COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/765

Rôle N° RG 23/13545 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMC7Z

[M] [T]

[I] [V] épouse [T]

C/

SCI LA FAMILIALE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Caroline CLEMENT

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 27 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00896.

APPELANTS

Monsieur [M] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/7603 du 07/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

né le 13 Mars 1973 à [Localité 5] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Caroline CLEMENT, avocat au barreau de TOULON

Madame [I] [V] épouse [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/7602 du 14/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

née le 17 Avril 1972 à [Localité 2] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline CLEMENT, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

SCI LA FAMILIALE

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Pierre LOPEZ de l’AARPI TELOJURIS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS :

Aux termes d’un contrat de bail en date du 14 avril 2016, la société civile immobilière (SCI) La Familiale a donné à bail à monsieur [M] [T] et madame [I] [V] son épouse un appartement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros, outre 80 euros de provisions sur charges.

Le 28 juillet 2022, la SCI La Familiale a fait signifier à monsieur et madame [T] un commandement de payer la somme de 5 525,58 en principal au titre d’un arriéré locatif arrêté au 6 juillet 2022, quittancement du mois de juillet 2022 inclus, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SCI La Familiale a, par exploit de commissaire de justice du 14 avril 2023, fait assigner monsieur et madame [T] devant le pôle JCP-Référé du tribunal judiciaire de Toulon afin d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 septembre 2023, ce magistrat a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 septembre 2022 ;

ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de monsieur et madame [T] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamné solidairement monsieur et madame [T] à payer, à titre provisionnel, à la SCI La Familiale la somme de 7 481,71 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 avril 203, échéance d’avril inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

condamné solidairement monsieur et madame [T] à payer, à titre provisionnel, à la SCI La Familiale, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 783,66 euros à compter du 28 septembre 2022, et jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

condamné in solidum monsieur et madame [T] à payer à la SCI La Familiale la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum monsieur et madame [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Par acte transmis au greffe le 02 novembre 2023, monsieur [M] [T] et madame [I] [V], son épouse, ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 07 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, les appelants sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

constate que leur dette locative s’élève à la somme de 2 855,37 euros au 12 octobre 2023 ;

leur accorde les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de leur dette ;

les autorise à se libérer de leur dette en 36 mensualités de 79,31 euros ;

suspende la clause résolutoire durant ce délai ;

dit que si ces délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

condamne la SCI La Familiale à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de maître Caroline Clément, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions transmises le 19 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la SCI La Familiale sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions portant sur la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de monsieur et de madame [T] et leur condamnation solidaire, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 783,66 euros à compter du 28 septembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux, les condamne au paiement des frais irrépétibles et des dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, mais la réforme concernant le montant accordé au titre de la dette locative ;

déboute monsieur et madame [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

condamne solidairement monsieur et madame [T] à lui payer la somme provisionnelle de 6 664,41 euros représentant les loyers et accessoires dus selon décompte arrêté au 14 décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de cette même date ;

condamne solidairement monsieur et madame [T] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamne aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner ou prendre acte », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé dans le paragraphe 2.11 des conditions générales du contrat de bail qu’à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Le commandement de payer du 28 juillet 2022 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 5 525,58 correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2022 inclus.

Monsieur et madame [T] ne contestent pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa signification.

Ils font état d’un plan d’apurement conclu le 24 mai 2023, aux termes duquel la bailleresse aurait renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire, sous réserve du respect de l’échéancier contractuellement fixé.

Cependant le document remis à la cour ne comporte aucun engagement de la bailleresse, mais uniquement celui des locataires de régler en 7 mois leur dette arrêtée à la somme de 3 855,37 euros.

Ainsi il est établi qu’au mois de septembre 2022, la situation n’était pas régularisée et la dette locative persistante.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de l’acquisition la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 28 septembre 2022.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte actualisé au 14 décembre 2023, quittancement du mois de décembre inclus, il apparaît que monsieur et madame [T] sont redevables au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation, d’un arriéré locatif d’un montant, de 4 164,42 euros, sachant qu’il s’élevait à la somme de 2 855,37 euros au 12 octobre 2023 et à celle de 5 525,58 euros lors de la délivrance du commandement en juillet 2022.

Il appartient à monsieur et madame [T] qui contestent le montant de cette dette, de prouver qu’ils ont satisfait au paiement des loyers, provisions sur charges et indemnités mensuelles d’occupation mises à leur charge ; or ils ne justifient d’aucun versement supplémentaire à ceux inclus dans le décompte produit par la bailleresse.

Il convient dès faire droit à sa demande, sans qu’il y ait lieu d’ajouter à la dette locative la somme de 2 500 versée selon la bailleresse aux fins de provisionner des travaux, alors qu’il n’est nullement établi d’accord entre les parties sur ce point et qu’aucun élément ne justifie de la prise en charge par les occupants des lieux du montant des réfections envisagées par la SCI La Familiale.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et, à défaut, les conséquences résultant de la résiliation du bail

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de monsieur et madame [T] est quasiment constante depuis le 28 juillet 2022.

A l’examen des décomptes, il apparaît que des règlements sont effectués mais qu’ils s’avèrent insuffisants pour apurer la dette accumulée précédemment, d’autant que la part versée par monsieur et madame [T] en sus des sommes remises au titre l’aide personnalisée au logement ne permet pas de couvrir le montant dû au bailleur. Ainsi en novembre et décembre 2023 sur 797,62 euros dus, la caisse d’allocation familiale a versé la somme de 408 euros et les époux [T] la somme de 300 euros, laissant un reste à charge au bailleur de 89,62 euros.

Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par les époux [T], lesquels justifient bénéficier d’un revenu de solidarité active, intégrant pour son calcul quatre enfants à charge, nés en janvier et décembre 1999, mai 2002 et novembre 2006, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins des bailleurs, lequel, en l’occurrence, est un bailleur privé, non rempli de ses droits depuis plus de deux ans et qui ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par les preneurs du logement.

En conséquence, il y a lieu de débouter monsieur et madame [T] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

C’est donc à bon droit que le premier juge a ordonné leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 783,66 euros à compter du 28 septembre 2022 et la décision entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné monsieur et madame [T] à verser à la SCI La Familiale la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Dès lors que monsieur et madame [T] n’obtiennent pas gain de cause à hauteur d’appel, ils seront condamnés aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Enfin, l’équité commande de condamner monsieur et madame [T] à verser à la SCI La Familiale la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En tant que partie perdante, monsieur et madame [T] seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne monsieur [M] [T] et madame [I] [V] épouse [T] à payer à la SCI La Familiale la somme provisionnelle de 4 161,62 euros à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au mois de décembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de du prononcé du présent arrêt ;

Déboute monsieur [M] [T] et madame [I] [V] épouse [T] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne monsieur [M] [T] et madame [I] [V] épouse [T] à verser à la SCI La Familiale la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute monsieur [M] [T] et madame [I] [V] épouse [T] de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne monsieur [M] [T] et madame [I] [V] épouse [T] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente