COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 MAI 2024

AC

N° 2024/ 173

Rôle N° RG 20/09012 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJRK

Commune D'[Localité 9]

C/

[T] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e HAURET

M^e TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du tribunal judiciaire de NICE en date du 27 Août 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03696.

APPELANTE

Commune D'[Localité 9], prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité à l’ Hôtel de Ville [Adresse 7] – [Localité 9]

représentée et assistée par M^e Vanessa HAURET de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Madame [T] [W]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Alberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

M^me Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024,

Signé par M. Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Soutenant être propriétaire de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] [Adresse 11] à [Localité 9], la commune d'[Localité 9] a fait assigner le 27 juillet 2017 [T] [W] aux fins d’obtenir son expulsion.

Par décision du 27 août 2020 le tribunal judiciaire de Nice a constaté que Mme [W] est devenue propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 1] Section AL par le jeu de la prescription acquisitive, débouté la commune d’EZE de sa demande de condamnation sous astreinte de Mme [W] à libérer ladite parcelle, condamné la commune d’EZE au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la Commune d’EZE aux dépens.

Par acte du 21 septembre 2020 la commune d'[Localité 9] a interjeté appel de la décision.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2020, l’appelante demande à la cour au visa des articles 544 et 1353, 2261 et 2272 du code civil de :

CONSTATER que Madame [T] [W] n’apporte pas la preuve de l’existence de son droit de propriété sur la parcelle litigieuse

En conséquence,

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nice du 27 août 2020

CONDAMNER Madame [T] [W] à libérer la parcelle n° [Cadastre 1] section AL (prochainement AL [Cadastre 6]) qu’elle occupe sans droit ni titre sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’assignation, soit le 27 juillet 2017 ;

CONDAMNER Madame [T] [W] au règlement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative, augmentée des charges, évaluée à la somme de 300 euros par mois, depuis le 10 juillet 2017 ;

CONDAMNER Madame [T] [W] au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la S.E.L.A.R.L VINCENT ' HAURET – MEDINA pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir :

— que le caractère public de la possession n’a jamais été connu des habitants de la commune d'[Localité 9] et/ou de la commune elle-même et a été sciemment dissimulé par Madame [T] [W],

— que dès qu’elle a eu connaissance de l’existence de l’occupation de la parcelle par M. [M], la Commune d'[Localité 9] a immédiatement mis en 'uvre les procédures utiles pour faire valoir ses droits ;

— que le portillon obstrue totalement la vue sur la parcelle litigieuse, de sorte que la possession de Madame [T] [W] n’a jamais pu être publique,

— que le point de départ de la prescription acquisitive trentenaire doit être fixé au jour où Madame [T] [W] a clairement fait connaître qu’elle se considérait comme propriétaire, or ce jour n’a jamais eu lieu faute pour Madame [T] [W] de produire de telles pièces.

— Madame [W] n’a jamais réalisé de construction ou travaux avec autorisation de la commune sur cette parcelle ;

— que la possession utile à la prescription doit être caractérisée par des actes matériels traduisant l’usage ou la jouissance du bien revendiqué ;

— que l’ensemble des attestations sont datées d’août, septembre et octobre 2017 pour les seuls besoins de la cause, et non pas depuis les années 1950,

— que les photographies de famille ne représentent en aucun cas la parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] section AL ;

— que le portillon en fer forgé noir ne date en aucun cas des années 60/70 compte tenu de ses caractéristiques et de son état général,

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2021 l’intimée demande à la cour de :

Confirmer le jugement,

Débouter la commune de l’ensemble de ses demandes ;

Juger qu’elle est devenue propriétaire de la parcelle AL [Cadastre 1] par l’effet de la prescription acquisitive,

Condamner la commune d'[Localité 9] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

L’intimée réplique :

— qu’elle est propriétaire des parcelles AL [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

— que la parcelle AL [Cadastre 1] est attenante à la maison familiale et sert de jardin,

— que la clôture de la parcelle remonte à la date de création du jardin exotique en 1950 en partie haute,

— qu’on y accède par un portillon fermé à clef qui existe depuis plus de 30 ans selon l’attestation de M.[K] ;

— que ce jardin fait partie des biens loués à la [Adresse 10],

— que la parcelle AL [Cadastre 4] dans les années 1950 était enclavée et privatisée,

— qu’elle justifie d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque ;

— que ses auteurs se sont comportés en propriétaires en aménageant la parcelle par des murets des escaliers, la construction du portail, et par la mise en location du « jardin attenant » au local ;

— que les attestations proviennent d’anciens habitants d'[Localité 9],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la propriété de la parcelle AL [Cadastre 1]

Selon l’article 2261 du code civil pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Il est admis que la possession légale utile pour prescrire ne peut s’établir à l’origine que par des actes d’occupation réelle, et se conserve tant que le cours n’en est pas interrompu ou suspendu.

Ainsi, il appartient à [T] [W] qui se prétend propriétaire de la parcelle AL [Cadastre 1] de rapporter la preuve d’actes matériels de nature à caractériser la possession à son égard.

L’attestation rédigée par M.[K], ancien beau-frère de [T] [W], relate ceci « c’est en 1972 que j’ai rencontré à [Localité 9] ['] la s’ur de [T] [W]. A la suite de trente années communes que j’ai passé dans cette famille, je peux attester les faits suivants ('.) le jardin attenant à la maison était utilisé uniquement par la famille pour toutes les tâches de la vie quotidienne ( repas, table, lessive, stockage de bois) et j’affirme qu’il était clôturé et son accès fermé par un portail donnant accès à la cuisine. Seule la famille en bénéficiait ». Cette attestation si elle décrit une occupation du jardin par les membres de la famille de l’intimée ne permet pas de caractériser précisément l’accomplissement d’actes matériels réalisés par l’intimée. La mention au titre de la clôture des lieux n’est étayée par aucun élément objectif et ne permet pas d’affirmer que l’éventuelle clôture des lieux a été réalisée par l’intéressée ni même que celle-ci existe depuis plus de trente ans.

Les autres attestations versées aux débats décrivent la proximité du jardin de la maison occupée par la famille de l’intimée, et l’utilisation de cet espace à des fins ludiques. Pour autant, ces attestations ne caractérisent pas l’existence d’actes matériels destinés à établir la possession à l’égard de l’intimée mais davantage l’utilisation d’un espace accessible depuis un escalier prenant naissance dans la rue et imbriqué entre des habitations situées dans un village édifié en restanques.

Les photographies en noirs et blancs sont inopérantes à qualifier des actes matériels de possession de la parcelle en ce qu’elles ne permettent pas de situer les lieux.

Le constat d’huissier du 21 octobre 2019 décrit les modalités d’accès à la parcelle litigieuse par l’emprunt d’un escalier prenant naissance directement dans la rue, longeant le côté du local appartenant à [T] [W], et fermé en son centre par un portillon en fer forgé. La description du portail présente des marques d’édification récente. Il n’est donc pas possible de considérer que l’accès à la parcelle par cette voie unique et fermée d’un portail lui confère une possession paisible et continue depuis plus de trente ans.

La disposition de l’escalier s’oppose également à une possession non équivoque puisque il n’est pas démontré que cet escalier en pierres anciennes ait été édifié uniquement pour accéder à l’espace surplombant le fonds de l’intimée, alors qu’il donne accès directement à la rue et longe le local lui appartenant sans pour autant lui servir d’accès en son intérieur. Et ce d’autant que la parcelle aménagée en terrasse se situe en aval immédiat du piton rocheux sur lequel se situe le jardin exotique public, conduisant à considérer cette parcelle et cet escalier comme des éléments de continuité de l’espace public.

L’analyse de ce constat révèle par ailleurs que l’intimée a elle-même déclaré ne pas être informée de l’existence d’une liaison par un escalier en fer forgé entre la partie inférieure et la partie supérieure de la parcelle AL [Cadastre 1], renforçant le caractère non équivoque d’actes matériels qu’elle aurait réalisés pour déterminer la possession des lieux.

Par ailleurs, elle ne peut prétendre à une possession non équivoque puisqu’il n’est pas contesté que cette parcelle n’est pas prise en compte dans l’évaluation des charges fiscales au titre de l’impôt foncier.

Enfin, la conclusion du bail commercial en 2012 décrivant la présence du jardin attenant au local et la demande présentée aux services de l’urbanisme d’aménager une terrasse en bois en 2013 s’opposent par leurs caractères récents à l’établissement d’une possession trentenaire. À ce titre l’intimée ne produit aucun document relatif à des demandes d’autorisations communales d’aménager les lieux avant 2013, alors même que le constat d’huissier réalisé en 2019 fait état de la présence de terrasses en bois, contredisant encore le caractère non équivoque de la possession.

Pour l’ensemble de ces raisons, [T] [W] échoue à établir une possession de la parcelle AL [Cadastre 1] (en cours de nouvelle numérotation AL [Cadastre 6]) selon les critères stricts imposés par la loi. Le jugement sera en conséquence infirmé.

Il sera par conséquent fait droit à la libération de la parcelle AL [Cadastre 1] au profit de la commune d'[Localité 9], dans un délai de 6 mois, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant une période de 6 mois.

En revanche, la demande de condamnation de l’intimée au paiement d’une indemnité d’occupation au profit de la commune d'[Localité 9] sera rejetée puisqu’elle ne produit aucune pièce permettant d’apprécier le bien-fondé de cette évaluation.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[T] [W] qui succombe sera condamnée aux dépens, qui seront distraits au profit de la S.E.L.A.R.L VINCENT ' HAURET – MEDINA .

En équité il ne sera pas fait droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau

Condamne [T] [W] à libérer la parcelle cadastrée section AL105 (prochainement AL [Cadastre 6]) située à [Localité 9] dans un délai de 6 mois suivant la signification de la décision,

Dit que passé ce délai et faute de s’être exécutée, [T] [W] sera tenue de verser une astreinte de 50 euros par jour de retard durant 6 mois,

Déboute la commune d'[Localité 9] de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamne [T] [W] aux entiers dépens distraits au profit de la S.E.L.A.R.L VINCENT ' HAURET ' MEDINA ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président