlement de copropriété, il est acquis que les travaux se sont poursuivis.

La consultation du site du groupe WS ou du site de réservation Booking, démontrent que, dès le mois d’octobre 2017, les 'appartements’ ou 'studios', tels qu’ils sont ainsi explicitement dénommés par ces sites, étaient proposés à la location de courte durée, le minimum étant une nuit.

La lecture de ces offres de location sur internet confirme que la clientèle recherchée est une clientèle de touristes puisqu’il est indiqué que le quartier Latin dans lequel se trouve les locations est 'un choix idéal pour les voyageurs intéressés par la nourriture, la culture et l’art', qu’il s’agit du quartier préféré des 'voyageurs visitant Paris'.

Les attestations de copropriétaires et du gardien, produites par le Syndicat, confortées par de très nombreuses photographies, confirment que depuis l’ouverture de l’exploitation en décembre 2017, les allées et venues de touristes étrangers, avec leurs valises, à la recherche de la porte d’entrée du bâtiment menant aux appartements ou de la réception de 'l’hôtel’ sont incessantes, le jour ou la nuit et génèrent des nuisances par l’afflux de voyageurs qui stationnent et font du bruit dans la cour. Ces éléments démontrent encore, sans contestation sérieuse, que ces 'voyageurs’ ne sont nullement des travailleurs cherchant un bureau où dormir comme soutenu par l’appelante, mais des touristes cherchant un hébergement.

Comme l’a justement indiqué le premier juge, les dispositions de l’article 6 prohibent 'la

transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes’ alors que la 'location meublée d’un lot entier comme d’une seule pièce est autorisée'.

Contrairement à ce qui est affirmé par les appelants, cet article fait partie d’un chapitre 3 relatif aux parties privatives et qui s’intitule 'Location'. Il a donc vocation, à l’évidence, et en l’absence de toute restriction expresse à s’appliquer à la fois aux lots d’habitation bourgeoise situés dans les étages supérieurs et aux lots commerciaux situés au rez-de-chaussée et 1^er étage.

La licéité de cette clause, au regard du droit de chaque copropriétaire de jouir et de disposer de son lot, comme rappelé par l’article 9 de la loi de 1965, n’est pas en cause dès lors que l’objectif de la restriction édictée n’est pas de s’opposer à l’exploitation commerciale ou à une location meublée de l’entier lot, dont il vient d’être rappelé qu’elles sont autorisées, mais de les organiser de façon à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires de l’immeuble dont quatre niveaux sur 6 sont attribués à l’habitation bourgeoise ou à usage professionnel non commercial. Il ne peut donc être sérieusement soutenu que sa lecture est soumise à interprétation, ni que sa stipulation est illicite.

Or, en l’espèce, il a été indiqué qu’avec l’évidence requise en référé, quelle que soit la dénomination qu’on leur donne, ces 'chambres, appartements, studios ou appartements-bureaux meublés’ composant le lot n°23 sont bien issues de transformations interdites et sont loués à des personnes distinctes, deux situations prohibées par le règlement de copropriété en son article 6.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que l’activité exercée par la société Groupe WS contrevenait aux dispositions de l’article 6 du règlement de copropriété et constituait un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ce qui précède que la décision du premier juge ayant ordonné la cessation de l’activité sera confirmée.

Au surplus, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si l’activité de la société WS doit être qualifiée d’hôtel meublé, il suffit de constater que l’immeuble est défini dans le chapitre 1 du titre 2 du règlement de copropriété comme un immeuble 'destiné essentiellement (…) à l’usage d’habitation ou professionnel’ et que la destination des locaux du sous-sol, du rez-de-chaussée et du 1^er étage à vocation commerciale constitue une exception. De même, l’article 5 du règlement indique que 'les locaux composant l’immeuble ne pourront être utilisés qu’à usage d’habitation bourgeoise ou pour l’exercice d’une profession libérale’ et introduit la même exception en précisant la réserve de nuisance au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble ou de gêner les autres occupants.

Il se déduit de cette simple lecture, sans qu’il soit nécessaire d’interpréter les articles cités, que les copropriétaires ont entendu faire prioritairement de leur immeuble un bâtiment à usage d’habitation bourgeoise en insistant sur la notion de tranquillité des occupants.

Or, il a été décrit plus avant les conditions dans lesquelles ces locaux sont loués, qui génèrent de nombreuses allées et venues, de jour comme de nuit, qui troublent la tranquillité des résidents de l’immeuble.

Le trouble manifestement illicite résultant de la réalisation de travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions les concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.

Il résulte de la description du lot n°23 telle qu’elle résulte du règlement de copropriété qu’à l’origine,

ce dernier était équipé de 2 WC. Par ailleurs, il résulte des pièces produites et notamment des plans remis à la copropriété que les travaux ont consisté dans la création de 11 chambres dotées chacune d’une salle d’eau, d’un WC et d’un coin kitchenette.

Le règlement de copropriété prévoit en sa page 4 que 'les gouttières, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales et ménagères et des matières usées, les conduites de descente des WC (…) et les canalisations et colonne montante d’eau, de gaz, d’électricité et en général les appareils, gaines, canalisations et installations de toute nature d’utilité commune ainsi que leurs emplacements sont des parties communes'.

La société Groupe WS soutient que les travaux réalisés n’ont pas nécessité d’intervention sur les parties communes du fait de l’installation existante.

Elle produit une attestation du bureau d’étude Thermique fluide Kellair en date du 22février 2018 dont il résulte d’abord que 'les travaux réalisés n’ont pas nécessité la création d’un raccordement’ et qu’ensuite s’agissant de l’intégration dans les parties communes, 'les travaux réalisés se situent dans le dernier lot avant branchement aux égouts ce qui nous permet de réaliser un collecteur correctement dimensionné selon le DTU Plomberie pour évacuer l’ensemble des eaux usées et eaux vannes en respectant le dimensionnement existant de l’installation (pièce n°15 de la société Groupe WS).

Comme l’a rappelé le premier juge en se référant à une attestation de ce même bureau d’études en date du 12 janvier 2018, les travaux d’installation de sanitaires et de WC sont raccordés sur les culottes existantes des descentes.

Il résulte encore d’une attestation de travaux établie le 29 novembre 2017 par le même bureau d’études que les sanitaires installés 'sont raccordés sur les eaux vannes de l’immeuble et que le raccordement est conforme au DTU 60.11 et respecte les règles de l’art’ (pièce n° 10 SCI).

Il se déduit de ce qui précède que l’installation existante a permis le raccordement des 11 salles d’eau et WC nouvellement créés, en lieu et place de 2 WC existants antérieurement au sein du lot n° 23 sans création d’un nouveau raccordement.

Néanmoins, force est de constater avec l’évidence requise en référé, que malgré la pose d’un collecteur des eaux vannes et des eaux usées avant raccordement à l’installation commune, le nombre d’installations nouvelles l’affecte dans sa consistance matérielle et dans les modalités de son usage de sorte qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire au regard des textes sus visés. La circonstance que l’installation est le dernier branchement avant les égouts et qu’elle se situe en dessous des autres copropriétaires n’est pas de nature à justifier qu’il soit passé outre à l’autorisation préalable de la copropriété. De même, l’existence d’un préjudice résultant directement de la réalisation de ces travaux n’est pas une condition nécessaire à la mise en oeuvre de la responsabilité du copropriétaire et du locataire qui a fait réaliser ces travaux sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, il peut être également constaté avec la même évidence que la société Groupe WS a réalisé des travaux contraires à la destination de l’immeuble en ce qu’ils permettent la location 'd’appartements ou studios meublés’ au sein d’un même lot dans les conditions rappelées plus avant.

La décision qui a constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété sera confirmée.

L’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés ayant constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite de prescrire 'les mesures conservatoires ou de remise en état'. Les mesures qui ont pour objet la suppression des salles d’eau, installations sanitaires et WC sont les seules de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la violation du

règlement de copropriété, peu important que ceux-ci n’aient pas causé un préjudice direct à la copropriété, laquelle subi tout de même les nuisances qui en découlent.

La décision sera ainsi confirmée y compris en ce qu’elle prévoit une astreinte dont le juge s’est réservé la liquidation afin de s’assurer l’effectivité des mesures prises.

La condamnation in solidum de la SCI 22 boulevard Saint-Germain d’avoir à réaliser les travaux de remise en état du lot n°23

La responsabilité du copropriétaire du fait de la violation du règlement de copropriété par son locataire est expressément prévue en page 30 du règlement de copropriété de l’immeuble litigieux dans un 'titre deuxième’ consacré aux droits et obligations des copropriétaires. Il y est énoncé après rappel de ce que l’immeuble est à usage mixte et est soumis pour l’usage des parties communes et des parties privatives aux règles de jouissance ci-après énoncées que :

' chaque copropriétaire sera responsable, à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble, des troubles de jouissance, des fautes, des négligences et infractions au présent, dont lui-même, ses invités, ses préposés, ses locataires ou occupants quelconques de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs. Tout copropriétaire devra donc imposer le respect de ces prescriptions aux locataires ou occupants de ses locaux sans pour autant que soit dégagée sa propre responsabilité'.

La SCI sollicite la réformation de la décision attaquée en ce qu’elle l’a condamné in solidum avec la société Groupe WS à procéder aux travaux de remise en état du lot n°23 de l’immeuble du […], notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, et passé ce délai, sous astreinte de l 000 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours.

La SCI invoque sa bonne foi, indique avoir attiré l’attention de son locataire sur la nécessité de respecter le règlement de copropriété dans un courrier du 11 juillet 2017 et soutient encore que le contrat de bail prévoit une clause laissant à la charge du preneur les conséquences d’une modification des locaux.

Le Syndicat des copropriétaires indique qu’en accordant au Groupe WS le droit d’exploiter les locaux pour une 'activité para-hôtelière de location meublé à destination d’une clientèle d’affaires et de tourisme avec prestations de service ayant nécessairement entraîné la transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes, le bailleur a expressément et sciemment violé le règlement de copropriété et se rend de plein droit solidairement responsable'.

Il a été jugé que l’activité exercée, à savoir la location à des personnes distinctes de chambres meublées transformées au sein du lot, en studios ou appartements était contraire au règlement de copropriété.

La SCI Saint-Michel ne peut voir écarter sa responsabilité au seul motif qu’elle a adressé à son locataire le 11 juillet 2017 un courrier attirant son attention sur la nécessité de respecter le règlement de copropriété, après avoir été alertée par une lettre du 5 juillet 2017 par le Syndicat des copropriétaires.

Elle a en effet sciemment accepté, aux termes du bail, que les locaux soient affectés à l’usage d’activité para-hôtelière de location meublée à destination d’une clientèle d’affaires et de tourisme avec prestations de service alors que le règlement de copropriété prohibe formellement la transformation d’un lot en chambres meublées louées à des personnes différentes. Par ailleurs, nonobstant la réactivité du Syndicat en juillet 2017, le bailleur a laissé se poursuivre les importants

travaux de transformation sans s’enquérir plus avant sur la nature exacte des travaux entrepris, leur conséquence sur la destination de l’immeuble et leur incidence sur les parties communes.

La clause prévue au bail en un article 5.8 qui prévoit que le preneur supportera à sa seule charge les conséquences d’une modification des locaux imposée par 'une administration ou une quelque autorité’ ne concerne que l’hypothèse où le preneur n’aurait pas obtenu toutes les autorisations nécessaires à l’exercice de son activité. Elle n’a pas lieu de s’appliquer à la présente situation et n’est pas de nature à remettre en cause la responsabilité de droit du copropriétaire du fait du non-respect par son locataire du règlement de copropriété.

La décision de condamnation in solidum sera ainsi confirmée tant concernant la remise en état des locaux que pour les condamnations aux frais et dépens.

La demande d’appel en garantie formée par la SCI 22 boulevard Saint-Germain à l’encontre de la société Groupe WS

A hauteur d’appel, la SCI du […] sollicite la condamnation de la société Groupe WS à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle. Elle considère qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle au visa de l’article 566 du code de procédure civile qui dispose que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci celles qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Elle soutient s’être assurée avant la conclusion du bail de la conformité de l’activité commerciale du preneur au règlement de copropriété et avoir attiré son attention dans un courrier du11 juillet 2017 sur l’interdiction d’exercer une activité d’hôtel meublé et de l’existence du contentieux passé. Elle ajoute enfin que le contrat de bail prévoyait expressément que le preneur était tenu de garantir le bailleur de toutes les conséquences financières résultant de son activité dans les lieux loués et des travaux qui y étaient réalisés.

La société Groupe WS soutient au visa de l’article 564 du code de procédure civile l’irrecevabilité de cette demande au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle. Elle soutient que l’article 5.8 du bail dont se prévaut son adversaire concerne les situations dans lesquelles le preneur est tenu d’obtenir une autorisation nécessaire à son implantation. Elle maintient que tel n’est pas le cas des travaux réalisés et ajoute que la SCI a expressément donné son accord pour leur réalisation ; que l’interprétation de cet article ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Il est constant que la demande de garantie formulée à hauteur d’appel par la SCI du 22 boulevard Saint-Michel n’a pas été présentée devant le premier juge et ne constitue pas seulement une précision des demandes formulées devant cette juridiction de sorte que, s’agissant d’une demande nouvelle, elle doit être déclarée irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Groupe WS et la SCI du […] qui succombent en leur appel principal et incident seront condamnées à hauteur d’appel aux dépens et à payer au Syndicat des copropriétaires une somme au titre des frais irrépétibles comme prévu au dispositif de la décision, a v e c d i s t r a c t i o n a u p r o f i t d e M e D o m i n i q u e P e n i n , a v o c a t à l a c o u r ( K r a m e r Levin&Naftalis&Frankel LLP) en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance

de Paris en date du 29 janvier 2018 ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de garantie formée par la SCI du […] 6^e à l’encontre de la société GROUPE WS ;

Condamne in solidum la société GROUPE WS et la SCI du […] 6^e à payer une somme de 5.000 euros au Syndicat des copropriétaires du […] 6^e sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne in solidum la société GROUPE WS et la SCI du […] 6^e aux dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de M^e Dominique Penin, avocat à la cour (Kramer Levin&Naftalis&Frankel LLP) en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,