COUR D’APPEL D'[Localité 9]

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 324

Rôle N° RG 20/10329 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGOBE

S.A.S. GRAND SUD ACCUEIL

C/

[V] [N] veuve [L]

[Z] [L]

[E] [L] épouse [Y]

[O] [L] épouse [H]

[F] [L]

[G] [L]

[C] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karine MICHEL

M^e Olivier QUESNEAU

M^e Eric TARLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 9] en date du 08 Octobre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/00092.

APPELANTE

S.A.S. GRAND SUD ACCUEIL,

demeurant [Adresse 11] / FRANCE

représentée par M^e Karine MICHEL, avocat au barreau d'[Localité 9], et assisté par M^e Jean-pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame [V] [N] veuve [L],

demeurant [Adresse 8]

Monsieur [Z] [L] en qualité d’héritier de Monsieur [D] [L]

né le 13 Juin 1979 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 7]

Madame [E] [L] épouse [Y] en qualité d’héritière de Monsieur [D] [L]

née le 17 Juillet 1982 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [L] épouse [H] en qualité d’héritière de Monsieur [D] [L]

née le 19 Juin 1983 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

Mademoiselle [F] [L] en qualité d’héritière de Monsieur [D] [L]

née le 19 Décembre 1987 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [G] [L] en qualité d’héritier de Monsieur [D] [L]

né le 05 Juin 1993 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 5]

Tous représentés par M^e Olivier QUESNEAU, avocat au barreau d'[Localité 9] et ayant pour avocat plaidant M^e Laurent GARD de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS,

Madame [C] [B],

née le 01 Août 1962 à [Localité 14] (Allemagne)

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'[Localité 9]

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me TOULOUSE, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière (SCI) Lapierre Lunel, société civile immobilière, a réalisé en 1999 la construction d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 9], à l’intérieur de la [Adresse 15].

Par acte authentique du 11 mars 1999, la SCI La pierre Lunel a donné à bail commercial à la société par actions simplifiées Grand Sud Accueil (la SAS Grand Sud Accueil) l’ensemble des lots nus composant la résidence '[Adresse 1]'.

Il était convenu entre les parties que la vente d’un ou plusieurs lots par la SCI La Pierre Lunel à un acquéreur, aurait pour effet de subroger ce dernier dans les droits de la venderesse afin de poursuivre le bail commercial consenti à la SAS Grand Sud Accueil.

Par acte authentique du 5 août 1999, la SCI La pierre Lunel a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [D] [L] et Mme [V] [N] épouse [L] (les époux [L]) trois lots 12, 22 et 83 dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 1], constitués d’un appartement type T3, d’une cave et d’un parking.

L’acte faisait mention du bail commercial conclu entre la SCI La Pierre Lunel et la SAS Grand Sud Accueil et précisait que les époux [L] étaient automatiquement substitués dans les droits de la société cédante dans le bénéfice dudit bail.

Un avenant du bail commercial conclu avec la SAS Grand Sud Accueil a été signé le 1er octobre 1999 avec les époux [L] les subrogeant également dans les droits de la SCI La Pierre Lunel.

Par courriel du 20 septembre 2016, les époux [L] ont informé la SAS Grand Sud Accueil de leur souhait de vendre l’appartement C09, la cave lot 4A et le parking lot 8, correspondant aux lots 12, 22 et 83.

Par courrier du 3 octobre 2016, la SAS Grand Sud Accueil leur a proposé la somme de 190 000 euros pour l’ensemble.

Par acte authentique du 24 janvier 2017, les époux [L] ont vendu les lots 12, 22 et 83 à Mme [C] [B].

Le 3 février 2017, Mme [C] [B] a fait signifier à la SAS Grand Sud Accueil un congé commercial sans offre de renouvellement.

Par acte du 13 décembre 2017, la SAS Grand Sud Accueil a assigné M. [D] [L], Mme [V] [N] épouse [L] et Mme [C] [B] devant le tribunal de grande instance d'[Localité 9] en nullité de la vente conclue entre les époux [L] et Mme [C] [B]. Elle a en outre, sollicité la condamnation in solidum de ses derniers au paiment de différentes indemnités et à la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [D] [L] est décédé le 11 janvier 2018. Ses héritiers, M. [Z] [L], Mme [E] [L] épouse [Y], Mme [O] [L] épouse [I], Mme [F] [L] et M. [G] [L] sont intervenus à l’instance.

Par jugement du 8 octobre 2020, le tribunal judiciaire d'[Localité 9] a :

— débouté la SAS Grand Sud Accueil de l’intégralité de ses demandes,

— débouté Mme [C] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SAS Grand Accueil Sud à verser à Mme [V] [N] épouse [L], M. [Z] [L], Mme [E] [L] épouse [Y], Mme [O] [L] épouse [I], Mme [F] [L] et M. [G] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Grand Accueil Sud à verser à Mme [C] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Grand Accueil Sud aux entiers dépens,

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi et rejeter la demande de nullité de la vente en application des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le tribunal a considéré que l’acte authentique du 12 mars 1999 constituant règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] stipulait que l’immeuble était destiné principalement mais non exclusivement, à usage d’habitation et de résidence avec service de para- hôtellerie et que chacun des copropriétaires a le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot.

Il a retenu ainsi que si l’acte de vente conclu le 5 août 1999 entre la SCI La Pierre Lunel et les époux [L] contient un paragraphe intitulé 'projet de l’acquéreur résidence étudiants avec services', qui rappelle que les acquéreurs acquièrent les lots en vue de leur location à la SAS Grand Sud Accueil, et que le preneur sera autorisé à consentir toutes sous-locations conformes à la destination prévue par le bail, c’est à dire usage de résidence meublée avec services, l’usage d’habitation des locaux vendus de l’espèce et non commerciaux est toutefois caractérisé car les lots litigieux sont constitués d’un appartement de type 3, d’une cave et d’un parking à usage d’habitation principale, destinés à être habités à l’année par les étudiants.

Il en conclut que même s’il n’est pas contesté qu’un bail commercial a été conclu entre la SAS Grand Sud Accueil et les époux [L], les dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce qui prévoit un droit de préemption du preneur de bail commercial ne trouvent pas application.

Par déclaration du 27 octobre 2020, la SAS Grand Sud Accueil a interjeté appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif, sauf en ce qu’elle a débouté Mme [C] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et a rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires.

La procédure a été clôturée par ordonnance, en date du 20 août 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 8 août 2024, la SAS Grand Sud Accueil, demande à la cour, au visa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes,

— la juger recevable en son appel,

— juger que les dispositions de l’article susvisé devaient être respectées,

— prononcer la nullité de la vente conclue le 24 janvier 2017,

— ordonner la remise en état des parties à la date antérieure à ladite vente,

— condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 70 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les intimés au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir en substance que :

— le contrat du 11 mars 1999 est un contrat de bail commercial car l’activité exercée est une activité commerciale soumise en conséquence aux dispositions du code de commerce, comme en a jugé par ailleurs la cour d’appel d'[Localité 9] dans son arrêt du 27 mai 2021,

— elle était donc bien titulaire d’un droit de préférence en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce qui impliquait une offre de vente de la part des vendeurs, la seule information de Mme [L] ne respectant pas en l’espèce les formalités requises pour être qualifiée d’offre,

— la qualité de l’acquéreur ne permettait pas de remettre en cause leur droit de préférence, entre autres parce que l’ensemble immobilier ne peut pas être qualifié d’ensemble commercial,

— la sanction de l’irrespect du droit de préférence du locataire est la nullité de la vente.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 14 juin 2021, Mme [V] [N] épouse [L], M. [Z] [L], Mme [E] [Y] épouse [L], Mme [O] [H] épouse [L], Madame [F] [L], M. [G] [L] en leur qualité d’héritiers de M. [D] [L], demandent à la cour de :

— déclarer l’appelante mal fondée en son appel et l’en débouter,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— condamner l’appelante à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent essentiellement que :

— les lots privatifs vendus sont à usage d’habitation comme il est stipulé dans le contrat de vente du 5 août 1999, et seules les parties communes destinées au service de para- hôtellerie exercée par l’appelante sont à usage commercial ; l’article L. 145-46-1 du code de commerce, applicable à un local à usage commercial ou artisanal, n’est donc pas applicable et la vente ne peut être annulée,

— l’information de l’appelante de leur intention de vendre les lots par courrier du 20 septembre 2016 n’atteste d’aucune obligation légale qui pèserait sur eux concernant la notification de ce projet au locataire en place,

— mais même s’ils étaient soumis aux prescriptions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ils ont respecté les dispositions de cet article en faisant parvenir une offre de vente à l’appelante mentionnant le bien vendu ainsi que le prix, offre qui n’a pas été acceptée dans les conditions proposées par le vendeur, ce qui leur donnait le droit de proposer le bien à d’autres acquéreurs.

Par conclusions notifiées par la voie électronqiue le 28 avril 2021,Mme [C] [B], demande à la cour de :

— débouter l’appelante de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

— condamner les consorts [L] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge, celle-ci n’étant en rien responsable de l’absence de formalités,

— condamner les consorts [L] en cas de nullité de la vente à lui restituer le montant du prix de vente outre l’ensemble des frais acquittés à l’occasion de cette acquisition, réglés entre les mains du notaire instrumentaire,

— juger qu’en cas de restitution, elle conservera les loyers perçus jusqu’à la date de la restitution du prix de vente, subsidiairement jusqu’à la date de l’arrêt,

— dire n’y avoir lieu à condamnation in solidum,

— condamner l’appelante, et subsidiairement les consorts [L], au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction.

Elle soutient que :

— l’appelante a vendu des locaux à usage d’habitation excluant l’application des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce,

— subsidiairement, l’appelante a refusé la proposition des vendeurs en effectuant une contre-proposition par courrier du 3 octobre 2016, ce qui équivaut à un refus de proposition,

— en outre, les conditions de l’article susvisé ne sont pas remplies car elle a la qualité de copropriétaire de l’ensemble commercial que constitue la résidence service en question, qui est une exception selon la loi au droit de préemption du locataire évincé, puisqu’elle est propriétaire d’un autre lot dans la résidence service,

— elle a de bonne foi cru que les époux [L] avaient qualité pour procéder à la vente et rappelle que selon la théorie de l’apparence, la nullité du contrat doit être rejetée,

— enfin, l’appelante n’avait plus la qualité de locataire au moment de l’assignation, elle n’avait donc pas qualité ni intérêt à agir.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n 2014-626 du 18 juin 2014 en vigueur du 18 décembre 2014 au 23 février 2022, et applicable au litige, dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. (…)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque. (').

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

La jurisprudence a consacré le caractère d’ordre public de ces dispositions.

La SAS Grand Sud Accueil fait valoir qu’elle bénéficie d’un droit de préférence en sa qualité de locataire des lots litigieux (lots 12,22 et 83 de la résidence [Adresse 1]) qu’elle considère comme des locaux à usage commercial qui ne bénéficient d’aucune des exceptions dérogeant au droit de préférence dont elle dispose.

Elle considère en effet, qu’indépendamment des stipulations du règlement de copropriété qui donne à l’immeuble une destination à usage d’habitation mais également et surtout, de résidence avec services de para-hôtellerie destinée non exclusivement aux étudiants, elles ne suffisent pas à qualifier de biens à usage d’habitation ces lots et rappelle l’attractivité de la nature commerciale du bail sur l’usage du local dans le cas d’une exploitation de logements par une’résidence’avec’services’compte tenu des prestations qu’elle fournit. Elle estime ainsi que c’est à tort que les consorts [L] et Mme [B] soutiennent ne pas être soumis aux dispositions de l’article susvisé, et à titre subsidiaire, qu’ elle y a tacitement renoncé.

Pour elle son droit de préférence doit s’appliquer, ayant un intérêt légitime à vouloir pérenniser son activité en envisageant de se porter acquéreur dès lors qu’elle exploite de manière continue une activité commerciale importante dans les locaux litigieux.

Sur ce, il ne saurait être contesté le caractère commercial du bail liant les époux [L] à la SAS Grand sud accueil. Il est en effet qualifié aux termes de l’acte de vente de 1999, de bail commercial. Il stipule que les biens’loués’sont’destinés’à l’usage d’une’résidence’avec services tels que petits-déjeuners, nettoyage quotidien des locaux, service de gardiennage, accueil, fournitures de linge de maison, ainsi que plus généralement toutes prestations de services pouvant être normalement effectuées dans ce type d’hébergement. Il est consenti pour une durée de neuf années, susceptible d’être résilié aux échéances triennales. De même, l’avenant à bail commercial signé le 1er’octobre 2009''par M.[L] rappelle à nouveau la’destination’commerciale des lieux’loués, et enfin, le règlement de copropriété rappelle que les locaux communs sont’destinés’à la fourniture des services liés à la’para’hôtellerie’et’peuvent être utilisés sans restriction’par’la société gestionnaire ou l’exploitant afin que les services puissent y être rendus tant que un système d’exploitation’para’hôtelière existera dans la’résidence.

Il ne saurait être contesté également qu’au moment de la vente à Mme [B], la durée du bail n’était pas expirée et aucun congé n’avait été délivré.

Pour autant, pour que les dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce s’applique encore faut- il que les locaux loués soient à usage commercial ou artisanal.

Or, la vente litigieuse porte sur des lots privatifs. La’destination’de ces parties privatives et l’affectation qui leur est donnée, est l’usage qui leur est réservé par le règlement de copropriété. Elle se distingue’par’conséquent de la’destination’de l’immeuble qui, elle, est intangible sauf décision unanime des copropriétaires.

Par ailleurs, il est constant que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées’par’la’destination’de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes,'par’ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble «[Adresse 1]» située à [Localité 9] que la’destination’de l’immeuble est':

— l’habitation,

— de résidence avec services de para-hôtellerie (') à cet égard il est précisé que les locaux communs destinés à la fourniture des services liés à la para -hôtellerie pourront être utilisées sans restriction par la société gestionnaire ou la personne exploitant lesdites services (').

Le règlement prévoit par ailleurs que': chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot (') et les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera.

Il précise': spécialement, l’ensemble des lots seront donnés à bail commercial au profit d’une personne gestionnaire, autorisée à consentir des sous-locations et assumant les services et de prestations para -hôtelière.( ') mais ajoute': En tout cas les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation (se conformer aux prescriptions du règlement) et lorsqu’un bail ou engagement de location aura été consenti, le copropriétaire devra dans les 15 jours en informer le syndic par lettre recommandée.

De l’ensemble de ces dispositions parfois ambiguës ou pouvant être considérées comme contradictoires, il ressort que les lots privatifs sont des lots à usage d’habitation qui peuvent être loués selon bail commercial passé avec un gestionnaire proposant des services.

Par voie de conséquence, dés lors que les dispositions de l’article sus-visé ne s’applique que pour les ventes de locaux à usage commercial ou artisanal, qui ne recouvre pas l’ensemble des locaux soumis au statut des baux commerciaux, ce que ne sont pas les lots litigieux appartenant aux époux [L], ils n’avaient pas l’obligation lors de la vente à Mme [B] de respecter un quelconque droit de préférence de la SAS Grand Sud Accueil.

Ainsi sans qu’il soit besoin de répondre au moyen soulevé par Mme [B] sur sa qualité de copropriétaire d’un ensemble commercial exclu par l’article L 145-46-1 du code de commerce, le jugement déféré mérite ainsi confirmation en ce qu’il a débouté cette dernière de sa demande de nullité de la vente et de toutes autres demandes.

Partie perdante, la SAS Grand Sud Accueil supportera la charge des dépens d’appel.

Ces derniers seront directement recouvrés par les conseils qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS Grand sud accueil sera nécessairement déboutée de sa demande au titre des frais irrééptibles.

L’équité commande en revanche, d’allouer aux consorts [L] ensemble et à Mme [B] la somme de 3 000 euroos sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SAS Grand sud Accueil sera condamnée à leur payer.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour';

Y ajoutant,

Condamne la SAS Grand Sud Accueil supportera la charge des dépens d’appel';

Ordonne leur recouvrement direct par les conseils qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

Déboute la SAS Grand Sud Accueil de sa demande au titre des frais irrépétibles';

La condamne à payer à Mme [V] , [Z], [E], [F], [G] [L] ensemble, et à Mme [C] [B], la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT