COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 SEPTEMBRE 2021

N° 2021/ 404

Rôle N° RG 19/02739 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDZTV

B Y

C/

C X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

SELARL CABINET ALLIO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TARASCON en date du 07 Janvier 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-17-1114.

APPELANT

Monsieur B Y

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur C X

né le […] à Arles, demeurant […]

représenté par M^e Michel ALLIO de la SELARL CABINET ALLIO, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Avril 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M^me D X a donné à bail à M. B Y et à M^me E Z un appartement à usage d’habitation situé […], par contrat en date du 1^er mai 2001, moyennant un loyer mensuel de 897,38 ' provision sur charges comprise.

Par ordonnance de référé du 17 novembre 2011, le Tribunal d’instance de TARASCON a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties à la date du 23 mai 2011,

— condamné solidairement M. B Y et M^me E Z à payer a titre provisionnel à M^me X la somme de 1 150,21 ' arrêtée au 1^er juin 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2011,

— dit que M. Y et M^me Z pourront s’acquitter de leur dette par versements mensuels de 150 ' en sus du loyer courant, jusqu’a désintéressement total de la demanderesse,

— dit que les effets de cette clause seront suspendus et que ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si les loyers et les échéances de l’arriéré sont régulièrement acquittés par M. Y et M^me Z,

— dit qu’a défaut de règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme de loyer à son échéance:

* la totalité de la dette locative deviendra exigible,

* la clause résolutoire reprendra ses effets,

* il pourra sans nouvelle saisine du tribunal être procédé à l’expulsion de M. B Y, de M^me E Z et de tous occupants de leur chef,

* M. B Y et M^me E Z seront tenus au paiement d’une :

— indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges actuels depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. B Y et M^me E Z aux entiers dépens.

M^me D X née A est décédée le […].

La pleine propriété du bien donné à bail à M. Y, […], a été

transférée à M. C X suivant acte de partage reçu par M^e Vincent MAUREL, notaire à

ARLES, le 23 mars 2016.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 2 mars 2017.

Une mise en demeure de payer la somme de 11 410,44 ' au titre de l’arriéré de loyers et charges dus a été adressée à M. Y par lettre recommandée avec demande d’avis de réception signé le 30 septembre 2017.

Par acte en date du 11 décembre 2017, M. C X a fait assigner M. B Y

devant le Tribunal d’instance de TARASCON.

Par jugement en date du 7 janvier 2019, le tribunal d’instance de TARASCON a statué ainsi :

— Rejette l’exception d’incompétence territoriale du Tribunal d’Instance de Tarascon ;

— Constate la prescription des loyers et charges impayés pour la période antérieure au 29 novembre 2012 ;

— Déclare recevable la demande de M. C X au titre des loyers et charges impayés pour la période postérieure au 29 novembre 2012 ;

— Constate la prescription de l’indexation des loyers pour la période du 28 mars 2014 au 6 avril 2017 ;

— Déclare recevable la demande de M. C X au titre de l’indexation des loyers pour la période antérieure au 27 mars 2014 ;

— Condamne M. B Y à payer à M. C X la somme de 8 225,65 ' suivant décompte arrêté au 6 avri12017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2017,

date de la mise en demeure ;

— Déboute M. B Y de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamne M. B Y à payer à M. C X la somme de la somme de 500 ' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. B Y aux entiers dépens de la présente instance ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a retenu la prescription des loyers pour la période antérieure au 29 septembre 2012, date de la mise en demeure adressée au locataire et au vu de la prescription quinquennale de l’article 2222 du code civil. Il a retenu la prescription des sommes résultant de l’indexation pour la période du 28 mars 2014 au 6 avril 2017 sur le fondement des articles 14 et 17-1 de la loi ALUR, faute pour le bailleur d’avoir manifesté sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an à compter de la date prévue pour la prise d’effet de l’indexation. Le tribunal a retenu la dette locative mentionnée ci-dessus et a rejeté la demande en délais de paiement de M. Y.

Par déclaration en date du 15 février 2019, M. B Y a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— déclaré recevable la demande de Monsieur X au titre des loyers et charges impayées pour la période postérieure au 29 novembre 2012

— déclaré recevable la demande de M. X au titre de l’indexation des loyers pour la période antérieure au 27 mars 2014

— condamné Monsieur Y à payer à Monsieur X les sommes de : 8.225,65 ' suivant décompte arrêté au 6 avril 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2017, date de la mise en demeure, 500 ' au titre de l’article 700 du CPC,

— Débouté Monsieur Y de ses autres demandes,

— condamné M. Y aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 15 mai 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. B Y demande de :

— Réformer partiellement ledit jugement en ce qu’il a :

— Déclaré recevable la demande de Monsieur X au titre des loyers et charges impayées pour la période postérieure au 29 novembre 2012,

— Déclaré recevable la demande de M. X au titre de l’indexation des loyers pour la période antérieure au 27 mars 2014

— Condamné Monsieur Y à payer à Monsieur X les sommes de :

8.225,65 ' suivant décompte arrêté au 6 avril 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2017, date de la mise en demeure

500 ' au titre de l’article 700 du CPC

— Débouté Monsieur Y de ses autres demandes,

— Condamné Monsieur Y aux entiers dépens,

— Statuant nouveau,

A titre principal :

— Dire et juger que le montant des loyers réclamés par Monsieur X dans son décompte doivent être plafonnés à la somme de 723,99 euros.

— Dire et juger que Monsieur X ne précise pas la nature des sommes qui resteraient dues.

— Dire et juger qu’il ne justifie pas des sommes qui lui seraient dues.

En conséquence,

— Débouter Monsieur X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Reconventionnellement :

— Condamner Monsieur X à payer à Monsieur Y, en deniers ou quittance, la somme de 95,67 ', et le cas échéant, lui opposer compensation pour ladite somme

— Opposer compensation à Monsieur X pour la somme 1.900 ', incontestablement due à Monsieur Y dans le cadre d’autres instances.

Subsidiairement :

— Accorder à Monsieur Y les plus larges délais de paiement pour s’en acquitter et pour éviter tout litige ultérieur.

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur X à verser à Monsieur Y la somme de 2.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en remboursement des frais irrépétibles.

— Le condamner aux entiers dépens de Première Instance et d’Appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la S.E.L.A.R.L. LEXAVOUE AIX EN PROVENCE représentée par Maître Romain CHERFILS, le droit prévu à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les demandes de paiement des révisions de loyers appliquées sur les loyers postérieurement à l’ordonnance de référé du 17 novembre 2015 sont intégralement prescrites, il fait valoir que M. X ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un arriéré de loyer et atteste de ses paiements. Il demande restitution de son dépôt de garantie et subsidiairement, compensation avec les sommes dues par M. X et des délais de paiement les plus larges.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 3 juin 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. C X demande de :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de TARASCON le 7 janvier 2019

Y ajoutant,

Condamner M. B Y à payer à M. C X la somme de 3000 ' au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner M. B Y aux entiers dépens de la présente procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il soutient le raisonnement du tribunal sur la prescription de l’indexation et sur le montant de la dette locative et conclut également à la confirmation du jugement quant au rejet de la demande en restitution du dépôt de garantie et au rejet de la demande en délais de paiement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2021

L’affaire a été plaidée le 21 avril 2021 et mise en délibéré au 23 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de l’indexation du loyer

Il convient d’adopter sur ce point les motifs pertinents du tribunal qui a clairement motivé au visa du contrat de bail conclu entre les parties, de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 14 de la loi ALUR en date du 27 mars 2014 applicable immédiatement aux contrats de baux en cours que l’action en paiement de l’indexation était prescrite pour la période du 28 mars 2014 au 6 avril 2017 ce que le bailleur ne conteste pas, mais était recevable avant.

Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés

Au vu des pièces produites par les parties, il résulte de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 31 août 2017 qu’il n’était pas contesté et qu’il est établi que M. Y a payé la somme de 1 150,20 euros suivant décompte arrêté au 1^er juin 2011 et retenue dans l’ordonnance de référé du président du tribunal d’instance de TARASCON du 17 novembre 2011 et qu’il convient de la déduire du décompte en date du 6 avril 2017 produit par le bailleur. Il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a déduit les sommes de 2 830,11 euros au titre des loyers prescrits et de 354,68 euros au titre des indexations prescrites. Enfin, la comparaison mois par mois du décompte produit par le bailleur et des relevés de compte du locataire permet de constater que deux loyers d’un montant de 723,99 euros pour le mois de septembre 2011 et de 761,84 euros pour le mois d’octobre 2016 ont été omis dans le décompte.

M. Y demeure par conséquent redevable de la somme de 5 586,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2017.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la libération des lieux. Un état des lieux contradictoire a été établi le 2 mars 2017. M. Y affirme avoir formé sa demande par conclusions notifiées le 18 avril 2018 et l’audience s’est tenue le 27 septembre 2018. Cette demande, soumise à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est par conséquent recevable, son point de départ n’étant pas le versement du dépôt de garantie comme affirmé par le bailleur mais la date à laquelle il doit être restitué.

Il résulte cependant du décompte produit par le bailleur que la somme de 1 314,11 euros a été portée au crédit de M. Y. Cette somme correspond précisément après conversion à celle versée par M. Y le 31 mai 2001, soit 8 620 francs. Il sera par conséquent débouté de sa demande.

Sur la demande en compensation

M. Y ne demande pas une seconde condamnation de M. X comme le conclut ce dernier mais compensation des sommes. Au vu de l’article 1347-1 du code civil, la compensation peut être ordonnée en cas de créances fongibles, certaines, liquides et exigibles. Si tel est le cas pour la condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros en vertu de l’arrêt de la présente cour en date du 31 août 2017, il n’en est pas de même pour la condamnation à la somme de 400 euros qui aurait été prononcée par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de TARASCON qui n’est pas infirmé de ce chef dans l’arrêt. Ainsi, il sera fait droit partiellement à la compensation à hauteur de 1 500 euros.

Sur la demande en délais de paiement

Ainsi que justement rappelé par le tribunal, et même si la cour de cassation a indiqué que cette disposition s’appliquait aux baux en cours, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant l’octroi de délai de trois ans n’est pas applicable à l’espèce, le bail étant résilié depuis le mois de mars 2017, M. Y n’étant plus locataire depuis, le but de ce texte étant essentiellement la suspension de la clause résolutoire pendant l’octroi des délais de paiement. Cependant, l’article 1343-5 du code civil disposant que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, s’applique en l’espèce.

Cependant, M. Y, malgré la motivation du jugement, ne justifie toujours pas de sa situation actuelle puisqu’il produit une reconnaissance de travailleur handicapé pour la période de 2011 à 2016 et son avis d’impôt sur le revenu pour l’année 2011, ne permettant pas dès lors à la cour d’apprécier l’opportunité de sa demande à laquelle M. X s’oppose. Il en sera par conséquent débouté.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, il n’y a pas lieu à application de cet article et les parties seront déboutées de leurs demandes.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par M. Y.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— Condamné M. B Y à payer à M. C X la somme de 8 225,65 ' suivant

décompte arrêté au 6 avril 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2017,

date de la mise en demeure ;

STATUANT A NOUVEAU,

- CONDAMNE M. B Y à payer à M. C X la somme de 5 586,62 euros suivant décompte arrêté au 6 avri12017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2017.

- DIT que cette somme se compensera avec la somme de 1 500 euros dûe par M. C X à M. B Y en vertu de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 31 août 2017.

—  DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Y AJOUTANT,

- DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNE M. B Y aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,