COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 MARS 2021

N° 2021/ 114

N° RG 17/22731

N° Portalis DBVB-V-B7B-BBVQ4

SAS ADM

C/

Société SAHEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nino PARRAVICINI

M^e Philippe-laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 04 Décembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 2016F00852.

APPELANTE

SAS ADM

ayant son siège […], […], […], […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit sige

représentée par M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.A.R.L. SAHEL

ayant son siège social sis […], […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,

représentée par M^e Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

ayant pour avocat plaidant M^e Philippe CRUON, membre de la SCP BIGAND CRUON, du barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mai 2006, la SARL SAHEL a donné à bail à la

société DETROITS MOTORS un local commercial sis […].

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2013, la société DETROITS MOTORS a partiellement cédé son fonds de commerce à la SAS ADM.

Il a été procédé le 28 février 2013 à un état des lieux du local commercial par acte d’huissier.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 avril 2015 la SAS ADM a donné congé à la SARL SAHEL pour le 31 mai 2016.

Il a été procédé à un état des lieux de sortie le même jour par huissier de justice.

Considérant que la SAS ADM n’a pas satisfait à son obligation contratuelle de rendre à la fin du bail la climatisation en parfait état de marche, par acte du 14 octobre 2016 la SARL SAHEL l’a assignée devant le tribunal de commerce de Nice, qui par un jugement du 4 décembre 2017 a condamné la SAS ADM au paiement de la somme de 29 586,60 € correspondant à la différence des sommes dues

par la SAS ADM et la somme de 36 183,60 € correspondant au devis établi par la SARL SAHEL pour la remise en état de l’installation de climatisation.

Par déclaration d’appel en date du 21 décembre 2017, la SAS ADM a entendu voir infirmer ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SARL SAHEL les sommes suivantes:

—  29 586.60 euros avec intérêts au taux légal à partir du 18 Août 2016

—  1 500 euros en application de l’article 700 du CPC

et déboutée de ses demandes.

Par conclusions signifiées le 20 mars 2018, elle sollicite:

— l’infirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu par le tribunal de commerce le 4 décembre 2017

— qu’il soit dit et jugé que la clause 5.1 du contrat de bail en date du 31 mai 2006 ne saurait avoir pour effet de décharger le bailleur de son obligation de délivrance

— qu’il soit dit et jugé que la clause 5.5 du contrat de bail en date du 31 mai 2006 ne saurait être interprétée comme mettant une obligation de remise en état de marche de la climatisation à la charge du preneur

— la condamnation de la SARL SAHEL à lui payer la somme de 30 000 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance

— la condamnation de la SARL SAHEL à lui payer la somme de 6597,00 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie lui restant à percevoir

— la condamnation de la SARL SAHEL à lui payer la somme de 3000 € pour procédure abusive

— la condamnation de la SARL SAHEL à lui payer la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que l’intimée n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme de l’installation de climatisation, qui n’a jamais fonctionné et qui ne pouvait en conséquence donner lieu à un entretien, et encore moins à une réparation non prévue au bail,

— qu’aucune clause du bail ne peut décharger le bailleur de cette obligation de délivrance conforme d’ordre public,

— que l’intimée ne peut invoquer la turpitude de son dirigeant de l’époque qui n’a pas réalisé les travaux pour lesquels une indemnisation de l’assurance a été perçue pour échapper à son obligation de délivrance conforme.

Par écriture en date du 19 juin 2018 la SARL SAHEL conclut :

— à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu le 4 décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NICE.

Y ajoutant,

— à la condamnation de la SAS ADM à payer à la SARL SAHEL la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— à la condamnation de la SAS ADM aux entiers dépens.

Elle soutient :

— que le local commercial donné à bail à la société DETROIT MOTOR le 30 mai 1997 ne comportait pas d’installation de climatisation, qui a été installée par le preneur,

— que lors du renouvellement du bail en mai 2006 il a été convenu que le preneur restituerait en fin de bail une installation de climatisation en parfait état de marche,

— qu’elle n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance conforme,

— que la société DETROIT MOTOR a perçu avant le renouvellement du bail de l’assurance l’indemnité nécessaire pour réparer la climatisation, que la preuve en est rapportée,

— qu’en juin 2007 lors de la cession des parts sociales de la société DETROIT MOTOR la climatisation fonctionnait parfaitement, que les réparations ont donc été faites,

— que l’obligation contractuelle de la société DETROIT MOTOR de rendre à la fin du bail l’installation de climatisation en parfait état de marche a été transmise à l’appelante.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée,

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

— d’enfaire jouïr paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

La délivrance oblige le bailleur à délivrer au locataire un local conforme à sa destination contractuelle, il doit s’assurer que le preneur puisse exercer son activité dans le local conformément à la destination contractuelle et doit lui remettre le bien loué en bon état de réparations.

Toute clause qui prévoit que le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, ne dispense pas le bailleur de son obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage auquel il est destiné pendant la durée du bail.

Il résulte des pièces versées aux débats que le local donné à bail le 30 mai 1997 par la SARL SAHEL à la société DETROIT MOTORS était initialement dépourvu de climatisation, que c’est le preneur qui a fait installé cet équipement en avril 1998 avec l’accord du bailleur, que, lors du renouvellement du bail en 2006, l’installation litigieuse étant devenue la propriété du bailleur, par l’effet de la clause d’accession contenue au bail, il a été mis à la charge du preneur une obligation de la rendre en parfait

état de marche, que cette installation est tombée en panne en 2003, et que lors de l’état des lieux d’entrée de la SAS ADM le 28 février 2013 elle ne fonctionnait pas davantage.

Il importe peu que le bailleur se prévale de réparations qui auraient été faites par l’ancien preneur et dont d’ailleurs il ne rapporte pas la preuve ( l’échange de courriers entre avocats étant insuffisants à établir que l’indemnité d’assurance aurait été perçue par le preneur et l’état des lieux de juin 2007 suite à la cession de parts entre DETROITS MOTORS et le groupe BECKMANN sans réserve sur la climatisation étant insuffisant à établir que les travaux ont été réalisés).

Il est incontestable que lors de l’entrée dans les lieux de la SAS ADM la climatisation était défectueuse, ce qui porte atteinte à l’usage auquel le local est destiné, à savoir des relations commerciales entre des employés et des clients, dans une région où les températures peuvent être élevées en période estivale.

La SAS ADM verse, d’ailleurs, aux débats un constat d’huissier du 3 juillet 2006 réalisé à la demande de l’ancien preneur suite aux plaintes, tant du personnel que de la clientèle, relatives à l’absence de climatisation fonctionnelle.

La SARL SAHEL, ayant délivré un local commercial dont la climatisation ne fonctionne pas, a manqué à son obligation de délivrance et ne peut valablement s’abriter derrière les clauses du bail, qui mettent à la charge du preneur toutes les réparations, remises en état et mises en conformité ainsi qu’entretien de la climatisation.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé et la SARL SAHEL déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Il n’est pas contesté que la climatisation n’a pas été fonctionnelle durant toute la durée du bail soit de février 2013 à mai 2016.

Il résulte du procès verbal d’huissier de justice du 3 juillet 2006 que le local peut atteindre à certains endroits des températures de 38,5°C.

Un salarié a pu attesté de conditions de travail difficiles avec des températures montant à plus de 35°C et descendant à 7°C entraînant le mécontentement et l’étonnement des clients.

Le preneur a, dans ces conditions, subi un préjudice de jouissance certain pendant 3 ans durant l’été du fait des conditions de travail dégradées dues à ce défaut de délivrance de locaux climatisés conformément au bail, qu’il convient d’évaluer à la somme de 15 000€.

Sur les comptes entre les parties

Il n’est pas contesté que le dépôt de garantie est de 64 146,36€ et que le preneur n’a pas réglé le loyer dû pour la période du 1^er avril au 31 mai 2016 ainsi que le solde de taxe foncière prorata temporis.

Aussi, le compte entre les parties est le suivant :

— loyer du 1^er avril 2016 au 31 mai 2016 outre provision sur charges 53 285,34€

— solde taxe foncière prorata temporis du 1^er janvier 2016 au 31 mai 2016 4 264,02€

TOTAL: 57 549,36€

à déduire :

— dépôt de garantie 64 146,36€

— dommages et intérêts pour préjudice de jouissance 15 000,00€

SOIT la somme de 21 597€ à laquelle la SARL SAHEL est condamnée au profit de la SAS ADM.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice ou la défense à une action en justice constitue un droit et ne peut dégénérer en abus que si est démontrée la mauvaise foi du demandeur.

En l’espèce, la mauvaise foi n’est pas caractérisée, pas davantage qu’un préjudice distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé.

Il ne sera pas fait droit à la demande en dommages et intérêts de la SAS ADM.

Sur les autres demandes

La SARL SAHEL est condamnée à la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 décembre 2017 par le Tribunal de commerce de Nice,

STATUANT à nouveau

CONDAMNE la SARL SAHEL à payer à la SAS ADM la somme de 21 597€ au titre du solde de tout compte entre les parties,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL SAHEL à payer à la SAS ADM la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNEla SARL SAHEL aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT