COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 OCTOBRE 2023

N° 2023/ 440

N° RG 22/08272

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRBR

[H] [C]

[P] [C]

C/

[R] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Etienne

DE VILLEPIN

M^e Cécile

LEGOUT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire siégeant au Tribunal de proximité de BRIGNOLES en date du 06 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-353.

APPELANTS

Monsieur [H] [C]

né le 17 Novembre 1936 à PARIS (75), demeurant 9 rue Pierre Curie 83149 BRAS

Madame [P] [C]

née le 08 Janvier 1937 à LIBOURNE (33), demeurant 9 rue Pierre Curie 83149 BRAS

représentés par M^e Etienne DE VILLEPIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué et plaidant par M^e Laura PETITET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [R] [T]

née le 23 Mai 1934 à BRAS (83), demeurant Rue Aristide Briand 83149 BRAS

représentée par M^e Cécile LEGOUT, membre de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant bail verbal consenti en 1994, Mme [R] [T] a donné à bail à M.et Mme [C] un logement situé 63, rue Henri Fabre à BRAS.

Le 14 septembre 2021, un congé pour reprise a été délivré par acte d’huissier à M.et Mme [C] pour le 14 mars 2021.

Par acte d’huissier du 21 juillet 2021, Mme [T] a fait assigner M.et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection de BRIGNOLES.

Par jugement rendu le 6 mai 2022, le Tribunal a :

DECLARE valable le congé pour reprise délivré le14 septembre 2020 par Mme [T] à M.et Mme [C] et fixe la date de fin de bail au 31 décembre 2021,

CONSTATE que M.et Mme [C] sont déchus de tout droit ou titre d’occupation sur le bien situé 63, rue Henri FABRE à BRAS, depuis le 1er janvier 2022,

ORDONNE à M.et Mme [C] de libérer les locaux d’habitation de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur fait;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [C] à payer à Mme [T] une indemnité mensuelle d’occupation de 850 euros par mois, à compter du 1er janvier 2022, et, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur, et ce, en deniers ou quittances,

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [C] à payer à Mme [T] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [C] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision,

Par déclaration au greffe en date du 8 juin 2022, M. et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent :

Recevoir M.et Mme [C] en leur appel et le dire bien-fondé,

Réformer le jugement entrepris,

tatuant à nouveau,

Dire et juger que le congé pour reprise délivré le 14 mars 2021 à M.et Mme [C] est nul et de nul effet

Juger que Mme [T] n’a pas établi le motif légitime, réel et sérieux de la motivation du congé pour reprise.

Débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions.

Condamner Mme [T] à payer à M. et Mme [C] la somme de 2000€ en réparation du préjudice moral subi du fait de cette procédure abusive.

Condamner Mme [T] à payer à M. et Mme [C] la somme de 8000€ en réparation du préjudice financier subi.

CONDAMNER Mme [T] à payer à M.et Mme [C] la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour estime que le congé pour reprise délivré le 14 mars 2021 à M.et Mme [C] est régulier, ou bien qu’il a pris effet le 31 décembre 2021,

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 382€ correspondant au loyer prévu par le contrat de bail verbal.

Débouter Mme [T] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’ils bénéficiaient d’un bail verbal dont ils établissent qu’il est venu à échéance non pas le 14 mars 2021 comme le prétend la bailleresse mais le 20 février 2021, de sorte que le délai de préavis de 6 mois entre la date de notification du congé et la date d’expiration du bail n’a pas été respecté, ce qui entraîne la nullité du congé et la reconduction du bail,

— que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas établi, puisque la bailleresse ne prouve pas que depuis leur départ en juillet 2022 le logement est bien occupé par sa fille, ce qui entache de nullité le congé donné,

— qu’ils ont dû déménager à 86 ans après 28 années d’occupation des lieux ce qui a généré tant un préjudice moral que financier, intervenu postérieurement à la première instance,

— qu’ils ont honoré l’intégralité des loyers jusqu’à leur sortie des lieux et que si indemnité d’occupation il doit y avoir elle ne peut être que du montant de leur loyer.

Mme [T] conclut :

DEBOUTER M. et Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

REFORMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal

judiciaire de DRAGUIGNAN siégeant au Tribunal de proximité de BRIGNOLES le 6 mai 2022 en ce qu’il a :

— Fixé la date de fin de bail au 31 décembre 2021 ;

— Constaté que M.et Mme [C] sont déchus de tout droit ou titre d’occupation su le bien situé 63 rue Fabre à Bras depuis seulement le 1er janvier 2022,

— Condamné M.et Mme [C] à payer à Mme [T] une indemnité mensuelle de 850 euros par mois à compter seulement du 1er janvier 2022 jusqu’à libération effective des lieux ;

— Débouté Mme [T] de ses plus amples demandes.

STATUANT DE NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL :

DECLARER ET JUGER que le congé pour reprise délivré le 14 septembre 2021 à M. et Mme [C] pour la date du 14 mars 2021 est valable ;

JUGER en conséquence que le bail conclu entre les parties est venu à expiration le 14 mars 2021 ;

FIXER la date de fin de bail au 14 mars 2021 ;

CONSTATER que M. et Mme [C] sont déchus de tout droit ou titre d’occupation su le bien situé 63 rue Fabre à Bras depuis le 15 mars 2021 ;

CONSTATER que M. et Mme [C] n’ont quitté les lieux que le 20 juillet 2022 ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [C] à payer à Mme [T] une indemnité mensuelle de 850 euros par mois à compter du 15 mars 2021 jusqu’au 20 juillet 2022, date de libération des lieux ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [C] à payer à Mme [T] un montant de 7.443,04 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 15 mars 2021 jusqu’au 20 juillet 2022 ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [C] à verser à Mme [T] un montant de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leur résistance abusive ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [C] à verser à Mme [T] un montant de 4.000 euros au titre de l’article 700 en cause d’appel ;

CONDAMNER solidairement les appelants au paiement des entiers dépens, de première instance et d’appel ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONFIRMER le jugement rendu le 06 mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection

près le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN siégeant au Tribunal de proximité de BRIGNOLES en ce qu’il a :

JUGE que le congé aux fins de reprise délivré pour le 14 mars 2021 à M. et Mme [C] a pris effet le 31 décembre 2021 ;

DIT ET JUGÉ que le bail conclu entre Mme [T] d’une part, et M. et Mme [C] d’autre part, est venu à expiration le 31 décembre 2021 ;

DIT ET JUGE que M. et Mme [C] sont, depuis le 1er janvier 2022, occupants sans droit ni titre de la maison sise 63, rue Henri Fabre – 83419 BRAS d’un étage avec grenier et cour attenante ;

ORDONNÉ l’expulsion des lieux de M. et Mme [C] et de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNÉ solidairement M. et Mme [C] à verser à Mme [T] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, soit 850 euros, due à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement M.et Mme [C] à payer à Mme [T] un montant de 2.974,39 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au 20 juillet 2022 ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

JUGER que le congé aux fins de reprise délivré le 14 septembre 2021 à M. et Mme [C] prendra effet pour la date la plus tardive du 19 février 2024 ;

VALIDER le congé pour reprise délivré le 14 septembre 2021 à M. et Mme [C] pour la date la plus tardive du 19 février 2024 ;

En conséquence :

DIRE ET JUGER que le bail conclu entre Mme [T] d’une part, et M. et Mme [C] d’autre part, viendra à expiration pour la date la plus tardive du 13 mars 2024 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER M. et Mme [C] de leur demande d’indemnisation au titre d’un prétendu préjudice moral ;

JUGER IRRECEVABLE comme étant nouvellement soulevée en cause d’appel la demande

d’indemnisation formulée par M. et Mme [C] au titre d’un prétendu préjudice financier ;

En tout état de cause, DEBOUTER M. et Mme [C] de leur demande d’indemnisation au titre d’un prétendu préjudice financier ;

DEBOUTER M. et Mme [C] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Elle soutient :

— que le bail a été consenti pour trois ans renouvelable à compter du 15 mars 1994, expirant le 14 mars 2021 de sorte que le congé délivré le 14 septembre 2020 a respecté le préavis de six et qu’il est valable pour être motivé par une reprise précisant le motif de cette reprise, la bénéficiaire et le lien de filiation l’unissant à la bailleresse,

— que ni l’attestation d’assurance, ni l’attestation rédigée de la main de sa main ne renseigne sur la véritable date d’entrée en jouissance, en effet ces documents ont été établis avant la prise d’effet du bail dans le cadre de démarches administratives pour faciliter le déménagement,

— qu’en première instance les locataires n’ont pas prétendu être dans les lieux depuis le 20 février 1994, d’autant que dans leur conclusions ils indiquent que la date anniversaire du bail est le 15 mars 2014,

— qu’elle établit que le motif de reprise est réel et sérieux que la réalisation de travaux dans le logement justifie que le bien ne soit toujours pas occupé,

— que les appelants sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter du 15 mars 2021 et jusqu’à leur départ évaluée à hauteur de la valeur locative du bien devant être fixée à 850€ par mois,

— qu’à titre subsidiaire les appelants reconnaissent être entrés en possession du logement courant 1994, soit au plus tard au 31 décembre 1994, de sorte que le congé délivré de manière anticipée au 14 mars 2021 voit ses effets reportés au 31 décembre 2021,

— qu’à titre infiniment subsidiaire, les effets du congé doivent être reportés au 19 février 2024,

— que les appelants doivent des dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 août 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ceux de son conjoint de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, un bail verbal a été conclu entre les parties compte tenu des liens familiaux existants.

La bailleresse prétend que le bail a pris effet au 14 mars 1994 sans en rapporter la preuve.

Les locataires, qui en première instance, indiquaient que le bail avait été conclu courant 1994, prétendent en appel qu’il a pris effet le 20 février 1994 et ce, sur la base de deux attestations, nouvellement versées, l’une émanant de leur compagnie d’assurance habitation et l’autre de la bailleresse elle même.

Or, l’attestation d’assurance du 1er avril 2022, qui indique une date d’effet de la police d’assurance découlant de la déclaration de son assuré, ne justifie pas de la date d’entrée dans les lieux, la souscription de l’assurance pouvant être antérieure à la date de prise d’effet du bail.

De même, l’attestation de la bailleresse en date du 24 février 1994, qui certifie que M.[C] est domicilié à l’adresse objet du bail depuis le 20 février 1994, ne fait état que d’une domiciliation et pas d’une prise d’effet du bail verbal.

Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu que M. et Mme [C] ont reconnu judiciairement que le bail date de 1994, en ce qu’il a jugé que le congé délivré pour une date prématurée voit ses effets reportés à la date à laquelle il aurait dû être délivré et en ce qu’il a considéré que l’effectivité du congé doit être fixée au 31 décembre 2021, rejetant le moyen tiré de la nullité du congé sur ce fondement.

Par ailleurs, le congé indique le motif de la reprise 'pour habiter au profit de Mme [T] [E] épouse [N], fille de Mme [T] [R], née le 25 juin 1970 à Brignoles et hébergée temporairement chez sa mère rue Aristide Briand 83149 BRAS ainsi que chez sa soeur Mme [T] [Z] demeurant la Muscadelle route de Brignoles 83149 BRAS', conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

M. et Mme [C] estiment que ce motif n’est pas réel et sérieux puisque depuis leur départ en juillet 2022 le logement est toujours vide.

Pour autant, la bailleresse verse aux débats des pièces justificatives d’importants travaux à réaliser pour permettre cette installation, notamment de toiture conditionnant les aménagements intérieurs.

Le fait que le bénéficiaire de la reprise n’habite pas immédiatement les lieux du fait de la réalisation de travaux ne fait pas obstacle à la validation du congé pour reprise. En effet, la réalisation de travaux dans le logement concerné explique le délai d’emménagement par le bénéficiaire et ne remet pas en cause le caractère sérieux et légitime du motif du congé.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu’il a également rejeté ce moyen de nullité et considéré que M. et Mme [C] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation depuis le 1er janvier 2022 et doivent une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ du bien.

La nullité du congé ayant été écartée il ne saurait être fait droit aux demandes indemnitaires des locataires tant au titre de leur préjudice moral qu’au titre de leur préjudice financier.

L’indemnité d’occupation est évaluée au regard de la valeur locative du bien considéré basée sur les loyers payés.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer était de 382€ par mois.

La bailleresse verse aux débats une évaluation locative effectuée par une agence immobilière locale entre 800 et 850 € et sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à ce montant.

Pour autant, elle conclut, elle même, que suite à la libération des lieux elle a découvert des fissures et infiltrations et un état général globalement détérioré nécessitant d’importants travaux justifiant de la non occupation actuelle par le bénéficiaire de la reprise, de sorte que l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à 850€ par mois comme en première instance.

Il résulte de ces éléments que cette indemnité est fixée à la somme de 382€ par mois du 1er janvier 2022 jusqu’au départ effectif de M.et Mme [C] en deniers ou quittances.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

Retenant que Mme [T] ne justifie pas d’un préjudice indépendant de celui réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation et des frais de procédure c’est à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande indemnitaire pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel. Chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 mai 2022 par le Tribunal de proximité de BRIGNOLES,

SAUF en ce qu’il a fixé à 850€ par mois le montant de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [C] à payer à Mme [T] une indemnité d’occupation de 382€ par mois à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par le remise des clés au bailleur, et ce, en deniers ou quittances,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile en appel,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT