COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N°2024/647

Rôle N° RG 23/14460 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGEX

[K] [X]

C/

Syndic. de copro. LE RAPIN

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN

M^e Armand ANAVE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 03 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00020.

APPELANT

Monsieur [K] [X],

né le 24 Mars 1979 à [Localité 6]

demeurant LE RAPIN – [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Mireille PENSA-BEZZINA, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE RAPIN

sise [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 1],

représentée par M^e Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, et M^me Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 29 décembre 2016, monsieur [K] [X] a acquis le lot n°15, consistant en un appartement au 2ème étage, de l’ensemble immobilier 'le Rapin', sis [Adresse 3] à [Localité 1] (06).

En vue de l’assemblée générale annuelle du 17 janvier 2019, il formait une demande d’autorisation de pose d’un climatiseur, sous certaines conditions.

Par courriel du 19 juin 2019, M. [X] demandait au syndicat des copropriétaires la possibilité d’installer des climatiseurs d’intérieurs monoblocs.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 7 décembre 2021, le syndic mettait en demeure M. [X] de reboucher deux percements de la façade et de remettre les lieux en l’état.

Sans réponse, le syndic, par l’intermédiaire de son conseil, réitérait, par courrier du 2 février 2022, la mise en demeure de remettre les lieux en l’état.

Par assignation du 30 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires 'le Rapin', représenté par son syndic en exercice, a fait attraire M. [X], devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d’entendre :

— condamner celui-ci sous astreinte, à procéder au rebouchage des deux trous percés dans la façade pignon Sud de la copropriété et à remettre les lieux en l’état à l’identique dans les règles de l’art par une entreprise spécialisée et solvable ;

— condamner celui-ci au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de I 'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 3 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, a :

— condamné M. [X] à procéder au rebouchage des deux trous percés dans la façade pignon Sud de la copropriété 'le Rapin', sis [Adresse 3] à [Localité 1] (06), et à remettre les lieux en état à l’identique dans les règles de l’art par une entreprise spécialisée et solvable, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du 30 ème jour suivant la signification de la décision ;

— condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outres les dépens de l’instance en référé.

Ce magistrat a notamment considéré :

— qu’il n’était pas contesté et qu’il résultait du constat d’huissier en date du 16 décembre 2022 que M. [X] avait percé la façade pignon de l’immeuble côté Sud au niveau du deuxième étage, sans autorisation préalable de l’assemblée générale ;

— qu’il n’était pas sérieusement contestable que ces travaux affectaient les parties communes et avaient été effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Selon déclaration reçue au greffe le 24 novembre 2023, M. [X] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 20 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle :

— réforme l’ordonnance entreprise ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— qu’il avait eu un entretien préalable avec le syndicat des copropriétaires à propos de l’installation d’un climatiseur monobloc et de grilles de ventilation (en façade [Adresse 4], sous la fenêtre de son salon et sous la fenêtre de sa chambre en façade) ;

— qu’il avait eu un accord de principe du syndicat des copropriétaires et remis au syndic la notice descriptive des matériels de climatisation à installer ;

— le mail de M. [O], tel qu’il s’adressait à lui, était absolument sans ambiguïté puisqu’il écrivait que le syndicat des copropriétaires l’autorisait à procéder à l’installation ;

— qu’il avait été autorisé par l’assemblée générale du 17 janvier 2019 à installer un climatiseur ;

— qu’aux fins de satisfaire aux conditions imposées par l’assemblée générale, il ne pouvait pas mettre en place un climatiseur avec la pose d’une unité extérieure, laquelle était visible et bruyante et s’était alors orienté vers la pose d’un climatiseur monobloc sans unité extérieure et que M. [O] lui avait confirmé son accord en date du 19 juin 2019.

Par dernières conclusions transmises le 2 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— condamne M. [X] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— M. [X] n’a reçu aucune autorisation de l’assemblée générale (et encore moins du syndic, qui n’en avait en tout état de cause pas le pouvoir) de procéder au percement de deux trous dans la façade pignon de l’immeuble ;

— la « façade pignon » (sur laquelle il reconnaît donc avoir percé les trous) est distincte la « façade arrière » sur laquelle il avait reçu l’autorisation d’apposer un climatiseur ;

— le texte même de la résolution stipule « ' installer un climatiseur sous le rebord de la fenêtre de sa cuisine, côté [Adresse 5] ' façade côté arrière », alors qu’il ressort clairement du constat du 16 décembre 2022 qu’il n’y a aucune fenêtre sur le mur pignon';

— cette absence de fenêtre sur le mur pignon ressort également des propres photos produites par M. [X] ;

— la réponse du syndic du 19 juin 2019 à M. [X] (« vous êtes autorisé à installer une grille ventilation en façade de l’immeuble avec les réserves suivantes'') n’est qu’un rappel des dispositions de la résolution n°13 de l’Assemblée générale du 17 janvier 2019, à savoir installer un climatiseur (ou une grille de ventilation) sur la façade arrière, « sous le rebord de la fenêtre de sa cuisine » ;

— le syndic n’aurait eu évidemment aucun pouvoir pour donner la moindre autorisation à M. [X] ou à tout autre copropriétaire, autre que celle prise en assemblée générale ;

— le syndic n’est que le mandataire du syndicat et est tenu de vérifier la bonne application des décisions prises en assemblée, sans pouvoir en modifier les termes ;

— face à la confusion du mail de M. [X] du 19 juin 2019, le syndic a cru bon de lui rappeler les termes du procès-verbal de l’assemblée générale ;

— M. [X] devait donc obtenir une autorisation préalable de l’assemblée pour pouvoir procéder à ces percements, conformément aux dispositions de l’art. 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 16 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant … l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif.

Il est acquis qu’à défaut d’obtention d’une telle autorisation, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger le rétablissement des lieux en leur état antérieur, sans avoir justifier d’un quelconque préjudice.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble.

En principe le règlement de copropriété détermine les parties communes et les droits des copropriétaires.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la façade, objet du présent litige, est une partie commune de l’immeuble.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'le Raquin', du 17 janvier 2019, en point 13, que M. [X] a sollicité l’autorisation d’installer un climatiseur, sous le rebord de la fenêtre de sa cuisine, côté [Adresse 5].

La résolution 13 bis, ainsi adoptée, stipule que 'M. [X] a été autorisé à installer un climatiseur en façade côté arrière dans les conditions suivantes :

— qu’il soit le moins visible possible ;

— qu’il ne fasse pas de bruit ;

— qu’il n’y ait aucun écoulement d’eau ;

— que l’installation réponde aux dispositions légales en la matière et que le demandeur fournisse au syndic le devis d’installation validé avec les qualifications et assurances de l’entreprise ;

— en cas d’intervention sur les parties communes le déplacement de l’installation sera effecté aux frais exclusifs de son propriétaire'.

Or, selon un courriel envoyé au syndic, le 19 juin 2019, M. [X], reconnaissant ne pas pouvoir mettre en place un climatiseur classique avec la pose d’une unité extérieure, a sollicité l’autorisation d’installer des climatiseurs d’intérieurs monoblocs chez lui, indiquant que les grilles de ventilations [seraient] posées en façade [Adresse 4] sous la fenêtre de son salon et côté [Adresse 4] pour [sa] chambre en façade soit sous la fenêtre de [sa] chambre, soit au dessus des briques en verre de l’appartement [des époux] [W].

Le syndic lui a répondu, par courriel du même jour, que le syndicat des copropriétaires l’avait autorisé à installer une grille de ventilation en façade de l’immeuble avec les réserves suivantes :

— les travaux devront être réalisés par un professionnel qualifié ;

— la grille devra être identique à celles déjà existante et ne devra pas excéder leur taille ;

— le mur de façade autour de la nouvelle grille devra être proprement remis en état.

Cette réponse du syndic s’inscrit dans sa fonction de mandataire du syndicat des copropriétaires et de son obligation de veiller à la bonne application des décisions prises en assemblée, et en l’occurrence la résolution votée le 17 janvier 2019.

Ainsi, contrairement à ce que soutient M. [X], dès lors que le syndic n’a pas le pouvoir de donner la moindre autorisation d’effectuer des travaux sur les parties communes, la réponse susvisée du syndic ne peut s’analyser, à l’évidence, comme une autorisation d’effectuer de nouveaux travaux.

Or, par procès-verbal du 16 décembre 2022, auquel sont annexées plusieurs photographies, le commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que '[Adresse 5], qui donne accès au pignon sud de l’immeuble, depuis la chaussée, sur le petit pignon retour Sud, ont été effectués en partie centrale, à hauteur du deuxième étage, deux gros trous circulaires qui ont fortement endommagé la façade.

Le pignon a entièrement été percé pour permettre le passage de deux grilles de ventilation et le passage d’une alimentation ou fourreau qui semble destiner à recevoir un appareil électrique.

Ces deux trous nuisent à l’aspect architectural de l’immeuble et du pignon qui était vierge jusqu’ici, sans la présence d’aucun appareil de climatisation'.

Il est donc manifeste que les deux percements ont été effectués sur la façade 'pignon’ de l’immeuble, différente de celle qui avait fait l’objet du vote de la résolution 13 bis de l’assemblée générale des copropriétaires le 17 janvier 2019.

En effet, alors même que la résolution qui a été prise vise la façade 'côté arrière', le climatiseur devant être installé sous le rebord de la fenêtre de la cuisine de M. [X], la façade 'pignon', objet des deux percements, ne comporte aucune fenêtre. Cette absence de fenêtre est corroborée par les photographies fournies par M. [X] lui-même.

Par conséquent, en procédant au percement de deux trous dans la façade 'pignon’ de l’immeuble, partie commune, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, M. [X] a violé de manière manifeste les règles prévues en matière de copropriété.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré, au moment où il a statué, qu’il existait un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser en ordonnant la remise de l’immeuble dans son état antérieur.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. [X] à procéder au rebouchage des deux trous percés dans la façade pignon Sud Est de la copropriété, et remettre les lieux en état à l’identique, dans les règles de l’art, par une entreprise spécialisée et solvable.

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a assorti cette obligation de faire d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision.

En revanche, il y a lieu d’ajouter à cette ordonnance en disant qu’il s’agit d’une astreinte provisoire qui courra pendant une durée de trois mois.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [X] aux dépens de l’instance et à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X], qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros en cause d’appel.

M. [X] supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Dit que l’astreinte ordonnée par le premier juge est une astreinte provisoire qui courra pendant une durée de trois mois ;

Condamne M. [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'le Rapin', sis [Adresse 3] à [Localité 1] (06), la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [X] de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne M. [X] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente