COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 464

N° RG 18/20590

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDRWF

[L] [W]

[G] [Y] épouse [W]

C/

[K] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Grégory DAMY

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 22 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118000166.

APPELANTS

Monsieur [L] [W]

né le 07 Août 1946 à [Localité 5] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [Y] épouse [W]

née le 08 Septembre 1950 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

représentés et plaidant par M^e Grégory DAMY, membre de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS DAMY, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [K] [I]

née le 29 Avril 1935 à [Localité 6] (54), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe MARIA, membre de l’association MARIA – RISTORI-MARIA, avocat au barreau de GRASSE, et plaidant par M^e Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Céline ROBIN-KARRER, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par contrat de location conclu le 28 novembre 2005 à effet au 1er décembre 2005, Mme [K] [I] a donné à bail à M.[W] [L] et Mme [Y] épouse [W] [G] un logement situé [Adresse 3] avec deux parkings et une cave, moyennant un loyer mensuel de 900 € outre 150 € de provision sur charges.

Le bail a fait l’objet de trois renouvellements.

Par acte d’huissier en date du 29 mai 2017, Mme [K] [M] épouse [I] a signifié congé pour reprise aux époux [W], le congé étant justifié par la volonté de la demanderesse de reprendre le logement à son bénéfice.

Cependant, les défendeurs se sont maintenus dans les lieux.

Par acte d’huissier en date du 12 janvier 2018 Mme [K] [I] a fait citer M. [W] [L] et Mme [Y] épouse [W] [G] devant la présente juridiction aux fins de voir :

— ordonner l’expulsion des époux défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique au besoin outre séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble dans tout autre lieu ou garde-meuble au choix de la bailleresse aux frais, risques et périls des locataires, assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

— autoriser la demanderesse à conserver le montant du dépôt de garantie au titre de clause pénale,

— condamner solidairement les époux [W] au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement les époux [W] au paiement d’une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [W] à supporter, dans le cadre du recouvrement forcé, le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 modifié par le décret du 8 mars 2000 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire.

Considérant que la date de prise d’effet du bail est au 1er décembre 2005, quant bien même la remise des clés et l’état des lieux ont été réalisés le 28 novembre 2005, que le congé pour reprise du 29 mai 2017 pour le 30 novembre 2017 respecte bien le préavis de 6 mois de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et que, par ailleurs, le motif du congé, à savoir la reprise, est non frauduleux, par jugement rendu le 22 novembre 2018, le Tribunal:

— DEBOUTE les époux [W] de leur demande en nullité du congé délivré par Mme [K] [I];

— CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [I] d’une part et les époux [W] d’autre part à compter du 1er décembre 2005 ;

— ORDONNE l’expulsion des époux [W] et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— DIT qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— DEBOUTE Mme [I] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et de la demande d’astreinte ;

— DEBOUTE les époux [W] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

— AUTORISE Mme [I] à conserver le montant du dépôt de garantie de 1800€ à titre de clause pénale ;

— CONDAMNE solidairement les époux [W] aux dépens ;

— CONDAMNE solidairement les époux [W] à payer à Mme [K] [I] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DEBOUTE Mme [I] de sa demande de condamnation au paiement du droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l’artic1e 10 du décret du 12 décembre 1996 modifié par le décret du 8 mars 2001 ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

Par déclaration au greffe en date du 28 décembre 2018, les époux [W] interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

INFIRMER le jugement du Tribunal d’instance de Nice du 22 novembre 2018,

Ce faisant,

CONSTATER que la date d’échéance du bail conclu en faveur des époux [W] est la date de leur entrée en possession des lieux, soit le 28 novembre 2005

CONSTATER que le délai du congé délivré est inférieur à six mois,

DIRE ET JUGER que le congé pour reprise donné par Mme [I] est frauduleux

PRONONCER la nullité du congé délivré par le bailleur,

ORDONNER la production des décomptes annuels de charges pour les années 2018, 2019 et 2020,

RESERVER aux consorts [W] le droit d’évaluer les éventuelles régularisations sur charge dans le cadre d’une compensation,

DIRE ET JUGER que les consorts [W] ont subit un véritable trouble de jouissance,

pouvant s’évaluer à hauteur de 3.000 euros,

DIRE ET JUGER que, le cas échéant, il s’opérera compensation entre toutes sommes dont serait tenue Mme [I] envers les consorts [W] et celle à laquelle ces dernier seraient éventuellement condamnés,

CONDAMNER Mme [I] à payer 4000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral des époux [W],

DEBOUTER Mme [K] [I] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

CONDAMNER Mme [I] à verser aux époux [W] la somme de 4 000 euros

au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que le congé pour reprise n’a pas été signifié dans les délais légaux puisqu’il date du 29 mai 2017 pour une reprise le 30 novembre 2017 alors que le bail a commencé à courir le 28 novembre 2005 avec remise des clés et état des lieux d’entrée, prise de possession des lieux et assurance de ces derniers,

— que, par ailleurs, ce congé présente un caractère frauduleux, en effet la bailleresse ne réside pas dans le Jura mais à Cannes de sorte qu’elle n’est pas comme elle le prétend à 82 ans privée de commerce de proximité et de transport en commun,

— qu’en outre la bailleresse manque régulièrement à ses obligations (pas de décompte annuel détaillé des charges locatives, logement vétuste),

— qu’outre un préjudice de jouissance, ils subissent un préjudice moral,

— qu’il n’y a pas lieu à l’application de la clause pénale et donc a captation du dépôt de garantie.

Mme [I] conclut:

A titre principal,

CONFIRMER, le jugement rendu en date du 22 novembre 2018 par le Tribunal d’instance de NICE en ce qu’il a:

— DEBOUTE les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes;

— VALIDE le congé pour reprise du 29 mai 2017 ;

— DIT que le bail est arrivé à son terme le 30 novembre 2017 ;

— CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [K] [I] d’une part et des époux [W] d’autre part à compter du 1er décembre 2005 ;

— ORDONNE leur l’expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier si besoin est et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix de la bailleresse aux frais, risques et périls des locataires ;

— AUTORISE Mme [I] née [M] à conserver le montant du dépôt de garantie au titre de la clause pénale ;

— CONDAMNE solidairement les époux [W] aux dépens ;

— CONDAMNE solidairement les époux [W] à payer à Mme [K] [I] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

DECLARER les époux [W] occupants sans droit ni titre du logement, sis au numéro [Adresse 2]) ;

ASSORTIR ladite obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties depuis le 23 février 2023,

CONSTATER l’occupation sans droit ni titre par M. [L] [W] du logement situé [Adresse 3] et appartenant à Mme [K] [M] épouse [I],

ORDONNER l’expulsion de M. [W] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, selon les modalités et délais prévus par la loi,

DIRE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

En toute hypothèse,

CONDAMNER solidairement les époux [W] au paiement de la somme de 84 428,30 € qui correspond aux loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges impayés arrêtés au 5 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2020 pour la somme de 26 379,56, du 23 décembre 2022 pour la somme de 33 496,82 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ;

CONDAMNER solidairement les époux [W] à verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit un total de 1340,14 € et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER solidairement les époux [W] à payer la somme de 1180 euros correspondant au montant de la taxe ordure ménagère pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 outre intérêts au taux légal ;

CONDAMNER solidairement les époux [W] à payer la somme de 757,21 euros au titre des régularisations de charges pour l’année 2018 et la somme de 293,25euros au titre des régularisations de charges pour l’année 2020, outre intérêts au taux légal ;

CONDAMNER solidairement les époux [W] à payer la somme de 20 euros au titre des frais de relance ;

DIRE que les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupations seront majorées de 10% conformément à la clause pénale insérée au bail,

DIRE que Mme [K] [M] épouse [I] conservera la somme versée par les locataires au titre du dépôt de garantie conformément à la clause pénale insérée au bail ;

CONDAMNER solidairement les époux [W] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTER les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER solidairement les époux [W] au paiement d’une somme de 5.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; outre leur condamnation au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNER solidairement les époux [W] à supporter, dans le cadre du recouvrement forcé, le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l’article A 444-31 du code du commerce ;

CONDAMNER solidairement les époux [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais des commandements de payer des 16 décembre 2020 et 23

décembre 2022.

Elle soutient:

— que les locataires qui se maintiennent dans les lieux malgré le congé régulier s’abstiennent depuis avril 2019 de tout paiement,

— qu’après commandement de payer elle a agi en référé en acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers,

— que face aux contestations sérieuses soulevées elle a agi au fond mais que par jugement du 25 avril 2024 le juge des contentieux de la protection s’est déclaré incompétent eu égard à la procédure pendante devant la présente cour,

— que le bail a été signé le 28 novembre 2005 avec une prise d’effet au 1er décembre 2005 pour se terminer le 30 novembre 2008, sans que le fait qu’elle ait accepté d’effectuer l’état des lieux d’entrée et l’occupation gracieuse des lieux le 28 novembre ne vienne modifier cette date d’effet, de sorte que le congé a été donné dans le délai légal,

— que, quant bien même, elle est propriétaire d’un logement à Cannes cela ne suffit pas à caractériser la fraude alléguée, d’autant qu’il n’est pas établi qu’elle réside à Cannes et plus dans le Jura,

— que subsidiairement, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers, suivant nouveau commandement de payer du 23 décembre 2022,

— que les locataires doivent être condamnés à l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation,

— que la libération des lieux doit être assortie d’une astreinte et de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— qu’elle produit le décompte détaillé des charges pour les années 2018, 2019 et 2020,

— que les stores litigieux ont été remplacés et qu’aucun préjudice de jouissance n’est à déplorer pour les locataires,

— que le préjudice moral allégué n’est nullement établi,

— qu’il convient de confirmer le jugement qui a fait application de la clause pénale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour reprise

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au congé dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il résulte du bail signé le 28 novembre 2005 par les parties que la date d’effet de ce dernier est au 1er décembre 2005, peu important que la remise des clés et l’état des lieux aient eu lieu le 28 novembre 2005, d’autant que les locataires ne justifient d’aucun paiement de loyer sur la période du 28 novembre au 1er décembre 2005, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a considéré que le congé pour reprise délivré par acte d’huissier de justice en date du 29 mai 2017 pour le 30 novembre 2017 l’avait été plus de 6 mois avant son échéance, étant précisé que le bail s’est tacitement renouvelé jusqu’au 30 novembre 2017.

Par ailleurs, la bailleresse doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Comme l’a retenu le premier juge, il n’appartient pas au juge de porter une appréciation sur l’opportunité de la reprise exercée par le bailleur et sur les possibilités que celui-ci aurait eues de choisir une autre solution, mais seulement de vérifier l’absence de fraude ou de détournement de la loi.

Le congé comporte les mentions requises, en ce que la bailleresse a communiqué en annexe une lettre manuscrite en date du 13 mai 2017 évoquant les raisons de la reprise du logement sur la commune de Nice à savoir:

— l’éloignement géographique du village habité de toute autre ville de plus de 35 km

— le fermeture des commerces de proximité ainsi que l’arrêt de la tournée quotidienne du boulanger,

— l’absence de prise en charge médicale,

— l’absence de moyens de transports en commun.

Les appelants versent aux débats un relevé de propriété de leur bailleresse duquel il résulte qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier à Cannes et une signification de lettre à cette dernière adresse remise à l’étude, mais avec indication du nom de la bailleresse sur la boîte aux lettres et l’interphone.

Pour autant, comme l’a très justement retenu le premier juge, le fait que la bailleresse soit propriétaire d’un bien sur la commune de Cannes, alors que ses conclusions comme toutes les pièces de la procédure la domicilie dans le Jura, sans que les appelants ne rapporte la preuve de ce qu’elle serait domiciliée sur Cannes, n’est pas suffisant à lui seul à établir la fraude alléguée et l’existence d’un motif de reprise fallacieux.

Ainsi, les termes de la loi sont respectés quant aux raisons du congé donné et aux délais légaux.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que les époux [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2017 et en ce qu’il a ordonné leur expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les appelants à quitter les lieux s’ils venaient à ne pas s’exécuter, le prononcé d’une astreinte est écartée.

Il convient de les condamner à compter de cette date au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au dernier montant du loyer et charges à savoir à la somme de 1340,14€ mensuels.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

Le contrat de bail comporte la clause pénale suivante:

'en cas de résiliation du présent contrat de location du fait du locataire en application de l’une des clauses résolutoires ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au bailleur de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi'.

La présente résiliation du bail n’étant pas du fait des locataires, cette clause pénale n’a pas à s’appliquer, de sorte que le jugement est infirmé, en ce qu’il a fait droit à la demande d’application de la clause pénale au titre du dépôt de garantie pour un montant de 1800€ et cette demande est rejetée.

Sur la demande de production des décomptes annuels de charges pour les années 2018, 2019 et 2020, de préjudice de jouissance, de préjudice moral, de taxe d’ordures ménagères de régularisations de charges pour 2018, 2019 et 2020, de frais de relance, de majoration de 10% conformément à la clause pénale insérée au bail

Le bail étant résilié au 30 novembre 2017, toutes les obligations qui en découlent comme celles relatives aux charges, ou à une jouissance paisible ou à ses clauses ne trouvent plus à s’appliquer, de sorte que les appelants comme l’intimée sont déboutés de leurs demandes à ces titres.

Il sera rappelé que les époux [W] se sont plaints de la défectuosité de stores de la terrasse qui seraient distendus par mail du 12 janvier 2017 sans justifier par aucune pièce produite aux débats, avant l’effectivité du congé, de la réalité de ce désordre, pour lequel ils sollicitent 3 000€ de dommages et intérêts.

Pas plus en appel qu’en première instance, les époux [W] ne justifient d’un préjudice moral résultant d’un congé retenu comme régulier, de sorte qu’ils en sont déboutés.

Sur la demande en paiement

Mme [I] prétend, sans être démentie, que les époux [W] ne versent plus l’indemnité d’occupation depuis mai 2019 inclus de sorte qu’arrêtée au 5 juillet 2024 inclus la somme due est de 82 628,30€ (63 mois x 1340,14€ – 1800€ de dépôt de garantie) à laquelle les intimés sont condamnés, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2020 date du commandement de payer sur la somme de 26 379,56€, du 23 décembre 2022 date d’un second commandement de payer sur la somme de 33 496,82€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossi-re équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l’espèce, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [I] de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

M.et Mme [W] sont condamnés in solidum à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et aux entiers dépens d’appel, en ce compris les frais des commandements de payer des 16 décembre 2020 et 23 décembre 2022.

Ils sont également condamnés in solidum à supporter, dans le cadre du recouvrement forcé, le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l’article A 444-31 du code de commerce.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 22 novembre 2018 par le Tribunal d’instance de NICE,

SAUF en ce qu’il a:

AUTORISE Mme [I] à conserver le montant du dépôt de garantie de 1800€ à titre de clause pénale,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE Mme [I] de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie de 1800€ à titre de clause pénale,

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement les époux [W] à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier montant du loyer et charges soit à la somme de 1340,14€ et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNE solidairement les époux [W] à la somme de 82 628,30€ (63 mois x 1340,14€ – 1800€ de dépôt de garantie) arrêtées au 5 juillet 2024, mois de juillet 2024 inclus au titre des indemnités d’occupation impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2020 date du commandement de payer sur la somme de 26 379,56€, du 23 décembre 2022 date d’un second commandement de payer sur la somme de 33 496,82€ et à compter de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum les époux [W] à régler à Mme [I] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum les époux [W] à supporter, dans le cadre du recouvrement forcé, le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l’article A 444-31 du code de commerce.

CONDAMNE in solidum les époux [W] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT