Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

03 OCTOBRE 2024

N° RG 21/04421 – N° Portalis DB22-W-B7F-QFDJ

Code NAC : 54C

DEMANDERESSE :

S.A.S. MAISONS PIERRE,

RCS de Melun sous le n°487 514 267,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Brice AYALA, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [D]

né le 06 Juin 1986 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [U] [L] épouse [D]

née le 20 Janvier 1989 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Jessica BIGOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Copie exécutoire à M^e Jessica BIGOT, M^e Richard NAHMANY

Copie certifiée conforme à l’origninal à

délivrée le

ACTE INITIAL du 13 Août 2021 reçu au greffe le 13 Août 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024 prorogé au 03 octobre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :

Madame GAVACHE

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [L] épouse [D] et Monsieur [Y] [D] (ci-après les époux [D]) ont régularisé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec la société MAISONS PIERRE, le 28 mai 2018, emportant édification d’un pavillon de type SELECT, pour un montant forfaitaire et convenu de 146.200 euros TTC.

Les travaux à la charge des maîtres de l’ouvrage étaient chiffrés selon descriptif contractuel à la somme de 44.905 euros TTC.

Deux avenants étaient successivement signés le 18 juin 2018, avenant n°1 et avenant n°1 bis puis un avenant n°2 le 24 janvier 2019 et un avenant n°3 le 14 juin 2019.

Le permis de construire a été obtenu le 05 octobre 2018 et le chantier a débuté le 28 mars 2019.

Le pavillon a été réceptionné le 03 octobre 2019, avec 10 réserves, constatées également par huissier de justice sollicité par les maîtres d’ouvrage qui n’ont de ce fait pas réglé le solde du marché.

Dans les 8 jours suivant la réception, les époux [D] ont émis cinquante réserves complémentaires.

Des désaccords sont apparus tant sur les réserves relevées que sur leur prise en charge.

Par exploit d’huissier daté du 11 janvier 2021, la société MAISONS PIERRE a assigné les époux [D] devant le tribunal de proximité de RAMBOUILLET, aux fins d’obtenir leur condamnation au règlement du solde de 5% du prix du pavillon, soit la somme de 7.521,99 euros, ainsi que 2.000 euros au titre de leur résistance abusive, outre 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux entiers dépens.

Les époux [D] ayant formulé des demandes reconventionnelles supérieures à 10.000 euros, le tribunal de proximité de RAMBOUILLET a rendu le 22 juin 2021 un jugement d’incompétence et le dossier a été transféré à la présente juridiction.

Par ordonnance du 31 août 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a :

— dit sans objet la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la demande reconventionnelle de condamnation à lever les réserves n°14,19, 20, 27, 50, 54 et 58 dans le délai d’un mois suivant signification du jugement et sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai,

— dit être incompétent pour accorder des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamné la SAS MAISONS PIERRE aux dépens de cet incident et à une indemnité de procédure de 2.000€.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 octobre 2022, la société MAISONS PIERRE demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et L.231-8 du code de la construction et de l’habitation, de :

— La juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— Constater que Monsieur et Madame [D] n’ont pas procédé au règlement du solde du marché de travaux, malgré la levée des réserves par le constructeur et ce en contravention avec leurs obligations contractuelles,

— Débouter Monsieur et Madame [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à lui payer la somme de 7.521,99 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— Condamner les mêmes encore solidairement au paiement d’une indemnité de 2.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive ;

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner enfin Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de M^e Brice AYALA.

Monsieur et Madame [D] quant à eux sollicitent du tribunal, dans leurs conclusions du 12 décembre 2022, de :

— Débouter la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes à leur encontre,

— Condamner la société MAISONS PIERRE à

leur payer la somme de 29.770,98 €, à parfaire, au titre des suppléments de prix,

leur verser la somme de 7.508,70 € correspondant au coût de reprise des réserves n°17, 18, 23, 29, 30, 31, 3, 44 et 56,

lever les réserves n°14, 19, 20, 27, 50, 54 et 58 dans le délai d’un mois suivant signification du jugement, et sous astreinte de 300 € par jour de retard passé ce délai,

leur régler la somme de 7.947,09 € à titre de dommages et intérêts,

leur régler la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

prendre en charge les dépens de l’instance, en ce compris l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

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Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’instruction a été clôturée le 21 novembre 2023 et l’affaire a été évoquée à l’audience tenue le 13 juin 2024 par la formation collégiale qui a mis la décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de voir constater

Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir “constater” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens sur lesquels le tribunal ne se prononcera donc pas dans son dispositif.

Sur la demande de paiement du solde de 5% du marché par les époux [D]

— La société MAISONS PIERRE rappelle les stipulations de l’article 12.2 des conditions générales annexées au CCMI, expose que certains désordres ne sont pas susceptibles de constituer des réserves et de justifier le non-paiement du solde du marché de travaux, rappelle que les contrats, au visa de l’article 1104 du code civil, doivent être exécutés de bonne foi et que le maître d’ouvrage ne peut se borner à dénoncer au constructeur ce qu’il prétend être des réserves et bloquer ainsi indéfiniment le paiement du solde du marché de travaux.

La société MAISONS PIERRE indique que le pavillon a été construit et livré dans les délais et les réserves dénoncées par les maîtres de l’ouvrage après réception ont quasiment toutes été levées. Elle affirme qu’en outre de nombreux « désordres » dénoncés par les époux [D] ne constituaient nullement des réserves ou concernaient des points non dus par le constructeur. Selon elle, si la charge de la preuve de la levée des réserves pèse sur le constructeur, elle rappelle que constituent des réserves les manquements du constructeur à ses obligations contractuelles ainsi que les malfaçons ou non-façons constatées sur l’ouvrage et qu’il appartient au maître d’ouvrage d’apporter la preuve que les désordres dénoncés sont constitutifs de réserves.

La société MAISONS PIERRE reprend ainsi la liste des réserves et répond à chacune d’elles.

— Les époux [D] affirment avoir dû relancer à de nombreuses reprises le constructeur afin qu’il lève les 60 réserves. Ils affirment qu’ainsi le 15 novembre 2019, près d’un mois et demi après la réception, la pompe à chaleur installée n’était toujours pas fonctionnelle et qu’ils ne disposaient donc pas de chauffage. Ils expliquent avoir ensuite découvert de nouveaux désordres, notamment l’apparition de fissures sur leur enduit.

Se fondant sur les articles L.231-4 II et R.231-7 II du code de la construction et de l’habitation, les époux [D] affirment que les réserves sont des désordres et malfaçons et qu’aucune somme ne leur a été réglée en compensation et que le constructeur doit être indéfiniment privé du solde s’il prive indéfiniment ses clients de la levée de leurs réserves.

Selon eux cette règle est applicable quelles que soient les stipulations du contrat de la société MAISONS PIERRE : le solde tout entier n’est exigible qu’à la levée de l’intégralité des réserves, ce qui exclut tout versement d’une partie de celui-ci qui serait proportionnelle au montant des travaux de reprise. Les époux [D] rappellent à cet égard que la réglementation applicable au contrat de construction est d’ordre public de sorte que les stipulations du contrat sont illégales et abusives.

Ils exposent ensuite qu’il appartient au constructeur d’établir avoir levé l’intégralité de ces réserves pour prétendre au paiement du solde du prix, or tel n’est pas le cas puisqu’ils expliquent avoir fait chiffrer la levée des réserves n°17, 18, 23, 29, 30, 31, 3, 44 et 56 à 7.508,70 € et qu’ils n’ont pas réussi à obtenir un chiffrage des réserves n°14, 19, 20, 27, 50, 54 et 58 que le constructeur doit donc toujours lever.

Dès lors, ils arguent que des réserves devant encore être levées, le solde n’est exigible ni en partie ni en totalité et qu’il convient donc de rejeter la demande de paiement formulée par la société MAISONS PIERRE.

****

L’article L.231-8 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat.

La disposition prévue à l’alinéa précédent ne s’applique pas quand le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 125-1 et suivants ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission. »

L’article R.231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose quant à lui au « I.- Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L. 242-2, de la manière suivante :

15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

25 % à l’achèvement des fondations ;

40 % à l’achèvement des murs ;

60 % à la mise hors d’eau ;

75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.

II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. »

Par ailleurs, l’article 1792-6 du code civil définit la réception comme: « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

Enfin l’article 12.2 des conditions générales annexées au CCMI stipule : «  Lors de la réception, le Maître de l’Ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel habilité.

Dans ce cas, le maître de l’Ouvrage pourra, dans un délai de huit jours suivant la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés lors de la réception. Dès l’expiration de ce délai de huit jours et si aucune réserve n’est formulée, le solde est payable au constructeur.

Dans le cas où des réserves auraient été formulées lors de la réception ou dans un délai de huit jours, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est consigné jusqu’à la levée de ces réserves entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président du Tribunal de grande instance.

Le Maître de l’Ouvrage et le Constructeur conviennent que la somme consignée pourra être proportionnée à l’importance des réserves. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [D] ont prévu dans le contrat qu’ils seraient assistés lors de la réception par un professionnel (option 12.2 a) ; ils ont formulé des réserves le jour de la réception, soit le 3 octobre 2019, puis par courrier recommandé reçu le 10 octobre 2019 par la société MAISONS PIERRE : celle-ci ne conteste pas la recevabilité de ces nouvelles réserves mais leur réalité au vu du constat non contradictoire qui les indique.

Si l’article R.231-6 du code de la construction et de l’habitation justifie le non-paiement du solde du prix convenu jusqu’à la levée des réserves, il est constant qu’il appartient au maître d’ouvrage de prouver les désordres qu’il invoque comme il appartient au constructeur de prouver qu’il a mis fin à ceux-ci.

Il ressort des conclusions des parties que le litige porte sur les réserves n°17, 18, 23, 29, 30, 31, 3, 44 et 56 pour lesquelles les défendeurs disent avoir obtenu un chiffrage de 7.508,70 € et sur les réserves n°14, 19, 20, 27, 50, 54 et 58 pour lesquelles ils disent n’être pas parvenus à obtenir un tel chiffrage.

Le tribunal reprendra donc chacune de ces réserves telles que soulevées par les défendeurs dans leurs conclusions.

Réserve n°14 : Défaut de planéité de l’enduit

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

— Les maîtres de l’ouvrage reconnaissent que l’entreprise est intervenue sur place mais affirment ne pas avoir signé de « quitus » car malgré cette intervention, la réserve persiste. Selon eux, il appartient au constructeur d’établir que la réserve est résolue.

— La société MAISONS PIERRE réplique que la qualité de la prestation est conforme au DTU 26.1 et que les époux [D] n’apportent pas la preuve contraire. Elle produit la fiche d’intervention de la société outre la norme DTU évoquée.

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La fiche d’intervention versée aux débats est signée par les deux parties, mentionne une intervention du 19 octobre 2020 et que les travaux sont désormais conformes.

Dans ces conditions, la réserve sera considérée comme levée.

Réserve n°17 : Absence de joint pompe à la jonction tableau appui

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] se réfèrent à la norme DTU 20.1 P1-1. Ils contestent leur refus de travaux de reprise.

La société ne conteste pas qu’il s’agisse d’une réserve mais affirme que son conducteur de travaux s’était présenté sur site pour intervenir et que les maîtres d’ouvrage ne l’ont pas souhaité en l’absence l’aval de leur expert.

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La réserve n’étant pas contestée dans son principe et n’étant pas levée et la société MAISONS PIERRE n’apportant pas la preuve de ce qu’elle avance, cette réserve sera considérée comme toujours actuelle et sa reprise chiffrée à la somme de 298,80€ telle qu’elle ressort du devis produit par le maître d’ouvrage.

Réserve n°18 : Absence de larmier sur les seuils de baies vitrées

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] affirment que l’enduit de façade doit se situer avant la partie goutte d’eau du seuil, qui a pour objet d’éviter toute coulure sur la façade. Ils joignent une photo datée du 3 décembre 2020 qui permet selon eux de constater ce problème. Ils disent avoir fait chiffrer la reprise de cette réserve à la somme de 914,4 € TTC.

La société MAISONS PIERRE réplique qu’il n’est pas contesté qu’il n’y a pas de débord du seuil de la baie vitrée. Selon elle le larmier ne se justifie donc pas et cette réserve est sans objet.

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Si les époux [D] produisent un document relatif au « Seuil Universel PS », ils ne démontrent pas si la nécessité que l’enduit de façade soit situé avant la partie goutte d’eau du seuil relève de normes obligatoires au cas d’espèce ou de dispositions contractuelles. Ils ne répondent à cet égard pas à la société qui affirme que le larmier ne se justifie pas. Au demeurant, à l’observation de la photo produite et datée du 3 décembre 2020, un larmier est visible.

La réserve ne sera pas retenue.

Réserve n°19 : Absence de protection mécanique des pieds de gouttières

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les maîtres de l’ouvrage expliquent qu’il n’y a pas de dispositif de protection mécanique en partie basse des gouttières exposées aux chocs alors que cette exigence correspond aux règles de l’art.

Le constructeur réplique que cette exigence va au-delà du CCMI et que les défendeurs ne précisent pas les règles de l’art auxquelles ils font référence.

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Effectivement les époux [D] ne précisent pas en quoi cette absence de protection mécanique des pieds de gouttières constituerait un désordre contraire aux normes fixées en la matière ou aux prévisions du contrat.

La réserve ne sera pas retenue.

Réserve n°20 : Tâches et impacts sur enduit de ravalement

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] affirment que le constructeur admet cette réserve mais n’apporte pas la preuve de l’intervention du ravaleur et de la reprise effective de la réserve.

La société MAISONS PIERRE réplique que les époux [D] ont signé la fiche d’intervention du ravaleur qui correspond à un quitus et qu’elle-même a concomitamment réalisé des travaux supplémentaires à titre de geste commercial sur les pignons.

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La fiche d’intervention versée aux débats et signée par les deux parties, mentionne une intervention du 19 octobre 2020 et que les travaux sont désormais conformes.

Dans ces conditions, la réserve sera considérée comme levée.

Réserve n°23 : Absence de coupure de remontée d’humidité par capillarité

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] relèvent que dans un courrier du 30 juin 2020, le constructeur avait prévu d’intervenir sur ce défaut en prévoyant le « positionnement d’une rupture de capillarité par ajout d’un film de type «rupteur d’étanchéité» et qu’il n’est cependant jamais intervenu. Ils considèrent que le constructeur s’est engagé clairement à reprendre cette réserve, et que cet engagement vaut contrat et s’impose à lui. Ils ont fait chiffrer la reprise de cette réserve à la somme de 1.419,60 € TTC.

La société réplique que la matérialité de ces désordres n’est pas établie et qu’elle pourra intervenir sous réserve qu’ils soient constatés contradictoirement.

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Les époux [D] versent aux débats un courrier daté du 30 juin 2020 et signé du directeur technique de la société MAISONS PIERRE dont il ressort qu’il a été fait un point sur un certain nombre de travaux lors d’un rendez-vous le 2 juillet 2020. La société indique dans ce courrier réaliser prochainement lesdits travaux dont notamment en point 4 le positionnement d’une rupture de capillarité par ajout d’un film de type « rupteur d’étanchéité. »

S’il apparaît manifestement une erreur dans les dates mentionnées dans ce courrier, ce dernier n’est pas contesté dans sa réalité par la société MAISONS PIERRE.

Or celle-ci ne démontre pas avoir effectué ces travaux et admet le désordre au travers du courrier précité.

La réserve sera donc retenue, ainsi que son chiffrage qui est justifié pour une somme de 1.419,60€ TTC.

Réserve n°27 : Voussure au droit des volets à reprendre

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les défendeurs notent que si le ravaleur a été effectué, il ne l’a été que pour les enduits sous linteaux et pour le pignon droit et non pour les voussures au droit des volets. Selon eux la fiche d’intervention est insuffisante. En effet la société affirme être intervenue pour considérer que la réserve est levée.

Le constructeur ne conteste pas qu’il s’agisse d’une réserve devant faire l’objet d’une intervention et sa fiche d’intervention ne fait pas référence aux voussures au droit des volets.

Dès lors la réserve sera retenue et sa levée sera mise à la charge de la société.

Réserve n°29 : Finition DELTA MS sur le pignon droit à reprendre :

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] expliquent que le DELTA MS est une membrane noire mise en place le long des murs de sous-sol pour éviter la pénétration d’eau par les parpaings qui sont poreux, que si le constructeur a bien déposé le DELTA MS entre leur maison et le mur de leurs voisins, il n’a pas été fixé contrairement à l’avis technique 7/13-1559. Ils arguent qu’ils ont droit à un ouvrage terminé et conforme aux règles de l’art et relèvent que le constructeur, dans un courrier du 30 juin 2020, s’était engagé à intervenir. Ils chiffrent ce préjudice à la somme de 316,80€ TTC.

La société MAISONS PIERRE conteste ces réserves et indique qu’elle pourra intervenir sous réserve qu’elles soient constatées contradictoirement.

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Il ressort du courrier daté du 30 juin 2020 déjà mentionné et signé du directeur technique de la société MAISONS PIERRE qu’il a été fait un point sur un certain nombre de travaux lors d’un rendez-vous le 2 juillet 2020. La société y indique réaliser prochainement lesdits travaux dont notamment en point 3 « Pignon droit – Limite de propriété – partie enterrée : reprise du DELTA MS dans le respect de l’avis technique. »

La société MAISONS PIERRE admet ce désordre au travers du courrier précité et ne démontre pas avoir effectué ces travaux depuis.

La réserve sera donc retenue, ainsi que son chiffrage qui est justifié pour une somme de 316,80€ TTC.

Réserve n°30 : Solin manquant sur pignon

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les demandeurs notent que le constructeur n’a pas posé de solin sur le pignon et que cela constitue bien une malfaçon puisqu’il y a désormais un problème d’étanchéité sur ce mur de ce fait. Ils déclarent avoir ainsi constaté l’apparition de fissures, qu’ils ont dénoncées par mails des 23 janvier et 14 février 2020.

La société MAISONS PIERRE réplique que les maîtres d’ouvrage ne démontrent aucunement une quelconque malfaçon ou non-façon, l’étanchéité étant ici parfaitement assurée.

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Il ne ressort pas des éléments produits une obligation de poser un solin sur un pignon de toiture.

La réserve ne sera donc pas retenue.

Réserve n°31 : Tuile de rive non conforme à l’article R.111-17 du code de l’urbanisme

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les maîtres de l’ouvrage déclarent avoir constaté que les tuiles de rive dépassaient sur le terrain voisin, en raison de la situation du terrain en limite parcellaire alors qu’ils ne disposent d’aucune servitude de surplomb, de sorte qu’ils sont en situation d’empiétement.

La société réplique que cet article ne s’applique pas dans la mesure où leur terrain jouxte une limite parcellaire.

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L’article R.111-17 du code de l’urbanisme ne porte pas sur les dispositions mentionnées. L’article R.111-18 qui semble être celui auquel il est fait référence est abrogé depuis le 1er janvier 2016.

En l’absence de fondement juridique et sans référence par les époux [D] aux normes obligatoires en la matière, la demande sera rejetée et la réserve ne sera donc pas retenue.

Réserve n°32 : Faîtage mis en œuvre à l’envers

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Selon les époux [D], il est prévu dans la norme NF DTU 40.211 (P1-1 (avril 2015): Travaux de bâtiment – Couvertures en tuiles de terre cuite à emboîtement à pureau plat – Partie 1-1 : Cahier des clauses techniques types (Indice de classement : P31-203-1-1)) que le recouvrement des faîtières se fait dans le sens opposé aux vents de pluie dominants. Ils précisent que la norme ne fait ainsi pas de distinction pour les tuiles dîtes « à bourrelets ». Ils considèrent que le constructeur ne justifie pas avoir levée cette réserve.

La société MAISONS PIERRE réplique que les vents dominants aux [Localité 5], ville voisine, sont les vents d’ouest et qu’au demeurant, le plan de masse montre que l’ouest est quasiment en façade avant, ce qui signifie que le sens du faîtage est conforme puisqu’il doit être du garage vers le pignon sud.

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Les époux [D] ne répondent pas aux affirmations précises de la société MAISONS PIERRE quant aux vents dominants dans le secteur et l’orientation de leur résidence, si bien que l’existence d’un désordre est insuffisamment démontrée. La réserve ne sera pas retenue.

Réserve n°44 : Mise en œuvre de l’écran sous toiture au droit du conduit de fumée non conforme au DTU

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Selon les époux [D], l’écran sous toiture a été mal mis en œuvre à l’endroit où est placé le conduit de fumée et le constructeur admet le bien-fondé de cette réserve, puisqu’il indique qu’une société AVS est intervenue. Cependant ils considèrent que la fiche d’intervention ne prouve pas que le sous-traitant a bien procédé à la réalisation des travaux de reprise, ceci étant corroboré par le fait que l’emplacement dédié au descriptif de son intervention est blanc.

La société réplique que les époux [D] ont signé la fiche d’intervention qui mentionnent expressément les travaux réalisés.

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Il ressort des pièces produites par la société MAISONS PIERRE que la société ABSCHA est intervenue le 16 décembre 2020, pour la mise en œuvre de l’écran sous toiture au droit du conduit de fumée notamment, que la fiche d’intervention est signée par les défendeurs avec la mention selon laquelle ils reconnaissent que les travaux ont été effectués.

Dès lors la réserve sera considérée comme ayant été levée et ne sera donc pas retenue.

Réserve n°50 – Coffret gaz cassé

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les demandeurs affirment que ce coffret a été endommagé par le constructeur lors des travaux et qu’il lui revient dès lors de le réparer. Selon eux, la société admet que ce défaut est de sa responsabilité puisqu’elle est prête à en rembourser la reprise. Ils expliquent avoir cependant beaucoup de difficulté à obtenir un devis de la part de leur fournisseur de gaz et que dès lors que la responsabilité du constructeur est engagée, il doit reprendre ce désordre, ou à tout le moins se faire mandater par eux pour le faire reprendre par le concessionnaire.

La société répond dans ses conclusions et pièces que cette réserve est contestée car elle porte sur un poste non compris dans le contrat de construction et qu’elle ne peut donc servir de base de rétention du solde.

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Les époux [D] ne démontrent pas la réalité de ce coffret endommagé, ni qu’il l’ait été par la société MAISONS PIERRE ni enfin qu’il s’agisse d’un élément relevant du contrat de construction.

La réserve ne sera donc pas retenue.

Réserve n°54 – Travaux d’adaptation au sol non réalisés

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] affirment que des travaux d’adaptation au sol étaient prévus au contrat de construction de maison individuelle et chiffrés à 5.000 €, que ces travaux n’ont cependant pas été réalisés par le constructeur et que s’ils ne sont pas réalisés, il convient à tout le moins de les en rembourser.

La société MAISONS PIERRE explique que cette affirmation est fausse, que la hauteur du vide sanitaire est supérieure de 60cm à celle prévue initialement au sein du CCMI, que les fondations en limite de propriété ont également été élargies, comme permettent de s’en convaincre les plans STANDARM du pavillon [D] qu’elle joint à ses conclusions.

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L’argument développé est en fait redondant avec la demande étudiée ultérieurement et relative à la demande de remboursement de la plus-value pour travaux spéciaux d’adaptation au sol fixée à 5.000€. Il s’agit en réalité plus d’une discussion sur une stipulation contractuelle injustifiée que sur une réserve, aucun désordre n’étant mentionné. Il sera donc statué sur cette demande d’un montant de 5.000€ avec les autres demandes reconventionnelles formulées par les défendeurs.

La réserve ne sera donc pas retenue.

Réserve n°56 : Mauvaise fixation au sol du sanitaire au rez-de-chaussée :

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] expliquent que ce sanitaire est fixé par une seule vis, que la seconde vis n’a jamais été fixée, que le constructeur admet que cette réserve n’est pas levé, puisqu’il explique que le plombier « doit procéder au remplacement de la fixation » mais que cela n’a pas été fait.

La société indique dans ses conclusions que le plombier doit procéder au remplacement de la fixation.

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Il ressort de ces éléments que la société MAISONS PIERRE admet la réserve et n’a pas procédé à sa levée.

La réserve sera donc retenue pour un montant de 186,30€ TTC justifié par les maîtres d’ouvrage.

Réserve n°58 : Enduit au pourtour du tuyau d’alimentation d’eau sanitaire de l’étage à refaire :

Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] expliquent que la finition est disgracieuse tandis que leur adversaire explique qu’elle recherche le quitus du 25 octobre 2019.

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Il ressort de ces éléments que la société MAISONS PIERRE reconnaît cette réserve mais ne justifie pas l’avoir effectivement levée de sorte qu’elle sera donc tenue de la lever.

Ainsi le tribunal retient les réserves chiffrées suivantes :

Réserve n°17 : Absence de joint pompe à la jonction tableau appui : 298,80€

Réserve n°23 : Absence de coupure de remontée d’humidité par capillarité : 1.419,60€ TTC.

Réserve n°29 : Finition DELTA MS sur le pignon droit à reprendre : 316,80€ TTC.

Réserve n°56 : Mauvaise fixation au sol du sanitaire au rez-de-chaussée : 186,30€ TTC

Total : 2.221,50€

Et l’obligation de lever les réserves suivantes :

Réserve n°27 : Voussure au droit des volets à reprendre

Réserve n°58 : Enduit au pourtour du tuyau d’alimentation d’eau sanitaire de l’étage à refaire.

Certes en présence de réserves non levées, le constructeur n’est pas légitime à demander le paiement du solde de 5% du prix convenu conformément aux dispositions de l’article R 231-7 du code de la construction et de l’habitation,.

Pour autant au visa de l’article 1792-6, et au regard des demandes des époux [D] qui sollicitent le versement du montant du coût des reprises ou une astreinte à l’encontre du constructeur, le tribunal comprend qu’une solution définitive est recherchée à raison par les parties.

Le tribunal remarque également que les deux parties s’accordent sur le montant du solde du marché s’élevant à la somme de 7.521,99€ consignée par les maîtres d’ouvrage auprès de la caisse des dépôts et consignation de Versailles selon les pièces produites.

Dès lors, compte tenu de ces éléments et afin d’éviter une double indemnisation il est opportun de condamner les maîtres d’ouvrage à s’acquitter de la somme consignée, de prononcer la compensation entre les sommes et de condamner les époux [D] à payer à la société MAISONS PIERRE le reliquat du contrat déduction faite des réserves non levées et chiffrées soit la somme de 7.521,99€ – 2.221,50€ = 5.300,49€.

Du fait de leur mariage le constructeur est fondé à obtenir leur condamnation solidaire et les intérêts légaux à compter de sa mise en demeure de s’acquitter du solde du prix en date du 9 décembre 2020.

S’agissant des deux autres réserves, la société MAISONS PIERRE sera condamnée à les lever dans le délai de deux mois suivant signification du jugement et sous astreinte de 300€ par jour de retard passé ce délai.

Sur la demande pour résistance abusive

Selon la société MAISONS PIERRE, les époux [D] n’ont pas réglé le solde dû, en contravention à leurs obligations contractuelles et ont en outre fait preuve d’une particulière mauvaise foi en dénonçant arbitrairement des désordres non constitutifs de réserves et en refusant de signer les quitus de levée de réserves, la contraignant à ester en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le règlement de son solde de marché. Elle sollicite la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts.

Les époux [D] répliquent que les réserves ne sont pas levées, observent qu’ils ont consigné le solde du prix chez l’huissier de sorte qu’il ne peut leur être reproché une volonté de ne pas payer le solde du marché.

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Il ressort de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des éléments précédemment développés que des désaccords existaient entre les parties, que de nombreuses réserves ont été signalées, qu’un certain nombre a été levé par le constructeur mais pas toutes.

Dès lors aucune résistance abusive n’a lieu d’être retenue et la demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle formulées par les époux [D] relative à la plus-value des travaux spéciaux d’adaptation au sol :

— Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, L.231-2 d) du code de la construction et de l’habitation, les époux [D] contestent la plus-value de 5.000€ pour des « travaux spéciaux d’adaptation au sol ou aménagements spécifiques hors normes handicapées » mentionnée dans le contrat. Selon eux ce poste est illégal puisqu’il ne précise pas les travaux qui sont réalisés. Pareillement ni les plans contractuels ni la notice descriptive ne précisent quoi que ce soit.

Ils observent que le constructeur s’est contredit dans ses justifications, ayant d’abord prétendu dans un courrier du 18 octobre 2019, soit après la réception, que la construction nécessitait l’approfondissement du vide sanitaire à 80 cm, puis dans un courrier du 27 février 2020 que le vide sanitaire était finalement de 75cm pour finalement prétendre dans ses conclusions que le vide sanitaire serait supérieur de 60cm par rapport à celui prévu initialement au sein du CCMI.

Les époux [D] remarquent que cette « provision pour travaux d’adaptation » était prévue dans le contrat, de sorte qu’elle ne pouvait que concerner des travaux qui étaient prévus dès l’origine, et non des travaux que la société MAISONS PIERRE aurait omis d’anticiper et que dans ces circonstances le contrat devait donc les décrire. Or précisent-ils, la notice contractuelle annexée au contrat qui vise cette provision de 5.000 € stipule également que le vide sanitaire mesurera bien 60 cm, ce qui est le cas effectivement selon eux.

Ils répliquent au constructeur qu’il ne justifie pas de son explication relative à la nécessité d’élargir les fondations, au regard de plans STANDARM établis le 12 mars 2019.

Ils ajoutent qu’en réalité, il s’agit d’un supplément forfaitaire qui est automatiquement porté en plus-value dans les contrats MAISONS PIERRE, et toujours sans justification, pour couvrir les éventuelles omissions de ce constructeur, qui ne fait aucune étude du projet en amont, que leurs voisins ont pour leur part exposé au même titre une somme de 6.000€, que la société MAISONS PIERRE a d’ailleurs été condamnée par la cour d’appel de Paris à rembourser aux maîtres de l’ouvrage le montant provisionné pour ces travaux d’adaptation.

Ils affirment que sur leur chantier cette somme ne correspond à aucuns travaux supplémentaires réalisés, qu’au demeurant ces travaux hypothétiques ne sont pas dans la notice descriptive et qu’ils n’ont pas plus signé d’avenant prenant acte d’une modification quelconque de la hauteur de leur vide sanitaire ou de la largeur de leurs fondations.

Ils sollicitent donc du tribunal de condamner la société MAISONS PIERRE à leur restituer la somme de 5.000€.

— La société MAISONS PIERRE explique que la hauteur du vide sanitaire est en réalité supérieure de 60 cm par rapport à celle prévue initialement au sein du CCMI, que la photographie produite en page 16 de leurs conclusions a été prise pendant le chantier alors que le vide sanitaire n’était pas achevé et que les fondations en limite de propriété ont également été élargies, comme permettent de s’en convaincre les plans STANDARM de leur pavillon.

Elle considère injustifié de lui reprocher le chiffrage de travaux d’adaptation au sol lors de la signature du contrat alors que cela relève de ses obligations prévues à l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation. Selon elle, les défendeurs ne démontrent pas qu’elle chiffrerait de manière forfaitaire et injustifiée ces travaux d’adaptation au sol et même inversement, il ressort de la pièce n°30 des époux [D] qu’elle chiffre le montant des travaux d’adaptation au sol en fonction des terrains et du souhait des clients, de sorte qu’elle conclut avoir rempli ses obligations contractuelles.

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L’article L.231-2 d) du code de la construction et de l’habitation dispose : « Le contrat visé à l’article L.231-1 doit comporter les énonciations suivantes : (…)

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant:

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L.112-22 et L.112-23 du présent code, dont une copie est annexée au contrat,

— les raccordements aux réseaux divers,

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble (…). »

Il résulte par ailleurs des articles R.231-3 et R.231-4 du code de la construction et de l’habitation que doivent être joints au contrat visé à l’article L.231-1 « le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances » et « une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. »

Enfin l’article L.230-1 indique que ces règles sont d’ordre public.

Il est constant que le législateur a voulu mettre en place un cadre spécifique particulièrement protecteur du maître d’ouvrage dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle.

L’article L.231-2 d) mentionne de façon explicite « tous les travaux d’adaptation au sol » comme une des énonciations obligatoires que doit comporter le contrat.

En l’espèce, le contrat versé aux débats ne comporte pas ces énonciations de façon distincte mais renvoie dans son article 2.2 des conditions générales au plan de construction et à la notice descriptive. Il mentionne un prix convenu de 146.200€ TTC.

La notice descriptive, également produite, mentionne aussi un prix convenu de 146.200€ TTC détaillé en 4 lignes : prix de référence de 126.900€, supplément pour tuiles terre cuite pour 27m2 : 8.390€, enlèvement des terres pour 2.310€ et travaux spéciaux d’adaptation au sol ou aménagements spécifiques hors normes handicapées pour 5.000€. Or la lecture du détail des prestations décrites dans la notice descriptive ne permet aucunement de déterminer quels seraient ces « travaux spéciaux d’adaptation au sol ou aménagements spécifiques ». Le plan joint au contrat et produit par les défendeurs, ne fournit pas plus d’information sur les raisons techniques qui exigeraient un financement supplémentaire de 5.000€ par rapport au prix de référence.

Il ressort à cet égard clairement des conclusions des époux [D] et de la photographie jointe que la hauteur du vide sanitaire est bien de 60 cm contrairement aux affirmations de la société MAISONS PIERRE. Inversement, cette dernière ne fournit aucun élément démontrant son affirmation selon laquelle les fondations en limite de propriété auraient été élargies.

Dès lors, aucun élément ne permet de justifier ce supplément de 5.000€ et la société MAISONS PIERRE sera condamnée à rembourser aux époux [D] ce montant.

Sur la demande reconventionnelle formulée par les époux [D] relative aux travaux indispensables non prévus et/ou non chiffrés à la charge du maître de l’ouvrage

Les époux [D] rappellent que la législation régissant le contrat de construction de maison individuelle est d’ordre public et vise à protéger les acquéreurs en leur permettant de connaître, au moment de la signature du contrat, le coût réel total et définitif de leur construction. Ils relèvent que c’est la raison pour laquelle le législateur a fait peser sur le professionnel une obligation de chiffrage renforcé, qui concerne non seulement les travaux qu’il réalise, mais également ceux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution et que le détail de tous ces travaux doit être mentionné sur une notice descriptive annexée au contrat.

Ils en concluent que le constructeur doit prendre en charge tout à la fois les travaux stipulés comme à la charge des maîtres de l’ouvrage mais non chiffrés dans le coût du projet et les travaux indispensables à l’habitation et à l’utilisation de l’immeuble et non prévus et que les branchements aux réseaux publics ne font pas exception et doivent bien être chiffrés. De même, à défaut de précision du coût de certains travaux, ils doivent être pris en charge par le constructeur.

Or les époux [D] remarquent que la notice descriptive ne chiffre pas un certain nombre de travaux pourtant obligatoires et que le constructeur est d’ailleurs conscient de ses oublis puisqu’il a, par avenant n°1, ajouté un poste « travaux divers », pour 3.500 €.

Selon eux, la possibilité, ouverte par la loi aux maîtres de l’ouvrage de solliciter finalement la réalisation par le constructeur des travaux qu’ils s’étaient réservés et au prix stipulé dans le contrat et ce dans les quatre mois de sa signature, ne les prive pas pour autant, s’ils n’ont pas usé de cette faculté, de la possibilité de demander leur prise en charge par le constructeur.

S’agissant de la création du mur de soutènement :

— Les maîtres d’ouvrage soutiennent qu’un mur de soutènement est un ouvrage indispensable à un projet de construction lorsqu’il permet de préserver les environnants, notamment lorsque les terrains voisins sont plus hauts ou plus bas que la parcelle nouvellement construite, et que de ce fait le constructeur doit l’intégrer dans le prix du projet. Or ils remarquent que ce n’est que lors du chantier que la société MAISONS PIERRE a réalisé qu’un mur de soutènement était nécessaire alors que ces travaux auraient dû être anticipés par le constructeur, prévus et chiffrés dans la notice descriptive ce qui n’est pas le cas.

Ils expliquent avoir fait établir un devis d’un montant de 5.507,74€ pour la réalisation de ce mur de soutènement, qu’au regard du montant trop élevé ils ont réalisé une partie de ce mur eux-mêmes et ont fait réaliser une autre partie par une entreprise pour la somme de 600€.

Compte tenu du nombre d’heures investies dans ces travaux, ils sollicitent une indemnité de 4.000€ au titre à la fois du remboursement de la facture de 600€ et au titre de leur préjudice de jouissance.

— La société MAISONS PIERRE réplique que réclamer une telle somme pour le remboursement d’une facture de 600€ et pour le temps passé n’est pas sérieux et qu’à défaut de justificatifs probants les défendeurs devront être déboutés de leur demande à ce titre.

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Il est constant, au visa de l’article L.231-2 et des articles R.231-3 et R.231-4 du code de la construction et de l’habitation déjà cités que le constructeur est engagé sur un prix forfaitaire et conçu comme devant être définitif qui doit prévoir à tout le moins l’ensemble des travaux indispensables et que ceux de ces travaux qui ne sont pas, dans les conditions strictes définies par la loi, mis clairement à la charge du maître d’ouvrage sont considérés comme compris dans le prix convenu.

Il est constant que des travaux de soutènement sont des travaux indispensables qui auraient donc dû être inclus dans le prix initial.

En l’espèce les époux [D] justifient avoir obtenu un devis pour un montant de 5.507,74€ TTC dont cependant une partie ne correspond pas strictement au mur de soutènement mais au grillage destiné à créer une séparation avec le voisin. Ils produisent également un devis de 600€ d’une entreprise « Allo coup de main » pour la réalisation de fondations avec une profondeur de 0,30m sur 8 ml et la création d’un mur en parpaing de 20 sur 2 rangs.

Il y a lieu de considérer que ce dernier devis correspond à la réalisation d’un mur de soutènement.

La société MAISONS PIERRE qui ne conteste par ailleurs pas le principe du remboursement mais uniquement son montant sera condamnée à leur payer la somme de 600€, seule justifiée.

S’agissant de la consommation des fluides :

— Les demandeurs rappellent que le contrat de construction de maison individuelle doit prévoir un prix global, ferme et définitif pour une construction clés en main et que la commission des clauses abusives a déjà eu l’occasion de se prononcer sur le sujet de la consommation des fluides durant le chantier. Ils expliquent qu’il est impossible de chiffrer exactement cette consommation dans le coût du projet, puisqu’elle dépend des usages et précautions du constructeur, que le maître de l’ouvrage n’a aucun moyen de limiter cette dépense, dès lors que le constructeur a la garde du chantier et se sert des fluides pour les travaux et qu’il appartient donc au constructeur d’inclure ces coûts inhérents à tout chantier dans le prix convenu, en fonction des sommes habituellement exposées sur ses chantiers, et de surveiller la consommation de ses équipes.

Ils indiquent avoir exposé une somme de 175,38€ au titre des consommations d’eau durant le chantier, somme dont ils demandent le remboursement.

— La société MAISONS PIERRE remarque que la recommandation de la commission des clauses abusives invoquée ne présente aucun caractère contraignant. Elle ajoute que contrairement à leurs allégations, la consommation de fluides a été prévue au sein de la notice descriptive puisqu’elle donne lieu à une déduction de 50 euros TTC. Enfin elle considère que les pièces produites en défense ne permettent pas de démontrer qu’ils ont réglé la somme de 175,83 euros pour le chantier puisque d’une part, la facture de 82,62 euros du 6 mars 2020 leur a été adressée à une adresse à [Localité 6], et d’autre part, que les factures ne visent pas exclusivement la consommation des fluides.

Elle sollicite dont leur débouté de cette demande à hauteur de 175,83 euros.

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Le pavillon a été réceptionné le 3 octobre 2019, date à laquelle les maîtres d’ouvrage ont donc pu en prendre possession. Leur demande ne porte que sur la consommation d’eau. Il ressort des factures produites que la consommation d’eau du 14 mars au

13 juin 2019 s’est élevée à 8,76€ HT outre une TVA de 5,5% = 9,24€ et du 14 juin au 6 décembre 2019 à 27,07€ HT = 28,55€ TTC, incluant donc une période de deux mois postérieure à la réception du bien.

Il résulte de ces éléments que la prise en compte, dans la notice descriptive du contrat, d’un forfait eau de 50€ apparaissait adaptée.

La demande sera donc rejetée.

S’agissant des prestations non chiffrées apparaissant sur les plans :

Les époux [D] rappellent que les éléments contractuels obligatoires sont le contrat de construction, prévu à l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, la notice descriptive prévue par l’article R.231-4 du même code et par l’arrêté du 27 novembre 1991 et le plan de la construction prévu par l’article R.231-3. Ils affirment que les trois lient le constructeur et que la réglementation impose donc au constructeur de récapituler, dans la notice descriptive et ses annexes, tous les travaux, parmi lesquels les aménagements extérieurs, prévus par le contrat et, en particulier, par le plan. Selon eux, il suffit donc que des travaux soient prévus par les documents contractuels pour que l’obligation du constructeur de les réaliser soit établie et ce peu important que la notice descriptive les ait ou non mentionnés. Dès lors, si les ouvrages extérieurs sont prévus par une annexe du contrat, dont font partie les plans (art. R231-3 du code de la construction), ils doivent être chiffrés et l’omission d’un poste de travaux dans la notice descriptive donne le droit au maître de l’ouvrage d’en réclamer la prise en charge par le constructeur.

Les défendeurs exposent qu’au surplus, au delà des règles d’ordre public spécifiques au contrat de construction de maison individuelle, le constructeur est débiteur d’un devoir de conseil auprès des consommateurs qui s’adressent à lui et que ce devoir de conseil est d’autant plus fort en matière de construction de maison individuelle qu’il est fondé sur l’arrêté du 27 novembre 1991 qui prévoit expressément l’obligation de chiffrer les éléments contractuels non visés dans la notice descriptive type. Ainsi selon eux, le constructeur qui se charge du projet de construction sur un terrain vierge et non aménagé, et qui est au surplus mandaté pour l’établissement et le dépôt du dossier de permis de construire, doit s’intéresser aux obligations financières qui en découlent pour les maîtres de l’ouvrage.

Ils reprochent à la société MAISONS PIERRE de ne pas réaliser des plans des maisons commercialisées, qu’il s’agit de « plans catalogues » contenus dans une brochure comprenant plusieurs modèles et que ces plans ne prennent donc pas en compte les caractéristiques du terrain, son sous-sol et ne permettent même pas au maître de l’ouvrage de situer l’implantation de la maison et le rendu final.

Ils observent qu’il a d’ailleurs déjà été jugé que les plans de la société MAISONS PIERRE n’étaient pas conformes.

Dans leur cas, ils notent que les plans du permis de construire sont les premiers plans conformes s’agissant de l’extérieur et qu’ils font apparaître de nombreux ouvrages extérieurs qui n’ont pas été chiffrés dans la notice descriptive. Ils considèrent que ces ouvrages sont bien entrés dans le champ contractuel et peuvent faire l’objet d’une demande de remboursement.

Il s’agit :

>Des murs de clôture et portail qui apparaissent sur le plan de profil du terrain du permis de construire et sur le plan de masse avec la mention « charge client » mais qui n’ont pas été chiffrés dans la catégorie des travaux réservés alors qu’ils auraient dû l’être, et leur coût répercuté dans le prix global du projet.

Ils indiquent avoir fait réaliser ce poste de travaux avec leurs voisins pour une somme de 3.600€.

>Des places de stationnement visibles également sur le plan de masse du permis de construire en plus du garage et mentionnées sur la notice d’insertion du permis de construire, ces prestations étant d’ailleurs indispensables selon les défendeurs au regard du plan local d’urbanisme d'[Localité 4]. Pour autant, ces prestations n’ont pas été chiffrées dans la notice descriptive ni réalisées par la société.

Les maîtres d’ouvrage affirment avoir fait effectuer ces travaux pour un montant de 5.172,20€ TTC dont ils demandent le remboursement à la société MAISONS PIERRE.

>des espaces libres et plantations, notamment la présence d’un arbre sur le plan de masse outre deux arbres à planter, comme sur le plan de profil, ce qui est là encore exigé par le plan local d’urbanisme. Or aucune de ces prestations n’a été chiffrée dans la notice descriptive et leur coût n’a pas été répercuté dans le prix du projet. Ils indiquent avoir fait chiffrer cette prestation à la somme de 834,95€.

— La société MAISONS PIERRE réplique que la notice descriptive signée par les époux [D] indique au bas de la page 1bis intitulée « TRAVAUX RESERVES PAR LE MAITRE DE L’OUVRAGE » : « Attention : les plans et dessins du permis de construire comportent des éléments non compris dans les prix et non chiffrés, exemple : clôture, portail, terrasses, espaces verts, etc (liste non exhaustive). Ces éléments ne sont pas indispensables à la réalisation de l’ouvrage ni à son habitabilité. »

Elle se fonde sur l’article L.231-2 c) du code de la construction et de l’habitation et affirme que l’aménagement extérieur autour de la maison, comprenant notamment les ouvrages de délimitation du terrain tels que les portails et clôtures ou encore les places de stationnement et plantations, n’entre pas dans le champ contractuel du CCMI puisque ces travaux ne sont pas nécessaires à l’habitabilité du domicile. Elle sollicite donc le débouté des défendeurs.

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Il est constant que les plans mentionnés par les textes comme éléments contractuels au même titre que la notice descriptive et le contrat stricto sensu sont les plans annexés au-dit contrat et non les plans destinés à l’obtention du permis de construire.

Ainsi en l’espèce ni la notice descriptive ni les plans contractuels ne prévoient dans le prix convenu entre les parties les murs de clôture, les places de stationnement ou encore les plantations. Au demeurant il est bien précisé en page 1bis de la notice descriptive que les plans et dessins du permis de construire comportent des éléments non compris dans le prix, dont par exemple les clôtures et portail, les espaces verts.

Dès lors, le constructeur n’avait aucune obligation de réaliser ces prestations auxquelles il ne s’est à aucun moment engagé.

La demande sera rejetée.

S’agissant de la demande reconventionnelle formulée par les époux [D] relative aux travaux ajoutés dans les avenants illégaux

S’agissant de la provision pour taxe d’aménagement :

— Les époux [D] expliquent que la notice descriptive mettait à leur charge une provision de 3.000€ au titre de la taxe d’aménagement, et que le 18 juin 2918, le constructeur leur a indiqué que la taxe s’élevait en fait à 7.000€ en inscrivant une plus-value de 4.000€. Ils ajoutent avoir finalement dû régler à ce titre la somme de 5.485€. Ils observent que le constructeur a ainsi manqué à son devoir de conseil et aurait dû chiffrer correctement cette prestation au jour de la signature du contrat. Ils sollicitent donc le remboursement du supplément dépassant l’enveloppe budgétaire, soit la somme de 5.485-3.000 = 2.485€.

Ils contestent l’affirmation du constructeur selon laquelle ce chiffrage n’était qu’une « provision indicative » qu’il n’avait pas à chiffrer avec précision, remarquent que le constructeur utilise le terme de provision pour une très grande partie des travaux à la charge des maîtres d’ouvrage alors que la réglementation impose que ces postes de travaux soient exactement chiffrés, afin que le consommateur puisse s’y fier.

— La société MAISONS PIERRE conteste tout manquement à son devoir de conseil en se référant à la notice descriptive et au fait qu’elle avait précisément informé les maîtres d’ouvrage par l’intermédiaire d’un avenant n°1 que la taxe serait de 7.000€ mais qu’ils n’ont finalement réglé que la somme de 5.485€. N’étant propriétaire ni du terrain ni de l’ouvrage elle n’était pas en mesure de se substituer aux maîtres de l’ouvrage pour se rapprocher de la commune et en connaître le montant exact.

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Il ressort de la notice descriptive versée aux débats que la taxe d’aménagement relève des frais réservés par le maître de l’ouvrage et donc devant être pris en charge directement par ce dernier.

La société avait estimé dans la notice descriptive le montant de cette taxe à la somme de 3.000€ tout en précisant in extenso : « Il est fortement conseillé de se rapprocher du ou des services concernés afin d’obtenir le montant précis qui peut être extrêmement variable en fonction de la commune et des quartiers. CETTE TAXE PEUT ÊTRE IMPORTANTE. » Puis le constructeur avait, par avenant n°1, fixé son estimation à la somme de 7.000€. Il n’est pas contesté que les maîtres d’ouvrage ont finalement réglé une somme de 5.485€.

Il ressort de ces éléments que la société MAISONS PIERRE avait certes prévu initialement une somme inférieure au montant finalement dû mais tout en conseillant fortement les maîtres d’ouvrage de se renseigner. Le constructeur a ensuite modifié son estimation afin de l’ajuster.

La société MAISONS PIERRE n’a donc ainsi pas manqué à son devoir de conseil. La demande sera rejetée.

S’agissant de la provision pour la taxe d’assainissement collectif :

— Les époux [D] remarquent qu’ils n’étaient pas informés de l’existence d’une « taxe d’assainissement collectif », que le constructeur n’a fait apparaître que le 18 juin 2018, à l’occasion de l’avenant n°1, dans la rubrique « Travaux non compris dans le prix convenu et nécessaires à l’implantation et à l’utilisation de la maison » et qu’ainsi, au moment de la conclusion du contrat, ils n’étaient pas encore informés de cette somme qu’ils allaient devoir exposer. Si le constructeur en fixait le montant à la somme de

4.500€, ils indiquent avoir finalement dû exposer une somme de 4.853€ et en demandent le remboursement.

— La demanderesse explique que les maîtres d’ouvrage disposaient d’un délai de 4 mois à compter de la signature du CCMI pour demander expressément à leur constructeur de prendre en charge ces travaux et qu’ils n’ont pas formulé cette demande. Elle note que la somme finalement réglée, soit 4.853€, n’est pas sans commune mesure avec les coûts proposés et sollicite le débouté des défendeurs.

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Il ressort des stipulations contractuelles en page 2 de la notice descriptive que le prix convenu exclut les taxes et participations d’urbanisme qui peuvent être demandées par les collectivités locales.

Par ailleurs, l’avenant au contrat n°1 déjà mentionné prévoit une somme de 4.500€ pour le raccordement à l’assainissement collectif dans la partie relative aux travaux non compris dans le prix convenu. Cet avenant a été signé par les deux parties le 18 juin 2018.

Si l’information par le constructeur de la nécessité pour les maîtres d’ouvrage de prévoir le règlement de cette taxe d’assainissement, est postérieure à la signature du contrat, il convient de constater que la société MAISONS PIERRE leur a communiqué cette information moins d’un mois plus tard. Il n’est par ailleurs pas déraisonnable, au vu des stipulations contractuelles ci-dessus mentionnées, de considérer que le maître d’ouvrage doit également participer à sa propre information.

En l’espèce, le manquement de la société MAISONS PIERRE à son obligation de conseil n’apparaît pas démontré et ne justifie en tous les cas pas le remboursement par le constructeur de cette taxe d’assainissement à la charge des maîtres d’ouvrage.

La demande sera rejetée.

S’agissant de l’absence de justification du coût de l’assurance dommage-ouvrage :

— Les maîtres d’ouvrage rappellent qu’en vertu de l’article L.242-1 du code des assurances, ils doivent souscrire une assurance dommages-ouvrage lorsqu’ils font construire leur maison et que très souvent en pratique le constructeur leur propose de se charger de la souscription. Ils expliquent qu’il agit alors en qualité de mandataire et que ses relations avec le maître d’ouvrage sont régies par les articles 1984 et suivants du code civil relatifs au mandat, qu’il ne saurait donc se faire rémunérer pour souscrire l’assurance dommages-ouvrage de ses clients et réaliser une marge sur cette opération car il deviendrait alors courtier ou agent d’assurance et exercerait cette activité illégalement faute d’immatriculation et d’assurance pour le faire. Ils notent à cet égard que la société MAISONS PIERRE n’est immatriculée à l’ORIAS qu’en qualité d’intermédiaire de banque et non d’assurance.

Ils concluent que le mandat ne pouvait qu’être gratuit. Ils ajoutent qu’en outre, aux termes des articles 1999 et 1993 du code civil, les règles du mandat imposent au constructeur de rendre compte de sa gestion et notamment des frais exposés pour le compte de ses mandants, que, par conséquent, le constructeur doit transmettre la facture de l’assurance dommages-ouvrage pour paiement direct à l’assureur par le maître d’ouvrage ou solliciter le remboursement de cette facture, s’il a avancé les frais de souscription, en justifiant du montant réclamé par la production de la facture émise par l’assureur.

Or les époux [D] arguent que le prix de l’assurance dommages-ouvrage a été fixé à 3.500€ et que la société MAISONS PIERRE leur a facturé une somme de 3.650€, qu’elle s’est donc rémunérée à hauteur de 150€ pour cette souscription. Ils ajoutent que la société MAISONS PIERRE ne leur a jamais transmis la convention de garantie, fixant la cotisation réellement versée pour assurer le chantier et n’a pas davantage justifié par la facture de l’assureur, du paiement de ce montant. Ils sollicitent donc le remboursement de la somme de 3.650€.

— La société MAISONS PIERRE rappelle les dispositions des articles L.242-1 du code des assurances, et 1986 du code civil, ainsi que les stipulations de l’article 14.2 des conditions générales du CCMI qui prévoient qu’elle agit en qualité de mandataire à titre onéreux pour le compte des maîtres d’ouvrage afin de souscrire un contrat dommage-ouvrage auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD et que le coût global contractuellement et forfaitairement fixé à 3.650 euros, a été accepté par Monsieur et Madame [D] lors de la signature du contrat.

Elle sollicite en conséquence leur débouté de cette demande.

****

En l’espèce, l’article 14.2 des conditions générales du CCMI, s’agissant de l’assurance dommage-ouvrage, stipule que « Le maître de l’ouvrage constitue le constructeur mandataire à titre onéreux à l’effet de souscription de cette assurance obligatoire. Son coût est compris dans le prix convenu. » Les conditions particulières indiquent quant à elles que le maître d’ouvrage mandate le constructeur pour obtenir l’assurance obligatoire dommage-ouvrage et que son coût est compris dans le prix convenu.

Le tribunal remarque par ailleurs que les époux [D] ne sollicitent pas la production par la société MAISONS PIERRE de l’attestation d’assurance dommage-ouvrage et ne semblent pas douter que cette assurance ait bien été souscrite.

En revanche il ressort des pièces produites que la société MAISONS PIERRE n’est pas enregistrée à l’ORIAS en qualité d’intermédiaire en assurance et ne pouvait donc pas se rémunérer en tant que mandataire des clients pour la souscription d’une assurance dommage-ouvrage, service qu’elle aurait dû fournir à titre gratuit. Dès lors la somme de 150€ facturée aux maîtres d’ouvrage, et apparaissant sur la facture versée aux débats, en sus des 3.500€ mentionnés dans la notice descriptive pour le coût de l’assurance dommage-ouvrage n’est pas justifiée.

Dès lors la société MAISONS PIERRE sera condamnée à rembourser aux époux [D] la somme de 150€.

Au total, avant que le tribunal ne statue sur le préjudice moral et matériel des défendeurs :

— les époux [D] seront condamnés à payer à la société MAISONS PIERRE les sommes suivantes : 5.300,49€ au titre du reliquat du contrat non réglé déduction faite des réserves non levées,

et

— la société MAISONS PIERRE sera condamnée à rembourser aux époux [D] les sommes suivantes : 5.000€ + 600€ + 150€ = 5.750,00€

— la société MAISONS PIERRE sera par ailleurs condamnée à lever deux réserves sous astreinte par jour de retard.

Sur la demande des époux [D] au titre de leurs préjudices moral, de jouissance et matériel

— S’agissant de leur préjudice moral et de jouissance, les époux [D] affirment que la société MAISONS PIERRE leur a fait signer un contrat illégal, ne leur permettant pas de connaître l’ensemble des prestations incluses ou non dans leur contrat et leurs caractéristiques, que s’ils avaient été informés dès l’origine des prestations supplémentaires facturées ultérieurement, ils auraient revu à la baisse leur projet, qu’ils ont dû surveiller l’état du chantier compte tenu du manque de diligence du constructeur et que cela les a conduits à formuler de nombreuses réserves, qu’ils ont ensuite dû se battre pour que les réserves soient levées et qu’il en persiste encore aujourd’hui. Ils rappellent qu’ils ont vécu pendant plusieurs semaines sans chauffage en novembre alors que la fourniture et l’installation de la pompe à chaleur était à la charge de la société MAISONS PIERRE, comme la mise en service selon eux.

Ils expliquent avoir enduré les difficultés d’une procédure judiciaire engagée manifestement afin de pression par la société MAISONS PIERRE qui a des moyens illimités. Ils sollicitent donc, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, une somme de 5.000€ à titre d’indemnisation de leur préjudice moral et de jouissance.

S’agissant de leur préjudice matériel, ils expliquent avoir dû recourir à des professionnels pour faire constater les malfaçons de construction et ainsi préserver leurs droits. Ils ont ainsi exposé 400 € de frais d’huissier de justice pour le constat réalisé le 3 octobre 2019 et.147,09 € d’honoraires de l’expert amiable, Monsieur [B], auquel ils ont fait appel pour les aider à relever les réserves après réception notifiées par courrier dans les 8 jours suivant la réception. Ils rappellent que la société a reconnu la réalité de certaines de ces réserves et en a levé plusieurs.

Ils exposent avoir également dépensé la somme de 1.400€ (300€ pour l’année 2019, 300€ pour l’année 2020 + 400€ pour l’année 2021 + 400€ pour l’année 2022) de frais de séquestre du solde du prix suite au refus du constructeur que le solde soit consigné gratuitement auprès de la caisse des dépôts et des consignations.

Ils sollicitent dont la somme de 2.947,09€ au titre de leur préjudice matériel, soit un total de 7.947,09€.

— Selon la société MAISONS PIERRE, les époux [D] lui adressent des critiques injustifiées. Elle rappelle que s’agissant de l’absence de mise en service de la pompe à chaleur, ils disposaient de la liberté de contacter directement la société ENGIE pour la mettre en service. Elle ajoute que s’ils ont choisi de faire appel à un huissier de justice afin d’établir un constat le 3 octobre 2019, rien ne justifie que le coût de son intervention de 400€ soit mis à sa charge, comme pour les honoraires de l’expert amiable dont ils se sont adjoints les services.

Elle sollicite donc leur débouté.

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L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il ressort des conclusions et pièces et notamment de leur courriel du 15 novembre 2019 adressé à Monsieur [P], conducteur de travaux, que les époux [D] ont emménagé le samedi 16 novembre dans leur nouvelle maison. Ils expliquent que le 15 novembre ils n’avaient toujours pas de chauffage « en bas », la pompe à chaleur n’étant pas fonctionnelle, ce qui a contrario signifie qu’ils disposaient de chauffage « en haut ». Par ailleurs ils ne précisent pas quand la pompe à chaleur a été effectivement mise en service si bien que le tribunal n’est pas en mesure de connaître le temps pendant lequel ils n’ont pu chauffer le rez-de-chaussée de leur domicile. Le préjudice de jouissance n’est donc pas précisément démontré.

Il apparaît que sur les 60 réserves soulevées lors de la réception et dans les 8 jours qui ont suivi, 16 font l’objet du présent litige et 6 sont seulement retenues par la présente décision. Il ressort également des pièces produites que les clients ont dû relancer le constructeur à de nombreuses reprise pour obtenir la levée des réserves, que leurs relations avec ce dernier s’étaient fortement dégradées jusqu’à leur assignation en justice alors même que l’ensemble des réserves n’étaient pas levées et qu’ils ont dû s’investir dans une procédure contentieuse lourde pour se défendre.

Ces éléments sont constitutifs d’un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.500,00€.

Le tribunal constate qu’à la suite des nombreuses réserves formulées par les époux [D], la société MAISONS PIERRE est intervenue à leur domicile pour lever une grande partie de celles-ci, admettant par là même la légitimité de ces réserves et la nécessité d’y remédier. Les époux [D], dont il n’est pas démontré qu’ils étaient des professionnels de la construction, sont donc fondés à avoir sollicité l’aide d’un huissier de justice et d’un expert pour faire valoir leurs droits.

Par conséquent il apparaît justifié que la société MAISONS PIERRE, professionnel, et en outre condamnée notamment pour non levée de réserves et pour facturation d’un poste de dépenses non justifié, soit condamnée à prendre en charge ces dépenses d’huissier et d’expert, soit la somme de 400€ + 1.147,09€ = 1.547,09€

S’agissant des frais de consignation, il ressort du constat d’huissier que la société a requis le séquestre de la somme de 7.521,99€ immédiatement entre les mains de l’huissier. Dès lors, les frais de consignation du solde du contrat, dont les factures sont produites par les défendeurs, seront mis à la charge du constructeur, pour leur total de 1.400,00€.

La société MAISONS PIERRE sera donc condamnée à payer aux époux [D] la somme de 1.547,09€ + 1.400,00€ = 2.947,09€ au titre de leur préjudice matériel, soit une somme totale pour leur préjudice de 2.947,09€ + 1.500,00€ = 4.447,09€.

Sur les demandes accessoires

La société MAISONS PIERRE, partie qui succombe partiellement, sera condamnée aux entiers dépens et à verser aux époux [D] une somme de 3.500€ au titre des frais irrépétibles. Elle sera corrélativement déboutée de sa demande à ce titre.

Compte tenu de la demande des époux [D] en ce sens, sur le fondement de l’article R.631-4 du code de la consommation, la société MAISONS PIERRE sera condamnée à prendre en charge, le cas échéant, l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus par l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [Y] [D] à payer à la société MAISONS PIERRE la somme de 5.300,49€ au titre du solde du contrat déduction faite des réserves non levées et chiffrées et dit qu’elle sera assortie des intérêts légaux à compter du 9 décembre 2020 ;

Condamne la société MAISONS PIERRE à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [Y] [D] la somme de 5.750,00€ au titre des stipulations contractuelles infondées ou inexécutées ;

Condamne la société MAISONS PIERRE à lever dans le délai de deux mois suivant signification du présent jugement puis sous astreinte de 300€ par jour de retard passé ce délai les réserves suivantes :

Réserve n°27 : Voussure au droit des volets à reprendre

Réserve n°58 : Enduit au pourtour du tuyau d’alimentation d’eau sanitaire de l’étage à refaire ;

Condamne la société MAISONS PIERRE à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [Y] [D] la somme de 4.447,09€ au titre de leur préjudice moral et matériel et les déboute du surplus de leurs prétentions indemnitaires ;

Déboute la société MAISONS PIERRE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la société MAISONS PIERRE aux entiers dépens,

Condamne la société MAISONS PIERRE à prendre en charge l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société MAISONS PIERRE à payer aux époux [D] la somme de 3.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société MAISONS PIERRE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 OCTOBRE 2024 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT