Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 18 septembre 2024, n° 22/11149

TGI Nice 1 juillet 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation 18 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Créance certaine, liquide et exigible
La cour a constaté que les époux [B] sont tenus de participer aux charges communes et que les décomptes produits par le syndicat sont valides et ne présentent pas d'incohérences.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a reconnu que la résistance abusive des époux [B] a effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a décidé que les intimés, ayant succombé, devaient verser une indemnité au syndicat pour couvrir ses frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 18 sept. 2024, n° 22/11149
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/11149
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 1 juillet 2022, N° 20/00625
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 septembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît NORDMANNThimothée JOLYOlivier TAFANELLI
Cabinet(s) :	SCP PIETRA
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' mmeuble

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 348

N° RG 22/11149

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3J5

Syndicat des copropriétaires de l’mmeuble

[Adresse 6]

[W] [F] [Y] épouse [B]

[L] [D] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Benoît NORDMANN

M^e Thimothée

JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 01 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00625.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’mmeuble [Adresse 6] sis à [Adresse 1]

[Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET LAFAGE TRANSACTIONS, enseigne « Century 21 », dont le siège est à [Localité 2],

représentée par M^e Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Madame [W] [F] [Y] épouse [B]

née le 27 Mai 1963 à [Localité 4] (IRLANDE DU NORD), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [L] [D] [B]

demeurant [Adresse 3]

assigné le 03.10.2022 en PVRI (que la DA)

assignation des conclusions le 03/11/2022 en PVRI

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 29 décembre 2004, les époux [L] [B] et [W] [Y] ont acquis un local à usage commercial constituant le lot n° 3 de l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 1] à [Localité 7] (département des Alpes Maritimes).

Par exploit d’huissier du 4 février 2020, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAFAGE, les a assignés devant le tribunal judiciaire de Nice en paiement du solde débiteur de leur compte individuel de répartition de charges, provisoirement arrêté à la somme de 10.664,92 euros pour la période échue entre le 1er janvier 2008 et le 11 août 2021, outre 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par jugement rendu le 1er juillet 2022, réputé contradictoire à l’égard de M. [L] [B], le tribunal a débouté le syndicat de l’ensemble de ses prétentions, en relevant des incohérences dans les décomptes produits à l’appui.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 1er août 2022.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 24 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, il soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible. Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner in solidum les époux [B] – [Y] à lui verser la somme principale de 10.664,92 euros suivant décompte arrêté au 11 août 2021, avec intérêts de droit sur la somme de 9.986,40 euros à compter de l’assignation en justice, et celle de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il sollicite également la capitalisation des intérêts échus.

Il réclame enfin paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 26 janvier 2023, Madame [W] [Y] épouse [B], qui se déclare en instance de divorce avec son mari, soutient en premier lieu que la créance de charges ne revêt pas un caractère certain, puisque le syndicat aurait commis en 2016 un cabinet de géomètres-experts à l’effet de vérifier l’assiette des lots n° 3 et 8.

Elle souligne d’autre part que les décomptes produits aux débats font apparaître que l’arriéré aurait été soldé le 28 juillet 2015, et que le syndicat ne justifie pas des frais de recouvrement dont il réclame paiement.

Elle demande à la cour de confirmer la décision déférée et, y ajoutant, de condamner l’appelant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Monsieur [L] [B], cité par exploit délivré le 3 octobre 2022 dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat, le présent arrêt étant rendu par défaut en ce qui le concerne.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juin 2024.

DISCUSSION

Sur la demande principale :

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ceux-ci présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que les charges correspondantes ne sont pas individualisées. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de cotiser au fonds de travaux proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En l’espèce, il est constant que les époux [B] sont propriétaires depuis le 29 décembre 2004 du lot n° 3 de l’immeuble [Adresse 6], auquel le règlement de copropriété attache 39/1.000èmes des parties communes générales.

La circonstance qu’un cabinet de géomètres-experts ait été requis à l’effet de vérifier l’assiette du lot n° 3 ne dispense pas les intimés de régler les charges suivant les proportions ci-dessus définies, dès lors qu’aucune décision n’est venue modifier l’état descriptif de division.

Il apparaît en outre que ce cabinet a été sollicité par Madame [Y] elle-même, et non par le syndicat des copropriétaires, ainsi qu’il résulte du devis signé le 26 juillet 2016 (pièce n° 87 du dossier de l’appelant).

Le syndicat produit à l’appui de sa demande l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales tenues entre les années 2007 et 2021, ayant approuvé les comptes des exercices clos et les budgets prévisionnels des exercices à venir, ainsi que les appels de fonds adressés aux époux [B] et les états de répartition, dont il résulte que sa réclamation porte uniquement sur des charges communes générales.

D’autre part, l’historique des mouvements enregistrés au compte individuel des intimés entre le 1er janvier 2008 et le 30 septembre 2021 n’est affecté d’aucune incohérence comptable. L’écriture portée le 23 juillet 2015 au crédit des copropriétaires correspond à la clôture du mandat du précédent syndic le Cabinet RIG, et non pas à un règlement effectué par les intimés, de sorte que cette somme a été valablement reportée au débit dans la comptabilité de son successeur le Cabinet LAFAGE.

Enfin, les frais de recouvrement et pénalités de retard représentant une somme totale de 4.496,50 euros ont été annulés par une contre-écriture passée le 29 octobre 2018.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner les intimés, non pas in solidum mais solidairement en vertu de l’article 18 du règlement de copropriété, à payer au syndicat la somme de 10.664,92 euros au titre du solde débiteur de leur compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 11 août 2021, les intérêts moratoires courant à compter de l’assignation en justice sur la somme de 9.986,40 euros, et pour le surplus à compter du prononcé du présent arrêt.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient également de prononcer la capitalisation des intérêts échus.

Sur la demande accessoire en dommages-intérêts :

La résistance abusive opposée par les époux [B] a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice indépendant du simple retard de paiement, tenant dans la désorganisation durable de sa trésorerie, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les intimés, qui succombent entièrement à l’issue du procès, devront supporter les entiers dépens de première instance et d’appel et verser au syndicat une indemnité de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement à l’égard de Madame [W] [Y] épouse [B] et par défaut à l’égard de Monsieur [L] [B],

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [W] [Y] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 10.664,92 euros au titre du solde débiteur de leur compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 11 août 2021, outre les intérêts moratoires au taux légal à compter du 4 février 2020 sur la somme de 9.986,40 euros, et pour le surplus à compter du prononcé du présent arrêt,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne in solidum les époux [B] à payer au syndicat la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT