COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 10 AVRIL 2025

N° RG 21/02715

N° Portalis DBV3-V-B7F-UO4V

AFFAIRE :

S.A.R.L. VENIEL INVESTISSEMENTS

C/

[V] [N] [M] [C]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2021 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 19/00916

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Raphaël PACOURET

M^e Stéphanie ARENA

M^e Chantal DE CARFORT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. VENIEL INVESTISSEMENTS

N° SIRET : 377 533 831

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentant : M^e Raphaël PACOURET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 475

Représentant : M^e Gaultier BRILLAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

ASSOCIATION FREHA

[Adresse 16]

[Localité 17]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Représentant : M^e David HASDAY de la SELARL HDLA – AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0344

INTIMEE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

N° SIRET : 495 120 008

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentant : M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Représentant : M^e Tanguy SALAÛN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

INTIME

Monsieur [V] [N] [M] [C]

[Adresse 7]

[Localité 21]

INTIME DEFAILLANT

Madame [A] [D] [C]

[Adresse 9]

[Localité 19]

INTIMEE DEFAILLANTE

Monsieur [S] [N] [I] [W]

[Adresse 4]

[Localité 18]

INTIME DEFAILLANT

Madame [P] [RC] [H] [BY]-[E]

[Adresse 10]

[Localité 21]

INTIMEE DEFAILLANTE

Madame [X] [F] [O] [BY]-[E]

[Adresse 5]

[Localité 20]

INTIMEE DEFAILLANTE

Madame [L] [Z] [G] [W]

[Adresse 13]

[Localité 2]

INTIMEE DEFAILLANTE

Madame [B] [P] [R] [T] [BY]

[Adresse 6]

[Localité 8]

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

***********

FAITS ET PROCEDURE :

Le 24 septembre 2015, Me [J], notaire associé à [Localité 23], a reçu une promesse unilatérale de vente entre les promettants, tous indivisaires, (M. [V] [C], Mme [A] [C], M. [S] [W], Mme [L] [W], Mme [P] [BY]-[E], Mme [X] [BY]-[E], Mme [K] [BY]) (ci-après aussi dénommée " consorts [C] « ) et la société Veniel Investissements (ci-après aussi dénommée » société Veniel ") en qualité de bénéficiaire.

Cette promesse porte sur un ensemble immobilier situé à [Localité 21] (Val d’Oise) au [Adresse 14]. Il comporte un bâtiment en façade élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de cinq étages contenant dix appartements, une loge, treize chambres de service, quatorze caves, une cour devant et un jardin derrière ; le tout d’une contenant de 5 à 40 ca.

La promesse été consentie pour une durée expirant le 15 février 2016 et prévoyait les conditions de sa réalisation en ces termes :

— « soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le détail ci-dessus »;

— « soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci ».

La vente, en cas de réalisation, devait avoir lieu moyennant le prix de deux millions d’euros. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 100 000 euros.

La promesse a été faite sous diverses conditions suspensives, dont l’absence d’exercice d’un droit de préemption, le bénéficiaire ayant par ailleurs déclaré qu’il n’entendait pas contracter d’emprunt.

Le 30 septembre 2015, le notaire a adressé à la mairie d'[Localité 21], une déclaration d’intention d’aliéner. Par arrêté du 15 novembre 2015, le maire d'[Localité 21] a délégué l’exercice du droit de préemption à l’établissement public foncier du Val d’Oise (ci-après, « l’EPFVO »).

Par décision du 29 décembre 2015, notifiée à la société Veniel le 30 décembre 2015, l’EPFVO a décidé d’exercer son droit de préemption et d’acquérir l’immeuble susvisé aux prix et conditions proposés, aux fins de rénovation par un bailleur social en vue de sa transformation en une vingtaine de logements locatifs sociaux, la ville d'[Localité 21] présentant une carence en logements sociaux.

A compter du 1er janvier 2016, l’établissement public foncier d’Ile de France (ci-après, « l’EPFIF »), créé par décret du 13 septembre 2006, a repris les biens, droits et obligations de L’EPFVO.

Par deux requêtes du 15 janvier 2016, la société Veniel Investissements a saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’une demande d’annulation de la décision de préemption du 29 décembre 2015, et d’une demande de suspension de l’exécution de cette décision.

Par ordonnance du 4 février 2016, le juge des référés du tribunal administratif a rejeté la requête en suspension d’exécution. Le 9 mars 2016, la vente entre les consorts [C] et l’EPFIF a été régularisée par acte reçu par Me [U], notaire associé à [Localité 22].

Aux termes d’un acte reçu le 21 décembre 2017 par Me [U], l’EPFIF a vendu à l’association FREHA, bailleur social, l’immeuble situé [Adresse 15].

Par jugement du 10 juillet 2018, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, statuant au fond, a annulé la décision du 29 décembre 2015 mais a rejeté la demande d’injonction de proposer le bien irrégulièrement préempté à la vente, constatant que ce bien avait été revendu entre temps. Ce jugement est à ce jour définitif.

Par exploits des 10, 12, 13, 18 et 26 décembre 2018 et 4 février 2019, la société Veniel Investissements a assigné l’EPFIF, l’association FREHA, M. et Mme [C], M. [W], M. et Mme [BY]-[E], Mme [W] et Mme [BY] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de voir annuler les ventes des 9 mars 2016 entre M. et Mme [C] et l’EPFIF et du 21 décembre 2017 entre l’EPFIF et l’association FREHA, et aux fins d’être indemnisée de ses préjudices.

Par ordonnance du 10 décembre 2018, la société Veniel a fait assigner l’association FREHA d’heure à d’heure à l’audience des référés de ce même tribunal, aux fins de voir ordonner la suspension des travaux entrepris par cette dernière.

Par ordonnance du 30 janvier 2019, le juge des référés a ordonné la suspension immédiate des travaux entrepris sur l’immeuble par l’association FREHA, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard.

L’association FREHA a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 10 octobre 2019, la cour d’appel de Versailles a infirmé l’ordonnance du 30 janvier 2019 et dit n’y avoir lieu à référé.

Par jugement du 15 février 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par l’EPFIF et l’association FREHA,

— condamné l’EPFIF à payer à la société Veniel Investissements, la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné la société Veniel Investissements à payer à l’association FREHA, la somme de 139 457, 40 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné l’EPFIF à payer à la société Veniel Investissements, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Veniel Investissement à payer à l’association FREHA, la somme de 4 000 euros sur le fondement du même texte,

— fait masse des dépens, et dit qu’ils seront partagés par moitié entre l’EPFIF et la société Veniel Investissements,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par acte du 27 avril 2021, la société Veniel Investissements a interjeté appel et prie la cour, par dernières conclusions du 14 novembre 2023 de :

— infirmer et réformer le juge déféré en ce qu’il :

*a rejeté les conclusions en annulation des ventes successives des 9 mars 2016 et 21 décembre 2017,

*a rejeté les conclusions en vue de déclarer parfaite la vente entre elle et les consorts [C] et d’enjoindre la réalisation forcée de la vente,

*a fixé le montant de l’indemnisation due par l’EPFIF à elle-même à une somme de 50 000 euros,

*l’a condamnée à indemniser l’association FREHA d’un montant de 139 457,40 euros,

*l’a condamnée à verser à l’association FREHA une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— juger nul l’acte de vente du 9 mars 2016 portant sur l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 21], entre les consorts [C] et l’EPFIF,

— juger nul l’acte de vente du 21 décembre 2017 portant sur l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 21], entre l’EPFIF et l’association FREHA,

— juger parfaite la vente conclue le 24 septembre 2015 portant sur l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 21], entre elle et les consorts [C],

— juger fautives la décision de préemption du 29 décembre 2015 de l’EPFVO, puis le refus de l’EPFIF de proposer au vendeur puis à l’acheteur la rétrocession de l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 21],

— évaluer son préjudice, arrêté au 31 décembre 2021, à la somme de 798 317,68 euros,

— rejeter la demande reconventionnelle de l’association FREHA,

En conséquence,

A titre principal,

— annuler l’acte de vente du 9 mars 2016 portant sur l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 21], entre les consorts [C] et l’EPFIF,

— annuler l’acte de vente du 21 décembre 2017 portant sur l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 21], entre l’EPFIF et l’association FREHA,

— à défaut de déclarer parfaite la vente du 24 septembre 2015 portant sur l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 21], entre elle et les consorts [C], et à défaut d’accord entre les parties, enjoindre la réalisation forcée de la vente, au plus tard deux mois après la signification du jugement à intervenir, aux prix et conditions stipulées dans la promesse de vente du 24 septembre 2015,

— condamner l’EPFIF à lui verser la somme de 798 317,68 euros, arrêtée au 31 décembre 2021, à parfaire en fonction de la date de réalisation de la vente, augmentée des intérêts légaux; ainsi que leur capitalisation en réparation des préjudices subis,

A titre subsidiaire,

— condamner l’EPFIF à lui verser la somme de 202 222,48 euros, augmentée des intérêts légaux ainsi que leur capitalisation en réparation des préjudices subis,

A titre très subsidiaire,

— condamner l’EPFIF à lui verser la somme de 60 000 euros, augmentée des intérêts légaux ainsi que leur capitalisation en réparation des préjudices subis,

En toutes hypothèses,

— rejeter la demande reconventionnelle de l’association FREHA,

— condamner l’EPFIF à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’association FREHA à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire,

— condamner l’EPFIF aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 26 octobre 2023, l’établissement public foncier d’Ile de France (EPFIF) prie la cour de :

— le juger tant recevable que bien fondé en son appel incident,

— le juger tant recevable que bien fondé en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Y faisant droit,

A titre principal, sur l’irrecevabilité des demandes de la société Veniel,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par lui et l’association FREHA,

En conséquence,

— juger irrecevable la société Veniel en ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

A titre subsidiaire, sur la validité des ventes signées le 9 mars 2016 et 21 décembre 2017 et sur l’absence de droit à l’acquisition de l’immeuble litigieux par la société Veniel Investissements,

— confirmer le jugement déféré en tant qu’il a débouté la société Veniel de sa demande d’annulation de l’acte de vente passé le 9 mars 2016 entre lui et les consorts [C] et de l’acte de vente passé le 21 décembre 2017 entre lui et l’association FREHA, et de sa demande subsidiaire [tendant à] voir déclarée parfaite la vente qui serait intervenue entre elle-même et les consorts [C],

En toute hypothèse, sur le rejet de la demande d’indemnisation,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu sa responsabilité et l’a condamné à verser une somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts à la société Veniel,

Et statuant à nouveau,

Le cas échéant et en tant que de besoin,

— se déclarer d’office incompétent au profit du tribunal administratif de Cergy-Pontoise pour statuer sur les demandes indemnitaires de la société Veniel,

En tout état de cause,

— débouter la société Veniel de sa demande de condamnation à son encontre à lui verser une somme de 798 317,68 euros augmentée des intérêts légaux,

— débouter la société Veniel de sa demande de condamnation à son encontre à lui verser une somme de 202 222,48 euros augmentée des intérêts légaux,

— débouter la société Veniel de sa demande de condamnation à son encontre à lui verser une somme de 60 000 euros augmentée des intérêts légaux,

En tout état de cause,

— débouter la société Veniel de l’intégralité des demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Veniel à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 13 octobre 2023, l’association FREHA prie la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

Y faisant droit,

— infirmer et réformer le jugement déféré, uniquement en ce qu’il a :

*rejeté les fins de non-recevoir qu’elle a soulevées ainsi que l’EPFIF,

*condamné la société Veniel à lui payer la somme de 139 457,40 euros à titre de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau,

— déclarer la société Veniel irrecevable en sa demande d’annulation de la vente intervenue le 21 décembre 2017 entre l’EPFIF et l’association FREHA et rejeter sa demande de ce chef,

— rejeter comme étant mal fondées, les demandes de la société Veniel tendant à voir annuler les ventes intervenues et toutes celles qui auraient pour objet ou pour effet de la déposséder l’association FREHA des biens acquis de bonne foi auprès de l’EPFIF,

— rejeter comme étant mal fondées, les demandes de la société Veniel tendant à la régularisation de la vente entre les consorts [C] et elle-même sur le fondement du compromis en date du 24 septembre 2015,

— condamner la société Veniel à lui verser la somme de 386 777 euros TTC au titre de la réparation du préjudice relatif aux frais supplémentaires qu’elle a été amenée à supporter du fait de l’interruption des travaux,

— condamner la société Veniel Investissements à lui verser la somme de 69 511,29 euros au titre de la réparation du préjudice relatif aux pertes de loyers résultant de l’interruption des travaux,

Et en toute hypothèse,

— condamner la société Veniel Investissements à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Veniel Investissements aux entiers dépens.

La société Veniel a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions à :

— M. [W], par actes du 25 mai 2021 et du 18 février 2022, néanmoins, cet intimé n’a pas constitué avocat ;

— Mme [W], par actes du 28 juin 2021 et du 7 février 2022. Un procès-verbal de recherches a été effectué. Néanmoins, cette intimée n’a pas constitué avocat ;

— Mme [C], par actes du 24 juin 2021 et du 18 février 2022, néanmoins, cette intimée n’a pas constitué avocat ;

— M. [C], par actes du 24 juin 2021 et du 18 février 2022, néanmoins, cet intimé n’a pas constitué avocat ;

— Mme [X] [BY]-[E], par actes du 28 juin 2021 et du 18 février 2022, néanmoins, cette intimée n’a pas constitué avocat ;

— Mme [P] [BY]-[E], par actes du 28 juin 2021 et du 18 février 2022, néanmoins, cette intimée n’a pas constitué avocat ;

— Mme [BY], par actes du 28 juin 2021 et du 18 février 2022, néanmoins, cette intimée n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’intérêt et la qualité à agir en nullité de la société Veniel

Pour dénier à la société Veniel la qualité d’acquéreur évincé, l’EPFIF fait valoir que l’acquéreur évincé, tiers aux contrats de vente querellé, doit tirer de son propre contrat la qualité lui permettant de solliciter la nullité du contrat formé sur la base de la décision de préemption annulée. Considérant que la société Veniel n’a pas valablement levé l’option, elle en déduit que nonobstant l’annulation de la décision de préemption, elle est irrecevable à demander l’annulation des actes de vente et de revente du bien litigieux, faute d’intérêt à agir.

L’association Freha soutient, d’une part, que la société Veniel n’a pas la qualité d’acquéreur évincé vis-à-vis de la dernière vente (EPFIF-FREHA) et, d’autre part, qu’à supposer qu’elle justifie de sa qualité de propriétaire du bien cédé, elle n’a pas qualité pour agir en nullité, dans la mesure où l’action en nullité de la vente de la chose d’autrui est réservée à l’acquéreur.

La société Veniel fait valoir que la présente instance vise à tirer l’ensemble des conséquences juridiques de l’annulation définitive de la décision de préemption, à la suite du jugement du tribunal administratif du 10 juillet 2018, et qu’indépendamment du bien-fondé de l’action, elle a nécessairement intérêt à voir annuler les ventes successives, en ce que cette annulation est la seule façon de garantir le plein effet de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, qui pose le principe de la rétrocession du bien en cas d’annulation de la décision de préemption.

Elle ajoute que la levée de l’option insérée dans une promesse de vente n’est soumise à aucune forme ou modalité particulière, et qu’en l’occurrence, elle a adressé à M. [C] un courrier, aux fins de lever l’option, dont il a accusé réception le 11 février 2016, soit bien avant que le jugement d’annulation de la décision de préemption ne soit devenu définitif.

Sur ce,

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Selon une jurisprudence constante, l’acquéreur évincé, qui a un intérêt à agir à raison de l’exercice irrégulier du droit de préemption, est recevable en sa demande en annulation de la vente (Civ. 3ème, 30 janvier 2013, pourvoi n 11-24.69 ; Civ. 3ème, 20 novembre 2002, n° 01-13.534) nonobstant le caractère de nullité relative de la nullité alléguée.

Pour autant, dès lors que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive du non-exercice d’un droit de préemption n’a pas levé l’option, l’annulation par la juridiction administrative de la décision de préemption ne lui confère aucun droit à l’annulation de la vente conclue entre le promettant et le titulaire du droit de préemption (Civ. 3ème, 22 septembre 2010, n° 09-14.817), ce dont il s’infère que l’ancien bénéficiaire de la promesse est irrecevable à agir en nullité de la vente (Civ. 3ème, 1er octobre 2020, n° 19-20.628).

En l’espèce, alors que la qualité d’acquéreur évincé est étroitement dépendante du point de savoir si le bénéficiaire a régulièrement levé l’option, avant l’expiration de la promesse le 15 février 2016, la société Veniel se borne à invoquer l’existence d’un courrier daté du 10 février 2016, adressé à M. [V] [C], dans lequel la société indique : « Malgré la préemption opérée par l’EPF Val d’Oise, nous vous informons que nous entendons lever l’option de ladite promesse pour le cas où le tribunal administratif que nous venons de saisir décidait de l’annuler. Comme convenu, je vous remercie, en votre nom et au nom des autres co-indivisaires, de nous accuser réception de la présente au moyen de la copie ci-jointe ». La copie produite comporte la mention manuscrite « reçu le 11 février 2016 » ainsi qu’une signature.

Or, comme relevé à raison par le tribunal et les intimés, le courrier n’a pas date certaine et sa réception par M. [C] est douteuse, dans la mesure où ce courrier n’a pas été envoyé en recommandé et que la signature qu’il comporte ne correspond à aucune des signatures portées sur l’acte de promesse unilatérale de vente dont M. [C] est signataire au même titre que les autres indivisaires.

En outre, s’il résulte des stipulations de la promesse unilatérale de vente que la vente peut être formée par la levée de l’option, c’est à la condition que celle-ci soit « accompagnée du versement du prix et des frais par virement ». A cet égard, la société Veniel prétend que " le notaire des consorts [C] n’a jamais envoyé l’appel de fonds à la société Veniel Investissements qui n’a donc aucunement été en mesure de verser la somme pour la réalisation de la promesse « puisque » à ce moment, les consorts [C] étaient en train de conclure la vente avec l’EPFIF, reçue par acte authentique du 9 mars 2016 ". Toutefois, l’appelante ne produit aucune pièce de nature à établir qu’elle a effectivement était empêchée d’effectuer ce virement pourtant indispensable à la régularité de la levée de l’option.

Enfin, la société Veniel soutient que son intérêt à agir en annulation des actes de vente, découle de son intérêt à agir pour voir sanctionner le manquement du titulaire du droit de préemption à l’obligation prévue par l’article L. 213-11-1, alinéa 4, du code de l’urbanisme, en cas d’annulation de la décision de préemption, de proposer l’acquisition du bien à la personne qui avait l’intention de l’acquérir.

Néanmoins, l’article L. 213-12 du code de l’urbanisme, invoqué par ailleurs par l’appelante, prévoit comme seule sanction, non la nullité de la vente réalisée au profit du titulaire du droit de préemption, a fortiori la nullité de la vente à un tiers par suite réalisée, mais une « action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption », en sorte que la société Veniel n’a d’intérêt à agir qu’à cette fin.

N’ayant pas intérêt à agir en nullité de la première vente, la société Veniel, à plus forte raison, n’a pas intérêt à agir en nullité de la seconde vente, consentie à l’association FREHA, puisqu’elle est totalement étrangère à sa réalisation.

Cette solution n’est aucunement contradictoire avec la jurisprudence du Conseil d’Etat dont fait état la société Veniel (CE, 26 nov. 2001, n° 222211 ; CE, 26 févr. 2003, n° 231558) qui porte sur l’articulation des décisions administratives de préemption et de revente du bien et dont il ressort que la nullité de la première n’implique pas la l’annulation de la seconde (« les décisions par lesquelles une commune préempte un bien puis le revend, entre lesquelles s’interpose l’acte authentique opérant le transfert de propriété, dont la nullité ne peut être constatée que par le juge du contrat, ne forment pas entre elles un ensemble indissociable qui justifierait que l’annulation de la première entraîne par voie de conséquence l’annulation de la seconde »).

Par conséquent, le jugement sera réformé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir invoquée par l’EPFIF et l’association FREHA ; les demandes formées par la société Veniel tendant à la nullité des ventes du 9 mars 2016 et 21 décembre 2017 seront déclarées irrecevables, et la demande aux fins de voir « juger parfaite la vente conclue le 24 septembre 2015 » rejetée comme étant sans objet, une vente impliquant les consorts [C] ne pouvant intervenir en l’absence d’annulation des ventes successives susmentionnées.

De surcroît, et à titre purement superfétatoire, les motifs retenus par le tribunal pour rejeter ces demandes au fond sont parfaitement opérants, ce qui justifie de les adopter pour le surplus.

2. Sur les demandes indemnitaires de la société Veniel

Pour condamner l’EPFIF à payer à la société Veniel la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, le tribunal a considéré qu’en revendant l’immeuble sans attendre le jugement du tribunal administratif qui s’annonçait imminent, l’EPFIF a commis une imprudence fautive engageant sa responsabilité.

A hauteur d’appel, l’appelante soutient que l’EPFIF a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, en ce qu’elle ne l’a pas mise en situation d’acquérir l’immeuble à la suite de l’annulation de la décision de préemption, comme l’exige l’article L. 213-12 du code de l’urbanisme. En cumulant les gains manqués ainsi que le préjudice moral causé, elle s’estime fondée à demander la condamnation d’EPFIF à lui verser la somme de 798 317,68 euros à titre principal, 202 222,48 euros à titre subsidiaire, 60 000 euros à titre très subsidiaire.

Demandant l’infirmation du jugement sur ce point, L’EPFIF fait valoir qu’une telle prétention ne peut prospérer devant le juge judiciaire dès lors qu’elle se fonde sur des articles L. 213-11-1 et L. 213-12 du code de l’urbanisme, qui ne s’appliquent pas lorsque le bien a été revendu, comme en a jugé de manière définitive le tribunal administratif de Cergy-Pontoise dans son jugement du 10 juillet 2018. Elle ajoute que la seule revente du bien litigieux à l’association FREHA, sans attendre le jugement au fond du tribunal administratif de Cergy-Pontoise sur la légalité de la décision de préemption, n’apparaît pas fautive dans le contexte de la présente affaire, et que l’examen de cette question relèverait en tout cas de la compétence du seul juge administratif.

S’agissant des préjudices, l’EPFIFF fait valoir que la société Veniel ne peut être indemnisée d’une perte de loyers sur un immeuble dont elle ne peut revendiquer la propriété. A supposer les dispositions invoquées applicables, elle souligne le caractère éventuel du préjudice allégué, dès lors qu’il ne peut être affirmé avec certitude que les anciens propriétaires auraient renoncé à la rétrocession du bien, permettant par suite à la société Veniel Investissement d’acquérir.

Sur ce,

Il résulte de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme que lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption doit proposer la rétrocession du bien, en premier lieu, aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité, et à défaut d’acceptation, en second lieu, à la personne qui avait l’intention d’acquérir.

A cet égard, le dernier alinéa de l’article L. 213-11-1 prévoit que « Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l’acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l’acquisition à la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l’article L. 213-2. »

L’article L. 213-12, alinéa 2 du code de l’urbanisme précise qu’en cas de non-respect des obligations définies au dernier alinéa de l’article L. 213-11-1, la personne qui avait l’intention d’acquérir ce bien saisit le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages-intérêts.

En l’espèce, par décision du 29 décembre 2015, le directeur général adjoint de l’EPFVO a décidé de préempter la propriété proposée à la vente par les consorts [C]. Par ordonnance du 4 février 2016, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, saisi en référé, a rejeté la requête de la société Veniel visant à ordonner la suspension de la décision de préemption. C’est dans ces circonstances que par acte du 9 mars 2016 la vente a été régularisée entre les consorts [C] et l’EPFIF, venant aux droits de l’EPFVO. Par la suite, l’EPFIF a revendu le bien litigieux à l’association FREHA par acte du 21 décembre 2017, et par jugement du 10 juillet 2018 le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, se prononçant sur la requête de la société Veniel introduite le 15 janvier 2016, a annulé la décision de préemption.

S’il est un fait avéré que la décision de préemption a été annulée, ce qui répond à l’une des conditions posées par l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, il n’en demeure pas moins que la revente du bien à un tiers (l’association FREHA) a privé le titulaire du droit de préemption (l’EPFIF) du droit de propriété dont il disposait sur le bien et qui seul lui permettait de proposer au propriétaire initial puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé la rétrocession du bien.

Il en résulte, comme soutenu à juste titre par l’EPFIF, que les dispositions invoquées au soutient d’une faute d’imprudence ne sont pas applicables au cas de revente du bien illégalement préempté.

Cette interprétation est conforme à la jurisprudence du Conseil d’Etat qui retient que l’annulation de la décision de préemption " implique nécessairement, sauf atteinte excessive à l’intérêt général appréciée au regard de l’ensemble des intérêts en présence, que le titulaire du droit de préemption, s’il n’a pas entre temps cédé le bien illégalement préempté [la cour souligne], prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée " (CE, 26 févr. 2003, n° 231558).

C’est toutefois la raison pour laquelle, dans ce même arrêt, le Conseil d’Etat précise qu’il appartient au titulaire du droit de préemption « avant toute mesure, de s’abstenir de revendre à un tiers le bien illégalement préempté ».

Cependant, en l’espèce, la revente du bien est intervenue sous l’empire de l’ordonnance de référé, rendue le 4 février 2016, ayant rejeté la demande de la société Veniel tendant à la suspension de la décision de préemption, en sorte que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal la revente du bien ne peut être considérée comme fautive en elle-même.

En réalité, et même si ce point est contesté par l’appelante, ses prétentions indemnitaires portent bien sur les conséquences dommageables induites du fait que le bien a été illégalement préempté ou, autrement dit, que la propriété en a été transférée sur la base d’une décision de préemption illégale.

Or, autant les juridictions de l’ordre judiciaire sont compétentes pour connaître des actions en responsabilité résultant d’un manquement aux obligations posées par l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, applicables lorsque le titulaire du droit de préemption est en position de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée, autant il n’entre pas dans leurs attributions de réparer les dommages résultant de l’illégalité de la décision de préemption en cas de revente du bien.

Force est d’ailleurs de constater que la cour administrative d’appel de Paris, dans un arrêt du 3 février 2004 (CAA Paris, 3 févr. 2004, n° 00PA02593) versé aux débats (pièce Veniel n° 22), n’a aucunement décliné sa compétence et s’est prononcée sur les prétentions indemnitaires dont elle était saisie, après avoir considéré que lorsqu’une décision de préemption illégale a été suivie de la revente du bien, ôtant ainsi à l’autorité détentrice du droit de préemption la faculté de prendre une nouvelle décision et privant les titulaires d’une promesse de vente de la possibilité d’acquérir le bien illégalement préempté, ceux-ci étaient fondés à demander réparation du préjudice direct et certain qui en est résulté pour eux.

Comme suggéré par l’EPFIF, il convient en conséquence de renvoyer la société Veniel à mieux se pourvoir sur ce chef de demande, en application des articles 76 et 81 du code de procédure civile.

Le jugement sera réformé en conséquence.

3. Sur la demande reconventionnelle de l’association FREHA

L’association FREHA, bailleur social, demande réparation du dommage que lui a causé la suspension des travaux ordonnée par le président du tribunal de grande instance de Pontoise le 30 janvier 2019 avant que l’ordonnance ne soit infirmée par la cour d’appel de Versailles par arrêt du 10 octobre 2019. Elle impute à l’action de la société Veniel un arrêt de chantier de 11,5 mois, dont il a résulté, outre une incertitude quant au sort des subventions qui lui ont été accordées, d’importants surcoûts liés aux indemnisations versés à ses prestataires, au complément de travail de ses équipes (frais de montage et conduite d’opération) et aux frais d’huissier exposés pour faire constater l’interruption des travaux. Elle ajoute que le retard dans l’achèvement des travaux lui a également fait perdre 11,5 mois de loyers.

La société Veniel répond que les dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution ne confère pas un « blanc-seing » au débiteur, le créancier n’ayant pas à subir les « largesses » de celui-ci en cas de remise en cause du titre exécutoire. Elle estime que le prétendu préjudice relatif aux subventions est incertain et que l’association a commis une faute en indemnisant ses prestataires dès lors que, s’agissant d’un marché public, la simple prolongation de la durée du chantier n’entraine aucun droit à rémunération complémentaire pour l’entreprise de travaux. Elle ajoute, d’une part, que les pièces produites ne permettent pas de rapporter la preuve du versement de sommes d’argent à l’entreprise Fitoussi au titre d’un retard pris dans les travaux, d’autre part, que le préjudice invoqué lié à la perte de loyers est incertain.

Sur ce,

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution l’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

Il résulte de cette disposition que l’exécution d’une décision de justice exécutoire à titre provisoire n’a lieu qu’aux risques de celui qui la poursuit, à charge pour lui, si le titre est ultérieurement modifié, d’en réparer les conséquences dommageables.

En l’espèce, il est constant que l’ordonnance par laquelle le président du tribunal de grande instance de Pontoise a ordonné la suspension des travaux entrepris par l’association FREHA sur l’immeuble acquis, sous astreinte de 2 000 euros par jour, a été signifiée par la société Veniel le 14 février 2019 et que s’en est effectivement suivi l’arrêt total du chantier, ce dont il est justifié par un constat d’huissier facturé 300 euros ouvrant droit à indemnisation à ce titre.

Si le préjudice invoqué, lié au sort des subventions, n’est aucunement démontré, il n’est en revanche pas contesté, à hauteur d’appel, que l’association FREHA a réglé à la société Patrimoine et Rénovation la somme de 278 914,80 euros au titre des frais de reprise des travaux. Cette somme correspond à différents coûts justifiés par la volonté de l’association de s’assurer de la reprise des travaux et dûment détaillés (pièces FREHA 20 et 23).

Pour contester la nécessité d’une telle indemnisation, la société Veniel invoque la jurisprudence administrative relative à la réglementation des marchés publics. Cette argumentation est toutefois inopérante dans la mesure où l’association était liée à l’entreprise par un contrat de droit privé, dont il n’est pas établi qu’il exonérait le maitre de l’ouvrage du surcoût induit par les retards de travaux dans l’hypothèse de la continuation de la relation contractuelle et ainsi de la reprise des travaux. A cet égard, la société FREHA n’avait pas l’obligation de limiter son dommage, sans compter que la reprise des travaux avec une autre entreprise aurait généré d’autres coûts.

S’agissant du préjudice allégué, au titre de la rémunération complémentaire du maître d''uvre (Fitoussi), l’association FREHA produit un avenant non signé, faisant référence à un mémoire en réclamation du 25/03/2021, soit postérieur de plus d’un an aux négociations qui ont eu lieu portant sur l’ensemble des surcoûts afférents au marché consécutivement à la reprise du chantier, et la preuve du règlement de cette somme n’est aucunement rapportée. La réalité du préjudice n’est donc pas établie.

Par ailleurs, la demande indemnitaire liée aux « honoraires et frais de montant et de conduite d’opérations » n’est étayée que par un « courrier explicatif » de M. [Y], directeur général de l’association, et ne suffit donc pas à justifier d’une perte éprouvée.

Enfin, le gain manqué lié à la perte de loyers, n’est indemnisable que dans la mesure où il est certain. Or, compte tenu des aléas inhérents à tout chantier, il ne peut être affirmé avec certitude que le bâtiment aurait pu être loué dans la totalité de ses 22 logements, 11,5 mois plus tôt. La demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

En somme, le jugement sera réformé pour voir condamnée la société Veniel à payer à l’association FREHA 279 214,80 euros (278 914,80 + 300) à titre de dommages-intérêts.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, la société Veniel supportera les dépens de première instance et d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné l’EPFIF à l’indemniser de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Veniel sera condamnée à régler à l’EPFIF la somme de 5 000 euros, à l’association FREHA la somme de 8 000 euros, en indemnisation des frais exposés en première instance et en appel, selon ce que commande l’équité.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt de défaut, mis à disposition,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déclare irrecevable les demandes formées par la société Veniel tendant à la nullité des ventes du 9 mars 2016 et 21 décembre 2017,

Rejette la demande visant à voir juger parfaite la vente conclue le 24 septembre 2015 portant sur l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 21], entre elle et les consorts [C], ou à en ordonner la réalisation forcée,

Dit que la juridiction judiciaire est incompétente pour se prononcer sur les demandes indemnitaires de la société Veniel Investissements,

Renvoie la société Veniel Investissements à mieux se pourvoir de ce chef,

Condamne la société Veniel Investissements à payer à l’association FREHA la somme de 279 214,80 euros,

Condamne la société Veniel Investissements aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la société Veniel Investissements à régler à l’établissement public foncier d’Ile de France la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Veniel Investissements à régler à l’association Freha la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,