ARRÊT N°180

N° RG 22/01855

N° Portalis DBV5-V-B7G-GTAV

[C]

[M]

C/

[I]

[Y]

S.A.S. SAUR

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 14 MAI 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 juin 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANTS :

Monsieur [N] [C]

né le 08 Septembre 1955 à [Localité 8] (14)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [Z] [M]

née le 25 Août 1956 à [Localité 9] (54)

[Adresse 5]

[Localité 4]

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Fabien-Jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉS :

Monsieur [L] [I]

né le 11 Décembre 1943 à [Localité 11] (17)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [O] [Y]

née le 21 Novembre 1948 à [Localité 10] (17)

[Adresse 6]

[Localité 3]

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

S.A.S. SAUR

N° SIRET : 339 379 984

[Adresse 1]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Catherine NICOLAI-LE CAM, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Par acte du 28 décembre 2018, les époux [I] ont vendu un bien immobilier situé à [Localité 12] aux consorts [C]-[M], ensemble comprenant une maison d’habitation et deux appartements pour un prix de 390 000 euros.

La vente était conclue sous conditions de raccordement au réseau collectif des eaux usées et de contrôle du raccordement.

L’acte de vente indique (en page 18) que le vendeur ' déclare avoir procédé au raccordement

des eaux usées domestiques à un réseau d’assainissement collectif, a fait contrôler le raccordement par le service compétent, service qui a conclu le 19 novembre 2018 à sa conformité.(…) L’acquéreur déclare en prendre acte et considérer la condition particulière satisfaite.'

Le rapport en date du 19 novembre 2018 intitulé 'diagnostic de raccordement’ est annexé à l’acte de vente qui le cite en partie: 'évacuation d’eaux usées dans un poste de relevage privé et ensuite au tout à l’égout (essai du poste non fait car il était vide). '

Peu après l’achat, les acquéreurs ont été confrontés à des odeurs nauséabondes et à des rejets d’eaux usées.

Ils se sont alors rapprochés de la société Saur.

M. [C] lui a demandé de vérifier la conformité de l’écoulement des eaux usées.

Le contrôle effectué le 8 octobre 2020 a révélé que le raccordement était non-conforme.

maison principale : sur 6 points d’eau, seuls 2 sont raccordés à la boîte de branchement

maison secondaire : sur 7 points d’eau, aucun n’est raccordé.

Par courrier du 7 décembre 2020, les consorts [C]-[M] ont mis en demeure la société Saur de leur régler la somme de 16 038,15 euros.

Par acte du 22 janvier 2021, les consorts [C]-[M] ont assigné la société Saur devant le tribunal judiciaire de La Rochelle et demandé sa condamnation à leur payer les sommes de: -16 038,15 euros au titre du coût des travaux de mise en conformité

—  3600 euros au titre du préjudice de jouissance.

Par acte du 20 avril 2021, la société Saur a assigné les époux [I] aux fins de garantie.

Elle a conclu au débouté , subsidiairement, à la limitation de sa responsabilité.

Elle a demandé à être relevée indemne des condamnations prononcées par les vendeurs.

Les époux [I] ont conclu au débouté.

Par jugement du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué comme suit

'

— DEBOUTE Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [M] de l’ensemble de leurs demandes y compris celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— DEBOUTE la SAS SAUR de sa demande au titre de ses frais irrépétibles,

— DEBOUTE Monsieur [L] [I] et Madame [O] [I] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [M] aux dépens de l’instance principale,

— CONDAMNE les époux [I] aux dépens de l’appel en garantie diligenté par la SAUR à leur encontre

Le premier juge a notamment retenu que :

Un diagnostic erroné est de nature à engager la responsabilité de son auteur.

Le diagnostic du 19 novembre 2018 a été établi sur la base des informations données par le client et notamment le lieu et le nombre des installations à contrôler.

Les vendeurs avaient indiqué aux acquéreurs le nombre de logements ,de zones d’évacuation.

Les vendeurs n’ont pas en revanche indiqué l’existence d’une fosse septique.

C’est une faute importante mais la société Saur a quant à elle conclu à la conformité des raccordements, bien que n’ayant pu tester réellement les installations.

Elle a affirmé que le raccordement des eaux pluviales ou usées était conforme alors qu’il n’existe pas.

Elle a indiqué que les eaux usées allaient dans le poste de relevage, ne l’a pas contrôlé.

Le diagnostic établi était erroné.

La faute commise est sans lien avec le préjudice des acquéreurs.

Le préjudice de jouissance serait en lien avec la faute mais n’est pas établi.

Les demandes des acquéreurs sont mal dirigées. Ils seront déboutés.

LA COUR

Vu l’appel en date du 20 juillet 2022 interjeté par les consorts [C]-[M]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 11 octobre 2022, les consorts [C]-[M] ont présenté les demandes suivantes :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé à la Cour d’Appel de POITIERS ' 1 ère Chambre Civile – de:

— Réformer le jugement rendu le 28 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu’il :

— déboute Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [M] de l’ensemble de leurs demandes, y compris celle fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [M] aux dépens de l’instance principale.

— Et, statuant de nouveau :

Sur le préjudice matériel,

— à titre principal, condamner la société SAUR à payer à Monsieur [N] [C] et à son épouse, Madame [Z] [M], à titre de dommages-intérêts, au titre du préjudice matériel, la somme de 16.038,15 €, avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2020, date de réception de la mise en demeure, et indexation sur l’indice BT 01 ' Base 113,2 (novembre 2020) ;

— à titre subsidiaire, condamner la société SAUR à payer à Monsieur [N] [C] et à son épouse, [Z] [M], à titre de dommages-intérêts, retenant un coefficient de 90%, la somme de 14.434,33 €, avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2020.

Sur le préjudice de jouissance,

— Condamner la société SAUR à payer à Monsieur [C] et à son épouse, Madame [M], à titre de dommages-intérêts, au titre de leur préjudice de jouissance, la somme de 150,00 € par mois à compter de décembre 2018 soit, pour une période de 46 mois (de décembre 2018 à septembre 2022), à 6.900,00 €, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir.

— Y ajoutant :

— Condamner la société SAUR à payer à Monsieur [N] [C] et à son épouse, Madame [Z] [M], une indemnité de 3.500,00 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société SAUR aux entiers dépens d’instance et d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [C]-[M] soutiennent en substance que :

— sur la faute de la société Saur

Le vendeur doit annexer au sein du diagnostic technique un diagnostic assainissement et le remettre à l’acquéreur. Il est obligatoirement confié à un professionnel certifié.

Ce dernier engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil à l’égard de l’acquéreur. La société Saur a reconnu l’ erreur de diagnostic.

La comparaison du rapport du 19 novembre 2018 et du 21 septembre 2020 l’établit.

Le raccordement conforme est devenu non conforme.

Le manque de sérieux et de diligence est caractérisé.

La société Saur n’a pas procédé aux vérifications et investigations suffisantes.

Les déclarations du vendeur relatives à un bien ancien présentant une configuration particulière, soit une maison principale, une annexe comprenant un garage deux appartements, un chai appelaient des contrôles.

La mission était précise. Ils s’agissait de contrôler le raccordement du bien au réseau des eaux usées.

Les affirmations énoncées le 19 novembre 2018 sont fausses.

— La société Saur a su sans assistance des acquéreurs détecter et vérifier l’installation lors du second contrôle.

Le défaut d’information imputé au vendeur est discuté et n’a pas été déterminant.

— sur les préjudices

Le préjudice est certain, est en lien direct avec la faute.

Il inclut le coût intégral des travaux de conformité, le préjudice de jouissance.

Les préjudices consécutifs incluent des travaux de mise en conformité d’un montant de 15 671,91 euros incluant raccordement de la pompe de relevage au réseau collectif, terrassement, raccordement au tout à l’égout, pompage de la fosse septique, coût du contrôle de conformité.

Les devis émanent d’ entreprises qui ont été recommandées par la société Saur.

— Subsidiairement, ils subissent une perte de chance, demandent 90% des frais précités.

— Le préjudice de jouissance sera évalué à 150 euros par mois à compter de décembre 2018.

Soit 150 x 46 = 6900 euros. Ils produisent des attestations concordantes.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 11 janvier 2023 , les époux [I] ont présenté les demandes suivantes:

Plaise à la Cour,

Juger irrecevable et à tout le moins non fondé l’appel interjeté par Monsieur [C] et Madame [M],

Juger recevable et bien fondé l’appel incident des époux [I] du chef des dépens laissés à leur charge,

Y faisant droit, réformer partiellement et statuer à nouveau de chef,

— Laisser les dépens de l’appel en garantie contre les époux [I] à la charge de la SAUR,

— Confirmer le jugement pour le surplus,

— En toute hypothèse, débouter purement et simplement la SAS SAUR de l’ensemble des demandes qu’elle forme à l’encontre de M. et Mme [I];

— Très subsidiairement et dans l’hypothèse où la responsabilité des époux [I], partagée avec la SAUR, serait retenue, réduire dans de notables proportions les sommes sollicitées par les époux [C]-[M]

— Condamner la SAS SAUR aux époux [I] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, les époux [I] soutiennent en substance que :

— Les appelants dirigent leurs demandes contre la seule société Saur.

— La société Saur forme des demandes à leur encontre à titre subsidiaire.

— Elle leur reproche d’ avoir manqué à leur devoir d’information.

— Ils ont acquis l’ensemble immobilier en 1986.

— Ils étaient persuadés qu’il n’y avait qu’une fosse sur le côté de la maison principale.

— La mise en conformité consistait à raccorder la fosse connue au tout à l’égout.

— La société Saur a attesté fautivement de la conformité des raccordements le 19 novembre 2018.

— Elle devait rechercher les modes d’évacuation point d’eau par point d’eau, ne l’a pas fait, n’a pas utilisé un colorant.

— A la demande des acquéreurs en 2020, elle est revenue, a constaté que seuls deux WC étaient raccordées correctement.

— Ils ignoraient l’existence de la fosse septique découverte.

— Ils ont utilisé la maison pendant 30 ans sans connaître son existence.

— Ils avaient fait vidanger la fosse connue, l’avaient raccordée dans les règles.

— La société Saur aurait dû procéder à des investigations plus poussées.

— Subsidiairement, sur les préjudices des acquéreurs

Les sommes demandées excèdent le coût réel des travaux.

Une pompe de relevage des eaux usées coûte 674,30 euros selon le devis qu’ils produisent.

Les travaux de terrassement coûtent 1500 euros.

Le préjudice de jouissance doit être réduit à l’euro symbolique.

— Ils demandent l’infirmation du jugement qui les a condamnés aux dépens de l’appel en garantie.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 28 février 2023, la société Saur a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles 1231-1 du Code civil,

A TITRE PRINCIPAL :

— Confirmer la décision dont appel,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— LIMITER LA RESPONSABILITE de la SAUR et LA PARTAGER avec celle des vendeurs, les époux [I], en raison de la faute commise par eux, à savoir le manquement à leur devoir

d’information, tant à l’égard de acquéreurs que de la SAUR.

— REJETER toutes les sommes indemnitaires sollicitées pour le préjudice matériel et préjudice de jouissance à défaut de justification.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— ACCORDER RECOURS TOTAL OU PARTIEL à la SAUR à l’encontre des époux [I], pour les condamnations qui seraient mises à sa charge.

— CONDAMNER qui succombera à payer une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC à La SAUR, ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la société Saur soutient en substance que :

— Des erreurs ont pu être commises lors de la délivrance du certificat.

— Elles sont sans lien avec les préjudices.

— Le contrôle qui entraîne la délivrance d’un certificat de conformité n’est pas une expertise.

Il est effectué sur la foi des déclarations des vendeurs sur l’ étendue, la consistance, la description de leur bien immobilier.

Il a été noté que les évacuations d’eaux usées vont dans un poste de relevage privé et ensuite au tout à l’égout, que l’ essai du poste n’ a pas été fait car il était vide.

— Il n’est pas mentionné l’ existence de la fosse septique.

— Les vendeurs devaient indiquer l’ emplacement des 3 réseaux distincts, ne l’ont pas signalé.

— Les acquéreurs n’ont pas demandé la vérification.

— Les vendeurs auraient dû mettre le réseau en charge pour permettre un contrôle complémentaire. Son contrôleur a été empêché de réaliser un contrôle complet.

— La situation relève du vice caché connu des vendeurs.

Ils ont dissimulé une information permettant le diagnostic complet du bien vendu.

— Le contrôleur n’a pas mentionné une fosse mais un poste de relevage, ce qui est différent.

— C’est la fosse non signalée qui est à l’origine des nuisances olfactives.

— Subsidiairement, elle réitère son recours en garantie contre les vendeurs.

— Le coût des travaux est déraisonnable.

— Elle conteste le préjudice de jouissance.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2023

SUR CE

— sur la faute de la société Saur

Le diagnostic précise que la vérification de la conformité s’entend du bon écoulement de la totalité des eaux usées et /ou pluviales dans leur réseau respectif , qu’elle est effectuée sur la base des informations données par le client et notamment concernant le lieu et le nombre des installations à contrôler .

Les vendeurs ont certifié sur l’honneur que les installations correspondent bien à celles quantifiées au point 2 ci-après.

Le client certifie également que l’installation ne dispose pas d’assainissement individuel ou que celui-ci n’est pas en fonctionnement pour l’assainissement.

Le diagnostic du 19 novembre 2018 incluait :

maison

1) contrôle du raccordement (partie publique ) à l’eau ( case cochée)

réseau, jonction avec le réseau public

dans regard Oui

Culotte ou regard borgne Non

boîte de branchement

Il est répondu Oui aux questions existante, accessible, raccordement du réseau privé, étanche par contrôle visuel, raccordement boîte de branchement au réseau public.

Le raccordement est qualifié de satisfaisant 5 OUI.

2) contrôle du raccordement des eaux usées (partie privée) à l’eau

Les équipements sanitaires sont détaillés ( 6) décrits comme raccordés.

Le raccordement est qualifié six fois de satisfaisant.

3)contrôle du raccordement des eaux pluviales (partie privée) visuel

Il est qualifié de satisfaisant

4) contrôle déconnexion de l’assainissement individuel

fosse

Cabinet d’aisance NON

'Les évacuations d’eaux usées va dans un poste de relevage privé et ensuite au tout à l’égout. (essai du poste non fait car il était vide)'.

Constat de conformité raccordement conforme.

Description des anomalies. Non renseigné

Le diagnostic porte ensuite sur le premier logement, le second logement, reprend les mêmes observations.

Le second certificat 'de contrôle branchement ' en date du 21 septembre 2020 conclut à un raccordement non conforme :

L’ immeuble est non raccordé au réseau d’assainissement, une partie des installations ne sont pas raccordées

— défaut d’étanchéité des installations privées

Tous les points d’eau mis à part les 2 WC sont non conformes.

La comparaison des deux certificats établit la faute de la société Saur qui concède avoir commis des erreurs.

L’ acte de vente rappelle les dispositions des articles L.1331-4 et L.1331-6 du code de la santé publique, indique que les travaux sont à la charge du propriétaire de l’immeuble.

Les acquéreurs qui pensaient avoir acheté un immeuble raccordé dans les règles ont découvert qu’il ne l’était pas et ont été dans l’obligation de réaliser et financer les travaux nécessaires.

La société Saur n’a pas réalisé son diagnostic de manière correcte en 2018 , l’a fait en 2020.

Elle a déclaré le raccordement conforme alors que des vérifications n’avaient pas été faites.

Les consorts [C]-[M] ,acquéreurs, ont subi un préjudice en relation directe avec cette faute.

Ils sont donc fondés à demander réparation à la société Saur du préjudice financier correspondant au coût des travaux de raccordement et au préjudice olfactif.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

— sur les préjudices

— coût des travaux

Les consorts [C]-[M] chiffrent le coût des travaux à la somme de 15 671,91 euros.

Ils produisent des devis émanant d’entreprises dont ils indiquent qu’elles ont été recommandées par la société Saur.

La société Saur estime que le préjudice n’est pas justifié, que le coût des travaux est déraisonnable.

Les consorts [C]-[M] produisent des devis et non des factures.

Ils ne justifient pas de la date effective de réalisation des travaux.

Les devis démontrent la nécessité de réaliser des travaux de terrassement, de raccordement, de branchement à l’égout, de pompage de la fosse septique.

Le coût des travaux sera fixé au regard des productions à la somme de 12 000 euros.

— préjudice de jouissance

La fosse septique est cause de nuisances olfactives dont témoignent M. [E], M. [X], les enfants [C].

Les remontées d’odeurs sont perceptibles à l’extérieur au niveau du puisard et à l’intérieur au niveau de l’évier, des évacuations des machines à laver.

Les odeurs provenant de l’extérieur pénètrent dans la cuisine lorsque la fenêtre est ouverte, sont perceptibles surtout dans la pièce située sous la cuisine.

Le préjudice de jouissance sera fixé à la somme de 1000 euros.

— sur le recours de la société Saur contre les époux [I]

La société Saur demande à être garantie en tout ou en partie par les époux [I] des condamnations prononcées à son encontre.

Elle reproche aux vendeurs de n’ avoir pas mentionné l’existence d’une fosse septique, de n’avoir pas mis le réseau en charge.

Elle soutient avoir été empêchée de réaliser un contrôle complet.

Les époux [I] assurent qu’ils ignoraient absolument l’existence de la seconde fosse septique.

Il n’est pas démontré qu’ils en avaient connaissance.

Les indications portées sur le diagnostic ne dispensaient pas la société Saur d’oeuvrer dans les règles de l’art.

La société Saur sera en conséquence déboutée de son recours dirigé contre les époux [I].

— sur les autres demandes

C’est la société Saur qui avait appelé en garantie les époux [I].

Le jugement sera infirmé en ce qu’il avait mis les dépens de l’appel en garantie à la charge des époux [I].

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de la société Saur.

Il est équitable de laisser à la charge des époux [I] les frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

— infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Statuant de nouveau :

— dit que la société Saur a commis une faute qui engage sa responsabilité extra-contractuelle à l’égard des consorts [C]-[M]

— condamne la société Saur à payer aux consorts [C]-[M] les sommes de

. 12 000 euros au titre du coût des travaux

. 1 000 euros au titre du préjudice olfactif

— déboute la société Saur de son recours en garantie contre les époux [I]

Y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes

— condamne la société Saur aux dépens de première instance et d’appel

— laisse à la charge des époux [I] les frais irrépétibles exposés par eux en appel

— condamne la société Saur à payer aux consorts [C]-[M] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,