Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 9 - a, 27 janvier 2022, n° 18/27451

TI Sucy-en-Brie 8 novembre 2018

CA Paris
Confirmation 27 janvier 2022

Arguments

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Accepté
Faute des acheteuses dans la demande de prêt
La cour a jugé que les acheteuses n'ont pas respecté les conditions de l'acte de vente, ce qui a causé un préjudice à la société Maximmo.
Rejeté
Évaluation du préjudice financier
La cour a confirmé que le préjudice avait été justement évalué par le tribunal de première instance à 2 000 euros.
Rejeté
Perte de chance due à la faute des acheteuses
La cour a estimé que le préjudice était un préjudice financier et non une perte de chance, rejetant ainsi cette demande.
Rejeté
Inexécution des obligations contractuelles par les acheteuses
La cour a jugé que cette demande était infondée, car le préjudice avait déjà été évalué et indemnisé.
Rejeté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que les frais n'étaient pas justifiés.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 9 - a, 27 janv. 2022, n° 18/27451
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/27451
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Sucy-en-Brie, 8 novembre 2018, N° 11-17-001492
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Patricia GRANDJEAN, président
Avocat(s) :	Evelyne BOCCALINIMarion GENIES
Parties :	Société MAXIMMO

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 27 JANVIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/27451 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B63ON – Jonction avec le dossier RG N° 19/06035

Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 novembre 2018 – Tribunal d’Instance de SUCY EN BRIE

- RG n° 11-17-001492

APPELANTE

La société MAXIMMO, SARL représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 449 671 445 00012

[…]

représentée et assistée de M^e Evelyne BOCCALINI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 129

INTIMÉES

Madame Z X Y

[…]

représenté par M^e Marion GENIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 100

Madame C X Y

[…]

représentée par M^e Marion GENIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 100

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre

M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère pour la Présidente empêchée et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 11 février 2017, la société PKHL d’une part, et M^me D X Y et M^me C X Y d’autre part, ont signé un acte de vente portant sur un bien immobilier au prix de 374 000 euros, sous la condition suspensive du financement du bien par un prêt bancaire.

La société Maximmo est intervenue dans la négociation du bien en sa qualité de mandataire, suivant mandat du 4 novembre 2016 confié par les vendeurs.

Les acheteuses se sont vues opposer un refus de prêt immobilier. Par courrier du 18 mai 2017, les acheteuses ont été informées du souhait de la société venderesse d’annuler la vente compte tenu de l’absence de réalisation de la condition suspensive.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 juin 2017, M^me D X Y et M^me C X Y ont sollicité de la société Maximmo la restitution du séquestre d’un montant de 16 000 euros qu’elles n’ont pas obtenue.

Saisi par M^me D X Y et M^me C X Y d’une demande tendant principalement à la restitution du séquestre et au paiement de dommages-intérêts, le tribunal d’instance de Sucy-en-Brie par jugement contradictoire du 8 novembre 2018, auquel il convient de se reporter, a :

- condamné in solidum M^me X Y et M^me X Y à verser à la société Maximmo la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier subi,

- ordonné la restitution de la somme de 16 000 euros mise entre les mains de l’établissement de crédit HSBC, prise en sa qualité de séquestre,

- dit qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La juridiction a retenu que le fait d’avoir formulé les demandes de prêt bancaire aux noms de deux personnes étrangères aux signataires de l’acte de vente constituait une faute à l’origine d’un préjudice financier pour la société Maximmo.

Suivant déclaration d’appel du 5 décembre 2018, la société Maximmo a relevé appel de la décision (RG n° 18/27451).

Suivant déclaration d’appel du 19 mars 2019, Mesdames D X Y et C X Y ont relevé appel de la décision (RG n° 19/06035).

La jonction des deux dossiers a été ordonnée le 10 septembre 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 16 septembre 2021, la société Maximmo demande à la cour :

- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé le montant de son préjudice à la somme de 2 000 euros,

- de condamner les appelantes à lui payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

- à titre subsidiaire, de condamner solidairement les appelantes à lui payer 9 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance,

- à titre infiniment subsidiaire, de condamner solidairement les appelantes à lui payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts pour inexécution des obligations contractuelles,

- de condamner solidairement les appelantes à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Maximmo soutient que les acheteuses ont commis une faute car elles n’ont pas sollicité une offre de prêt conforme aux stipulations du compromis de vente. Elle estime que les consorts X Y n’avaient pas individuellement la capacité financière pour réaliser un emprunt et que la SCI n’a jamais été immatriculée. Elle relève que les appelantes ne versent aucune pièce permettant de démontrer que les demandes de prêt ont été formulées avant l’expiration de la condition suspensive au 28 mars 2017.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises en date du 9 août 2021, Mesdames D X Y et C X Y demandent à la cour :

- de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il les a condamnées in solidum à verser 2 000 euros à la société Maximmo à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,

- de dire et juger qu’il n’y a pas lieu à engager leur responsabilité délictuelle,

- de débouter la société Maximmo de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- à titre subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il les a condamnées au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier,

- de condamner la société Maximmo à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelantes font remarquer à titre liminaire que la société Maximmo a prévu la fixation d’une clause pénale alors qu’une telle clause est contraire à l’article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 qui prévoit qu’aucune commission ou somme d’argent ne peut être exigée à quelque titre que ce soit par l’agent immobilier qui a participé à l’opération dès lors que cette dernière n’a pas été menée à son terme.

Elles font valoir que leur demande de prêt a été formulée conformément aux modalités prévues par le compromis de vente et que le tribunal n’a pas pris en compte la volonté de la famille X Y de créer une SCI familiale.

Elles rappellent que c’est la société Maximmo qui a rédigé l’acte de vente et que cette dernière est de mauvaise foi puisqu’elle y a inséré une clause pénale en violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970, les a incitées à signer un protocole d’annulation du compromis et refuse de restituer les sommes séquestrées.

Pour de plus amples exposés des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Si les appelantes font remarquer à titre liminaire dans le corps de leurs écritures que les stipulations contractuelles contiennent une clause pénale en contradiction avec les dispositions de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, elles n’en tirent aucune conséquence particulière dans le dispositif de leurs écritures. Il convient de remarquer que la société Maximmo en qualité d’agent immobilier, ne sollicite pas l’application de la clause pénale mais entend mettre en jeu la responsabilité délictuelle des consorts X Y sur la base d’une faute délictuelle pour perte de son droit à rémunération, en cas de non-réalisation de la vente par la faute du mandant ou du tiers.

Le jugement querellé ne fait pas l’objet de critique concernant la restitution de la somme de 16 000 euros séquestrée. Il convient donc de le confirmer.

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil.

Aux termes de l’article L. 313-41 du code de la consommation en sa version applicable en la cause et concernant le crédit immobilier, lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 mentionne que le prix est payé directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections I à V et de la section VII du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte. Lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Par application de l’article 1304-3 du code civil, il incombe à l’acquéreur d’un bien sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de prouver qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies au contrat.

Il est établi que la société PKHL a confié mandat de vente à la société Maximmo, le 4 novembre 2016, dans le cadre de la cession d’un local professionnel lui appartenant au […] à Orly. Par courriel du 4 février 2017, M^me X Y G F et M. X Y E ont fait une proposition d’achat du bien immobilier d’un montant de 374 000 euros, proposition d’achat acceptée par la société PKHL.
Suivant acte sous seing privé en date du 11 février 2017, la société PKHL d’une part et M^me Z X Y et M^me C X Y d’autre part, ont signé un acte de vente dudit bien immobilier au prix de 374 000 euros sous la condition suspensive du financement du bien immobilier. Il n’est pas contesté que les deux acheteuses se sont présentées à l’acte comme gérantes de la société SCI VDM en cours de constitution et qu’il existait à l’époque un projet de statuts d’une société civile immobilière dénommée VMD entre M^me F X Y, M. E X Y, M^me Z X Y, M. H I X Y, et M^me C X Y.

L’acte de vente prévoit que la durée de validité de la condition suspensive est de 45 jours soit jusqu’au 28 mars 2017 à 18 heures et sera considérée comme réalisée dès que l’acquéreur aura obtenu dans le délai fixé un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques suivantes: montant global à solliciter 388 888 euros, taux d’intérêt maximum 2 % l’an, durée : 20 ans, charges mensuelles maximales 1 962,83 euros.

Il est également contractuellement convenu à l’acte un séquestre de 16 000 euros, une clause pénale de 37 400 euros après levée de la condition suspensive et en cas de refus injustifié de l’une des parties de régulariser l’acte authentique et une commission de négociation de 9 000 euros au bénéfice de la société Maximmo à la charge du vendeur.

Suivant courrier du 25 mars 2017, les associés de la SCI VDM ont sollicité une prorogation de la date de fin de la condition suspensive au 20 avril 2017 acceptée par le vendeur.

Les éléments communiqués par les appelantes établissent des refus de prêt immobilier par le CAPFI le 19 mai 2017, la société Générale le 2 juin 2017 et la BNP Paribas le 19 mai 2017. Ces courriers de refus sont adressés à M^me F X Y G et à M. E G X Y alors qu’il est patent que l’acte de vente a été signé aux noms de M^me Z X Y et M^me C X Y, de sorte que les demandes de prêt n’ont pas été déposées aux noms des signataires de l’acte de vente et ne correspondent pas aux caractéristiques définies dans le compromis de vente.

Il n’est pas démontré comme l’indique les appelantes que les démarches pour obtenir un prêt ont été faites par l’ensemble de la famille X Y et pour le compte de la SCI en cours de constitution alors que l’immatriculation de cette société n’est nullement démontrée.

Il s’ensuit qu’en contrariété avec les dispositions précitées et les stipulations contractuelles, les acquéreurs n’ont pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte de vente de sorte que le vendeur était bien fondé à solliciter l’annulation de la vente.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ce comportement fautif a causé un préjudice à la société Maximmo puisque la vente n’a pas été conclue et qu’elle a dû engager des frais de gestion pour assurer la résiliation de la vente. Ce préjudice financier et non de perte d’une chance a été justement évalué par le premier juge à la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions et le surplus des demandes rejeté.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

- Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,
- Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

- Condamne M^me D X Y et M^me C X Y in solidum aux dépens d’appel ;

- Condamne M^me D X Y et M^me C X Y in solidum à payer à la société Maximmo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Pour la présidente empêchée