COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 535

N° RG 21/07120

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHODG

SAS MARINELAND

C/

[C] [K] [R] [A]

[M] [D] [I] [F] veuve [A]

[L], [W] [A]

[J], [V], [Z] [A] épouse [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 23 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00659.

APPELANTE

SAS MARINELAND

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Philippe ROUSSEAU, membre de l’AARPI FOLEY HOAG, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [C] [K] [R] [A]

né le 22 Juillet 1967 à [Localité 11] (06), demeurant [Adresse 5]

Madame [M] [D] [I] [F] veuve [A]

née le 25 Juillet 1935 à [Localité 11] (06), demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par M^e Alexandre ZAGO, membre de la SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE,

Monsieur [L], [W] [A]

né le 15 Août 1953 à [Localité 11] (06), demeurant [Adresse 6]

ordonnance de caducité partielle, en date du 31 août 2021 pour défaut de signification de la DA

défaillant

Madame [J], [V], [Z] [A] épouse [U]

née le 15 Janvier 1960 à [Localité 11], (06), demeurant [Adresse 7]

ordonnance de caducité partielle, en date du 31 août 2021 pour défaut de signification de la DA

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La société MARINELAND exploite à [Localité 11] un parc d’attractions aquatiques situé pour partie sur des terrains dépendant du lotissement du [Adresse 14].

Le cahier des charges de ce lotissement, approuvé par arrêté préfectoral du 14 juin 1926, stipule à l’article 2 que le sol des rues demeurera affecté perpétuellement à la circulation publique. Tous les acquéreurs de lots auront sur ces rues une issue comme sur une voie publique régulièrement classée. Ils auront les droits de circulation sans distinction que leurs lots aient ou non accès sur l’une de ces voies. Il est interdit aux acquéreurs d’ouvrir sur leurs terrains d’autres voies que celles qui sont prévues au plan du lotissement sans autorisation spéciale et expresse de l’association syndicale pendant la durée de celle-ci ou du conseil municipal.

L’article 15 stipulait d’autre part, jusqu’à sa modification par un arrêté du maire d'[Localité 11] en date du 1er juin 2017, que la surface totale occupée par la construction principale édifiée sur chacun des lots ne pouvait en aucun cas dépasser 250 mètres carrés, exception faite des constructions déjà existantes, et qu’aucune construction ne devrait couvrir plus du quart du terrain sur lequel elle serait implantée.

Au fur et à mesure de l’agrandissement du parc, plusieurs procédures contentieuses ont opposé la société MARINELAND à d’autres colotis exigeant le respect des deux clauses susdites.

Une première procédure introduite par les consorts [O] a abouti à un arrêt au fond rendu le 22 février 2006 par la cour de céans, qui a condamné sous astreinte la société MARINELAND à démolir les constructions d’une superficie supérieure à 250 m², ainsi qu’à supprimer certains obstacles à la circulation sur les voies du lotissement.

Une seconde procédure a abouti à un arrêt de référé rendu le 2 mai 2013, qui a également ordonné plusieurs démolitions et l’enlèvement d’obstacles à la libre circulation des colotis.

La cour est présentement saisie, dans le cadre d’une troisième procédure, de l’appel interjeté par la société MARINELAND contre un jugement au fond rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse qui, saisi à l’initiative de Monsieur [C] [A] et de Madame [M] [F] veuve [A], respectivement nu-propriétaire et usufruitière des lots n° 67, 68, 69 et 70 du lotissement du [Adresse 14], sur lesquels ils exploitent un camping, l’a condamnée sous astreinte à supprimer les obstacles à la circulation sur l'[Adresse 12] et l'[Adresse 13] tels que constatés dans un procès-verbal dressé le 20 janvier 2011 par Maître [H], huissier de justice, y compris un pont limitant à 2,30 mètres la hauteur des véhicules circulant en dessous, ainsi qu’à démolir :

— un bâtiment destiné à l’aquaculture d’une superficie de 836 m² édifié sur la parcelle cadastrée section AK n° [Cadastre 8] (lot n° 1 bis du lotissement du [Adresse 14]),

— des constructions à usage de bureaux et de boutiques d’une superficie de 619 m² ainsi qu’un restaurant d’une superficie de 1.175 m² édifiés sur les parcelles cadastrées AK [Cadastre 10] et [Cadastre 2] (lots n° 154, 155 et 156 du lotissement du [Adresse 14]),

— une construction dénommée 'Aquarium méduses – Ateliers’ d’une superficie de 756 m² édifiée sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 2] (lots n° 123 et 124 du lotissement du [Adresse 14]),

— une construction dénommée 'Bâtiment des requins’ d’une superficie de 1.524 m² édifiée sur la parcelle anciennement cadastrée AI n° [Cadastre 1] (lots n° 77, 78 et 79 du lotissement du [Adresse 14]),

— une construction à usage de restaurant d’une superficie de 347 m² édifiée sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 3] (lots n° 173 et 174 du lotissement du [Adresse 14]),

— et une construction d’une superficie de 431 m² édifiée sur les parcelles cadastrées AK [Cadastre 9] et [Cadastre 10] (lots n° 156 et 157 du lotissement du [Adresse 14]).

Le tribunal a débouté en revanche les consorts [A] de leurs demandes tendant au paiement d’une somme de 500.000 euros à titre de dommages-intérêts et à la remise en état des voies du lotissement.

Suivant ordonnance rendue le 23 juillet 2021 par le délégué du premier président de la cour, l’exécution provisoire assortissant la décision entreprise a été arrêtée s’agissant uniquement de la démolition du bâtiment des requins.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 septembre 2024, la société MARINELAND fait valoir :

— que les articles 2 et 15 du cahier des charges du lotissement s’analysent en des servitudes conventionnelles qui se sont éteintes par leur non-usage durant plus de trente ans,

— que la majorité des démolitions ordonnées en justice a été exécutée, et que seuls demeurent en l’état le bâtiment des requins et le bâtiment à usage de bureaux administratifs,

— que l’article 15 a été modifié par l’arrêté pris le 1er juin 2007 par le maire de la commune d'[Localité 11], dont la validité a été confirmée par les juridictions administratives, lequel soumet désormais le coefficient d’occupation du sol du lotissement aux règles déterminées par le plan local d’urbanisme, ce qui emporte régularisation des constructions litigieuses,

— que le constat sur lequel se sont fondés les premiers juges pour ordonner l’enlèvement des obstacles à la circulation est totalement obsolète, et qu’il ne subsiste plus aucun obstacle sur les [Adresse 12] et [Adresse 13] depuis 2012.

Subsidiairement, elle soutient que la démolition des constructions constituerait une sanction manifestement disproportionnée au sens de l’article 1221 du code civil.

Elle fait valoir d’autre part que les intimés ne justifient d’aucun préjudice, alors que l’exploitation de leur camping tire au contraire un large profit de la proximité du parc.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [A] de leurs demande en dommages-intérêts et de remise en état des voies du lotissement, mais de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de les débouter également de toutes leurs autres prétentions.

Elle réclame accessoirement paiement d’une somme de 40.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 28 octobre 2021, les consorts [A] soutiennent :

— que l’arrêt rendu le 22 février 2006 est opposable à la société MARINELAND,

— que depuis lors, trois autres bâtiments ont été construits en infraction au cahier des charges,

— que les articles 2 et 15 ne constituent pas des servitudes de droit privé pouvant s’éteindre par le non-usage, et qu’en tout état de cause la prescription n’est pas acquise,

— que l’arrêté pris par le maire d'[Localité 11] n’a pas pu régulariser les constructions existantes, puisque celles-ci sont également contraires au plan local d’urbanisme et au plan de prévention des risques d’inondation,

— que la persistance des obstacles à la circulation est établie par de nouveaux constats dressés le 19 décembre 2014 et le 24 juin 2021.

Ils font valoir d’autre part que les infractions au cahier des charges commises par la société MARINELAND perturbent l’exploitation de leur camping en générant diverses nuisances, en dégradant les voies de circulation du lotissement et en restreignant les possibilités d’accès de leur clientèle.

Ils demandent à la cour de confirmer l’ensemble des dispositions du jugement entrepris portant condamnation de la société MARINELAND, mais de l’infirmer en ce qu’il a rejeté le surplus de leurs prétentions et, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner l’appelante à leur verser la somme de 500.000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’à remettre en état les voies du lotissement dégradées par un usage abusif, sous peine d’astreinte.

Ils réclament accessoirement paiement de 10.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel en sus de l’indemnité qui leur a été allouée en première instance, outre leurs dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 septembre 2024.

DISCUSSION

Sur l’opposabilité à la société MARINELAND des précédentes décisions de justice :

L’arrêt rendu au fond le 22 février 2006 par la cour de céans est dépourvu de l’autorité de la chose jugée dans le cadre du présent litige puisqu’il ne s’est pas prononcé sur des demandes formées entre les mêmes parties au sens de l’article 1355 du code civil, la société MARINELAND ayant indiqué dans ses conclusions que les consorts [O] auraient renoncé à en poursuivre l’exécution.

Quant à l’arrêt de référé rendu le 2 mai 2013, auquel étaient en revanche parties Monsieur [C] [A] et Madame [M] [F] veuve [A], il est pareillement dépourvu d’une telle autorité au principal en vertu de l’article 488 du code de procédure civile.

Sur le moyen tiré de l’extinction des servitudes :

Les obligations régissant les rapports entre colotis stipulées dans le cahier des charges d’un lotissement constituent des droits réels sui generis de caractère perpétuel qui ne relèvent pas du régime des servitudes de droit privé défini par les articles 637 et suivants du code civil, de sorte qu’elles ne sont pas susceptibles de s’éteindre par le non-usage.

Sur le moyen tiré de la régularisation des constructions :

Par arrêté en date du 1er juin 2017, le maire de la commune d'[Localité 11], saisi à l’initiative d’une majorité de colotis sur le fondement de l’article L 442-10 du code de l’urbanisme, a prononcé la modification d’une partie des clauses du cahier des charges, et notamment de son article 15, en décidant que le coefficient d’occupation du sol serait déterminé par le plan local d’urbanisme et le plan de prévention des risques en vigueur au moment des constructions entreprises.

Le tribunal administratif de Nice, saisi d’un recours pour excès de pouvoir contre cette décision, a validé une partie de l’arrêté, et notamment celle touchant à la modification de l’article 15, aux termes d’un jugement rendu le 14 novembre 2019, confirmé par un arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 17 décembre 2021.

Cette décision, qui n’avait pas été prise en compte par les premiers juges, lesquels avaient déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formulée par la société MARINELAND jusqu’à l’issue de la procédure administrative contentieuse, constitue un fait nouveau qui ne permet plus aux consorts [A] de poursuivre la démolition des constructions sur le fondement d’une violation du cahier des charges du lotissement.

Il n’est pas démontré d’autre part que les ouvrages litigieux auraient été édifiés en infraction aux règles d’urbanisme en vigueur à l’époque de leur réalisation. La société MARINELAND justifie au contraire de l’obtention des permis de construire, et les motifs du jugement du tribunal administratif retiennent que les irrégularités commises n’existent que par rapport au cahier des charges initial. En toute hypothèse, la démolition ne pourrait être désormais poursuivie que sur le fondement des dispositions du code de l’urbanisme, qui ne sont pas invoquées par les intimés.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné les démolitions et, statuant à nouveau, de débouter les consorts [A] de ces demandes.

Sur l’existence d’obstacles à la libre circulation sur les voies du lotissement :

Le tribunal a rendu sa décision sur la foi d’un constat d’huissier dressé le 20 janvier 2011, qui établissait effectivement l’existence d’obstacles fixes à la circulation publique sur les voies du lotissement, en violation de l’article 2 du cahier des charges.

Il résulte du procès-verbal de constat le plus récent dressé le 27 octobre 2021 à la requête de la société MARINELAND par Maître [B], huissier de justice, que ces obstacles ont désormais été levés. En outre, les panneaux de signalisation de type 'voie privée’ ou 'sens interdit’ mentionnés dans le précédent constat dressé le 24 juin 2021 par Maître [E] [P] à la requête des consorts [A] ont été retirés. Cependant, ces régularisations ne sont pas susceptibles de conduire à l’infirmation du jugement.

Il subsiste certes des barrières mobiles destinées à la sécurité des piétons, dont les intimés ne réclament cependant pas le retrait dans le dispositif de leurs conclusions d’appel.

Il subsiste surtout le pont permettant de relier deux zones du parc, qui limite la circulation sur une portion de l'[Adresse 13] aux véhicules de moins de 2,30 mètres de hauteur. Cependant, contrairement à l’opinion des premiers juges, la cour considère que cet ouvrage ne constitue pas une violation du cahier des charges du lotissement dans la mesure où les véhicules excédant ce gabarit disposent d’un autre accès par la RD 6004, dite route de la mer. En outre, il n’est pas raisonnablement envisageable, pour des raisons de sécurité, d’imposer aux visiteurs du parc de traverser une voie de circulation publique pour se rendre d’une attraction à une autre.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement ordonnant la suppression des obstacles à la circulation sur les voies du lotissement, sauf pour ce qui concerne le pont enjambant l'[Adresse 13], dont l’existence n’a pas lieu d’être remise en cause.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts :

Si chacun des colotis peut invoquer une violation du cahier des charges sans avoir à justifier d’un préjudice personnel, la demande en paiement de dommages-intérêts exige en revanche la démonstration d’un tel préjudice ; or c’est à bon droit que le tribunal a relevé que les consorts [A] ne rapportaient aucunement cette preuve.

Sur la demande de remise en état des voies du lotissement :

L’entretien de la voirie du lotissement incombe en principe à l’association syndicale regroupant l’ensemble des propriétaires, et il n’est pas démontré que l’activité de la société MARINELAND serait la cause d’une dégradation anormale des voies de circulation. Il résulte au contraire d’un constat dressé le 3 août 2021 par Maître [S], huissier de justice, que le revêtement de l'[Adresse 13] menant au camping est en bon état d’entretien, que cette voie est carrossable sur toute sa longueur et permet le croisement des véhicules.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné la société MARINELAND à supprimer les obstacles à la circulation implantés sur les [Adresse 12] et [Adresse 13], à l’exception du pont limitant la hauteur des véhicules,

— débouté les consorts [A] de leurs demande tendant au paiement de dommages-intérêts et à la remise en état des voies du lotissement,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Rejette les demandes des consorts [A] tendant à la démolition des constructions excédant une superficie de 250 m²,

Rejette la demande des consorts [A] tendant à la suppression du pont enjambant l'[Adresse 13],

Condamne les consorts [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT