COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 DÉCEMBRE 2023

N° 2023/ 409

Rôle N° RG 20/01241 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFQBN

[K] [V]

C/

[C] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Mathieu PERRYMOND

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 19 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04351.

APPELANT

Monsieur [K] [V]

né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Mathieu PERRYMOND de l’AARPI PERRYMOND-PELLEQUER, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Maître [C] [S], Notaire

domicilié [Adresse 1] – [Localité 5]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Jean-christophe GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier lors du prononcé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date des 2 et 10 avril 2007, la Sci La Squadra a été créée entre les époux [F] et les époux [U]. Le 9 juillet 2007, par le biais d’une cession de parts, M.[K] [V] en est devenu associé.

Par acte authentique passé par Me [C] [S] en date du 19 juillet 2007, la Sci La Squadra a acquis un bien immobilier situé à La Garde au prix de 715.000 euros. Le prix a été financé par un prêt consenti à la Sci La Squadra de 500.000 euros et par un apport en numéraire de M.[K] [V] à hauteur de 300.000 euros.

Le 2 juillet 2010, la Sci La Squadra a obtenu un permis de construire aux fins de réhabiliter l’immeuble.

Par acte du 6 juillet 2012, la Sci La Squadra a vendu un des appartements issus de cette réhabilitation à M.[K] [V] pour un prix de 200.000 euros.

Par décision du 27 septembre 2012, le tribunal administratif de Toulon a annulé le permis de construire.

Reprochant au notaire de ne pas l’avoir informé des risques inhérents à la procédure en annulation du permis de construire, par exploit d’huissier en en date du 12 août 2016, M.[K] [V] a assigné Me [C] [S] en responsabilité civile professionnelle devant le tribunal de grande instance de Toulon.

Par jugement en date du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a:

— rejeté la demande en indemnisation de M. [K] [V],

— condamné M. [K] [V] à payer à Me [C] [S] la somme de 2 000 euros, en application en l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [V] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré en substance qu’il n’était pas démontré que le notaire était informé de l’existence de la procédure en annulation du permis de construire, alors que M. [V], associé de la Sci la Squadra, était en mesure de connaître l’existence de cette instance ; qu’aucune mention dans le compromis n’évoquait une prévision de travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire, relevant toutefois que le notaire aurait pu s’en enquérir.

Le tribunal a enfin considéré que M. [V] ne démontrait pas en quoi le fait de détenir un appartement dépourvu de permis de construire lui causait préjudice, et que la somme demandée à titre indemnitaire correspondait à son apport dans la Sci La Squadra, intervenu 5 ans avant l’acte litigieux.

Par déclaration en date du 24 janvier 2020, M. [K] [V] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 11 avril 2023, M. [K] [V] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance ;

— juger que Me [S] a commis une faute à son préjudice ;

— condamner Me [S] à lui verser une somme de 210 180 euros ;

— condamner Me [S] à lui verser une somme de 5 077 euros au titre des différents impôts locaux versés depuis l’ achat;

— condamner Me [S] à lui verser une somme de 5000 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile;

— condamner Me [S] aux entiers dépens;

Subsidiairement sur le préjudice,

— ordonner une expertise et commettre pour ce faire qu’il expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de :

Prendre connaissance des pièces du dossier

Convoquer les parties

Solliciter les pièces complémentaires à l’ exercice de sa mission

S’ adjoindre tel sapiteur qu’il plaira à l’ expert

Déterminer la valeur résiduelle de son appartement

Déterminer le coût d’une mise aux normes administratives de l’immeuble en question

Déterminer son préjudice résiduel

Dresser Rapport.

M. [K] [V] fait valoir que Me [S] a rédigé l’acte d’achat du bien par la Sci La Squadra, dont il ressortait que l’immeuble initialement acquis était une maison d’habitation réhabilitée en quatre logements mis en copropriété et que les travaux de réhabilitation étaient récents. Il en déduit que le notaire avait une connaissance globale de l’opération et ne pouvait ignorer que le changement de destination de l’immeuble était soumis à l’obtention d’un permis de construire et relève que l’acte d’acquisition ne mentionne pas l’existence d’un permis purgé de tout recours.

L’appelant estime ainsi que le notaire, en omettant la question de la régularité administrative du bien qu’il lui vendait, n’a pas assuré l’efficacité de l’acte auquel il prêtait son concours.

En réponse à la motivation du jugement et au moyen développé par le notaire, il expose qu’il n’est pas démontré qu’en qualité d’associé il était informé de la procédure d’annulation du permis en cours, relevant qu’il n’aurait jamais acquis un bien en le sachant frappé d’une irrégularité administrative, et indiquant que la société étant domiciliée chez M. [U], l’un des associés, aucune notification ne lui a été faite directement.

Enfin, il indique que le préjudice consiste en l’acquisition d’un appartement qu’il ne peut plus revendre, faute d’existence administrative, préjudice directement causé par le manquement à son devoir de conseil du notaire et ajoute que si l’immeuble venait à subir un sinistre, il ne pourrait plus être reconstruit, justifiant la condamnation du notaire à lui restituer le prix de vente et des frais d’acte ainsi que les taxes réglées, sauf à ordonner une expertise permettant de déterminer la valeur résiduelle de l’appartement et éventuellement le coût de mise aux normes administratives du bien.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 26 septembre 2022, Me [C] [S] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— déclarer mal fondées les demandes de M. [V] en tant que dirigées à son encontre,

En conséquence,

— le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— prononcer sa mise hors de cause,

A titre subsidiaire,

— débouter M. [V] de sa demande à hauteur de 210 180 euros représentant le prix d’acquisition et les frais d’acte,

— débouter M. [V] de sa demande à hauteur de 5 077 euros au titre des différents impôts locaux,

— débouter M. [V] de sa demande à hauteur de 5 000 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile injustifiée et infondée,

— débouter M. [V] de sa demande de mesure d’expertise formulée à titre subsidiaire qui s’avère injustifiée et infondée, en l’état des éléments exposés ci-dessus,

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Me [S] fait valoir que les documents et éléments en sa possession, ainsi que les déclarations des parties ne pouvaient lui permettrent de soupçonner l’existence d’un permis de construire et encore moins d’une procédure à son encontre, relevant que la Sci La Squadra, venderesse, déclarait dans l’acte qu''aucune construction ou rénovation ni aucune réalisation d’éléments constitutifs d’ouvrage ou équipements indissociables de cet ouvrage ont été réalisés sur cet immeuble depuis moins de dix ans, le tout au sens de l’article 1792 et suivants du code civil…'

et n’a pas évoqué de travaux ayant nécessité l’obtention d’un permis de construire, outre que la vente portait sur un appartement issu d’une réhabilitation d’une maison sans modification de l’aspect extérieur et sans changement de destination.

Il ajoute que la Sci La Squadra lui a expressément déclaré, dans le règlement de copropriété, ne pas vouloir solliciter de permis pour la division en lots de l’immeuble et relève que l’annulation du permis en l’espèce résulte d’une infraction commise par la Sci, en raison de ce que les places de stationnement mentionnées dans le règlement de copropriété étaient inaccessibles.

L’intimé précise que le lot acquis par M. [V] est régulier et n’est pas affecté par l’annulation du permis de construire, puisqu’il n’a pas changé de consistance.

Le notaire rappelle que l’appelant est associé de la Sci La Squadra, et qu’il a lui-même a procédé à l’affichage du permis de construire, étant dirigeant d’une société de fourniture de matériaux de construction. Quant à la connaissance du recours intenté contre le permis litigieux, Me [S] indique qu’il est impossible qu’un avocat ait agi sans pouvoir de son représentant légal et que les frais de la procédure ont nécessairement figuré dans les comptes de la société.

Il relève en outre que bien que mettant en cause les agissements de son co associé M. [U], M. [V] n’a pas intenté d’action à son encontre.

Me [S] considère ainsi qu’aucun lien de causalité, ni préjudice avec une quelconque faute de sa part ne sont caractérisés, dès lors que M. [V], en sa qualité d’associé, ne pouvait ignorer l’existence d’un permis de construire et de l’instance en cours, dont il n’a pas informé le notaire, de sorte qu’en ne le mettant pas en mesure de lui donner des conseils appropriés il a concouru à son propre dommage.

Enfin, il rappelle qu’une division en appartements ne nécessite pas l’obtention d’un permis de construire mais l’aménagement de places de stationnement, ce qu’il a rappelé dans l’acte, et que rien n’indiquait une quelconque impossibilité de tels aménagements sur le terrain de l’immeuble.

MOTIFS

Sur le droit à indemnisation

Le notaire, officier public ministériel, est tenu d’un devoir d’efficacité et de sécurité juridique des actes passés, ainsi que d’un devoir de conseil et d’information, faute de quoi, il engage à l’égard des parties sa responsabilité sur le fondement des dispositions anciennes de l’article 1382 du code civil applicables au présent litige.

Au cas d’espèce, il est établi, et au demeurant non contesté, que Me [S] a procédé à la rédaction de l’acte de vente de l’immeuble litigieux par la société Provence Habitat à la Sci La Squadra le 19 juillet 2007, ledit immeuble étant alors constitué d’un seul lot, la mise en copropriété ayant été effectuée par la Sci La Squadra.

Il est reproché à Me [S] de ne pas s’être interrogé sur l’existence d’un permis autorisant le changement de destination de l’immeuble alors qu’il a rédigé, outre les deux actes sus mentionnés, le règlement de copropriété du bien.

S’il apparaît, qu’effectivement, un notaire doit s’assurer de l’efficacité et de la sécurité des actes passés en son étude, celui-ci est tenu d’interroger les parties à l’acte s’il a une raison objective de mettre en doute les éléments et documents en sa possession et les déclarations des parties.

Au cas d’espèce, l’annulation du permis de construire fondant l’action de M. [V] est motivée par l’inaccessibilité de l’une des places de parking aménagées pour le projet, de sorte qu’il convient d’emblée d’écarter le grief tiré de l’incohérence des clauses relatives à la rénovation de l’immeuble.

La Sci La Squadra, dont l’appelant est associé, a précisément déclaré au notaire à l’occasion de l’établissement du règlement de copropriété, en page 4 dudit acte, au paragraphe Urbanisme que 'les documents d’urbanisme sont demeurés ci-joint et annexés après mention.

Stationnement; La division d’immeubles en petits appartements n’est soumise à aucune autorisation d’urbanisme si elle ne comporte de changements de destination ou de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble.

Toutefois, en application de l’article L421-8 du code de l’urbanisme, l’immeuble ayant fait l’objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d’urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d’un certain nombre de place de stationnement par logement. L’autorité compétente peut avoir connaissance de ces divisions par l’augmentation du nombre de foyers fiscaux, et si ces divisions ne respectent pas les règles du plan local d’urbanisme, elle devra faire dresser un procès-verbal d’infraction et le transmettre sans délai au procureur de la République.

Observation étant ici faite que sur les parties communes de l’immeuble objet des présentes ont été créées quatre places de parkings.'

Ainsi, la Sci la Squadra a déclaré avoir créé quatre places de parkings et a été avisée de la nécessité de respecter les dispositions du code de l’urbanisme.

Or, le jugement du tribunal administratif rendu le 27 septembre 2012 annulant le permis de construire relève d’une part, que six places ont été prévues dans le projet, et d’autre part, que l’une d’entre elles n’est pas accessible par un véhicule.

Il s’agit là d’un manquement technique imputable à la seule Sci La Squadra qui a déposé le permis litigieux et non au notaire intimé qui n’a pas le devoir ni la compétence pour conseiller les parties sur les travaux ou aménagements faisant l’objet de demandes de permis.

M. [V] ne peut donc valablement reprocher à Me [S] de ne pas l’avoir informé, à la date de l’acquisition, soit le 6 juillet 2012, de la requête en annulation du permis de construire enregistrée le 22 septembre 2010, alors que le notaire n’était pas informé du dépôt même d’une demande de permis de construire, ni, a fortiori, de la délivrance de l’arrêté du 21 juillet 2010.

Aucun manquement ne peut donc être retenu à l’encontre de Me [S].

En outre, bien que M. [V] conteste avoir eu connaissance du dépôt du permis de construire annulé, celui-ci, associé de la Sci venderesse, ne démontre pas comme il l’allègue, avoir été mis à l’écart de la gestion de la société, le seul fait que quelques courriers aient été envoyés au domicile de M. [U] ne caractérisant pas un abus de gestion de sa part.

Ce fait, non valablement contesté, affecte nécessairement tout lien causal entre l’absence d’information délivrée par le notaire, fut-elle fautive, et le préjudice allégué par l’appelant.

Enfin, aucun préjudice n’est davantage établi, le bien acquis par M. [V] n’étant pas concerné par l’annulation du permis de construire, celui-ci n’indiquant pas en quoi son lot s’en trouverait affecté ou dévalué, qui justifierait la condamnation du notaire à lui rembourser le prix du bien.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [V] de ses demandes dirigées à l’encontre de Me [S], ainsi que de sa demande subsidiaire en prononcé d’une expertise, celle-ci n’étant fondée que sur la nécessité d’une évaluation du préjudice invoqué.

La cour ayant écarté tout manquement fautif du notaire, M. [V] ne peut en tout état de cause engager sa responsabilité civile.

Sur les frais du procès

Succombant M. [K] [V] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à Me [S], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute M. [K] [V] de sa demande d’expertise ;

Condamne M. [K] [V] aux entiers dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [V] à régler à Me [C] [S] la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT