Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 28 novembre 2024, n° 22/08582

JPROX Grasse 17 mai 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 28 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Absence de justification des honoraires perçus
La cour a constaté que la société Allfra Immobilier n'a pas justifié les honoraires perçus, ce qui justifie la demande de remboursement.
Rejeté
Préjudice subi en raison de la résistance abusive
La cour a estimé que le syndicat n'a pas démontré l'existence d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires.
Accepté
Charge des frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles, en raison de la défaillance de la société Allfra Immobilier.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 28 nov. 2024, n° 22/08582
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/08582
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Juridiction de proximité de Grasse, 17 mai 2022, N° 22/01072
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Juliette HURLUS
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIA
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 6 ] c/ Z ] [ F ] Es qualité de

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 NOVEMBRE 2024

N°2024/428

Rôle N° RG 22/08582 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSEU

Syndic. de copro. [Adresse 6]

[Z] [F]

[U] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Juliette HURLUS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de GRASSE en date du 17 Mai 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/01072.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

représenté par son Syndic, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND exerçant sous l’enseigne CABINET ROULLAND, ayant son siège social à [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal dument habilité aux présentes, domicilié au siège en cette qualité, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Maître [Z] [F] Es qualité de mandataire judiciaire de la société ALLFRA IMMOBILIER ' société à Responsabilité limitée inscrite au RCS de GRASSE sous le numéro SIREN 349664318 ' capital social de 11.433,00 euros – domiciliée à [Adresse 4], désigné à cette fonction par Jugement du Tribunal de commerce de GRASSE en date du 6 avril 2022 demeurant [Adresse 2]

assigné le 22.07.22 à personne habilitée

défaillant

Monsieur [U] [I] ès qualité de gérant de la société ALLFRA IMMOBILIER né le 26 Septembre 1962 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

assigné le 22.07.22 en étude

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Allfra Immobilier, dont le gérant est M. [I], a été syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 9] (06).

Le nouveau syndic est la société Gestion immobilière Daubèze Roulland, exerçant sous l’enseigne Cabinet Roulland.

Par exploit du 08 février 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Gestion immobilière Daubèze Roulland, a fait assigner la société Allfra Immobilier et M.[I] aux fins principalement de les voir condamner solidairement à lui verser des sommes au titre d’honoraires trop perçus et de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 7889, 82 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement solidaire,

— laissé à la charge du syndicat des copropriétaires ses frais irrépétibles et les dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le premier juge a relevé que le syndicat des copropriétaires ne communiquait pas le contrat de syndic conclu avec la société Allfra Immobilier si bien qu’il n’était pas possible de déterminer la rémunération de celle-ci pouvant donner lieu à une rémunération supplémentaire.

Il a exposé qu’il n’était pas démontré que les virements dont il était demandé le remboursement ne correspondaient pas à de réelles prestations ni que l’ancien syndic n’aurait réalisé que les seules prestations comprises dans le forfait annuel.

IL a estimé que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas l’existence d’une faute personnelle de M. [I], gérant de la société Allfra Immobilier.

Par déclaration du 14 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Ont été intimés Maître [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Allfra immobilier et M.[I], qui n’ont pas constitué avocat.

Par conclusions notifiées le 12 septembre 2022 par voie électronique et signifiées le 26 septembre 2022 aux intimés défaillants auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]', représenté par la SAS Gestion immobilière Daubèze Roulland exerçant sous l’enseigne Cabinet Roulland demande à la cour :

— de réformer le jugement déféré;

— de fixer au passif de la SARL Allfra immobilier les créances du syndicat des copropriétaires « [Adresse 8]» :

* 7.889,82 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 01/01/2017 et le 31/12/2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

* 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— de condamner solidairement M.[I] à lui verser :

*7.889,82 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 01/01/2017 et le 31/12/2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

*1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

A titre subsidiaire

— de fixer au passif de la SARL Allfra immobilier ses créances :

* 7.889,82 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 01/01/2017 et le 31/12/2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

*1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

*3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il expose que son syndic a découvert que la société Allfra Immobilier avait perçu des sommes indues en sus de ses honoraires de gestion, sans pour autant pouvoir en justifier.

Il indique que la société Allfra Immobilier a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire par jugement du 25 mai 2022. Il souligne avoir déclaré sa créance.

Il reproche au premier juge de lui avoir fait supporter la charge de la preuve. Il relate que les intimés n’ont jamais produit le moindre commencement de preuve quant à la justification des honoraires perçus en sus du forfait annuel.

Il fait état d’une responsabilité solidaire de la société Allfra Immobilier et de son gérant, M.[I], auquel il reproche une faute détachable de ses fonctions. Il fait observer que ce dernier ne détenait pas de carte professionnelle obligatoire de 'gestion immobilière’ ; il affirme que M. [I] et la société dont il était le gérant ont utilisé l’argent de certaines copropriétés pour 'combler’ la trésorerie d’autres copropriétés.

Subsidiairement, si la faute personnelle de M [I] n’était pas retenue, il sollicite la fixation au passif de la société Allfra Immobilier d’un indû correspondant à des honoraires trop perçus puisque non justifiés. Il chiffre le trop perçu à la somme de 7889, 82 euros. Il soutient que si les sommes perçues correspondaient à des honoraires justifiés, la société Allfra Immobilier aurait dû les mentionner dans l’annexe 3, document permettant d’avoir une vision des charges courantes par destination, en les distinguant de sa rémunération annuelle, ce qui n’est pas le cas.

Il reproche aux intimés une résistance abusive qui lui a causé un préjudice financier.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 11 septembre 2024.

MOTIVATION

Il convient de préciser que l’immeuble est désigné sous la dénomination [Adresse 6] et non [Adresse 8].

Sur la restitution de l’indû

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1302 du même code, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 1302-1 du même code énonce que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

La SAS Gestion immobilière Daubèze Roulland a repris la gestion de différents immeubles dont était auparavant chargée la SARL Allfra Immobilier.

C’est dans ce cadre que la SAS Gestion immobilière Daubeze Roulland devait reconstituer les comptes de l’ancien syndic. A cette occasion, le nouveau syndic a établi un compte relatif aux honoraires de l’ancien syndic duquel il ressort que la somme de 7889, 82 euros n’est pas justifiée. (Pièce 15).

Selon l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat (…).

Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat (…).

Les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité( …).

Pour les syndics professionnels, les dispositions de l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 impose au contrat de mandat de préciser les conditions de détermination de la rémunération, l’article 66 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 précisant que « le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que de celles qui y sont désignées ».

Le nouveau syndic indiquant n’avoir pas été en mesure d’obtenir les contrats de syndic signés par la société Allfra immobilier.

La charge de la preuve de ce que cette société a exécuté son mandat et perçu les honoraires en relation avec cette exécution incombe à cette dernière ; le nouveau syndic, après pointage de diverses opérations, note l’existence d’honoraires indus à hauteur de 7889, 82 euros, alors que le contrat de syndic forfaitaire s’élevait à la somme annuelle de 1500 euros, comme cela ressort d’un procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2018 (résolution 11) et du projet de contrat de syndic de la société Allfra immobilier.

Par ailleurs, la société Allfra immobilier n’a pas repris l’intégralité des opérations bancaires mentionnées dans le grand livre, comme en témoigne un virement de 80 euros du premier janvier 2019.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, relève enfin à juste titre que la société Allfra immobilier aurait dû mentionner les honoraires représentant des prestations complémentaires dans l’annexe 3 en les distinguant de sa rémunération annuelle, ce qu’elle n’a pas effectué.

Le syndicat des copropriétaires est en droit en conséquence de solliciter la restitution de l’indû à hauteur de 7889,82 euros qui correspond aux honoraires non justifiés par la société Allfra immobilier.

Il convient dès lors de fixer au passif de cette société la somme de 7889, 82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2021, date de la mise en demeure.

Sur la responsabilité personnelle de M. [I] en qualité de gérant

La responsabilité personnelle des dirigeants d’une société n’est engagée envers les tiers que s’ils ont commis une faute détachable de leurs fonctions. Il en est ainsi lorsque le dirigeant commet une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal de ses fonctions qui engagerait sa responsbilité personnelle.

M. [I] est le représentant légal de la société Allfra Immobilier qui exerçait la profession de syndic de copropriété.

La pièce n° 12 produite par le syndicat des copropriétaires (consultation du fichier CCI des professionnels de l’immobilier, avec les critères de recherche 'région PACA; Ville [Localité 3]) n’est pas suffisamment probante pour démontrer que ni la société Allfra Immobilier ni M.[I] n’avaient de carte professionnelle. La cour ignore la date à laquelle la consultation a été faite.

Par ailleurs, les photocopies de chèques produites au débat ne concernent pas le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 9] (06).

En conséquence, il convient de rejeter la demande de condamnation de M. [I] formée par le syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par l’allocation des intérêts moratoires. Il sera débouté de sa demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La société Allfra immobilier est essentiellement succombante. Il convient de fixer au passif de la société Allfra Immobilier les dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel. Il convient de fixer au passif de la société Allfra Immobilier la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera infirmé sur ces points.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à l’encontre de M.[U] [I] et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

FIXE au passif de la société Allfra Immobilier les créances suivantes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]:

-7889,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2021 ;

-1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

FIXE au passif de la société Allfra Immobilier les dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,