COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 21 NOVEMBRE 2024

N° 2024/596

Rôle N° RG 23/05519 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEHF

[Z] [I]

C/

Syndic. de copro. COUR FLEURIE

S.C.P. COHEN TOMAS TRULLU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Marina POUSSIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de NICE en date du 07 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00952.

APPELANT

Monsieur [Z] [I]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier COUR FLEURIE

[Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice la SAS Le Syndic d’Ici, SARL immatriculée au RCS de Grasse sous le n° 918 487 703, dont le siège social est [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son gérant légal domicilié ès qualité audit siège.

représenté et assisté par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, substituée par M^e Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.P. COHEN TOMAS TRULLU

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5]

assignée le 6 juin 2023 à personne habilitée

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024,

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

Monsieur [I] a fait réaliser des travaux dans l’immeuble situé [Adresse 4] avec l’assistance d’un maître d’oeuvre et l’intervention d’une entreprise.

Une ordonnance de référé du 29 mai 2018 a étendu au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Cour Fleurie, l’expertise judiciaire en cours depuis une ordonnance de référé du 5 septembre 2017. L’expert déposait son rapport, le 8 juin 2020 et une procédure au fond est en cours devant le tribunal judiciaire de Nice.

Une ordonnance du 26 mai 2021 du juge de l’exécution de Nice autorisait le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Cour Fleurie à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un bien immobilier situé [Adresse 3], propriété de monsieur [I], aux fins de garantie de paiement de la somme de 180 000 €.

La mesure précitée inscrite le 19 juillet 2021 était dénoncée, le 26 juillet suivant, à monsieur [I].

Le 2 mars 2022, monsieur [I] faisait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Cour Fleurie et la SCP Cohen-Tomas-Trullu devant le juge de l’exécution de Nice aux fins de mainlevée de la mesure précitée.

Par jugement du 7 avril 2023, le juge de l’exécution de Nice :

— déboutait monsieur [I] de sa demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire,

— condamnait monsieur [I] au paiement d’une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ledit jugement était notifié par voie postale à monsieur [I] selon accusé de réception signé le 12 avril 2023. Par déclaration du 17 avril 2023 au greffe de la cour, monsieur [I] formait appel du jugement précité.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 octobre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, monsieur [I] demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire dénoncée le 26 juillet 2021,

— juger qu’à défaut de mainlevée dans un délai de 15 jours, à compter de la décision à intervenir, le syndicat intimé sera condamné à payer une astreinte de 300 € par jour de retard,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Cour Fleurie de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Cour Fleurie au paiement d’une indemnité de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles en appel et aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il conteste l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe au motif qu’il n’est qu’un simple maître d’ouvrage, personne physique, ayant fait procéder à des travaux par une entreprise avec l’assistance d’un maître d’oeuvre. Il considère que seuls ces derniers sont responsables des désordres générés par les travaux et qu’il n’appartenait pas à l’expert de le qualifier de professionnel. Il affirme que sa responsabilité ne peut être recherchée qu’en qualité de simple maître d’ouvrage dont il sera relevé et garanti par ces professionnels.

En outre, il constate que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cour Fleurie n’a pas pris de garantie contre l’architecte et l’entreprise en charge du chantier. Il conclut à l’absence de principe de créance à son encontre.

En outre, il rappelle que l’intimé a la charge de la preuve d’un péril dans le recouvrement de la créance et qu’à défaut de preuve d’actes matériels préparatoires, il n’y a pas lieu de présumer une intention d’organiser son insolvabilité.

Il soutient que la véritable intention du syndicat des copropriétaires est de primer d’autres créanciers et non de garantir le paiement de sa créance de sorte que la demande est irrecevable.

Il fait valoir qu’il exerce son activité de marchand de biens dans les Alpes Maritimes où se situent ses centres d’intérêts professionnels et personnels, étant propriétaire de plusieurs (6) sociétés dont trois créées entre 2002 et 2004, lesquelles génèrent des bénéfices et par voie de conséquence, des ressources personnelles pour son gérant.

Il soutient que l’attestation de son expert-comptable, établie après étude de ses revenus, démontre une solvabilité réelle alors de plus que celle du 12 juin 2023 mentionne un résultat net de 82 058 € dont 62 824 € de revenus fonciers, lesquels s’ajoutent aux revenus de l’attestation précitée alors que l’endettement lié aux achats immobiliers est presque soldé.

Il invoque les relevés de compte bancaire de nature à confirmer l’existence d’une importante trésorerie pour un montant cumulé de 397 352 € en juin 2023 confirmé par les relevés au 31 août suivant.

Il relève que la vente de lots dans la copropriété, invoquée par l’intimé, est intervenue il y a de nombreuses années et n’a pas modifié sa situation financière.

Il conclut à l’absence de preuve d’une quelconque menace dans le recouvrement de la créance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 02 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Cour Fleurie demande à la cour de :

— rejeter les demandes de monsieur [I],

— condamner monsieur [I] au paiement d’une indemnité de 2 500 € pour frais irrépétibles et aux dépens d’appel.

Il affirme un principe de créance établi par les conclusions du rapport d’expertise judiciaire sur la responsabilité de premier plan de monsieur [I], lequel est intervenu en qualité de marchand de biens et d’entrepreneur. Si l’appelant invoque la responsabilité concurrente d’autres intervenants aux travaux, il n’appartient pas au juge de l’exécution d’examiner ni un partage de responsabilité ni le bien fondé des demandes de garantie, lesquelles relèvent du seul office du juge du fond.

Il invoque une menace dans le recouvrement de la créance aux motifs de l’importance de son montant évalué à 180 000 € alors que monsieur [I] sera tenu de réparer les préjudices personnels d’autres copropriétaires dont celui de madame [J], auteur d’un incident de mise en état aux fins d’octroi d’une provision de 42 000 €.

Il relève que monsieur [I] a vendu tous les lots dont il était propriétaire dans la copropriété Cour Fleurie, qu’il n’a aucune fortune notoire et ne présente aucune garantie particulière de solvabilité en l’absence de production de ses déclarations de revenus.

Il soutient que l’attestation comptable du 22 février 2022 ne mentionne ni le montant de ses revenus, ni les justificatifs fournis ainsi que les éléments de passif et que celle du 25 novembre 2022 porte mention d’un revenu fiscal de référence limité à 33 245 € au titre de l’année 2021. En outre, il considère que les personnes morales dans lesquelles monsieur [I] exerce une activité ont un patrimoine distinct et n’établissent donc aucune garantie de sa solvabilité personnelle.

La SCP COHEN TOMAS TRULLU régulièrement assignée le 6 juin 2023 à personne habilité n’a pas constitué avocat.

L’instruction de la procédure était close par ordonnance du 17 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

— Sur la demande principale de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire,

L’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge, l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

L’article R 512-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

* Sur l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe,

Le droit positif considère sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil, lorsque l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage, que le vendeur d’un immeuble, objet des travaux de rénovation, peut être déclaré responsable des désordres affectant cet immeuble sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil. (Civ 3ème 9 décembre 1992 n°91-12.097).

Il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur les responsabilités des différents intervenants mais de caractériser ou non un principe de créance, étant précisé que l’existence d’un recours en garantie de monsieur [I] à l’égard de l’assureur de l’entreprise et le maître d’oeuvre est sans incidence sur son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires.

L’attestation notariée du 26 juillet 2007 mentionne que monsieur [I] a acquis la propriété d’une maison de village sur quatre niveaux en état de vétusté et inhabitée depuis plusieurs années. Les devis de la société L’art et la règle ont pour objet des travaux de réhabilitation du studio du 3ème étage pour un montant de 21 017 € et de réhabilitation des parties communes de l’immeuble (toiture, isolation thermique, enduits de façade, descente EP, installation escalier commun, équipements collectifs, aménagements cave) pour un montant de 90 704,88 €.

Ces éléments suffisent à établir l’importance des travaux de réhabilitation assimilables à des travaux de construction d’un ouvrage. A ce titre, le juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, a considéré dans son ordonnance de référé du 5 septembre 2017, que monsieur [I] était tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage, laquelle couvre les désordres visés à l’article 1792 du code civil.

Le rapport d’expertise judiciaire mentionne (p 35) l’existence de désordres susceptibles de revêtir un caractère décennal (atteinte à la solidité et impropriété à la destination) et constitués par:

— un affaissement du plancher de l’appartement de madame [J] en décembre 2016 en lien avec le non respect de la réglementation incendie et isolation acoustique,

— infiltrations dans le studio en lien avec le décollement du solin au droit du pignon du bâtiment mitoyen,

— parties communes : non conformité des portes palières, trappe d’évacuation des fumées non terminée, absence d’encloisonnement de la cage d’escalier, défaut partielle d’adhérence des enduits de façade.

L’expert évalue les travaux de reprise des désordres affectant les parties communes à la somme de 101 822 € à laquelle s’ajoutent les honoraires de maîtrise d''uvre et du syndic et frais d’assurance. En outre, le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice de jouissance susceptible d’être évalué à 50 000 € compte tenu de la date d’apparition des désordre (septembre 2016).

Il s’en déduit que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ' Cour Fleurie’ établit l’existence à l’égard de monsieur [I] d’une créance paraissant fondée en son principe évaluée à 180 000 €.

* Sur l’existence de circonstances de nature à menacer son recouvrement,

Il appartient à l’intimé de rapporter la preuve de circonstances de nature à menacer le recouvrement de sa créance évaluée à 180 000 €.

S’il est établi que monsieur [I] a vendu les trois lots dont il était propriétaire dans la copropriété Cour Fleuri, seule une vente du 24 novembre 2017 a été conclue postérieurement à l’apparition des désordres de sorte qu’il ne peut lui être fait grief d’un stratagème pour se soustraire à une condamnation future.

Si monsieur [I] établit un revenu fiscal de référence 2021 limité à 33 245 € selon attestation comptable du 25 novembre 2022, il justifie avoir perçu des revenus fonciers d’un montant de 52 464 € au titre de l’année 2022 selon attestation de son comptable datée par erreur du 8 novembre 2023 mais dont le contenu mentionne qu’il s’agit des revenus fonciers de l’année 2022. Ce dernier atteste que son endettement personnel est quasi-exclusivement soldé et ses relevés bancaires établissent l’existence de trois comptes personnels au solde créditeur respectif de 60 229 €, 44 920 €, et 1 960 €, soit 107 110 € au 22 juillet 2023, date proche de ses dernières écritures.

De plus, monsieur [I] exerce l’activité de marchand de biens depuis vingt ans dans le cadre de la Sarl [I] et d’autres sociétés civiles immobilières, Soleil créée le 20 avril 2000, Shon créée le 28 novembre 2002, Trachel créée le 24 janvier 2003, Groupe Cym créée le 11 juillet 2014, Yvema créée le 8 août 2014. Compte tenu de l’ancienneté des structures dans lesquelles il exerce son activité, la création d’une SAS [I] le 6 octobre 2021 ne saurait être utilement invoquée pour caractériser une activité récente et susceptible par voie de conséquence d’être considérée comme précaire.

Outre le montant important de la trésorerie de monsieur [I], il justifie être titulaire de parts sociales dans les sociétés civiles immobilières dont il assure la gestion et notamment de:

—  8000 des 10 000 parts de la SAS C.h.i.a.p.p.i dont le compte bancaire présente un solde créditeur de 90 152 € au 31 juillet 2023,

—  110 des 200 parts de la SCI Trachel, dont le compte bancaire présente un solde créditeur de 3 962 € au 31 août 2023, laquelle lui procure des revenus fonciers,

—  198 des 200 des parts de la SCI Shon dont le compte bancaire présente un solde créditeur de 7 020 € au 31 juillet 2023.

—  230 des 351 des parts de la SCI Soleil, laquelle lui procure des revenus fonciers.

Enfin monsieur [I] est propriétaire depuis le 31 mars 2013, soit depuis plus de dix ans, de son logement situé à [Localité 7], et justifie exercer la profession de marchand de biens depuis près de vingt ans dans les Alpes-Maritimes.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Cour Fleurie ne rapporte pas la preuve de circonstances de nature à menacer le recouvrement de sa créance évaluée à180 000€.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé et la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sera ordonnée sans qu’il soit nécessaire à ce stade d’assortir la mainlevée d’une astreinte.

— Sur les demandes accessoires,

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier Cour Fleurie, partie perdante, supportera les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

STATUANT à nouveau,

ORDONNE la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire du 19 juillet 2021,

DIT n’y avoir lieu à assortir la mainlevée précitée d’une astreinte,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ' Cour Fleurie', aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE