Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 8 avril 2021, n° 20/02974

TGI Grasse 30 janvier 2020

CA Aix-en-Provence
Confirmation 8 avril 2021

Arguments

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Accepté
Droit d'accès aux parties communes
La cour a jugé que le refus de délivrance des badges constituait un trouble manifestement illicite, car les copropriétaires ne peuvent être privés de l'usage des parties communes nécessaires à l'accès à leurs lots.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné le Syndicat à payer une somme au titre de l'article 700, considérant que les intimés avaient dû engager des frais pour faire valoir leurs droits.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 8 avr. 2021, n° 20/02974
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/02974
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 30 janvier 2020, N° 19/02661
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Gilles PACAUD, président
Avocat(s) :	Fabien MANOURYRenaud ESSNER
Cabinet(s) :	MONIER - MANENTCABINET ESSNER
Parties :	Syndic. de copro. « VILLA AZUREA »

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 08 AVRIL 2021

N° 2021/227

N° RG 20/02974

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVI5

Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA AZUREA

A X

C Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e ESSNER

M^e MANOURY

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 30 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02661.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA AZUREA

[…]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET MEYSSIREL, sous l’enseigne CABINET CMS ' dont le siège est […]

représenté et assisté par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Muriel MANENT de la SCP MONIER MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur A X

né le […] à […]

demeurant […]

Madame C Y

née le […] à ARLES

demeurant […]

représentés et assistés par M^e Fabien MANOURY, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte reçu le 21 juin 2017 par Maître E F, notaire à Antibes, M. X et M^me Y ont fait l’acquisition du lot n° 31 consistant en un parking boxable n°14 situé au 1^er sous-sol au sein de la résidence Villa Azurea, identifié sur le plan n°16.085/R-1 par le lot n°31 et figurant sous liseré rose sur le dit plan, et des trois millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales.

Suivant acte reçu par le même notaire, en date du 15 mai 2018, M. X s’est porté acquéreur, au sein de la même résidence, du lot n° 23 consistant en un parking boxable n°6 situé au 1^er sous-sol identifié sur le plan n°16.085/R-1 par le lot n°23 et figurant sous liseré rose sur le dit plan, et des trois millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division comportent le tableau récapitulatif des divers lots de copropriété avec la quote-part des parties communes générales en millièmes.

Exposant que quoique propriétaires de parties communes générales affectées à leurs lots à usage de garage, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Azurea leur refuse la possibilité d’user de la porte d’entrée de l’immeuble et des parties communes générales pour accéder à pied à leur parking, les contraignant à emprunter à pied la voie d’accès automobile qui n’est pas équipée d’un passage piéton et qui ne dispose pas d’éléments de sécurité pour assurer la déambulation en dépit de demandes réitérées, M. A X et M^me C Y l’ont fait assigner en référé le 29 novembre 2019 aux fins de remise de deux badges permettant l’accès aux parties communes.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 30 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— dit que le refus opposé par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Villa Azurea de leur remettre un badge permettant l’accès aux deux lots de copropriétés des requérants constitue un trouble manifestement illicite,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Villa Azurea à leur remettre deux badges VIGIK, sans frais avancés, leur permettant d’accéder aux parties communes puis aux lots de copropriété en sous-sol, sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et qui courra pendant deux mois, passé lequel il pourra être nouveau statué,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Villa Azurea aux entiers dépens de l’instance et au paiement à M. A X et M^me C Y de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 27 février 2020, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Azurea a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées le 20 mars 2020 et notifiées le 23 juillet 2020, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Azurea a conclu comme suit :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 30 janvier 2020,

— débouter M. A X et M^me C Y de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, distraits en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelant fait valoir l’existence de contestations sérieuses en ce que M. A X et M^me C Y peuvent accéder librement à leurs lots de propriété de sorte qu’il n’existe aucun trouble illicite à leurs droits.

Il rappelle que le système VIGIK n’a pas été installé après leur achat mais à l’origine par le promoteur, de sorte que si leurs auteurs avaient été en possession de ces badges, il leur appartenait de les transmettre, ajoutant que si cela n’a pas été le cas, c’est uniquement parce que les copropriétaires de ces lots de stationnement n’ont pas besoin d’accéder aux autres parties communes de la résidence.

Par conclusions déposées et notifiées le 3 août 2020, M. A X et M^me C Y ont conclu, sur le fondement des articles 834'835 du code de procédure civile, comme suit :

— confirmer l’ordonnance de référé, sauf en ce qu’elle a limité l’astreinte à 50 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois,

En conséquence,

— assortir l’obligation de fourniture des badges à une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’arrêt d’appel à intervenir, sans limitation de durée,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Azurea de ses demandes,

Y ajoutant,

— le condamner aux entiers dépens de l’appel et au paiement de la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

M. X et M^me Y exposent que dans un premier temps, ils pouvaient accéder aux parties communes en composant un code sur le digicode de la porte d’entrée, seul système contrôlant l’accès aux lieux, ce code ayant été diffusé à l’ensemble des copropriétaires, puis, que la copropriété a décidé en 2018 de restreindre l’accès au lieu au moyen d’un système de badge VIGIK dont devaient être dotés tous les copropriétaires, ce à quoi s’était engagé le syndic de la copropriété ainsi qu’en attestent les échanges d’e-mails entre eux au cours du premier semestre 2019.

M. X et M^me Y exposent que par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 avril 2019, ils rappelaient au syndic de copropriété leur demande de badges formulée le 25 février 2019, demande réitérée le 20 mai 2019 puis renouvelée le 19 août 2019 dans un mail adressé aux membres du conseil syndical.

Ils indiquent qu’aux termes d’un procès-verbal établi au sujet de l’état des parties communes de l’immeuble en décembre 2018, il était prévu par les représentants des copropriétaires (dont M^me Z) un «Délai de remise en place et fonctionnement avec VIGIK pour tous les copropriétaires en lieu et place du code».

Les intimés font valoir que le règlement de copropriété définit des droits strictement égaux entre les copropriétaires s’agissant des modalités de jouissance des parties communes, ne disposant aucune restriction selon que l’on soit propriétaire de lots à usage de garage ou d’appartement.

Ils considèrent que leurs demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse de la copropriété Villa Azurea dont il n’est pas sérieusement contestable qu’elle doive remettre à l’ensemble des copropriétaires titulaires d’une quote-part de parties communes générales, les moyens de pouvoir utiliser les dites parties communes générales, aucune restriction d’accès aux parties communes de la copropriété ne pouvant leur être opposée en tant que

copropriétaires au regard des stipulations du règlement de copropriété, des dispositions des articles 8 et 9, en l’absence de résolution de l’assemblée générale des copropriétaires.

M. X et M^me Y considèrent qu’il est exclu que l’on impose aux dits propriétaires de garages d’avoir à emprunter à pied la rampe d’accès automobile non seulement dangereuse pour un usage piéton mais absolument pas prévue à l’effet de voir des piétons y circuler.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ' dire et juger’ qui ne sont pas, en l’espèce, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Azurea fait valoir l’absence de trouble manifestement illicite en ce que les intimés peuvent librement accéder à leurs lots de copropriété, considérant que les copropriétaires de lots de stationnements n’ont pas besoin d’accéder aux autres parties communes de la résidence, à savoir notamment le hall d’entrée, les boîtes aux lettres, la piscine.

M. X et M^me Y produisent un plan des boxes de garage de la copropriété situés au niveau R-1 ainsi que deux photographies de la rampe d’accès à ces garages.

Ce plan mentionne expressément que cette rampe d’accès est une voie réservée aux véhicules.

M. X et M^me Y rappellent utilement qu’aux termes des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

«Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation… »

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble».

Le règlement de copropriété comporte dans un chapitre IV intitulé « Conditions d’usage des parties privatives et des parties communes », une énumération des parties communes générales, énumération qualifiée de purement énonciative et non limitée, et qui précise qu’elles sont affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires.

Ce même règlement de copropriété prévoit à la section III – Usage des « Parties communes », que chacun des copropriétaires peut user librement des parties communes, pour la jouissance de sa fraction divise, suivant leur destination propre, telle qu’elle résulte des du présent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.

Propriétaires des lots de stationnement n° 23 et n° 31 ainsi que des trois millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales attachées à chacun de ces lots, M. X et M^me Y ne peuvent ainsi être privés de l’usage des parties communes en vue d’accéder à leur lot privatif, la rampe d’accès réservée aux véhicules ne pouvant constituer un passage piéton et le libre accès à leur lot aux propriétaires des garages, de sorte que le refus de délivrance d’un badge VIGIK permettant l’accès aux parties communes à un propriétaire de parking auquel est affecté une quote-part des parties communes générales au même titre que

tout autre lot, entraîne pour celui-ci une restriction à l’usage de ces parties communes, non justifiée et constitutive d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence de quoi, il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée à la cour, y compris quant aux quantum et modalités de l’astreinte assortissant la condamnation prononcée par le premier juge et justement appréciée.

Il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Azurea au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 30 janvier 2020 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse ;

Y ajoutant :

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Azurea à payer à M. X et M^me Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Azurea aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le président,