COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 OCTOBRE 2024

N° 2024/ 395

N° RG 21/15945

N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMFT

S.A.S. FONCIA [Localité 5]

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nicolas MERGER

M^e Sandra

JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 28 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/00175.

APPELANTE

S.A.S. FONCIA [Localité 5]

Venant aux droits de la société FONCIA LE PHARE, représentée par son Président en exercice domicilié au siège sis [Adresse 8]

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (A/B/C/D/E) sis à [Adresse 7]

prise en la personne de son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER SAS, Lui même pris en la personne de son représentant légal en dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Johanna SROUSSI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Alice BISIOU, faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La société civile immobilière de construction vente [Adresse 4], agissant par son gérant statutaire la société URBAT PROMOTION, a fait établir par acte notarié du 22 décembre 2011 le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier à édifier sur un terrain situé [Adresse 2] à [Localité 6], comprenant deux bâtiments distincts:

— [Adresse 4] (blocs A,B,C,D et E), comportant 161 logements,

— [Adresse 3] (blocs F et G), comportant 35 logements.

Cette copropriété était organisée en un syndicat principal gérant la voirie et les espaces verts communs, et deux syndicats secondaires gérant chacun l’un des bâtiments susnommés.

La société TANGERIM était désignée dans l’acte en qualité de syndic provisoire.

A l’occasion de la première réunion de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire de l’immeuble [Adresse 4] (ci-après le syndicat) tenue le 23 septembre 2014, il a été notamment décidé :

— de désigner la société FONCIA LE PHARE en qualité de syndic jusqu’au 30 mars 2017,

— d’adopter les budgets prévisionnels des exercices 2014/2015 et 2015/2016,

— et de ratifier divers contrats d’assurance, de maintenance et d’entretien des parties communes et des équipements collectifs.

Lors de la seconde assemblée tenue le 26 octobre 2015, les copropriétaires ont :

— refusé d’approuver les comptes de l’exercice écoulé au 30 juin précédent,

— refusé de donner quitus au syndic de sa gestion,

— voté un budget de fonctionnement supplémentaire pour l’exercice en cours,

— et adopté le budget prévisionnel pour l’exercice 2016/2017.

Une assemblée générale extraordinaire convoquée le 18 août 2016 a décidé de résilier le contrat de syndic conclu avec la société FONCIA LE PHARE, et de désigner en remplacement la société GESPAC IMMOBILIER.

L’assemblée suivante tenue le 19 juillet 2017 a autorisé le nouveau syndic à agir en justice contre la société FONCIA LE PHARE en raison des fautes commises dans sa gestion, ce mandat ayant été confirmé et précisé dans une résolution ultérieure votée le 30 janvier 2020.

Entre-temps, l’Association des Responsables de Copropriété, dite ARC PROVENCE, désignée par le conseil syndicat pour contrôler les comptes des exercices 2014/2015 et 2015/2016, avait rendu un rapport le 20 septembre 2017 pointant les divers manquements reprochés à l’ancien syndic.

Le 22 novembre 2017, la société GESPAC IMMOBILIER a mis vainement en demeure la société FONCIA LE PHARE de payer au syndicat la somme de 55.334,43 euros en réparation de ses préjudices.

Par acte du 31 décembre 2018, le syndicat a saisi le tribunal de grande instance de Marseille, devenu le tribunal judiciaire, devant lequel il a porté le montant de ses demandes à la somme totale de 132.703,35 euros.

Par jugement rendu le 28 septembre 2021, le tribunal, considérant que la société FONCIA LE PHARE avait commis plusieurs manquement aux obligations édictées par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1992 du code civil, l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, suivant les termes du dispositif :

—  26.507,80 € au titre du défaut d’action en justice relative à la levée des réserves à l’encontre du maître d’oeuvre,

—  5.800 € au titre de la surfacturation des prestations de nettoyage,

—  12.589,81 € au titre du dépassement de la facturation d’électricité,

—  483,28 € au titre des pénalités du contrat de fourniture énergétique,

—  11.062,81 € au titre de la surfacturation du contrat d’assurance,

—  53.335,30 € au titre du remboursement de ses honoraires,

—  2.000 € en réparation de sa mauvaise gestion budgétaire,

soit au total la somme de 111.779 euros.

La société FONCIA LE PHARE a été en outre déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FONCIA [Localité 5], venant aux droits de la société FONCIA LE PHARE, a interjeté appel de cette décision le 12 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées le 3 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour connaître le détail de l’argumentation, la société FONCIA [Localité 5] (ci-après la société FONCIA) critique un à un les motifs ayant déterminé le premier juge à retenir sa responsabilité, et considère que la preuve n’est pas rapportée d’un quelconque manquement à ses obligations.

Elle ajoute que les honoraires perçus au titre de sa gestion doivent lui demeurer définitivement acquis dès lors que la validité de son mandat n’est pas remise en cause, sauf à procurer au syndicat un enrichissement injustifié.

Elle considère que l’action introduite à son encontre revêt un caractère abusif et s’assimile, de la part du nouveau syndic, à un acte de concurrence déloyale et de parasitisme.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter le syndicat de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner en revanche à lui verser la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice moral, outre 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles et ses entiers dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 19 juin 2023, auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER, poursuit la confirmation des chefs de jugement ayant condamné la partie adverse à lui payer :

—  26.507,80 € au titre du défaut d’action en justice relative à la levée des réserves à l’encontre du maître d’oeuvre,

—  5.800 € au titre de la surfacturation des prestations de nettoyage,

—  12.589,81 € au titre du dépassement de la facturation d’électricité,

—  53.335,30 € au titre du remboursement de ses honoraires,

—  1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle forme en revanche appel incident sur le montant des autres condamnations prononcées, et demande paiement de :

—  2.444,82 € au titre des pénalités du contrat EDF,

—  22.125,62 € au titre de la surfacturation du contrat d’assurance,

—  10.000 € en réparation de la mauvaise gestion budgétaire du syndic.

Elle réclame en sus 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2024.

DISCUSSION

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé :

— d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien,

— de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre,

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice,

— d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat, et à ce titre d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.

Ce texte prévoit que le contrat de syndic peut être résilié à l’initiative de l’une des parties en cas d’inexécution suffisamment grave de la part de son cocontractant.

En outre, en cas de manquement du syndic à ses obligations, celui-ci engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat selon les règles applicables au contrat de mandat, celle-ci pouvant notamment être recherchée en cas d’erreur, de négligence, d’excès de pouvoir, ou de manquement à son devoir de conseil.

Sur le grief tiré d’un défaut de mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement :

Le syndicat reproche à la société FONCIA de ne pas avoir actionné la garantie de parfait achèvement dans le délai imparti par la loi, afin d’obtenir de la part du promoteur la reprise des désordres d’étanchéité affectant les gargouilles des balcons et terrasses. Il se fonde sur une ordonnance de référé rendue le 17 juin 2016 qui l’a débouté de ses demandes relatives à des réserves non levées, et invoque une perte de chance d’obtenir une indemnisation à hauteur de la somme de 26.507,80 euros.

Il convient toutefois de relever :

— que l’ordonnance susdite est dépourvue de l’autorité de chose jugée,

— qu’elle n’est pas motivée par le dépassement du délai pour agir,

— et qu’elle a fait droit par ailleurs à la demande d’expertise formulée par le syndic à l’effet de relever et décrire les désordres et malfaçons affectant l’ouvrage, étant précisé que la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement.

Faute pour le syndicat de communiquer le rapport d’expertise et les suites judiciaires qui ont pu lui être données, il n’est pas démontré que la société FONCIA lui aurait fait perdre une chance d’obtenir réparation.

Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné l’ancien syndic au paiement de la somme de 26.507,80 euros.

Sur le grief tiré du règlement indu de prestations de nettoyage :

Le syndicat reproche à la société FONCIA d’avoir versé à la société JACKY NETTOYAGE une somme de 5.800 euros au titre de prestations effectuées au cours du troisième trimestre 2014, alors que l’assemblée générale n’avait autorisé la conclusion d’un marché avec cette entreprise qu’à compter du 1er octobre 2014. Il ajoute que la réalité de ces prestations n’est pas établie, ce d’autant que les parties communes n’avaient pas encore été livrées.

Il résulte toutefois du rapport de l’ARC que le syndic a bien enregistré en comptabilité des factures pour un montant de 5.800 euros correspondant à l’entretien des blocs A, B et C au cours du troisième trimestre 2014, ce qui démontre que ces prestations ont bien été réalisées. En outre, l’assemblée avait approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2014/2015, qui débutait le 1er juillet 2014, prévoyant l’engagement de cette dépense.

Le syndicat ne peut donc prétendre avoir subi un préjudice du fait du règlement de prestations accomplies dans son intérêt, et le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné la société FONCIA à payer la somme de 5.800 euros.

Sur le grief tiré de la souscription d’un contrat de fourniture d’électricité inadapté :

Le syndicat reproche à la société FONCIA d’avoir souscrit auprès d’EDF un contrat de fourniture d’électricité d’une puissance réduite de 42 kwh inadaptée aux besoins de la copropriété, ce qui a généré d’importants dépassements qui ont été facturés en supplément pour un montant de 12.589,81 euros.

Dans un courriel daté du 30 juillet 2015, Monsieur [G], principal de copropriétés au sein de la société FONCIA LE PHARE, reconnaissait que 'le montant exorbitant des factures est dû principalement au dépassement de puissance', et que le contrat aurait dû être souscrit pour une puissance de 108 kwh.

L’ancien syndic incrimine le promoteur, qui l’aurait mal conseillé à ce sujet. Toutefois, outre que cette affirmation n’est confirmée par aucun élément du dossier, la responsabilité de cette erreur incombe au signataire du contrat, étant en outre observé que l’expérience professionnelle de la société FONCIA aurait dû la conduire à effectuer un choix de puissance plus adapté. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 12.589,81 euros.

Sur les pénalités de retard facturées par la société EDF :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que la surfacturation engendrée par les dépassements de la puissance électrique souscrite avait entraîné un déficit de trésorerie, et par suite des retards de paiement générant l’application de pénalités par la société EDF.

La société FONCIA ne démontre pas en revanche que ce déficit de trésorerie serait imputable à un défaut de paiement des provisions appelées auprès des copropriétaires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamnée à rembourser au syndicat le montant de ces pénalités, sauf à liquider cette créance à la somme de 521,68 euros sur la foi des factures produites au dossier.

Sur le grief tiré d’une erreur lors de la souscription du contrat d’assurance :

Le syndicat reproche à la société FONCIA d’avoir souscrit auprès de la compagnie AXA une police d’assurance multirisque pour une superficie déclarée de 30.000 m², alors que la superficie réelle des locaux ne serait que de 15.250 m², générant ainsi une surcotisation de 22.125,62 euros sur une période de deux années.

Toutefois, l’appelante fait justement observer que l’erreur alléguée n’est aucunement démontrée. En effet, le syndicat s’appuie sur un simple document cadastral annoté de la main d’un courtier en assurances, qui ne peut suffire à faire la preuve de la superficie réelle des locaux à assurer. Les plans du permis de construire ne sont pas produits aux débats, et seul un géomètre-expert serait en mesure de calculer la surface totale à prendre en compte.

D’autre part, le plafond de garantie de la police souscrite par la société FONCIA était de 99.000.000 €, alors que celui du contrat souscrit en remplacement par la société GESPAC IMMOBILIER n’est que de 40.000.000 €, ce qui peut également expliquer une partie de la surcotisation.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné l’ancien syndic à payer la somme de 11.062,81 euros, le syndicat étant par ailleurs nécessairement débouté de son appel incident tendant à réévaluer cette indemnité à 22.125,62 euros.

Sur le grief tiré d’une mauvaise gestion financière et comptable :

Il est constant que le premier budget prévisionnel adopté pour l’exercice 2014/2015, qui s’élevait à 108.200 €, n’a été appelé par le syndic qu’à hauteur de 91.387 €, alors qu’il s’est avéré nettement inférieur aux dépenses effectivement engagées qui se sont élevées à 145.599 €, générant un déficit de trésorerie de 59 %.

Pour l’exercice 2015/2016, le total des dépenses s’est élevé à 224.249 € pour un budget prévisionnel de 175.000 €, générant également un déficit de plus de 28 % .

La société FONCIA ne saurait expliquer ces écarts par les seules consommations d’eau, alors qu’elle ne démontre pas que celles-ci auraient été nettement supérieures aux moyennes habituellement retenues pour ce type de résidence. Son expérience de syndic professionnel aurait dû lui permettre au contraire d’établir des budgets prévisionnels plus réalistes.

Il résulte d’autre part du rapport de l’ARC que la comptabilité tenue par le syndic comportait de trop nombreuses écritures de régularisation destinées à redresser des erreurs d’imputation de charges entre le syndicat principal et les deux syndicats secondaires, ainsi que des comptes en attente pour des montants importants.

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que la société FONCIA avait été particulièrement négligente dans la gestion comptable et financière de la copropriété, faisant ainsi subir aux copropriétaires des réévaluations brutales du montant de leur

participation aux charges.

Il convient d’ajouter que, du fait de ces manquements, le syndic a placé la copropriété en situation délicate vis-à-vis de ses fournisseurs.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société FONCIA au paiement de dommages-intérêts, mais de faire droit à l’appel incident du syndicat en portant leur montant à la somme de 10.000 euros, qui constitue une plus juste réparation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires.

Sur la demande en répétition des honoraires versés :

C’est à bon droit que la société FONCIA fait valoir que les honoraires perçus en exécution de son contrat de syndic doivent lui demeurer acquis pour toute la période durant laquelle elle a effectivement exercé ses fonctions. En effet, si les fautes de gestion qui lui sont reprochées peuvent donner lieu à une action en responsabilité personnelle à la condition de démontrer l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité direct, elles ne peuvent en revanche fonder une action en répétition de ces honoraires au titre de l’exception d’inexécution de son mandat.

Le syndicat ne saurait échapper à l’application de cette règle en requalifiant sa réclamation en une demande en dommages-intérêts, celle-ci faisant alors double emploi avec celles qui ont été précédemment examinées par la cour.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné la société FONCIA à payer la somme de 53.335,30 euros.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :

Il se déduit des motifs qui précèdent que, même si une partie seulement des griefs formulés à l’encontre de l’ancien syndic s’avèrent effectivement fondés, l’action du syndicat ne revêt aucun caractère abusif, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société FONCIA de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société FONCIA LE PHARE, aux droits de laquelle vient désormais la société FONCIA [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 12.589,81 euros en réparation du préjudice occasionné par la souscription d’un contrat de fourniture d’électricité inadapté,

Le confirme également en ce qu’il a débouté la société FONCIA LE PHARE de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne la société FONCIA [Localité 5] à payer au syndicat :

— la somme de 521,68 euros en remboursement des pénalités de retard facturées par EDF,

— la somme de 10.000 euros en réparation de sa mauvaise gestion financière et comptable,

Déboute le syndicat de ses demandes afférentes :

— à un défaut de mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement,

— au règlement indu de prestations de nettoyage,

— à une erreur lors de la souscription du contrat d’assurance,

— et à la restitution des honoraires perçus par le syndic,

Condamne la société FONCIA [Localité 5] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’ensemble de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT