COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 16 MAI 2024

(Renvoi à la mise en état)

MM

N° 2024/ 168

Rôle N° RG 18/18365 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDL5G

[G] [O]

[W] [E]

[J] [I]

Société DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 24]

C/

[KL] [L]

[T] [K]

Société DE LA PARCELLE AZ [Cadastre 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e DE PERMENTIER

M^e CHAPUIS

M^e REVAH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS en date du 17 Octobre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00961.

APPELANTS

Madame [G] [O]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

Madame [W] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

Madame [J] [I]

demeurant [Adresse 27]

représentée par M^e Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice, la SARL ABITA PATRIMOINE CONSULTANT, dont le siège social est [Adresse 10]

représenté par M^e Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

INTIMES

Madame [KL] [L]

demeurant [Adresse 22]

représentée par M^e Arnault CHAPUIS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires DE LA PARCELLE AZ [Cadastre 5] sis [Adresse 26], représenté par Maître [M] [H], administrateur judiciaire, mandataire ad hoc désigné à cette fin par le président du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains

représenté par M^e Arnault CHAPUIS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

Madame [T] [K]

demeurant [Adresse 28]

représentée par M^e Patrice REVAH de la SELARL BAYETTI SANTIAGO REVAH, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié du 23 juin 1961, les époux [U] [E] et [A] [Z] épouse [E] ont acquis, de Mme [C], la propriété de deux parcelles situées à [Localité 24], lieu-dit [Adresse 23], cadastrées :

' numéro F n° [Cadastre 3], d’une superficie de 1975 m²

' numéro F [Cadastre 4], d’une superficie de 655m², confrontant la première.

Suivant acte notarié du 9 août 1975, les époux [E] ont cédé à la commune de [Localité 24] une parcelle d’une contenance de 17m² cadastrée section F numéro [Cadastre 6], provenant de la division de la parcelle F [Cadastre 3], et sont restés propriétaires de la parcelle F numéro [Cadastre 7] issue de cette même division, d’une superficie de 1958m².

Par acte notarié du 19 décembre 1975, les époux [E] ont constitué les immeubles qu’ils avaient fait édifier sur la parcelle F1237 en copropriété dénommée [Adresse 1].

En 1980, un extrait de la matrice cadastrale relevait que la parcelle F1237 avait une surface de 6 ares 55 centiares, soit 655m².

En 1983, la Commune de [Localité 24] a fait procéder à la renumérotation cadastrale des parcelles, de sorte que, par l’effet d’une publication en date du 25 juillet 1983, la parcelle F1237 est devenue la parcelle AZ46.

Une attestation notariée du 23 août 1986 indique que la parcelle AZ [Cadastre 11] a une consistance de 5 ares soit 500 m².

Selon l’acte de donation-partage du 5 juillet 1984 contenant état descriptif de division, passé entre les époux [E] et leurs trois enfants, la parcelle F [Cadastre 7] de 1958 m² est devenue la parcelle cadastrée F numéro [Cadastre 8] d’une superficie de 1884 m², puis la parcelle cadastrée F numéro [Cadastre 9] d’une superficie de 1076 m², « ledit ensemble immobilier figurant après remaniement du cadastre sous la section AZ n° [Cadastre 5] lieu-dit « [Adresse 20] » pour 11 ares 14 centiares », soit en définitive 1114 m².

Il s’avère que ce remaniement parcellaire est la conséquence d’une première amputation de 74 m² par l’ élargissement de la route, puis d’une seconde au bénéfice de l’État.

Suivant l’ acte notarié du 5 juillet 1984, la parcelle AZ [Cadastre 5] a été constituée en copropriété de deux lots :

' le lot n°1 constitué d’une maison d’habitation élevée sur sous sol, d’un rez-de-chaussée, combles au dessus et le droit à la jouissance exclusive d’un jardin attenant à cette maison, d’une surface, bâtiment compris, de 530 m²,

' le lot n° 2 constitué d’une maison d’habitation comprenant deux appartements de type F2 au rez-de-chaussée et un appartement de type F4 à l’étage, et garage attenant, outre le droit à la jouissance exclusive du jardin attenant à cette maison, d’une surface, bâtiment compris, de 584 m².

Par acte des 18 et 21 septembre 1990, le lot numéro 1 a été cédé par Madame [N] [E], attributaire selon l’acte de donation partage de 1984, à Madame [T] [D] , épouse [K].

Par acte du 31 janvier 2006, le lot numéro 2 a été vendu par Monsieur [R] [E], attributaire selon l’acte de donation partage de 1984, à Madame [KL] [L] et Monsieur [F] [V].

Par acte notarié du 21 juillet 2010, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 26] parcelle AZ [Cadastre 11], et lesdits copropriétaires: Madame [G] [E], Madame [W] [E], ces dernières venant aux droits de leur père décédé, lui même attributaire selon l’acte de donation partage de 1984, et Mademoiselle [J] [I], donataire et acquéreur de lots de copropriétés en vertu d’un acte de donation et cession passé par ses parents, ont fait procéder à la modification de l’état descriptif de division en mettant, en lieu et place des lots de copropriété, des parcelles cadastrées AZ [Cadastre 12] à [Cadastre 17]; les parcelles [Cadastre 12] à [Cadastre 13] et [Cadastre 16] devenant la propriété de l’indivision [E], la parcelle [Cadastre 15] celle de Melle [I] et les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 17] la nouvelle assiette de la copropriété-indivision [E]-[I].

Cet acte indique que la parcelle AZ numéro [Cadastre 11] figure au cadastre rénové pour une superficie de 5 ares77 centiares, soit 577 m².

A l’occasion de cet acte, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 26], l’indivision [E] et Melle [I] ont découvert le rattachement à la parcelle AZ [Cadastre 5] d’une bande de terrain de 78 m² autrefois incluse, sous l’ancien cadastre, dans la parcelle F numéro [Cadastre 4] devenue la parcelle AZ numéro [Cadastre 11] du cadastre rénové .

Il semble que l’état descriptif de division du 5 juillet 1984 et le plan qui y était joint rattachaient la bande de terre litigieuse à usage de stationnement de véhicules, à l’assiette de la parcelle AZ [Cadastre 5], devenue depuis la copropriété de la parcelle AZ numéro [Cadastre 5].

Une expertise a été ordonnée le 15 janvier 2015, par ordonnance de référé, à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 26], des membres de l’indivision [E] et de Melle [I] .

Le 19 août 2015, l’expert [S] [X] a déposé son rapport, aux termes duquel, la perte de contenance cadastrale de la parcelle F [Cadastre 4] devenue AZ [Cadastre 11] serait de 78 m² par suite des opérations de remaniement cadastral de 1983, avec déplacement de la limite cadastrale Nord-Ouest sans motifs explicables et sans acte translatif de propriété.

Par acte du 29 juin 2016, enregistré le 04 août 2016, le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 1]( en réalité du [Adresse 18] par suite d’une erreur contenue dans l’acte introductif d’instance), Madame [E] [G] épouse [O], Madame [E] [W] et Madame [I] [J] ont fait assigner Madame [L] [KL], Madame [D] veuve [K] et le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] devant le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains aux 'ns de voir :

' Constater que les requérants ont été privés d’une emprise de 78 m² attribuée à tort à la parcelle AZ [Cadastre 5] ;

' Restituer dans leurs droits le syndicat des propriétaires et les requérantes en 'xant la limite divisoire des parcelles sur la ligne A B du plan 'gurant à 1'annexe du rapport d’expertise judiciaire ;

' Dire que le plan 'gurant à l’annexe du rapport sera annexé à la décision ;

' Ordonner la publication au service de la publicité foncière ;

' Reprendre dans le dispositif de la décision les diverses mentions pour les besoins de la publicité foncière avec recti’cation de la matrice cadastrale ;

' Outre condamnation à 50 000 euros de dommages et intérêts en réparation de 1'occupation sans droit ni titre de la bande de 78 m² ;

' et à 12 500 euros au titre des frais de justice.

Madame [L] a conclu au débouté en demandant au tribunal de :

' Dire que la parcelle contestée est bien la propriété du syndicat de la parcelle AZ numéro [Cadastre 5];

' A défaut, constater l’acquisition de la propriété par possession trentenaire ;

' Accorder un droit de passage sur cette superficie aux parcelles AZ [Cadastre 15] et AZ [Cadastre 16] ;

' Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de 1'immeub1e [Adresse 1], au titre des dommages-intérêts ;

' condamner les demandeurs au paiement de 3000 euros au titre des frais de justice.

Madame [K] a conclu au débouté demandant au tribunal de condamner les défendeurs au paiement de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Par jugement du 17 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Digne a :

' Débouté les demandeurs de l’intégralité de leurs revendications fondées sur la seule dénonciation d’une erreur cadastrale ;

' Accordé un droit de passage sur la surface de 78 m² appartenant à la copropriété AZ [Cadastre 5], aux parcelles AZ [Cadastre 16] et AZ [Cadastre 17] ;

' Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1], Madame [E] [G] épouse [O], Madame [E] [W], Madame [I] [J] à payer 3000 euros à Madame [L] [KL] et 1500 euros à Madame [K] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1], Madame [E] [G] épouse [O], Madame [E] [W], Madame [I] [J] à supporter les entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction au pro’t de M^e Arnault Chapuis conformément aux offres de droit.

Par déclaration d’appel du 22 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « [Adresse 1], Madame [G] [E] épouse [O], Madame [W] [E] et Madame [J] [I] ont relevé appel de cette décision.

Par arrêt avant dire droit du 16 septembre 2021, la cour a :

Ordonné la réouverture des débats et le renvoi du dossier à la mise en état, pour permettre aux parties appelantes, vu les articles 122 et 125 alinéa 2 du Code de procédure civile, de justifier,

' de la régularité de la désignation du syndic représentant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 24],

' de l’intérêt de Mesdames [E] épouse [O], [W] [E] et [J] [I] à agir en leur nom personnel,

' de l’intérêt à intimer directement Mme [L] et Mme [D] épouse [K],

' de la régularité de l’action à l’égard du syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ191 dont le syndic est inconnu de la cour,

Réservé les demandes des parties et la charge des frais de procédure.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023, l’affaire étant fixée à l’audience du 24 octobre 2023 pour plaidoiries.

Par arrêt avant dire droit du 7 décembre 2023, la cour a demandé au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] de produire le contrat signé avec son syndic la société Abita Patrimoine Consultants.

Les appelants ont communiqué cette pièce le 20 décembre 2023.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 mars 2024 ordonnance de clôture tenante.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 15 septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis « [Adresse 1] » en réalité [Adresse 18], Madame [G] [E] épouse [O], Madame [W] [E] et Madame [J] [I] tendant à :

Vu les dispositions des articles 544, 545 et 2227 du Code civil, les dispositions de l’article 2 du décret 55-22 du 4 janvier 1955, de l’article 1406 du code général des impôts ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Rabattre l’ordonnance de clôture et admettre les présentes conclusions ;

Débouter Mesdames [L] et [D], et le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions et ;

A titre principal, sur l’action en revendication ;

Dire et Juger qu’il est établi que le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 1], Mesdames [G] [O], [W] [E] et [J] [I], ont été privés sans aucune justification d’une surface de 78 m² attribuée à tort à la parcelle voisine AZ [Cadastre 5] ;

Restituer dans leurs droits le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 1], Mesdames [G] [O], [W] [E] et [J] [I], en fixant la limite divisoire entre les parcelles AZ [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] extraites de la parcelle AZ[Cadastre 11]- et la parcelle AZ [Cadastre 5], à la ligne A ' B du plan figurant à l’annexe 2 du rapport d’expertise judiciaire ;

Dire que le plan figurant à l’annexe 2 du rapport d’expertise judiciaire sera annexé à la décision à intervenir ;

Ordonner la publication au Service de la publicité foncière de la décision à intervenir ;

Rappeler dans le dispositif de la décision, pour les besoins de la publicité foncière, que la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 17] sur la Commune de [Localité 24] appartient au syndicat des copropriétaires du « [Adresse 1] par l’effet de la disposition n°5 de la formalité du 03 novembre 2010 volume 2010 P n°7389 sur l’acte du 21 octobre 2010, attestation rectificative de la SCP [B], Notaire à [Localité 25], valant reprise pour ordre de la formalité initiale du 08 septembre 2010 volume 2010 P n°549 sur l’acte du 21 juillet 2010, modification EDD, division, servitude de la SCP [B], Notaire à [Localité 25], publiés au service de la publicité foncière de Digne-Les-Bains;

Rappeler dans le dispositif de la décision, pour les besoins de la publicité foncière que la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 5] sur la Commune de [Localité 24] appartient au syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] par l’effet de la formalité n°4 du 03 septembre 1984 volume 5370 n°9 sur l’acte du 05 juillet 1984, état descriptif de division de Maître [Y], Notaire à [Localité 24], publié au service de la publicité foncière de [Localité 21];

Ordonner la rectification du plan et de la matrice cadastrale par les services des impôts fonciers et du cadastre du centre des impôts fonciers de [Localité 21] ;

A défaut, sur la prescription acquisitive ;

Dans l’hypothèse où la cour n’admettrait pas l’action en revendication,

Dire et Juger que les propriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 11] (devenue depuis AZ [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17]) ont prescrit la propriété de la bande de terrain litigieuse de décembre 1975 à septembre 2014;

Fixer la limite divisoire entre les parcelles AZ [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] extraites de la parcelle AZ[Cadastre 11] et la parcelle AZ [Cadastre 5], à la ligne A ' B du plan figurant à l’annexe 2 du rapport d’expertise judiciaire ;

Ordonner la publication au Service de la publicité foncière de la décision à intervenir ;

Ordonner la rectification du plan et de la matrice cadastrale par les services des impôts fonciers et du cadastre du centre des impôts fonciers de [Localité 21];

Sur la demande de dommages et intérêts ;

Dire et Juger que Mesdames [L] et [D], et le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ[Cadastre 5], ont profité de cette situation, depuis octobre 2014 tout d’abord pour Madame [L] se prétendre propriétaire de la bande de terrain litigieuse et des parkings qui s’y trouvent édifiés, puis en y faisant stationner un véhicule sur l’un des emplacements de parking;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5], Mesdames [KL] [L] et [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et à Mesdames [G] [O], [W] [E] et [J] [I] la somme de 50.000,00 € à titre de dommages et intérêts et en réparation de l’occupation sans droit ni titre de cette bande de 78 m² de leur propriété ;

Sur les frais et dépens de première instance ;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5], Mesdames [KL] [L] et [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et à Mesdames [G] [O], [W] [E] et [J] [I] la somme de 12.500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5], Mesdames [KL] [L] et [T] [K] à payer les entiers dépens du procès de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour 6.667,75 € ;

Sur les frais et dépens d’appel ;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5], Mesdames [KL] [L] et [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et à Mesdames [G] [O], [W] [E] et [J] [I] la somme de 6.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5], Mesdames [KL] [L] et [T] [K] à payer les entiers dépens du procès d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 12 septembre 2022 par Madame [L] et le Syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] représenté par Maître [M] [H], administrateur judiciaire, mandataire ad hoc désigné à cette fin par le président du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains , tendant à :

Déclarer irrecevables les demandes formulées par les appelants à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] faute d’appel en la cause régulier dudit syndicat pris en la personne de son syndic en exercice ;

Déclarer irrecevable les demandes formulées pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] ;

Déclarer irrecevable les demandes formulées par Mesdames [E], [O] et [I] faute d’intérêt à agir ;

Déclarer prescrite l’action des appelants à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] ;

A défaut, Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Digne-Les-Bains le 17 octobre 2018 en ce qu’il a :

' Débouté les demandeurs de l’intégralité de leurs revendications fondées sur la seule dénonciation d’une erreur cadastrale ;

' Accordé un droit de passage sur la surface de 78m² appartenant à la copropriété AZ [Cadastre 5] aux parcelles AZ [Cadastre 16] ET AZ [Cadastre 5] ;

' Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], Madame [E] épouse [O], Madame [E] [W], Madame [I] [J] à payer 3.000 € à Madame [L] [KL] et 1.500 € à Madame [K] en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1], Madame [E] épouse [O], Madame [E] [W], Madame [I] [J] à supporter les entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Arnault Chapuis conformément aux offres de droit ;

' Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

Débouter Mesdames [G] [O], [W] [E], [J] [I] et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 1] de leurs demandes fins et conclusions en cause d’appel ;

Condamner Mesdames [G] [O], [W] [E], [J] [I] et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 1] à verser à Madame [L] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens du présent appel.

Vu les conclusions notifiées le 15 avril 2019 par Madame [K] tendant à :

Confirmer le jugement attaqué dans toutes ses dispositions ;

Constater que le litige ne concerne en rien les droits privatifs de la concluante ;

Débouter les appelants de toutes prétentions à son égard ;

Les condamner reconventionnellement au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur le rabat de la clôture :

Le magistrat de la mise en état ayant rendu une nouvelle ordonnance de clôture, le 7 mars 2023, la demande de rabat de la clôture formée par les parties appelantes, par conclusions du 15 septembre 2022, est devenue sans objet.

Sur les fins de non recevoir soulevées par Madame [L] et le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] :

' La cour déjà été statué sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de représentation du syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5], par l’arrêt du 7 décembre 2023 qui a rejeté ce moyen, en retenant que la procédure avait été régularisée à l’égard dudit syndicat valablement représenté à l’instance.

' En second lieu, Madame [L] et le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ[Cadastre 5] soutiennent que les demandes formulées pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1] seraient irrecevables, dans la mesure où le syndicat , par l’intermédiaire de son assemblée générale, n’a pas donné mandat à son syndic de le représenter dans la procédure en cours, en l’absence de délibération en ce sens de l’assemblée des copropriétaires. Le syndic serait ainsi dépourvu du droit d’agir pour le syndicat, à défaut de pouvoir.

Cependant, si selon l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2019-966 du 18 septembre 2019, le syndic de copropriété ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice.

En l’espèce, par délibération du 7 juin 2022, les copropriétaires de la résidence du [Adresse 18] ont décidé, à l’ unanimité des copropriétaires présents ou représentés, «d’adhérer au syndic professionnel la SARL Abita Patrimoine Consultant, ayant son siège social au [Adresse 10] ». Le contrat de syndic signé par le représentant du syndicat mandant et le représentant de la SARL Abita Patrimoine a été versé aux débats.

S’ il n’est produit aucune délibération habilitant le syndic à intervenir à l’instance d’appel au nom du syndicat, Madame [L] ne peut se prévaloir de cette absence de pouvoir. En revanche , le syndicat est bien représenté par son syndic en exercice.

Il convient par conséquent de rejeter cette fin de non recevoir.

' Madame [L] et le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ191 concluent également à l’irrecevabilité des demandes formulées par Mesdames [E], [O] et [I] faute d’intérêt à agir.

Cependant , il ressort des dispositions de l’article 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. En outre, les parcelles [Cadastre 15], propriété de Mme [I] et [Cadastre 16], propriété de l’ indivision [E], ne font plus partie de la copropriété mais sont concernées au premier chef par la fixation de la limite divisoire avec la parcelle AZ [Cadastre 5] qu’elles confrontent.

Il s’ensuit que Mesdames [E], [O] et [I] ont bien intérêt à agir conjointement avec le syndicat pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble en copropriété.

' Madame [L] et le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ191 soulèvent enfin une fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action des demandeurs à leur encontre.

Ils soutiennent en effet que par conclusions n° 4 du 7 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 1] formule des demandes à l’encontre des intimés et plus particulièrement du syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] représenté par son syndic, tendant à remettre en cause la limite divisoire mise en place en 1984 ; que la copropriété de la parcelle AZ [Cadastre 5] est en mesure de se prévaloir d’une possession trentenaire de juillet 1984 à 2014 et d’une possession fondée sur un titre régulier depuis 1984.

Les appelants lui opposent le fait que leur action est bien antérieure à leurs avant-dernières conclusions, alors qu’en outre l’action en revendication d’un droit de propriété est imprescriptible. Ils ajoutent que la prescription acquisitive dont se prévaut Mme [L] a, au mieux, pour point de départ le mois d’octobre 2014, époque à laquelle cette dernière a commencé à occuper partiellement la bande de terrain revendiquée.

Selon l’article 544 du code civil, sur lequel les appelants fondent leur action, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’ article 2227 du même code, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La revendication est l’action par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui la détient la restitution de son bien (3e Civ., 16 avril 1973, pourvoi n° 72-13.758, Bull., III, n° 297).

Étant acquis qu’il n’y a jamais d’abus à défendre sa propriété ( Civ. 3e, 7 juin 1990, n° 88-16.277; Civ. 3e, 20 mars 2002, n° 00-16.015) et que le caractère perpétuel du droit de propriété implique qu’il ne s’éteint pas par le non-usage (Civ. 1ère, 2 juin 1993, n° 90-21.982), l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription.

Le seul risque inhérent au non usage est « l’usucapion », ou prescription acquisitive qui expose celui qui revendique la propriété d’un immeuble au risque de voir un tiers lui opposer un droit concurrent préférentiel acquis par prescription, au bout de 30 ans de possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire; mais c’est alors ce processus acquisitif qui prive, celui qui le revendique, de son droit de propriété sur l’immeuble et non pas le non usage prolongé de ce droit puisqu’il n’y a pas, à son endroit, de prescription extinctive (Civ. 1ère, 7 oct. 1964). Il convient d’ajouter que celui qui possède de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans ( article 2272 du code civil).

Dès lors, si l’action en revendication intentée par le propriétaire dépossédé de son immeuble est imprescriptible, elle ne peut triompher contre un défendeur qui justifie être devenu lui-même propriétaire de l’immeuble revendiqué, par une possession contraire réunissant toutes les conditions exigées pour la prescription acquisitive.

Toutefois, cette appréciation relève du fond et ne prive pas le propriétaire revendiquant de son droit d’action qui est imprescriptible.

Il s’ensuit que l’action en revendication de Mesdames [O], [E] et [I], et du syndicat de la copropriété du [Adresse 18] n’est pas prescrite.

Sur la revendication de propriété :

L’action en revendication des appelants est fondée sur les articles 544 et 545 du code civil qui consacrent le caractère absolu du droit de propriété également sur l’article 2 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 aux termes duquel « aucune modification juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier'.

Ils soutiennent que la parcelle voisine actuellement cadastrée AZ [Cadastre 5] s’est trouvée augmentée de 78 m², au détriment de la parcelle anciennement cadastrée AZ n° [Cadastre 11], sans aucune justification, ni division qui résulterait d’une cession partielle, à la suite du seul remaniement cadastral intervenu en 1983 et que les différents actes postérieurs à cette modification cadastrale ont reporté cette erreur.

Madame [L] et le syndicat de la copropriété de la parcelle AZ n°[Cadastre 5] font valoir qu’il résulte de la constitution de la copropriété de la parcelle AZ [Cadastre 5], par l’acte de donation-partage du 5 juillet 1984, que la limite figurant dans l’acte initial du 15 janvier 1978 a été repositionnée, à la date de l’acte en question auquel était joint un plan faisant état de la nouvelle limite calquée sur la modification cadastrale, ce qui ne posait pas de difficulté, les donateurs, les époux [E], étant les auteurs communs des deux copropriétés et de tous les fonds impliqués dans ces copropriétés. Cette limite et les contenances ont ensuite été reprises et acceptées par les propriétaires des fonds, notamment dans l’acte de division parcellaire de la parcelle AZ [Cadastre 11] du 21 juillet 2010. Les plans annexés à ces actes et les contenances indiquées, traduisent la volonté d’entériner les superficies cadastrales de 1983.

Le tribunal, analysant les titres et notamment l’acte de donation-partage du 5 juillet 1984, contenant état descriptif de division de la parcelle AZ [Cadastre 5], a retenu que l’ensemble des fonds objet du litige a une origine commune opposable aux deux parties, pour avoir appartenu à Monsieur et Madame [U] [E], lesquels sont les auteurs communs des deux copropriétés et ont donné à leur descendants [P], [R] et [N] diverses nues-propriétés de lots sur les deux copropriétés AZ [Cadastre 11] et AZ[Cadastre 5] et annexé à l’état descriptif de division un plan portant un tracé sur le bord nord-ouest du passage litigieux incluant celui-ci dans la parcelle AZ [Cadastre 5]( plan annexé 10 du rapport d’expertise). Ce plan, notamment signé des donateurs, est annexé à l’acte.

Le tribunal en a déduit que la limite actuelle entre les deux propriétés ne résulte nullement d’une erreur de cadastre mais bien d’une décision des propriétaires de l’ensemble des deux copropriétés, à savoir les époux [E], de fixer la limite divisoire entre les fonds dont ils entendaient faire donation à leurs enfants sur la base du plan annexé à l’acte de 1984 et d’entériner ainsi les superficies cadastrales de 1983.

Cependant, il convient de relever que la bande de terrain litigieuse se situe le long des lots 1 et 2 de la copropriété anciennement cadastrée AZ [Cadastre 11], devenus les parcelles AZ [Cadastre 15] et AZ [Cadastre 16] ne faisant plus parties de l’assiette de la copropriété du [Adresse 18].

Or, par acte du 19 décembre 1975 contenant règlement de copropriété de l’immeuble de la [Adresse 26] et état descriptif de division, les époux [E] ont constitué à titre de servitude réelle et perpétuelle le droit de passer contre la parcelle F [Cadastre 4]( future AZ [Cadastre 11]), fonds servant, au profit de la parcelle F [Cadastre 7]( future AZ [Cadastre 5]), fonds dominant, afin de rejoindre la voie publique, ce droit de passage s’exerçant sur une bande de terre de 3 mètres80 de large prise sur la parcelle F [Cadastre 4], à savoir :

le long du bassin avec étendage séparant ledit bassin, portant le n° 31 de l’état descriptif de division, et les bâtiments A et B .

le long des lots n°s 1et 2 dudit état descriptif de division .

L’acte ajoute que « ce droit de passage pourra être exercé en tout temps et toute heure par Monsieur et Madame [E], les membres de leur famille, leurs domestiques et employés puis, ultérieurement et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs avec tous véhicules, gens et animaux. Aucun stationnement de véhicules quelconques, ainsi qu’aucun dépôt de matériaux ou autres objets , ne sera toléré sur l’emplacement de ce chemin , même momentanément.

L’entretien de ce chemin se fera aux frais des utilisateurs , proportionnellement au nombre de logements desservis. Il pourra être édifié sur le fonds dominant autant de logements que l’on voudra, et tous auront la possibilité d’user de ce passage , sans que l’on puisse invoquer que le fonds dominant jouxte la route nationale n ° 96 ».

Il apparaît ainsi que cette servitude de passage a pour assiette non seulement la bande de terrain séparant le bassin portant le n° 31 de l’état descriptif de division( actuelle parcelle AZ [Cadastre 12]) , des bâtiments A et B( actuelles parcelles AZ [Cadastre 15] [Cadastre 16] [Cadastre 17]), passage toujours utilisé pour accéder à la parcelle AZ [Cadastre 5], mais également la bande de terrain revendiquée qui sépare les parcelles AZ [Cadastre 15] et [Cadastre 16] de la parcelle AZ [Cadastre 5]( plus particulièrement du lot 2 de Mme [L] et de l’entrée de la partie commune permettant d’accéder au lot 1 de Mme [K]).

Cette servitude n’a pas été supprimée, puisqu’elle figure intégralement rappelée dans l’acte de donation partage de 1984 et dans les actes ultérieurs, notamment dans le titre de propriété de Mme [L] du 31 janvier 2006.

Le maintien de cette servitude, en dépit de la contenance cadastrale de 577 m² de la parcelle AZ [Cadastre 11], portée dans l’acte de donation-partage de 1984, est à l’origine d’une aporie juridique difficile à résoudre en l’état des droits respectifs des parties, tels qu’ils résultent de leurs titres, puisqu’elle rattache la bande de terrain litigieuse à la parcelle anciennement cadastrée AZ [Cadastre 11], tout en supprimant son assiette, par le déplacement allégué de la limite divisoire sur le plan annexé à cet acte, au demeurant non légendé et sujet à des interprétations divergentes.

Une autre difficulté résulte de la succession des états descriptifs de division. Dans l’hypothèse où la cour ferait droit à la revendication des appelants, cette bande de terrain devrait être rattachée partiellement aux parcelles cadastrées AZ [Cadastre 15] et [Cadastre 16] qui ne font plus partie de la copropriété du [Adresse 18] et à la parcelle [Cadastre 17] qui en constitue l’assiette, selon des limites divisoires l’une par rapport à l’autre qui ne sont pas précisées sur le plan de M. [X], ce qui peut créer une difficulté lors de l’enregistrement de la décision au service de la publicité foncière

De même, le rétablissement d’une limite divisoire conforme à ce qu’elle était sur le plan annexé au PV d’assemblée générale du 15 janvier 1978 de la copropriété du [Adresse 18], avant la rénovation cadastrale de 1983, ne ferait pas disparaître la servitude de passage instituée au profit du fonds AZ [Cadastre 5], y compris sur la bande de terrain de 78 m² objet du litige, et donc l’interdiction d’ y stationner tout véhicule.

l’article 127-1 du Code de procédure civile, prévoit qu’ « à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire ».

Cette injonction peut intervenir en tout état de la procédure lorsque l’ affaire présente un critère d’éligibilité à une mesure de médiation, notamment lorsque les parties ont intérêt à maintenir un lien entre elles et à trouver des solutions répondant mutuellement à leurs besoins. Ce qui est le cas en l’espèce compte tenu de l’intrication de leurs fonds respectifs.

Les circonstances de l’espèce, telles qu’elles viennent d’être exposées, font apparaître que la médiation judiciaire est de nature à mettre fin au litige.

Il convient dès lors d’enjoindre à chacune des parties d’assister à une réunion d’information selon es modalités précisées au dispositif du présent arrêt

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette les fins de non recevoir soulevées par Mme [KL] [L] et le syndicat des copropriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5],

Avant dire droit,

Enjoint à chacune des parties d’assister à une séance d’information sur la médiation qui sera organisée par un médiateur délégué par l’ UNION DES MÉDIATEURS PRÈS DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE (UMEDCAAP) [Adresse 19],

Rappelle que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019 ; la présence des conseils, auxquels il est possible de donner mandat pour prendre position sur l’instauration d’une médiation, étant recommandée,

Rappelle que la médiation peut, sous condition de ressources, être prise en charge par l’aide juridictionnelle,

Rappelle que l’accord de toutes les parties est indispensable pour recourir à cette mesure.

Rappelle que la médiation permet à chaque partie de rechercher et de négocier des solutions satisfaisantes, avec l’aide d’une tierce personne impartiale, nommée par le magistrat, 'le médiateur', au cours d’entretiens confidentiels, destinés à renouer le dialogue et exprimer les attentes de chacun,

Rappelle que la juridiction reste saisie pendant le cours de la médiation,

Dit que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime, est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation de l’affaire du rôle ou pourra constituer un des critères de l’équité lors de l’appréciation par la cour des demandes formées du chef des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Renvoie la cause et les parties à la mise en état pour qu’il soit conféré sur la suite à donner au présent litige,

Invite les parties, en cas de refus de la médiation, à conclure de nouveau sur les questions soulevées par la cour quant à l’assiette de la servitude de passage grevant le fonds des appelants au bénéfice des intimés et les limites des parcelles [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17], les unes par rapport aux autres, en cas de rattachement de la bande de terrain revendiquée, à ces parcelles,

Réserve l’examen du surplus des demandes des parties et les dépens jusqu’en fin d’instance .

Le Greffier, Le Président,