Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 14 novembre 2024, n° 23/15954

TGI Marseille 29 novembre 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 14 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Existence d'une obligation non sérieusement contestable
La cour a estimé que la S.C.I. n'a pas établi l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, notamment en raison de l'absence de preuve de la cession du droit au bail.
Rejeté
Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
La cour a confirmé que l'expulsion ne peut être ordonnée sans preuve de la résiliation du bail, qui n'a pas été établie.
Rejeté
Droit au paiement des loyers dus
La cour a jugé que la demande de paiement provisionnel ne pouvait être acceptée en l'absence de constatation de la résiliation du bail.
Rejeté
Application des pénalités en cas de non-paiement
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle était liée à la résiliation du bail, qui n'a pas été établie.
Rejeté
Droit aux intérêts en cas de retard de paiement
La cour a estimé que cette demande était également conditionnée par la constatation de la résiliation du bail, qui n'a pas été prouvée.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation en cas d'occupation sans titre
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle dépendait de la résiliation du bail, qui n'a pas été établie.
Rejeté
Droit à la prise en charge des frais de justice
La cour a confirmé que la S.C.I. ne pouvait pas prétendre à cette indemnité, ayant succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 14 nov. 2024, n° 23/15954
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/15954
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 29 novembre 2023, N° 23/03424
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric AMAT
Parties :	S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILI<unk>RE FEUILLANTS c/ S.A.S. ISTANBUL CITY CIE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/663

Rôle N° RG 23/15954 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMLAH

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FEUILLANTS

S.A.S. ISTANBUL CITY CIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric AMAT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du TJ de MARSEILLE en date du 29 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03424.

APPELANTE

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FEUILLANTS,

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric AMAT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.S. ISTANBUL CITY CIE,

dont le siège social est [Adresse 1]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2019, la société civile immobilière (SCI) Feuillants a consenti à M. [K] [S] et Mme [R] [Y] épouse [S], un bail commercial portant les parties privatives des lots n°1 et 3 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3], correspondant en une cave en sous-sol et un local commercial sis au rez-de-chaussée de l’immeuble et une pièce en entresol, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 47 418 euros, payable par trimestre.

Faisant valoir que les loyers n’avaient pas été réglés, la SCI Feuillants a, par acte d’huissier du 31 mai 2023, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS Istanbul City aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 29 106,97 euros au principal au titre des loyers et charges dus.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, la SCI Feuillants a fait assigner la SAS Istanbul City Cie, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé afin d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— l’expulsion immédiate et sans délai de la SAS Istanbul City, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— sa condamnation au paiement provisionnel de la somme de 45 068,96 euros due au titre des loyers et charges impayés ;

— sa condamnation au paiement provisionnel de la somme de 2 253,44 euros, au titre des pénalités contractuelles ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 3 048,82 euros, au titre des intérêts contractuellement dus ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 27 867,99 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 29 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, a :

— rejeté les demandes formées par la SCI Feuillants ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande présentée par la SCI Feuillants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de la SCI Feuillants.

Le magistrat a estimé les demandes de la SCI Feuillants sérieusement contestables.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 décembre 2023, la SCI Feuillants a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 6 février 2024, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Feuillants sollicite de la cour qu’elle réforme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé, et statuant à nouveau, qu’elle :

— constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de la SAS Istanbul City, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamne la SAS Istanbul City Cie au paiement provisionnel :

— de la somme de 78 021,68 euros due au titre des loyers et charges impayés ;

— de la somme de 3 901,08 euros, au titre des pénalités contractuelles ;

— de la somme de 6 382,35 euros, au titre des intérêts contractuellement dus ;

— de la somme de 27 867,99 euros au titre de l’indemnité d’occupation trimestrielle, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— de la somme de 3 000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, de première instance et d’appel, incluant le coût du commandement de payer du 30 mai 2023.

Régulièrement intimée, la SAS Istanbul City Cie n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même Code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des dispositions de ces textes le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’alinéa 2 du même texte dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 8 avril 2019, entre la SCI Feuillants d’une part, et les époux [S], d’autre part.

La SCI Feuillants verse aux débats un extrait Kbis de la SAS Istanbul City Cie du 20 septembre 2023 qui fait état d’un achat de fonds ou d’activité aux époux [S].

La date de commencement de l’activité est le 9 avril 2019.

Cependant la SCI Feuillants ne produit pas aux débats l’acte de vente du fonds de commerce.

En outre, le bail commercial est un contrat de location d’un immeuble, dans lequel le locataire exploite un fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire.

Or, la SCI Feuillants ne fournit aucun élément quant à la cession du droit au bail, du contrat objet du présent litige.

Seule la cession du fonds de commerce ou de l’activité fait l’objet d’un élément probatoire.

La cession du droit au bail est différente de la cession du fonds de commerce.

Dans ces conditions, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce que l’existence de l’obligation non sérieusement contestable n’est pas établie et en ce que la SCI Feuillants a été déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SCI Feuillants aux dépens et l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SCI Feuillants sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la SCI Feuillants de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Feuillants à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

La greffière La présidente