COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 12 JANVIER 2022

N° 2022/ 002

N° RG 18/15279

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDDEN

H B C

C/

A X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jérôme PAVESI

M^e Alix-Anne BOVIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MENTON en date du 26 juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-17-531.

APPELANT

Monsieur H B C

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Jérôme PAVESI, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur A X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Alix-Anne BOVIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2022

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat sous seing privé conclu le 15 mars 2013, Monsieur H B C a donné à bail d’habitation à Monsieur A X un appartement de type 2 au sein de la résidence 'Le San Antonio’ située […] à Menton.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 20 septembre 2016, le juge des référés du tribunal d’instance de Menton a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail en raison d’un défaut de paiement du loyer ayant persisté plus de deux mois après la délivrance d’un commandement, et ordonné en conséquence l’expulsion du preneur.

M. X s’est néanmoins maintenu dans les lieux jusqu’au 6 avril 2017, date à laquelle il a déposé les clés du logement dans la boîte aux lettres de l’Agence MOLIERE, mandataire du bailleur.

M. B C a fait établir le 26 avril 2017 par le ministère de Maître Y, huissier de justice, un constat de l’état des lieux relevant de nombreuses dégradations.

Puis il a fait assigner son ex-locataire à comparaître devant le tribunal d’instance de Menton par acte du 12 octobre 2017, afin de l’entendre condamner à lui payer la somme de 6.751,16 euros au titre du coût des réparations, déduction faite du dépôt de garantie de 575 euros.

Par jugement rendu le 26 juin 2018, le tribunal l’a débouté de cette action aux motifs que ledit constat était inopposable au défendeur en raison de l’absence de convocation préalable à assister à l’état des lieux de sortie, alors que sa nouvelle adresse était connue du bailleur.

Le demandeur a été en revanche condamné à restituer à M. X le dépôt de garantie, ainsi qu’aux entiers dépens, et ce au bénéfice de l’exécution provisoire.

M. H B C a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 26 septembre 2018 au greffe de la Cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans des conclusions récapitulatives notifiées le 28 septembre 2021, Monsieur H B C fait valoir :

- qu’il résulte des attestations établies par Maître Y et M. Z, gérant de l’Agence MOLIERE, que son ancien locataire avait été régulièrement convoqué à assister à l’état des lieux de sortie par voie téléphonique, de sorte que le premier juge ne pouvait écarter la valeur probante du constat,

- que l’état de délabrement du logement est également attesté par deux témoins, ainsi que par plusieurs photographies,

- et qu’il produit également les factures de remise en état de l’appartement et d’achat de matériel.

Il demande en conséquence à la Cour :

- d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- de condamner M. X à lui restituer le dépôt de garantie, ainsi qu’à lui payer en sus la somme de 6.751,16 euros,

- et de condamner l’intimé aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives pareillement notifiées le 28 septembre 2021, Monsieur A X soutient pour sa part :

- qu’il ne s’est jamais opposé à l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable, de sorte que le recours à un huissier de justice n’était pas justifié,

- qu’en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, repris à l’article 2.7 du contrat de bail, il aurait dû être convoqué par celui-ci par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, ces dispositions étant d’ordre public,

- que les déclarations de l’huissier et du gérant de l’agence immobilière sont invérifiables,

- qu’en raison du caractère non contradictoire du constat, celui-ci ne peut valablement être comparé avec l’état des lieux d’entrée, au demeurant très sommaire, de sorte que rien ne permet de lui imputer des dégradations,

- et qu’en toute hypothèse il ne peut être tenu des conséquences de la vétusté.

Il demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner l’appelant aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DISCUSSION
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles lors de la remise et de la restitution des clés, et annexé au contrat de location. S’il ne peut être réalisé dans ces conditions, il est alors établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas les parties en sont avisées par l’officier ministériel au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Ces dispositions sont reprises à l’article 2.7 des conditions générales du contrat de bail.

En l’espèce il est constant que le bailleur connaissait la nouvelle adresse de son locataire, puisque celle-ci est mentionnée à la fin du procès-verbal de constat dressé par Maître Y.

L’huissier ne fait pas en revanche mention dans ce document de ce que M. X avait été convoqué à assister à ses opérations, et l’attestation rédigée par ses soins le 7 septembre 2018, soit plus d’une année plus tard, ne saurait opérer une régularisation a posteriori.

Au demeurant l’officier ministériel indique avoir procédé à cette convocation par voie téléphonique, alors que la loi prescrit une convocation par écrit constituant une formalité substantielle destinée à s’assurer du respect du contradictoire.

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté la valeur probante du constat en date du 26 avril 2017 comme ayant été établi dans des conditions irrégulières de nature à porter grief à la partie adverse.

La preuve des dégradations imputées à l’intimé ne résulte pas davantage des deux attestations produites aux débats.

La première émane en effet de M. D E, qui n’est autre que l’artisan auquel le bailleur a confié les travaux de réparation, de sorte qu’il existe entre eux une communauté d’intérêts.

La seconde, émanant de Madame F G, est rédigée en des termes très généraux et ne précise pas la date de ses constatations.

Enfin la preuve des dégradations ne peut non plus reposer sur les photographies produites en pièce n° 12 du dossier de l’appelant, dont il est ignoré la date et les circonstances de leur réalisation.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne Monsieur H B C aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.