AB/RP

Numéro 25/00359

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 04/02/2025

Dossier :

N° RG 23/01665

N° Portalis DBVV-V-B7H-IRZF

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

[M] [H]

C/

[T] [I] [Z] [R]

[S] [G] [N]

[J] épouse [R]

[K] [F] divorcée [H]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 04 Février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 Décembre 2024, devant :

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport,

assistée de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, greffier présent à l’appel des causes,

en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [M] [H]

né le 02 Novembre 1961 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté et assisté de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocats au barreau de DAX

INTIMES :

Monsieur [T] [I] [Z] [R]

né le 26 Février 1976 à [Localité 8] (80)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté et assisté de Maître Aurélie VIAL de la SELARL VIAL AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Madame [S] [G] [N] [J] épouse [R]

née le 08 Mai 1984 à [Localité 8] (80)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté et assisté de Maître Aurélie VIAL de la SELARL VIAL AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Madame [K] [F] divorcée [H]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]

assignée

sur appel de la décision

en date du 30 MAI 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 22/00095

EXPOSE DU LITIGE :

M. [T] [R] et Mme [S] [J] épouse [R], ont acquis par acte de vente du 6 février 2019 auprès de M. [M] [H] et Mme [K] [F], divorcée de M. [H], une maison d’habitation [Adresse 2] sur la commune d'[Localité 11] (40).

Courant mars 2019, M. et Mme [R] ont constaté une forte odeur d’égout dans la maison.

Le 25 mars 2019, ils ont fait intervenir la société Assainis-Landes pour déboucher le bac à graisse du vide sanitaire ; cette société a constaté l’absence de fosse et de raccordement au tout à l’égout.

Le 27 mars 2019, le syndicat d’équipement des communes des Landes (Sydec) a procédé à une inspection par caméra du réseau d’assainissement le long de la route de [Localité 10] sans trouver de branchement à la propriété de M. et Mme [R].

Des travaux provisoires ont été effectués par le Sydec avec mise à disposition d’un poste de relevage.

Le 4 juillet 2019, le Cabinet Eurexo a procédé à une expertise contradictoire à la demande des époux [R]. À cette même date, le cabinet Saretec a procédé à une expertise contradictoire à la demande de M. [H].

Le même jour, la commune d'[Localité 11] a mis en demeure M. et Mme [R] de se raccorder au réseau d’assainissement collectif sous 8 jours.

Par courrier du 20 décembre 2019, le conseil de M. et Mme [R] a mis en demeure M. [H] et Mme [F] de leur régler la somme de 4 118,51 euros au titre des travaux de raccordement et de 2 000 euros pour préjudice de jouissance.

Par courrier de son conseil du 6 février 2020, M. [H] a rejeté ces demandes.

Par actes des 21 et 26 avril 2022, M. et Mme [R] ont assigné M. [H] et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Dax, aux fins de les condamner au paiement de la somme de 4 118,51 euros correspondant aux travaux de raccordement, outre des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Par jugement réputé contradictoire du 30 mai 2023 (RG n° 22/00095), le tribunal judiciaire de Dax a :

— déclaré M. et Mme [R] recevables et bien fondés ;

— condamné in solidum M. [H] et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 4 283,51 euros au titre du préjudice matériel ;

— condamné in solidum M. [H] et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamné in solidum M. [H] et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [H] et Mme [F] aux dépens.

Le tribunal a considéré :

— que Mme [F] étant co-vendeuse du bien litigieux, il convient alors de déclarer la demande à son encontre recevable.

— que I’immeuble a été vendu dans l’acte authentique du 6 février 2019 comme étant raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique ; que M. [H] et Mme [F] se sont engagés à délivrer un bien dont l’évacuation des eaux usées est conforme à la présentation qu’ils en ont faite dans l’acte de vente.

— qu’il résulte de l’intervention du Sydec du 27 mars 2019 et des constatations du Cabinet Eurexo, que le réseau d’assainissement n’a pu être trouvé et que les eaux usées et pluviales se déversent sur le terrain de M. et Mme [R].

— que l’absence de branchement au réseau collectif n’est pas contestée par le cabinet Saretec, expert mandaté par M. [H].

— que le certificat d’urbanisme délivré par le Maire de la commune d'[Localité 11] le 7 mars 2011 ne peut être pris en compte, sa durée de validité étant largement expirée.

— qu’il y a lieu de constater la non-conformité du raccordement d’assainissement avec les stipulations contractuelles, de sorte que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

— qu’au vu des factures produites par M. et Mme [R], il doit être fait droit à leur demande de remboursement des frais, soit à la somme totale de 4 283,51 euros au titre du passage de caméra, du raccordement à l’égout, de la fourniture et de la pose d’une pompe de relevage.

— que les époux [R] ayant subi des nuisances olfactives, le déversement des eaux usées sur leur terrain et les désagréments liés aux travaux préparatoires, il convient de relever un préjudice de jouissance qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité de 1 000 euros.

— que M. [H] et Mme [F], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

— que M. [H] et Mme [F] doivent être condamnés à payer à M. et Mme [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel du 14 juin 2023, M. [M] [H] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— déclaré M. et Mme [R] recevables et bien fondés ;

— condamné in solidum M. [H] et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 4 283,51 euros au titre du préjudice matériel ;

— condamné in solidum M. [H] et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamné in solidum M. [H] et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [H] et Mme [F] aux dépens.

Par acte du 16 août 2023, M. [H] a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions à Mme [F].

Par acte du 17 novembre 2023, M. et Mme [R] ont signifié leurs conclusions contenant appel incident à Mme [F].

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 août 2023 auxquelles il est expressément fait référence, M. [M] [H], appelant, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel de M. [H] ;

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dax ;

— débouter M. et Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel :

— condamner les époux [R] à payer à M. [H] la somme de 6 238,51 euros en remboursement des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement,

— les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, M. [M] [H] fait valoir :

— qu’il est mentionné sur l’acte de vente, ainsi que dans le certificat de conformité délivré par la commune d'[Localité 11] le 7 mars 2011, que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques.

— qu’il n’est pas démontré que ce raccordement aurait été supprimé, ni même que M. [H] aurait réalisé des travaux sur le réseau ou même connu des nuisances particulières lors de son occupation.

— que la preuve du raccordement résulte encore des déclarations du Maire de la commune lors de l’expertise amiable, précisant que la maison [O] (précédent propriétaire) était branchée en 2005.

— que les experts attestent que rien ne prouve que le raccordement n’existe pas.

— qu’il n’existe aucune faute, ni responsabilité de M. [H].

— que les époux [R] avaient la possibilité de faire contrôler le réseau avant la vente, ce qu’ils n’ont pas fait, alors que la conformité de l’installation n’était pas garantie.

— qu’il ne s’agit pas d’un manquement à l’obligation de délivrance, mais d’un vice caché dont M. [H] n’est pas tenu en raison de la clause exonératoire prévue dans l’acte de vente.

— que l’action est irrecevable, le délai de 2 ans entre la découverte du vice en mars 2019 et l’assignation en avril 2022, étant dépassé.

— qu’à titre reconventionnel, les époux [R] doivent être condamnés à rembourser à M. [H], les sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [T] [R] et Mme [S] [J] épouse [R], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

Vu le jugement du 30 mai 2023 du tribunal judiciaire de Dax ' pôle proximité

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1604 du code civil,

Vu les pièces et éléments versés au débat,

— déclarer M. et Mme [R] recevables et bien fondés dans leur appel incident,

— débouter M. [H] de son appel,

— confirmer le jugement du 30 mai 2023 en ce qu’il a condamné in solidum M. [H] et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 4 283,51 euros correspondant au détail suivant :

1 633,50 euros TTC de travaux de fourniture et pose d’une pompe de relevage,

2 485,01 euros TTC pour les travaux de raccordement,

165 euros TTC de passage caméra pour tentative de débouchage,

— infirmer le jugement du 30 mai 2023 en ce qu’il a limité le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance à la somme de 1 000 euros.

Et statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. [H] et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [H] et Mme [F] à verser aux époux [R] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 1 000 euros allouée en première instance,

— condamner in solidum M. [H] et Mme [F] aux entiers dépens de première

instance et d’appel, distraits au profit de Maître Aurélie Vial, avocat sur son affirmation de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, M. [T] [R] et Mme [S] [J] épouse [R] font valoir :

— que s’agissant de la preuve du défaut de conformité, il est établi dans l’acte de vente du 6 février 2019 que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, alors que le 27 mars 2019, il a été constaté par la société Assainis Landes, puis par le Sydec le lendemain, qu’aucun raccordement au réseau d’assainissement n’existait, en contradiction incontestable avec les termes de l’acte de vente ; qu’en l’absence d’un tel dispositif d’évacuation, le bien n’est pas conforme aux stipulations contractuelles et les vendeurs ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance.

— que s’agissant de l’existence du défaut au jour de la vente, l’ensemble des constats opérés est unanime et incontestable sur l’absence de dispositif d’évacuation des eaux usées au jour de la vente, de sorte qu’il y a lieu de considérer que le défaut de conformité existait au jour de la vente et qu’il est imputable à M. [H] et Mme [F].

— que le certificat d’urbanisme de 2011 ne permet pas de diagnostiquer l’état d’assainissement de l’immeuble litigieux, mais a seulement un but informatif conformément à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme en renseignant sur les règles d’urbanisme applicables à la date de sa délivrance.

— que la responsabilité contractuelle de M. [H], en manquant à son obligation d’information, est pleine et entière.

— que M. [H] en s’engageant à vendre un bien qui ne correspond pas à la réalité, a manqué à son obligation de délivrance conforme.

— que l’exonération de la responsabilité de M. [H], conséquence de l’ignorance d’une telle situation est inopérante et ne peut légitimement se déduire de l’absence d’occupation de la maison.

— que l’action est bien fondée et parfaitement recevable, et ne relève aucunement de la garantie des vices cachés, la maison vendue n’étant pas raccordée au réseau d’assainissement collectif, alors que M. [H] l’avait présentée comme tel, ce qui relève bien de l’obligation de délivrance conforme.

— que M. [H] et Mme [F] doivent être tenus, in solidum, de tous les dommages et intérêts des acquéreurs liés à cette délivrance non conforme et aux charges non prévues que ces derniers ont dû supporter, à savoir les travaux de raccordement pour un montant de 4 118,51 euros TTC et le préjudice de jouissance à hauteur de 2 000 euros.

Mme [K] [F] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2024.

MOTIFS :

Sur la demande indemnitaire des époux [R] :

Selon l’article 1603 du code civil, l’une des obligations principales du vendeur est «celle de délivrer (') la chose qu’il vend ».

L’article 1604 du code civil définit la délivrance comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

Et, s’agissant de la conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties, c’est-à-dire au contrat, le vendeur doit délivrer la chose convenue avec ses caractéristiques. La délivrance d’une chose différente constitue donc un manquement à cette obligation, si minime soit la différence et même si elle n’affecte en rien son usage.

Par ailleurs, l’article 1611 du code civil prévoit la possibilité pour l’acquéreur de solliciter judiciairement des dommages et intérêts à la condition de démontrer, conformément aux règles de la responsabilité contractuelle classique, que le manquement du vendeur lui a causé un préjudice.

En tout état de cause, cette action en responsabilité contractuelle peut se cumuler avec l’action tendant à la mise en possession ou l’action en résolution du contrat de vente.

En l’espèce, les époux [R] fondent leur demande indemnitaire sur le défaut de délivrance conforme des articles 1604 et suivants du code civil, au motif que l’immeuble vendu n’est pas raccordé au réseau d’assainissement alors qu’il a été vendu comme tel, de sorte qu’ils ont dû exposer des frais en raison de ce défaut de conformité.

L’acte authentique de vente intervenu le 6 février 2019 entre les parties stipule, en page 27 à la clause « assainissement » :

' Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique (…) Le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présente pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation'.

Or, ainsi que l’a constaté le premier juge, il résulte des constatations de la société d’assainissement puis du Sydec effectuées en mars 2019 qu’il n’existe aucun raccordement de la maison au réseau public d’assainissement à cette date.

Le rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet Saretec à l’initiative de l’assureur de M. [H] évoque plusieurs hypothèses sur cette absence de raccordement de l’habitation, et précise qu’il penche pour l’hypothèse selon laquelle les diverses constructions effectuées sur une parcelle à l’origine unique appartenant à la famille [O] ne possédaient qu’un seul branchement commun, dont n’aurait pas bénéficié la parcelle A565 vendue à M. [H] puis aux époux [R] lorsque l’unique parcelle a été divisée en plusieurs.

Le rapport d’expertise amiable Eurexo établi à l’initiative de l’assureur des époux [R] mentionne quant à lui avoir sollicité la mairie le 26 mars 2019, laquelle n’a retrouvé aucun plan de raccordement de cette habitation, pas plus que le Sydec lors de ses investigations avec passage de caméra sur 115 m linéaires. Celui-ci en particulier n’a trouvé aucun tampon de raccordement en bordure de propriété.

L’expert conclut à la nécessité de travaux de terrassement chiffrés par lui à 2 500 € et à la mise en place de la pompe de relevage chiffrée à 1 500 €.

M. [H], lequel a indiqué l’expert ne pas avoir occupé les lieux de 2011 à 2019, affirme sans le démontrer que l’habitation était raccordée au réseau lors de son achat en 2011.

Il produit un certificat d’urbanisme du 7 mars 2011 mentionnant un raccordement de la parcelle au réseau collectif d’assainissement parmi d’autres renseignements or, ainsi que le soulignent les époux [R], ce certificat d’urbanisme est délivré sans contrôle concret de l’installation d’assainissement puisqu’il s’agit simplement pour ce document d’indiquer les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain, conformément à l’article L 410-1 du code de l’urbanisme.

Ce document a une durée de validité de 18 mois, il était donc largement périmé lors de la vente aux époux [R] intervenue en 2019, ainsi que l’a relevé le premier juge.

Il ne peut en aucun cas faire la preuve que l’immeuble acquis par les époux [R] était raccordé au réseau d’assainissement lors de la vente par M. [H].

En conséquence, il s’agit bien d’un défaut de conformité, et non d’un vice caché ainsi que le soutient M. [H] pour tenter de s’exonérer de toute responsabilité.

Les époux [R] justifient avoir dû engager les frais suivants afin de mettre en conformité leur habitation au regard des règles de l’assainissement collectif :

—  1 633,50 € TTC de travaux de fourniture et pose d’une pompe de relevage,

—  2 485,01 € TTC pour les travaux de terrassement et de raccordement,

—  165 € TTC de passage de caméra pour tentative de débouchage,

Soit un total de 4 283,51 €.

Le jugement ayant condamné M. [H] à verser cette somme aux époux [R] sera en conséquence confirmé.

De même, c’est à juste titre que le premier juge a alloué aux époux [R] la somme de 1 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance, ceux-ci ayant supporté durant plusieurs mois des odeurs nauséabondes liées au déversement des eaux usées sur leur terrain et des tracas liés aux travaux et aux différentes démarches effectuées.

Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.

La demande de M. [H] tendant à se voir rembourser les sommes qu’il a réglées en exécution du jugement ne peut qu’être rejetée au regard de la solution apportée au litige, et cette demande relèverait en tout état de cause de l’exécution de l’arrêt sans constituer une prétention autonome que la cour devrait examiner.

Sur le surplus des demandes :

M. [H], succombant, sera condamné aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer aux époux [R] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée aux époux [R] en première instance.

La demande de M. [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [M] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [H] à payer à M. [T] [R] et Mme [S] [R] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne M. [M] [H] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE