COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 NOVEMBRE 2024

N°2024/430

Rôle N° RG 23/03723 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6B5

[M] [N] VEUVE [T]

[V] [T]

C/

[O] [P]

[Z] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Emeline BASTIANELLI

M^e Christophe HERNANDEZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 12 Janvier 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/02558.

APPELANTES

Madame [M] [N] veuve [T]

née le 27 Juin 1933 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Emeline BASTIANELLI de la SARL THELYS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [T] [V]

née le 01 Avril 1959 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emeline BASTIANELLI de la SARL THELYS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [O] [P]

né le 03 Août 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

Madame [Z] [P]

née le 17 Décembre 1968 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 novembre 1991 à effet au premier janvier 1992, M. [H] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] ont donné à bail à M.[O] [P] un appartement situé à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 1200 francs.

Par acte notarié du 22 décembre 1997, M. [T] et Mme [N] épouse [T] ont fait donation à Mme [V] [T], Mme [U] [T] et M. [I] [T], leurs trois enfants, dans la proportion d’un tiers chacun, de la nue-propriété de ce bien.

Le 30 juin 2021, Mme [N] veuve [T] a délivré à M.[P] et Mme [P], son épouse, un congé pour reprise à effet au 31 décembre 2021, au profit de M.[F], mentionné comme étant son petit-fils.

Par exploit du 04 avril 2022, Mme [N] veuve [T] et Mme [V] [T] ont fait assigner M.et Mme [P] aux fins principalement de voir valider le congé pour reprise et statuer sur les conséquences de cette validation.

Par jugement contradictoire du 12 janvier 2023, le juge des contentions de la protection de Toulon a :

— prononcé la nullité du congé pour reprise du 30 juin 2021 délivré par Mme [N] veuve [T] à M.et Mme [P] ;

— condamné in solidum Mme [N] veuve [T] et Mme [V] [T] à verser à M.et Mme [P] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [N] veuve [T] et Mme [V] [T] à verser à M.et Mme [P] la somme de 400 euros ;

— condamné in solidum Mme [N] veuve [T] et Mme [V] [T] aux dépens.

Le premier juge a estimé que si la décision de reprise présentait un caractère réel et sérieux. Il a cependant noté que rien ne permettait de démontrer que le bénéficiaire de la reprise était le petit-fils de Mme [N] veuve [T]. Il a ajouté que seul l’acte de signification du congé concernant Mme [P] avait été produit au débat si bien qu’il n’était pas démontré que le délai de préavis de six mois avait été respecté concernant M.[P].

Par déclaration du 09 mars 2023, Mme [N] veuve [T] et Mme [V] [T] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.et Mme [P] ont constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, les consorts [T] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

*statuant à nouveau,

— de valider le congé pour reprise délivré le 30 juin 2021 à effet au 30 décembre 2021,

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [Z] [P] et M. [O] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans le cas où leur existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur au visa de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en application des articles R211-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, du bien sis [Adresse 4],

— de condamner solidairement Mme [Z] [P] et M. [O] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, calculée à partir du 31 décembre 2021, et ce :

*Soit, par suite d’un départ volontaire, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs aux demanderesses,

*Soit, à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par les expulsés ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés le cas échéant,

— de condamner solidairement Mme [Z] [P] et M. [O] [P] à verser à Mme [M] [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner solidairement Mme [Z] [P] et M. [O] [P] à verser à Mme [V] [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner solidairement Mme [Z] [P] et M. [O] [P] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant le coût de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble, serrurier), en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles soutiennent justifier du caractère réel et sérieux du congé pour reprise qu’elles ont délivré aux locataires au bénéfice du petit-fils de Mme [N] veuve [T], pour des raisons professionnelles. Elles précisent démontrer la filiation existant entre elles-mêmes et M. [F] qui souhaite également se rapprocher du domicile de sa grand-mère, désormais en résidence senior. Elles déclarent que l’acte de signification du congé à M.[P] était produit en première instance.

Elles indiquent pouvoir choisir le bien pour lequel elles délivrent un congé pour reprise.

Elles déclarent que les locataires ne peuvent arguer ni de leur âge ni de leur état de santé ni de leurs ressources pour contester le congé et souligne que Mme [N] veuve [T] est née le 27 juin 1933.

Par conclusions notifiées le 16 mai 2023 par voie électronique auxquelles il convient de se reporter, M.et Mme [P] demandent à la cour :

— de débouter Mmes [T] de leurs demandes,

— de confirmer le jugement déféré,

*subsidiairement,

— de dire n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— de dire n’y avoir lieu à expulsion,

— de leur accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux,

*en tout état de cause :

— de débouter Mmes [T] de leurs demandes,

— de condamner in solidum Mme [N] veuve [T] et Mme [V] [T] à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum Mme [N] veuve [T] et Mme [V] [T] aux dépens, distraits au profit de Maître HERNANDEZ.

Ils soulèvent la nullité du congé pour reprise au motif qu’il serait frauduleux. Ils contestent la réalité de l’intention de la reprise. Il indiquent que les raisons évoquées sont vagues et que le bénéficiaire de la reprise vit et travaille sur [Localité 8] et pourrait télétravailler.

Ils ajoutent que la famille [T] a plusieurs biens immobiliers dans lesquels M. [F] pourrait s’installer.

Ils estiment que le congé pour reprise a pour objet de permettre que le bien puisse être reloué à une prix plus favorable.

Ils soutiennent qu’il n’est pas démontré que le délai de préavis de six mois a été respecté.

Ils indiquent que M. [P] est un locataire protégé par son âge et ses ressources et qu’aucune proposition de relogement ne lui a été faite. En l’absence d’une telle proposition, ils estiment que le congé est nul.

Subsidiairement, ils demandent à ce que le bail ne soit pas résilié. Ils demandent également des délais pour quitter les lieux en relevant les difficultés pour se reloger.

MOTIVATION

Sur la validation du congé pour reprise

Selon l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement (…). A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…).

L’usufruitière justifie que le bénéficiaire du congé pour reprise est bien son petit-fils. En revanche, les raisons professionnelles évoquées dans le congé devant justifier du caractère réel et sérieux de la reprise ne sont pas établies, contrairement à ce qu’avance le premier juge. En effet, au moment du congé, M. [F] demeurait à [Localité 7], comme le mentionne un contrat à durée indéterminée du 20 septembre 2021 fait dans son intérêts une entreprise située au [Localité 6]. Ce contrat mentionnait qu''à titre indicatif, M.[F] travaillera [Adresse 2]' et que, 'le cas échéant, à sa demande, en fonction du cadre réglementaire ou de la situation sanitaire et après accord écrit de l’employeur, M. [F] [A] exercera ses fonctions en situation de télétravail en dehors des périodes de présence obligatoire au siège social ou tout autre lieu de rassemblement du personnel désigné par l’employeur'. L’offre d’emploi de cette société mentionnait que le bureau se situait 'dans ton salon et au [Adresse 1] à [Localité 8]'. Enfin, l’attestation de l’employeur du 25 janvier 2022 relevait que M.[F] bénéficiait d’un contrat à durée indéterminée, qu’il était embauché définitivement et avait la possibilité d’organiser sans contrainte de temps ou de localisation la réalisation de l’ensemble de ses missions en télétravail. Ainsi, aucun justificatif ni aucune explication ne viennent établir la raison professionnelle pour laquelle M.[F] serait amené à bénéficier du logement situé à [Localité 11] appartenant à sa grand-mère. Or, seule une raison professionnelle est visée dans le congé délivré aux époux [P]. Dès lors, il n’y a pas lieu de valider le congé pour reprise dont le caractère sérieux et légitime n’est pas justifié. Le jugement déféré qui a prononcé la nullité de ce congé sera confirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mmes [T] sont essentiellement succombantes. Elles seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel (qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile) et seront déboutées de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser la charge des époux [P] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné in solidum Mme [M] [N] veuve [T] et Mme [V] [T] aux dépens ainsi qu’à la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Mme [M] [N] veuve [T] et Mme [V] [T] seront également condamnées in solidum au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [N] veuve [T] et Mme [V] [T] au versement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [N] veuve [T] et Mme [V] [T] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,