COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 17 NOVEMBRE 2022

N° 2022/755

Rôle N° RG 21/12438 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH7TW

[L] [U]

[B] [W] épouse [D]

C/

SARL SOCA [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michèle PARRACONE

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 22 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00073.

APPELANTE

Madame [L] [U] veuve [K]

Née le 09 janvier 1929 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

agissant par Madame [B] [W] épouse [D]

demeurant [Adresse 3]

et Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 4]

MJPM co-tuteurs de Madame [L] [U] veuve [K],

représentée par M^e Michèle PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

SARL SOCA [Localité 6]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistée de M^e Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail du 5 août 1992, renouvelé le 22 décembre 2000, puis par acte authentique le 29 mai 2015, madame [L] [U] a donné en location à la SARL Soca [Localité 6] un local situé [Adresse 1] aux fins d’exploitation d’un commerce de garage, réparation et entretien de tout véhicule à moteur, achat et vente de tous accessoires ou pièces détachées pour véhicules automobiles, travaux de carrosserie, peinture et autre, sous l’enseigne 'Garage Soca [Localité 6] Citroën'. Le local comprend un rez-de-chaussée avec un grand hall d’exposition et un local à usage de station-service, et, au premier étage un atelier de réparation, un magasin, un hall d’exposition et un bureau; le tout étant, aux termes du bail, recouvert d’une terrasse avec rampe d’accès à usage de parking.

Soutenant que les lieux ne sont pas entretenus par le bailleur, la SARL Soca [Localité 6] a obtenu la désignation d’un expert judiciaire en la personne de monsieur [X] selon ordonnance de référé

du 9 avril 2020, avec mission de :

— vérifier la réalité des désordres invoqués par le locataire dans l’assignation introductive d’instance et dans les pièces versées aux débats, les décrire ;

— décrire les dommages en résultant et situer leur date d’apparition; décrire le cas échéant quel a été l’impact de l’absence de prise en charge des désordres à la date de leur apparition ;

— dire s’il y a lieu de prendre en urgence des mesures de sécurité et dans l’affirmative lesquelles ;

— rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

— fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans la mise en 'uvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes ;

— donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant

produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera à son rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

— donner son avis sur le fait de savoir si les travaux à réaliser pour remédier aux désordres constituent des grosses réparations au sens de celles des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

— dire si les travaux ayant permis d’affecter une partie du local à usage d’habitation ont été effectués dans les règles de l’art, s’ils sont de nature à affecter la solidité de l’immeuble, décrire les travaux nécessaires à l’affectation du local d’habitation à sa destination initiale de local commercial et en chiffrer le coût ;

— fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis et donner son avis.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 janvier 2021.

Le 30 mars 2021, la SARL Soca [Localité 6] a présenté par huissier de justice une demande de renouvellement du bail aux mêmes conditions et charges. Le propriétaire a refusé ce renouvellement.

Par ordonnance en date du 22 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 6], saisi par le bailleur, a :

déclaré madame [L] [U] assistée de madame [B] [W] épouse [D], sa curatrice, recevable et bien fondée en sa demande d’expertise judiciaire,

ordonné une expertise judiciaire aux fins d’évaluer la valeur du bien loué, la valeur locative du bien occupé à la fois en son état actuel, et, après travaux de remise en état, ainsi que de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

dit que cette expertise se déroulerait aux frais de madame [L] [U], régulièrement assistée,

condamné madame [L] [U], assistée de sa curatrice, madame [B] [W] épouse [D], à exécuter ou faire exécuter les travaux de remise en état décrits par l’expert [X] en page 61 de son rapport du 27 janvier 2021 relativement aux infiltrations et à la solidité,

jugé que ces travaux devront commencer à être réalisées dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai,

condamné madame [L] [U], assistée de sa curatrice, madame [B] [W] épouse [D], à payer à la SARL Soca [Localité 6] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

rejeté les autres demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 août 2021, madame [L] [U], assistée de madame [B] [W] épouse [D], sa curatrice, a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises, à l’exception de celles ayant ordonné une expertise.

Madame [L] [U], d’abord placée sous mesure de curatelle, bénéficie désormais, depuis le 29 avril 2022, d’une mesure de tutelle, madame [B] [W] épouse [D] et monsieur [T] [N] ayant été nommés co-tuteurs.

Par dernières conclusions transmises le 29 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [L] [U], représentée par madame [B] [W] épouse [D] et monsieur [T] [N], ses co-tuteurs, demande à la cour de :

rabattre l’ordonnance de clôture du 27 septembre 2022,

réformer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à réaliser les travaux décrits en page 61 du rapport relativement aux infiltrations et à la solidité,

débouter la SARL Soca [Localité 6] de sa demande visant à obtenir que la propriétaire réalise les travaux préconisés par l’expert [X] dans son rapport du 27 janvier 2021,

condamner la SARL Soca [Localité 6] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La bailleresse conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite et oppose l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à sa condamnation à assumer la charge des travaux de remise en état du bien. Elle estime en effet qu’il y a lieu préalablement de trancher une question de fond tenant à la détermination du responsable de la dégradation du local à qui la réalisation des travaux de réparation est imputable, et, tenant à déterminer l’incidence de l’absence d’entretien sur l’aggravation des désordres.

L’appelante invoque les dispositions du bail au titre des travaux de réfection du toit terrasse dont elle reconnaît qu’il fait partie de la location. Elle s’appuie sur la page 4 de l’avenant au bail signé le 29 mai 2015 pour assurer que l’entretien du toit terrasse, plus particulièrement l’étanchéité, est à la charge de la locataire, par dérogation expresse à l’article 606 du code civil. Or, elle fait valoir que la SARL Soca [Localité 6] ne justifie d’aucune facture d’entretien des lieux loués, notamment de l’étanchéité, alors même que l’expert [X] a noté que la corrosion des aciers est ancienne et qu’une étanchéité de la terrasse aurait permis de la contenir (seul un devis non suivi d’effets ayant été transmis). Elle estime que l’ensemble des factures produites se rapportent à d’autres travaux.

L’appelante reproche, en outre, à la SARL Soca [Localité 6] de ne pas avoir averti sa propriétaire de l’état de dégradation dans lequel se trouvaient les locaux commerciaux, alors qu’il s’agit d’une de ses obligations. Elle soutient qu’aucun des travaux d’entretien auxquels elle était tenue n’a été effectuée par l’intimée et met en avant le fait que l’expert a relevé ce défaut d’entretien (vitre cassée, entretien des caniveaux du rez-de-jardin et du caniveau en pied de mur de soutènement de l’atelier mécanique, scellement des grandes portes, rebouchage de trous dans les maçonneries extérieures). Elle ajoute que des travaux ont été réalisés sans l’ autorisation du bailleur à savoir la construction d’ un appartement à usage d’habitation.

L’appelante en déduit qu’il convient d’interpréter le bail et les conclusions de l’expert, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés, à tout le moins au titre des travaux les plus importants, à savoir la réfection du toit-terrasse. Elle indique qu’en août 2022, les travaux requis ont été chiffrés à 456 000 € TTC, estimés à 4 mois de durée et supposent la libération complète des lieux.

L’appelante soutient qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé dès lors qu’il n’existe aucune évidence dans les stipulations contractuelles que la propriétaire aurait violées. Elle ajoute que la SARL Soca [Localité 6] continue d’exploiter son fonds de commerce de manière normale et n’a jamais justifié d’un préjudice. Elle indique que le défaut d’entretien peut conduire à la responsabilité du locataire, y compris pour les grosses réparations. Elle dénie tout dommage imminent, non mis en avant par l’expert.

Au titre des travaux entrepris pour la réalisation d’un appartement dans le local commercial, l’appelante soutient n’avoir jamais donné son accord au locataire qui a entrepris de tels travaux. Elle indique que le fait pour le bailleur d’avoir déclaré cet appartement sur le plan fiscal est sans incidence dans ses rapports avec son locataire, quant à l’absence d’autorisation donnée.

Par dernières conclusions transmises le 10 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Soca [Localité 6] sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance notamment au titre de la condamnation sous astreinte de madame [L] [U] à la réalisation des travaux de remise en état, et à sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

fasse droit à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et prononce la clôture à l’audience,

déboute madame [L] [U] assistée de madame [B] [W] épouse [D] de ses demandes,

condamne madame [L] [U], assistée de madame [B] [W] épouse [D], à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant le coût de l’expertise réalisée conformément à l’ordonnance du 9 avril 2020.

La SARL Soca [Localité 6] fait valoir qu’il y a urgence à intervenir à raison du risque d’effondrement du plancher et fait valoir que le couvert n’est pus garanti, de grosses réparations étant nécessaires au sens de l’article 606 du code civil. L’intimée s’appuie sur l’expertise pour soutenir que les désordres ont pour origine essentielle des erreurs de conception du bâti.

La SARL Soca [Localité 6] fait valoir qu’un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite est démontré. Elle soutient que si des fautes peuvent lui être reprochées, et devront se résoudre en dommages et intérêts, cela n’empêche pas l’appelante de devoir remplir son obligation légale de délivrance. Elle en déduit qu’il n’est pas ici question d’interprétation du contrat de bail, mais d’application de la loi, estimant que le couvert n’est pas assuré, ce qui excède la question de l’entretien du toit, étant observé que des vices de construction sont mis en avant et que l’intégralité du toit est à refaire. Elle estime donc que le juge des référés n’a pas à trancher une question de fond pour résoudre le litige, faisant valoir que la responsabilité éventuelle du locataire sera effectivement appréciée au fond, mais n’est pas ici en cause, la demande étant fondée sur l’obligation de délivrance du bailleur.

La SARL Soca [Localité 6] remet par ailleurs en cause les contestations sérieuses soulevées par l’appelante. Elle affirme avoir averti madame [L] [U] et son mari de l’état et de la dégradation du bien à raison d’infiltrations d’eau. Elle se prévaut d’un accord verbal pour la réalisation d’un appartement au sein du local commercial, même si elle admet qu’une telle autorisation n’a pas été actée dans le bail. L’intimée fait valoir que les manquements que lui reproche madame [L] [U] n’ont pour but que de masquer sa propre incurie. En effet, elle fait valoir que c’est l’intégralité de la toiture qui doit être refaite, cela bien au delà de son entretien, dont le défaut a été retenu par l’expert de manière limitée alors qu’il a caractérisé des erreurs de conception. En tout état de cause, elle indique que les défauts d’entretien sont sans commune mesure avec les travaux à entreprendre et ne sont pas à l’origine de l’état des lieux loués. L’intimée soutient, en outre, que l’usage de parking sur la terrasse est conforme au bail. Elle fait valoir que le juge des référés est parfaitement compétent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Elle observe que les mesures urgentes préconisées par l’expert n’ont pas été mises en place par le bailleur. Elle indique exploiter le local commercial dans des conditions anormales aujourd’hui, et pas dans son intégralité. Enfin, elle conteste le coût et la méthodologie préconisés pour les travaux.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 27 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience, avant le déroulement des débats, à la demande de chacune des parties, l’ordonnance de clôture rendue le 27 septembre 2022 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée.

Sur la demande tendant à la réalisation des travaux de remise en état

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit perdurer. Il s’ensuit que, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines ; un dommage purement éventuel ne saurait être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. En application de l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Le bailleur doit donc mettre à la disposition du preneur une chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. En l’espèce, aux termes du bail, l’exploitation de l’activité de garage automobile a été spécifiée.

Il résulte de l’avenant de renouvellement du bail commercial du 22 décembre 2000 que la SCI du Rond Point, aux droits de laquelle vient madame [L] [U], a donné à location à la SARL Soca [Localité 6] des locaux situés [Adresse 1], comprenant un bâtiment d’un étage, 'le tout recouvert d’une terrasse avec rampe d’accès, à usage de parking et le terrain attenant entièrement clôturé, ladite terrasse étant à la disposition de la preneuse pour y entreposer ses véhicules'. Il résulte donc, à l’évidence, du bail commercial liant les parties que la terrasse recouvrant le bâtiment principal représentant 900 m² de superficie est à destination de parking, au bénéfice de la SARL Soca [Localité 6]. Elle correspond également nécessairement à la toiture de ce bâtiment. En page 5 de cet avenant de 2000, au titre des charges et conditions particulières, il est précisé 'qu’il est expressément convenu que la terrasse accessible de 800 m² environ de surface servant de couverture à l’immeuble, et destinée à garer les véhicules automobiles, fait partie intégrante de la location et la preneuse en aura la pleine jouissance pendant toute la durée du bail au même titre que les locaux'.

Au titre des réparations, le contrat de bail prévoit, par principe, que 'seules celles qui concernent le clos et le couvert, telles que définies à l’article 606 du code civil, incombent à la bailleresse'.

Dans le cadre des conditions particulières cependant, les parties ont stipulé :'par ailleurs, il est également convenu entre les parties, et par dérogation au §2 des charges et conditions ci-dessus, que tant que la terrasse servira de couverture à l’immeuble, son entretien sera à la charge de la société preneuse qui devra plus spécialement veiller à sa bonne étanchéité'. Ces dernières dispositions, y compris au titre de la dérogation, ont été reprises dans les mêmes termes dans le cadre de l’avenant souscrit par acte authentique du 29 mai 2015.

Ainsi, il résulte à l’évidence du bail que les grosses réparations concernant le clos et le couvert incombent au bailleur, tandis que l’entretien de la terrasse, dont son étanchéité, relève du preneur.

Or, il appert que d’importants désordres affectent les lieux loués notamment au titre d’infiltrations et de fuites au niveau de la terrasse employée comme parking. Ainsi, il résulte du rapport de l’expert judiciaire, déposé le 27 janvier 2021, que les lieux sont affectés de graves désordres liés principalement à une absence d’étanchéité de la partie accessible de la terrasse et à des défauts de conception. En effet, l’expert révèle une absence d’étanchéité en partie Est et une étanchéité non adaptée en partie Ouest pour une terrasse circulable avec des véhicules. Il indique que ces désordres existent dès la construction du bâtiment et se sont accélérés au fil du temps. Il estime que cette absence d’étanchéité a conduit à des infiltrations généralisées en sous-face de la terrasse dans l’atelier carrosserie, ainsi qu’à des fissures de la dalle en poutrelles et hourdies, contribuant à l’accélération de la corrosion des aciers des poutrelles. L’expert indique que la corrosion des aciers peut entraîner l’effondrement du plancher et qu’une étanchéité de la terrasse aurait permis de contenir la corrosion.

L’expert préconise ainsi dans un premier temps des mesures de sécurité pour garantir le bon fonctionnement du bâtiment, à savoir :

— 'avoir un système de protection contre les chutes pour la terrasse accessible véhicules légers (garde-corps ou équivalent),

— poursuivre l’étaiement du 1er étage de la zone atelier carrosserie dans la hauteur du rez- de-chaussée. Mettre un filet sous le plafond des ateliers (protection contre la chute de morceaux de hourdis en béton),

— mettre en sécurité l’installation électrique,

— enlever le tirant du poteau du pignon Est (à faire en concertation avec le voisin, parce que l’ancien mur de soutènement peut tomber),

— resceller les deux gonds de la porte sur escalier (niveau 1)'.

Au titre des causes de ces désordres, l’expert note, d’abord, l’existence d’erreurs de conception en termes d’absence d’étanchéité en terrasses accessible et inaccessible sur extension, absence de joint de dilatation verticalement, en termes de problèmes de fondation et de la proximité d’un olivier, en termes d’absence de garde-corps pour une terrasse accessible, en raison également de la conception d’un mur contre terre, non étanche pour le grand hall d’exposition. L’expert note, par ailleurs, des négligences dans l’entretien ou l’exploitation de l’ouvrage du fait de vitres cassées, d’un entretien des caniveaux du rez-de-jardin et du caniveau en pied de mur de soutènement de l’atelier mécanique à parfaire, d’un défaut de scellement des gonds de porte ou de rebouchage de trous dans les maçonneries extérieures.

Enfin, l’expert propose un programme de travaux à réaliser pour supprimer les désordres qui comprend premièrement la réfaction de toutes les étanchéités des terrasses, outre le traitement des fissures. Il estime qu’une réhabilitation lourde du bâtiment est nécessaire et chiffre approximativement ceux-ci à 289 000 € HT dont 180 000 € au titre de l’étanchéité des toitures terrasses et reprises acrotères. Il qualifie ces travaux de grosses réparations, nécessaires pour assurer la solidité de l’ouvrage et la pérennité de l’immeuble, estimant en l’état l’immeuble impropre à sa destination.

Il n’est produit aucun autre élément technique contradictoire de nature à remettre en cause les diagnostics ainsi posés par l’expert judiciaire. Madame [L] [U] verse seulement un courrier d’un bureau d’architecture, en date du 5 août 2022, qui chiffre les travaux à 456 000 € TTC, estimant leur durée à 4 mois sans exploitation possible des lieux en parallèle. Ces éléments n’ont pas été contradictoirement débattus.

Il résulte donc des éléments techniques pouvant être retenus que des désordres structurels affectent les locaux loués et portent atteinte au couvert du bâtiment. Les travaux préconisés reviennent à reprendre un élément fondamental du bâti, à savoir la toiture qui sert également de terrasse, défaillante dès son origine. Il n’est donc pas ici question de l’entretien de cette toiture ou de son étanchéité, de sorte qu’il n’y a pas lieu à interprétation des termes du bail, et notamment de la clause dérogatoire mettant cet entretien à la charge du preneur.

En l’espèce, l’absence d’étanchéité en soi de la toiture terrasse rend celle-ci impropre à sa destination puisqu’elle en affecte la structure. La terrasse ne peut d’ailleurs plus être exploitée comme telle puisqu’il existe un risque d’effondrement du plancher. Toute une partie des locaux ne peut plus être exploitée, à raison des risques présentés, des infiltrations subies et des étaiements qui ont dû être mis en place. Il appert donc que le local, du moins pour partie, et notamment s’agissant de la toiture terrasse, n’est pas conforme à la destination convenue au bail commercial, de sorte que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est manifestement caractérisé et cause à l’évidence un trouble à la société preneuse. Le trouble manifestement illicite est donc établi, indépendamment du débat qui pourra s’engager devant le juge du fond en termes de détermination des responsabilités susceptibles d’être engagées, y compris à l’égard de la SARL Soca [Localité 6] au titre de ses manquements à son obligation d’entretien des lieux, ceux-ci ayant pu aggraver certains désordres.

Dès lors, l’appréciation des manquements du preneur quant à l’entretien des lieux, relevés par l’expert, mais sans commune mesure avec le problème structurel initial, relèvera d’une action devant le juge du fond, susceptible d’indemnisation. De même, la question du local d’habitation construit par le preneur dans les locaux, sans autorisation écrite expresse du bailleur ne peut permettre à ce dernier de se dédouaner de son obligation de délivrance conforme des locaux au regard de la destination contractuellement prévue et affectée aux lieux loués, ce d’autant qu’aucun lien n’est retenu par l’expert entre cette modification et les désordres constatés. Enfin, l’appréciation d’éventuels manquements du preneur pour ne pas avoir averti son bailleur de l’état de dégradation des lieux ne saurait impacter l’obligation initiale du bailleur de délivrer des lieux conformes à l’usage convenu.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite et a condamné madame [L] [U], représentée désormais par ses co-tuteurs, à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert, ce d’autant qu’il y a urgence à intervenir, au vu des risques notamment d’effondrement du plancher. L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [L] [U], dûment représentée, qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SARL Soca [Localité 6] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense.

L’indemnité qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 2 000 euros en cause d’appel.

L’appelante supportera en outre les dépens de première instance et d’appel, ceux-ci ne pouvant, au stade du référé, comprendre les frais d’expertise ordonnée par décision du 9 avril 2020 qui en a déjà réglé le sort, et alors que la présente action ne tend pas à déterminer la responsabilité des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 septembre 2022,

Constate que l’affaire est en état d’être jugée,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne madame [L] [U] représentée par madame [B] [W] épouse [D] et monsieur [T] [N], ses co-tuteurs, à payer à la SARL Soca [Localité 6] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute madame [L] [U] représentée par madame [B] [W] épouse [D] et monsieur [T] [N], ses co-tuteurs, de sa demande sur ce même fondement,

Condamne madame [L] [U] représentée par madame [B] [W] épouse [D] et monsieur [T] [N], ses co-tuteurs, au paiement des dépens de la présente instance.

La Greffière Le Président