COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 FÉVRIER 2022

N° 2022/ 68

Rôle N° RG 21/10571 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZS5

Z A

C/

C DE X

S.A.S. GARANTME

S.A. Y ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Antoine SCANDOLERA

M^e Laura GRIMALDI

M^e Flora QUEMENER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité d’Aix-en-provence en date du 11 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1120000974.

APPELANTE

Madame Z A

née le […], demeurant […]

représentée par M^e Antoine SCANDOLERA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur C DE X Représenté par son mandataire Société Immobilière Sextius Mirabeau CICAné le […], demeurant 3 avenue Victor Hugo – 13100 Aix-en-Provence

représenté par M^e Laura GRIMALDI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. GARANTME, demeurant […]

représentée par M^e Laura GRIMALDI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. Y ASSURANCES Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Flora QUEMENER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Janvier 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Carole DAUX, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant contrat de bail en date du 20 septembre 2019, C de X, représenté par son mandataire la société immobilière SEXTIUS MIRABEAU CICA, a donné en location à Z A un appartement situé 13, Rue Goarant à Aix-en-Provence moyennant un loyer mensuel de 1727 € outre une provision pour charges mensuelles de 30 €.

Cette dernière a souscrit par l’intermédiaire de la Société GARANTME un contrat de cautionnement auprès de Y Assurances, ce cautionnement couvrant le risque d’impayés de loyer, charge et indemnité d’occupation pour un montant d’indemnisation maximum de 36.'000 € directement versée au bailleur qui subroge la société Y Asuurances dans ses droits.
A la suite d’une série de loyers impayés, un commandement de payer était adressé à Z A le 24 janvier 2020 lequel demeurait infructueux.

Par acte du huissier en date du 2 octobre 2020, Hugue de X a assigné Z B devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, la société Y Assurances intervenant volontairement.

Aux termes de leurs conclusions, Hugue de X et la Société GARANTME demandaient, à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Ils sollicitaient l’expulsion de Z A ainsi que la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 24.'851,36 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnité d’occupation dus au terme du mois de mars 2021, montant à parfaire au jour de l’assignation, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

- 21.'143 62 € à la Société Y Assurances, intervenant volontaire la procédure subrogée dans les droits de Hugue de X à hauteur de ce montant,

- 3.707,75 € à Hugue de X, pris en la personne de la société immobilière SEXTIUS MIRABEAU CICA,

Ils demandaient également de condamner la défenderesse à payer à Hugue de X, pris en la personne de la société immobilière SEXTIUS MIRABEAU CICA la somme de 1.768,32 € au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2021, montant à parfaire au jour du jugement, de rejeter les demandes reconventionnelles présentées par Z A et de condamner cette dernière à payer à la Société Y Assurances la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers de l’instance et ce compris le coût du commandement de payer.

Z A concluait, à titre principal, au débouté des demandes, fins et conclusions du bailleur et de la caution et sollicitait la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 4.000€ au titre du préjudice moral.

Subsidiairement elle sollicitait la condamantion du bailleur au paiement de la somme de 10.000€ venant en déduction de la créance sollicitée au titre du préjudice de jouissance ainsi que l’octroi de délais de paiement sur deux ans.

Elle demandait enfin de condamner tout succombant au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle faisait valoir que son bailleur avait manqué à ses obligations légales, l’appartement loué étant insalubre en raison de l’humidité mais également du fait de la présence de nuisibles.

Par jugement en date du 11 juin 2021 le tribunal judiciaire d’Aix en Provence – Pôle de proximité a :

* déclaré l’intervention volontaire de la société Y Assurances recevable,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 juillet 2020 et que le bail se trouvait par conséquent résilié depuis cette date,

* condamné Z A à payer la société Y Assurances la somme de 21'143,62 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus au terme du mois de mars 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2021,

* condamné Z A à payer C de X la somme de 3.707,74€ pris en la personne de la société immobilière SEXTIUS MIRABEAU SICA, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme du mois de mars 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2020,

* dit que Z A sera tenue au paiement en deniers ou quittance d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail à savoir la somme de 1768,32 € à compter de la résiliation du bail soit à la date du 27 juillet 2020.

* dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourrait être procéder à l’expulsion de Z A et de tous occupants des lieux situés […] à Aix-en-Provence avec l’assistance de la force publique si besoin est.

* dit qu’il sera procédé conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer.

* rapellé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

* débouté Z A de sa demande en réparation de son préjudice moral à hauteur de 4000 €,

* rejeté la demande de Z A visant à condamner le bailleur à verser la somme de 10'000 € en déduction de la créance sollicitée au titre d’un préjudice de jouissance.

* débouté Z A de sa demande visant l’octroi de délais de paiement,

* débouté la société GARANTME et la société Y Assurances de leurs demandes faites au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamné Z A à supporter les entiers dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 14 février 2020.

Par déclaration en date du 13 juillet 2021, Z A interjettait appel de la décision en ce qu’elle a :

* déclaré l’intervention volontaire de la société Y Assurances recevable,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 juillet 2020 et que le bail se trouvait par conséquent résilié depuis cette date

* condamné Z A à payer la société Y Assurances la somme de 21'143,62

€ au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation du au terme du mois de mars 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2020

* condamné Z A à payer C de X la somme de 3.707,74 € pris en la personne de la société immobilière SEXTIUS MIRABEAU SICA , au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme du mois de mars 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2021

* dit que Z A sera tenue au paiement en deniers ou quittance d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail à savoir la somme de 1768,32 € à compter de la résiliation du bail soit à la date du 27 juillet 2020.

* dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourrait être procéder à l’expulsion de Z A et de tous occupants des lieux situés […] à Aix-en-Provence avec l’assistance de la force publique si besoin est.

* dit qu’il sera procédé conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer.

* rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

* débouté Z A de sa demande en réparation de son préjudice moral à hauteur de 4000 €

* rejeté la demande de Z A visant à condamner le bailleur à verser la somme de 10'000 € en déduction de la créance sollicitée au titre d’un préjudice de jouissance.

* débouté Z A de sa demande visant l’octroi de délais de paiement

* débouté la société GARANTME et la société Y Assurances de leurs demandes faites au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamné Z A à supporter les entiers dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 14 février 2020

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 17 septembre 2021 auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Z A demande à la cour d’infirmer le jugement rendu le 11 juin 2021 par le juge des contentieux et de la protection et,

* à titre principal,

- de débouter le bailleur et la caution de leurs demandes, fins et conclusions

- de juger que le bailleur n’a pas délivré un logement décent et en bon état d’usage

- de juger l’existence d’une exception d’inexécution fautive du bailleur compte tenu de ces carences justifiant l’annulation des loyers sollicités

- de juger que le bailleur n’a fait aucune réparation nécessaire pendant toute la durée du bail

- de juger que la clause d’exclusion de la de cautionnement est applicable
- de condamner le bailleur à lui verser la somme de 4000 € au titre du préjudice moral.

En tout état de cause si le juge venait à considérer qu’une créance demeure due, Z A demande,

* à titre subsidiaire,

- de condamner le bailleur à lui verser la somme de 10'000 €venant en déduction de la créance sollicitée au titre du préjudice de jouissance,

- de lui octroyer des délais de paiement sur deux ans sur les sommes qu’elle resterait devoir au bailleur ou à la caution,

- de condamner tout succombant à la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens liés à la présente procédure.

Z A fait valoir à l’appui de ses demandes que le bailleur lui a délivré un logement insalubre, ne correspondant en aucun cas à un bon état de réparation.

Elle ajoute que son bailleur n’est jamais intervenu pour faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement dont le loyer semble particulièrement élevé, indiquant avoir du faire intervenir à plusieurs reprises des experts afin de constater les sinistres.

Elle déclare également qu’aucun état des lieux d’entrée n’ a été établi, soulignant que le bailleur a profité du fait qu’il avait à faire à une jeune étudiante étrangère fraichement arrivée en France.

Elle s’estime par ailleurs fondée à solliciter des dommages et intérêts du fait de l’inéxécution par le bailleur de ses obligations, sollicitant des délais de paiement tenant son statut d’étudiante si elle devait être redevable d’une quelconque somme à l’égard de son bailleur.

Enfin Z A conteste les loyers litigieux pour lesquels la société Y Assurances a procédé au réglement dans la mesure où le logement ne présentait pas les caractéristiques d’un logement décent et demande que le montant du loyer soit réduit compte tenu des désordres rencontrés et le trouble de jouissance subi.

Par conclusions remises et notifiées sur le RPVA le 13 octobre 2021 auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la société Y Assurances demande à la cour de juger qu’elle est recevable et bien fondée dans ses demandes, de juger que Z A est mal fondée en son appel, de confirmer le jugement rendu le 11 juin 2021 par le tribunal de proximité d’Aix-en-Provence et de condamner Z A aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle avoir versé la somme de 21.'143,62 € au bailleur conformément à l’acte de cautionnement souscrit par Z A et se trouvant dés lors subrogée dans les droits de la bailleresse, elle indique être parfaitement fondée à solliciter la condamnation de Z A à lui verser cette somme.

Par ailleurs elle relève que Z A affirme à l’appui de la notice d’information précontractuelle attachée à la caution que celle-ci est exclue pour le logement ne répondant pas à la définition du logement décent résultant du décret du 30 janvier 2002 et les immeubles déclarés insalubres alors qu’elle ne rapporte pas la preuve que le logement ne répond pas aux critères de décence et encore moins qu’il ait été déclaré insalubre.
Enfin elle rappelle qu’un commandement de payer a été délivré et demeuré infructueux de sorte que la clause résolutoire, en l’absence de règlement des causes de celui-ci dans le délai de deux mois, est acquise.

Elle s’estime par conséquent, en qualité de caution, bien fondée à se joindre à la demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ce aux fins de préserver ses droits rappelant que Z A étant sans droit ni titre, elle demeure redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme de 1727 € , augmentée des charges récupérables pour la période à compter du 28 juillet 2020 jusqu’à la libération des lieux se matérialisant par la remise des clés.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 18 octobre 2021 auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, C de X demande à la cour de rejeter en totalité les demandes de Z A, de confirmer dans sa totalité le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 4 juin 2021 et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 3.000 € d au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 février 2020.

À l’appui de ses demandes C de X fait valoir que l’appartement donné en location était en parfait état, aucune inexécution fautive ne pouvant lui être reproché.

Il précise être intervenu à chaque sinistre dénoncé par Z A, faisant intervenir différents artisans.

Par ailleurs il rappelle que cette dernière s’est plainte de la présence de nombreux nuisibles tels que des cafards sans en rapporter la preuve.

Il ajoute que contrairement à ce qu’elle prétend un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties.

Il constate que le prétendu dysfonctionnement du chauffage dénoncé par Z A qui ne fonctionnerait que par alternance n’est pas prouvé.

Aussi il indique que c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se trouvaient réunies à la date du 27 juillet 2020 et a par conséquent résilier le bail avec toutes les conséquences qui en découlent.

Enfin C de X estime que Z A n’est pas fondée à invoquer une déduction de créance au titre de son prétendu préjudice de jouissance et qu’eu égard à son attitude empreinte de mauvaise foi ainsi que de l’ampleur de sa dette locative, il s’oppose à tout délai de paiement ou tout délai pour le maintien dans les lieux.

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L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2022.

L’affaire a été plaidée le 5 janvier 2022 et mise en délibéré au 24 février 2022.

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SUR CE

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes visant à « dire et juger » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

1°) Sur la résiliation du contrat de bail

Attendu que C de X, suivant exploit d’ huissier en date du 14 février 2020 a délivré un commandement à Z A de payer la somme de 2.288,28 € au titre des loyers impayés indiquant qu’il entendait se prévaloir de la clause résolutoire.

Qu’en effet il résulte du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

Qu’en l’état C de X a donné à bail à Z A un appartement moyennant un loyer mensuel de 1727 € payable d’avance le premier de chaque mois, outre une provision pour charges mensuelles de 30 € soit un terme mensuel de 1757 €

Que par courrier du 24 janvier 2020, la société immobilière SEXTIUS MIRABEAU CICA, es qualité de gestionnaire du bien, mettait en demeure cette dernière de régler la somme de 2.109,25€ qu’elle restait alors devoir, cette mise en demeure étant restée sans effet contraignant le bailleur à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Attendu que Z A ne conteste pas le non paiement régulier des loyers.

Qu’elle indique dans ses conclusions que son père, vivant en Algérie devait s’acquitter du paiement des loyers mais que celui-ci n’a pas procédé au versement convenu.

Qu’elle explique cependant avoir rencontré divers problèmes concernant cet appartement pendant la durée du bail, celui-ci étant particulièrement humide.

Qu’elle ajoute avoir du s’acquitter de factures d’eau anormalement élevées à la suite de nombreuses fuites d’eau.

Qu’enfin elle déclare également la présence de nombreux nuisibles notamment des cafards.

Qu’elle indique qu’en raison de l’insalubrité de l’appartement , elle avait décidé de ne plus payer les loyers de son logement insalubre attendant désespérément une quelconque action de son bailleur.

Attendu qu’il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que ' le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter, des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premiers et deuxièmes alinéas. b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci- dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'

Attendu que C de X verse aux débats le contrat de bail signé le 20 septembre avec Z A avec comme date d’effet du contrat le 25 septembre 2019 ainsi qu’ un état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties, signé de Z A, mentionnant comme date d’entrée le 25 septembre 2019.

Que contrairement à ce qu’affirme l’appelante, un état des lieux d’entrée a bien été établi lors de son entrée dans les lieux même s’il est mentionné que ce dernier a été établi le 27 février 2015, ce qui est manifestement une erreur matérielle.

Que d’ailleurs Z A ne conteste pas la signature portée au bas du document.

Que la Cour relève qu’aucune trace d’humidité n’est mentionnée dans cet état des lieux, ni élément permettant d’affirmer qu’il s’agit d’un logement insalubre.

Attendu que C de X ne conteste pas le fait que l’appartement a connu des sinsitres depuis la prise de possession des lieux par sa locataire, maintenant cependant qu’elle en est à l’origine.

Qu’il indique que le premier dégat des eaux signalé date du 22 octobre 2019.

Qu’il verse au débat la facture établie par l’Entreprise Nouvelle du Bâtiment en date du 22 octobre 2019 laquelle précise que la fuite provenait du tuyau de vidange de lave-vaisselle mal raccordé, étant rappelé que le lave-vaisselle ne figure pas dans les éléments d’équipement de la cuisine listée dans l’état des lieux d’entrée.

Que la facture a été transmise à Z A le 27 novembre 2019 afin qu’elle fasse intervenir sa compagnie d’assurances, l’agence immoblière lui demandant de la tenir au courant dès que l’expert sera passé et de la mise en oeuvre des réparations.

Que l’expertise diligentée par son assurance a eu lieu le 12 décembre 2019.

Qu’il résulte de ce rapport PHENIX qu’il y avait des taches d’humidité et des cloches d’eau sur le faux plafond de la chambre située sous la cuisine, le technicien soulignant par ailleurs qu’il n’existait aucune anomalie sur le réseau d’adduction d’eau.

Qu’il concluait que cette fuite d’eau ponctuelle était due à un refoulement d’eau suite à un bouchon sur l’écoulement de la cuisine qui n’était pas fixé et constatait une absence d’humidite sur le plafond.

Attendu qu’il convient de relever que Z A a manifestement passé sous silence les constatations de l’Entreprise Nouvelle du Bâtiment qui avait relevé un mauvais raccordement du tuyau puisque cette constatation n’apparait nulle part dans le rapport produit par l’appelante.
Que cependant force est de constater que le bailleur a imméditament réagi en faisant intervenir une entreprise et que le 12 décembre 2019, aucune trace d’humidité n’était constatée.

Attendu que C de X produit également une facture de l’établissement JPCS en date du 25 novembre 2019 concernant un dégorgement du sanibroyeur bloqué par un amas de papiers toilette et la remise en route de la pompe de relevage de la salle de bains d’un montant de 144,10 €

Attendu que le 14 janvier 2020 un problème d’évacuation dans la salle de douche était à nouveau signalé.

Que l’Entreprise Nouvelle du Bâtiment constatait que la pompe de relevage ne fonctionnait pas.

Que le 15 janvier l’entreprise CHALLET intervenait, constatait que le clapet était bloqué par divers saletés et procédait à la réparation du clapet pour permettre l’utilisation de la douche.

Que cette entreprise prévoyait une seconde intervention le 20 janvier afin de curer l’ensemble des évacuations (machine lavabo et douche ) qui semblait encrassé.

Que le 3 février 2020, une facture d’un montant de 290,21 € était établie par l’entreprise CHALLET, facture sur laquelle était portée la mention 'présence de peluches de tissus ou tapis lavé par la locataire.'

Que cependant Z A faisait intervenir une autre société, Chasseur de fuite, le 24 janvier 2020 laquelle mentionnait dans son rapport avoir relevé une fuite détectée sur la pompe qui se trouve dans la salle de bains , constatait que la plage de douche en bois n’était pas étanche et conforme aux normes, constatait que le moteur du sani broyeur était sous dimensionné, indiquant qu’il fallait prévoir la pose d’un réducteur de pression,

Qu’il était également indiqué une humidité sur le support du plafond de la chambre à 100 % , dans le couloir au rez-de-chaussée à 100 % et dans la salle de bains à 100 %.

Que l’expertise réalisée à la demande de Cardiff le 24 mars 2020 suite à ce nouveau dégât des eaux mentionnait que la porte de la salle de bains devait être rabotée et repeinte, que la peinture était dégradée sur les murs et relevait un taux d’humidité à 50 %.

Qu’il convient cependant de relever que cet appartement est doté depuis 2018 d’un déshumidificateur de sorte qu’il ne saurait être reproché au bailleur sa carence dans la prise en compte des difficultés d’humidité.

Que par contre, il résulte des pièces versées aux débats que Z A n’a jamais répondu aux différents appels visant à l’informer de l’entretien dudit déshumidificateur.

Attendu qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bailleur a pris en compte de manière effective, par des professionnels, les sinistres dénoncés par sa locataire dont certains pouvaient lui être imputables.

Qu’enfin comme le relève à juste titre le premier juge, Z A ne saurait alléguer la présence de cafards dans l’appartement loué ainsi qu’un dysfonctionnement du chauffage en s’abstenant d’apporter tout justificatif objectif aux fins de corroborer la véracité de ces affirmations

Qu’elle ne rapporte pas plus la preuve que son bailleur et le gestionnaire lui auraient fait supporter des surconsommations d’eau liées aux divers sinistres évoqués, ces derniers ayant été pris en charge immédiatement, surconsommations d’eau qui pourraient par ailleurs s’expliquer par le fait que plusieurs personnes vivaient dans cet appartement comme en attestent les trois noms figurant sur l’interphone.

Que dès lors aucune inexécution fautive ne pouvant être reprochée à C de X , il convient de rejeter la demande de Z A tendant à voir prononcer l’existence d’une exception d’inéxécution fautive du bailleur.

Qu’il y a lieu enfin de constater que cette dernière n’a pas régularisé les causes du commandement de payer en date du 14 février 2020 de sorte que la clause résolutoire est acquise conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 89 et des articles 1 et 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire à compter du 27 juillet 2020 et d’ordonner l’expulsion sans délai de Z A ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin était.

2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Z A

Attendu que Z A ne rapporte pas la preuve d’une part que C de X a manqué à ses obligations de bailleur et d’autre part que le logement était insalubre ou inhabitable.

Qu’il convient par conséquent de rejeter sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

3°),Sur la créance locative

Attendu que le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a constaté que Z A était redevable de la somme de 24.851,36 euros au mois de mars 2021, somme à répartir à hauteur de 21'143,62 € à Y Assurrances subrogée dans les droits du bailleur à hauteur dudit montant et le reliquat soit la somme de 3707,74 € à C de X pris en la personne de son mandataire la société immobilière Sextius Mirabeau CICA.

Que Z A conteste les loyers litigieux pour lesquels Y Assurance a procédé au règlement au motif que le logement occupé ne correspondait manifestement pas aux caractéristiques retenues pour qu’un tel logement soit qualifié de descent tant ce qu’il est nuisible pour la santé et la sécurité du locataire, ce dernier étant inhabitable.

Attendu qu’il ressort des démonstrations précédentes que cette dernière ne saurait alléguer le caractère indécent ou inhabitable du logement pour contester le montant des loyers litigieux.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que Z A était redevable de la somme de 24.851,36 euros au mois de mars 2021, somme à répartir à hauteur de 21'143,62 € à Y Assurrances régulièrement subrogée dans les droits du bailleur à hauteur dudit montant et le reliquat soit la somme de 3707,74 € à C de X pris en la personne de son mandataire la société immobilière Sextius Mirabeau, l’appelante ne pouvant au demeurant se prévaloir d’un préjudice de jouissance suceptible de venir en déduction des sommes dues.

Attendu que Z A sera également tenue au paiement en deniers ou quittance d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail à savoir la somme de 1768,32 € à compter de la résiliation du bail soit à la date du 27 juillet 2020.

4°) Sur les délais

Attendu que Z A sollicite l’octroi de délais de paiement sur deux ans aux fins de parvenir à l’apurement total de la dette.

Que toutefois au regard de son statut d’étudiant, l’octroi de délais de paiement paraît déraisonnable.

Qu’il y a lieu par conséquent de rejeter sa demande et tenant l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail, d’ordonner son expulsion.

5°) Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de C de X les frais qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Qu’il y a lieu par conséquent de condamner Z A à lui payer la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles.

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Y Assurances les frais qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits

Qu’il y a lieu par conséquent de condamner Z A à lui payer la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles.

6°) Sur les dépens

Attendu qu’en application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par Z A.

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PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Z A à payer à C DE X la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Z A à payer à Y Assurances la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Z A aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,