COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 JUILLET 2025

N° RG 24/00153 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WIVQ

AFFAIRE :

[G] [A] [U]

…

C/

[H] [E]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 14]

N° RG : 12-23-0012

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03.07.2025

à :

M^e Stéphane BESSIS, avocat au barreau de VAL D’OISE (38)

M^e Samba SIDIBE, avocat au barreau de VERSAILLES (695)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [G] [A] [U]

né le 04 Décembre 1953 à

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 12]

Madame [L] [V] [B] [P] épouse [U]

née le 05 Novembre 1953

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentant : M^e Stéphane BESSIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 38

APPELANTS

****************

Monsieur [H] [E]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentant : M^e Samba SIDIBE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 695 – N° du dossier GRIGALEV

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2024-004061 du 28/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [U] et Mme [L] [P] épouse [U] résident au [Adresse 1] (Val-d’Oise).

[C] [R] était propriétaire de la maison d’habitation mitoyenne située au numéro 103 de la même rue, dans laquelle il a vécu jusqu’à son décès le 10 septembre 2019.

A son décès, [C] [R] n’a laissé aucun héritier réservataire et a institué, aux termes d’un testament olographe en date du 16 septembre 2017, M. et Mme [U] comme légataires particuliers de sa maison.

En septembre 2020, M. et Mme [U] ont constaté l’occupation de ladite maison.

Par ordonnance en date du 8 juillet 2022, le service des domaines a été nommé curateur à la succession vacante de [C] [R].

Selon acte en date du 6 octobre 2022, M. [S] [Y], commissaire de justice mandaté par la direction nationale d’intervention des domaines (la DNID) pour reprendre les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 13], après avoir rencontré M. [E] qui lui a indiqué refuser l’accès aux lieux, a dressé un procès-verbal de reprise et d’inventaire, converti en constat d’occupation.

Par acte authentique en date du 17 janvier 2023, M. [I] [N], notaire à [Localité 13], a reçu la délivrance par la DNID de son consentement à l’exécution des dispositions testamentaires de [C] [R] au profit de M. et Mme [U], institués par le de cujus légataires particuliers du bien immobilier situé [Adresse 9].

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mars 2023, M. et Mme [U] ont fait assigner en référé M. [E] aux fins d’obtenir principalement son expulsion et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 euros à compter du mois de septembre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ordonnance contradictoire rendue le 13 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. et Mme [U],

— débouté M. et Mme [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens de l’instance à leur charge,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 29 décembre 2023, M. et Mme [U] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 février 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [U] demandent à la cour, au visa des articles 544 du code civil, L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 695, 696, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 13 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse dans le litige opposant les parties

statuant a nouveau :

— juger que M. [H] [E] est occupant sans droit ni titre de la maison sis [Adresse 10]),

en conséquence :

— ordonner l’expulsion de M. [H] [E], ainsi que de tout occupant de son chef de la maison situé : [Adresse 8] et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu.

— supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux,

— dire que le sort des meubles garnissant le logement sera fixé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [H] [E] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 950 euros par mois, et ce à compter du mois de septembre 2020, et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, au profit de M. [G] [U] et Mme [L] [U],

— condamner M. [H] [E] au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [G] [U] et Mme [L] [U], ainsi qu’aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [E] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et 544 du code civil, de :

'- confirmer, en toutes ses dispositions, l’ordonnance du 20 novembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse statuant en référé,

y ajoutant

— condamner in solidum M. [G] [A] [U] et Mme [L] [V] [B] [P] épouse [U] à verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me. [X] [M], désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner in solidum M. [G] [A] [U] et Mme [L] [V] [B] [P] épouse [U] aux entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les époux [U] demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau d’ordonner l’expulsion de M. [E] de tous occupants de son chef, ainsi que sa condamnation au paiement par provision d’une indemnité d’occupation à compter de septembre 2020 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Ils entendent démontrer qu’il ressort avec l’évidence du référé, que M. [E] ne dispose en réalité d’aucun titre d’occupation dès lors que le bail produit d’une part, a été établi par et au nom d’une personne inexistante, d’autre part, et en tout état de cause n’émane pas du réel propriétaire de ladite maison, seul habilité à en consentir la jouissance.

Ainsi, ils font valoir qu’il est constant que [C] [R] était propriétaire et occupant de la maison située [Adresse 9] jusqu’à son décès en 2019 ; que le bail litigieux a été établi le 14 septembre 2020, de sorte qu’il n’a pu être établi par [C] [R] décédé ; que le bail est établi au nom d’un M. [O] [R] qui n’existe pas, dés lors qu’aucun héritier ne porte ce nom comme l’indique l’acte notarié de délivrance de legs du 17 janvier 2023 qui mentionne l’identité des héritiers, lesquels ont au demeurant renoncé à la succession.

Ils font au surplus remarquer qu’il est constant que [C] [R] était propriétaire de la maison objet du bail litigieux jusqu’à son décès en 2019 ; qu’à son décès, et en raison du legs particulier, ils sont devenus seuls propriétaires de ladite maison, de sorte que seul [C] [R] jusqu’en 2019, ou eux après 2019 pouvaient consentir un droit de jouissance, et partant un bail sur ladite maison ; que le bail litigieux n’a donc pas été établi par le propriétaire de la maison dont s’agit et ne saurait dès lors créer aucun droit de jouissance, et donc d’occupation au profit de son titulaire.

Ils ajoutent que l’intimé reconnaît lui-même dans ses conclusions de première instance que le bail dont il est titulaire n’émane pas du propriétaire, prétendant qu’il a « été victime, en tout cas semble-t-il, d’une personne se présentant à tort comme le légitime propriétaire » et font remarquer que M. [E] ne justifie d’aucun règlement au titre du bail dont il se prévaut alors qu’il occupe la maison depuis septembre 2020.

M. et Mme [U] demandent en conséquence à la cour, statuant à nouveau, de juger que M. [E] est occupant sans droit ni titre de la maison sis [Adresse 9] avec les conséquences qui en découlent.

Par ailleurs, faisant valoir que le maintien dans les lieux sans droit ni titre doit donner lieu à une indemnité d’occupation, ils demandent qu’elle soit fixée au montant prévu au bail dont entend se prévaloir M. [E], soit à la somme de 950 euros par mois, et ce depuis le mois de septembre 2020, et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, et sollicitent la condamnation provisionnelle de M. [E] à ce titre.

M. [H] [E] indique que M. [O] [R], aux termes d’un acte sous-seing privé en date du 14 septembre 2020, lui a consenti un bail portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 6] moyennant le paiement de la somme de 950 euros mensuel, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 900 euros.

Il estime que ce contrat ne saurait être considéré comme faux dès lors que ne figure aux débats aucune preuve en ce sens, tandis qu’aucune plainte n’a été déposée par les appelants ; que les seuls propos déclaratifs de ceux-ci ne sauraient constituer une justification ou une preuve ; que les pièces adverses n° 5 à 7 confirment qu’il a souscrit, conformément aux droits dont il dispose, des contrats de fourniture d’eau et d’électricité, de sorte qu’il y a lieu de retenir l’existence d’une contestation sérieuse.

Il ajoute qu’eu égard à cette contestation sérieuse et en l’absence d’urgence, M. et Mme [U] seront déboutés de leur demande de provision.

Sur ce,

Sur l’occupation de la maison

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l’application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d’expulsion pour mettre fin au trouble.

Au cas d’espèce, il ressort de l’acte notarié de délivrance de legs à titre particulier en date du 17 janvier 2023 que [C] [R] a légué son bien immobilier situé [Adresse 5] [Localité 13] à M. et Mme [U].

Comme le rappelle ledit acte, ces derniers en sont donc devenus propriétaires dès le décès de [C] [R] intervenu le 10 septembre 2019, le transfert de propriété s’opérant au décès par le seul effet du legs, indépendamment de la délivrance.

Pour légitimer son occupation des lieux, M. [E], invoque l’existence d’un contrat de location.

Toutefois, ce contrat, qui est l’unique pièce qu’il verse aux présents débats, mentionne comme bailleur un certain M. [O] [R], dont l’existence n’est attestée par aucune autre pièce, et notamment pas par la liste, en l’absence d’héritier réservataire, des autres héritiers de [C] [R], telle que figurant dans l’acte notarié de délivrance du legs, et ce alors qu’au jour de la prétendue signature dudit bail le 14 septembre 2020, ce sont les époux [U] qui étaient propriétaires des lieux et donc seuls aptes à consentir un bail.

Si M. [E] avait fourni en première instance des factures d’électricité et d’eau émises à son nom et à l’adresse du bien appartenant à M. et Mme [U], au demeurant manifestement impayées, ces éléments ne permettent en aucune façon de légitimer l’occupation des lieux.

Par ailleurs, l’intimé ne verse aux débats aucun document permettant de démontrer qu’il aurait acquitté le dépôt de garantie prévu au prétendu bail, ni qu’il réglerait des loyers mensuels.

Dans ces circonstances, ce prétendu contrat de bail ne saurait constituer un titre légitimant l’occupation du bien par M. [E].

L’occupation sans droit ni titre de M. [E] est avérée et caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en ordonnant son expulsion dans les conditions qui seront indiquées au dispositif du présent arrêt.

L’ordonnance querellée sera infirmée en ce sens.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les appelants sollicitent la suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que :

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les appelants n’invoquant aux termes de leurs conclusions aucune des circonstances permettant à la juridiction de supprimer le délai de 2 mois accordé à l’occupant pour quitter les lieux à la suite de la délivrance du commandement pour ce faire, la cour ne peut faire droit à leur demande de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peu dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une indemnité d’occupation est due en cas d’occupation illicite d’un bien. Elle a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers. Dans le cas présent et avec l’évidence requise en référé, l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer fictivement stipulé dans le document intitulé contrat de location, soit au montant de 950 euros par mois.

Cette évaluation paraît en outre cohérente avec le fait qu’il s’agit d’un bien immobilier situé à [Localité 13], composé d’une maison d’habitation édifiée sur un terrain de 350 m², comprenant un rez-de-jardin divisé en garage, chaufferie, cave, cellier, buanderie, we, une pièce avec fenêtre, un rez-de-chaussée surélevé divisé en entrée dégagement desservant séjour sous balcon, trois chambres, un bureau, une cuisine, une salle d’eau, wc, le tout d’une surface habitable de 100 m² environ.

M. [E] sera condamné à verser à M. et Mme [U] la somme de 950 euros par mois à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation de leur bien, à compter du mois de septembre 2020 inclus et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme [U] étant accueillis en leur recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [E] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et Mme [U] la charge des frais irrépétibles exposés. L’intimé sera en conséquence condamné à leur verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance du 13 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que M. [H] [E] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier situé [Adresse 4],

Ordonne l’expulsion M. [H] [E] dudit bien ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [H] [E] à payer à M. [G] [U] et Mme [L] [P] épouse [U] la somme de 950 euros par mois à compter du mois de septembre 2020 inclus et jusqu’à la parfaite libération des lieux et la remise des clés à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation,

Déboute M. [G] [U] et Mme [L] [P] épouse [U] du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [H] [E] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [H] [E] à verser à M. [G] [U] et Mme [L] [P] épouse [U] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente