COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 562

N° RG 22/03010

N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6KI

[C] [D]

C/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marianne [Localité 5]

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 03 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03441.

APPELANTE

Madame [C] [D]

née le 10 Décembre 1968 à [Localité 6] (72), demeurant Chez Monsieur [S] [D], [Adresse 3]

représentée et plaidant par M^e Marianne FOUR, membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sis à [Localité 8]

[Adresse 2]

pris en son syndic la société Cabinet CLARUS sise [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Laurent ROTGÉ, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Pour les besoins d’un acte de partage reçu le 18 novembre 1988 en la forme notariée, l’immeuble bâti sis [Adresse 2] et identifié au cadastre de la commune de [Localité 7] sous le n° [Cadastre 1] de la section AW a fait l’objet d’un état descriptif de division en quatre lots.

Suivant acte du 19 juillet 2011, Madame [C] [D] a acquis la propriété du lot n° 4, consistant en un appartement au deuxième étage de la maison, avec le droit à la jouissance exclusive et privative de la terrasse desservant l’entrée et des terrasses-jardins situées dans le prolongement de l’appartement exposition Nord.

Le 8 décembre 2014, Madame [D] a requis un huissier de justice à l’effet de constater que le mur de soutènement du jardin surplombant la route départementale n° 24 avait été colonisé par la végétation faute d’entretien et menaçait de s’effondrer.

Elle a alerté les services du département des Alpes-Maritimes, qui lui ont répondu que l’entretien de ce mur incombait à la copropriété.

Suivant ordonnance de référé rendue le 8 mars 2016, elle a obtenu du tribunal administratif de Nice l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire du département et du syndicat des copropriétaires.

L’expert M. [R] [E] a établi son rapport le 30 août 2016, concluant à l’existence d’un risque pour la sécurité publique, sans toutefois prendre position sur la question de la propriété de l’ouvrage.

La commune de [Localité 7] a ensuite obtenu la désignation d’un nouvel expert dans le cadre d’une procédure de péril imminent et M. [L] [Y] a rendu un rapport le 4 décembre 2016 confirmant la réalité du péril et préconisant la destruction de la partie du mur concernée par les désordres, la purge des terres situées en amont et l’interdiction d’accès à cette partie de la copropriété.

Le 29 novembre 2016, constatant la carence des copropriétaires, le maire de la commune a pris, sur le fondement de l’article L 511-2 V du code de la construction et de l’habitation, un arrêté ordonnant l’exécution d’office des travaux.

Par acte du 13 juillet 2017, Madame [D] a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice pour l’entendre condamner à procéder à la réparation du mur de soutènement, éradiquer la végétation qui le fragilise, rétablir le jardin dans son état initial et lui payer une somme de 10.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Par acte du 10 octobre 2017, elle a saisi cette même juridiction aux fins d’entendre annuler les résolutions n° 9, 10, 12 et 13 votées le 28 juillet 2017 par l’assemblée générale des copropriétaires et portant rejet des demandes ayant le même objet, réclamant en outre paiement d’une somme de 3.076,91 euros au titre des travaux conservatoires qu’elle avait financés. Elle poursuivait également l’annulation des résolutions n° 14, 15, 16 et 22 portant sur d’autres sujets.

Par jugement n° 22/00059 prononcé le 3 février 2022 dans le cadre de la première instance, le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à éradiquer la végétation ayant colonisé le mur et à réaliser toutes mesures de renforcement ou de reconstruction de celui-ci, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification de la décision et courant pendant une durée de trois mois,

— condamné le syndicat à payer à Madame [D] une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamné le syndicat aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement n° 22/00062 prononcé le même jour dans le cadre de la seconde instance, le tribunal a :

— débouté Madame [D] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 9, 10, 12, 13 et 22 votées le 28 juillet 2017,

— débouté Madame [D] de sa demande en remboursement des travaux conservatoires,

— condamné Madame [D] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [D] a interjeté appel de ces deux décisions par déclarations enregistrées le 28 février 2022 au greffe de la cour.

Suivant ordonnance rendue le 8 octobre 2024 par le conseiller chargé de la mise en état, les deux instances ont fait l’objet d’une jonction.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, Mme [C] [D] demande à la cour :

1°) d’infirmer le jugement n° 22/00059 en ce qu’il a n’a pas clairement pris parti entre l’exécution de travaux de renforcement ou de reconstruction du mur, en ce qu’il n’a pas statué sur sa demande de rétablissement du jardin en son état initial, en ce qu’il a minoré la réparation de son préjudice de jouissance et en ce qu’il a exclu des dépens les frais de l’expertise de M. [E], et statuant à nouveau de ces chefs :

— de condamner le syndicat des copropriétaires à reconstruire le mur de soutènement,

— de le condamner à rétablir le jardin dans son état initial par l’apport de terre cultivable jusqu’à la crête du mur et un réengazonnement,

— d’assortir ces obligations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

— de condamner le syndicat à lui payer une somme de 72.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

2°) d’infirmer le jugement n° 22/00062 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— d’annuler les résolutions n° 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16 et 22 votées le 28 juillet 2017 par l’assemblée générale,

— de condamner le syndicat à lui rembourser la somme de 2.533,14 euros au titre des travaux d’entretien financés par ses soins,

3°) en tout état de cause, de condamner le syndicat aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise de M. [E], ainsi qu’au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 16 octobre 2024, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet CLARUS, demande pour sa part à la cour :

1°) d’infirmer le jugement n° 22/00059 et statuant à nouveau :

— de juger que le mur litigieux ne constitue pas une partie commune de la copropriété, mais un 'accessoire’ de la voie publique,

— de déclarer par suite irrecevables les demandes formées à son encontre,

— subsidiairement, de les rejeter au fond,

2°) de confirmer le jugement n° 22/00062 en toutes ses dispositions,

3°) de condamner l’appelante aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur l’appel du jugement n° 22/00059 :

Suivant une jurisprudence bien établie, les juridictions de l’ordre administratif considèrent qu’en l’absence de titre, un mur situé à l’aplomb d’une voie publique et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de ladite voie, même s’il a aussi pour fonction de soutenir les terres situées au-dessus (arrêts rendus par le Conseil d’Etat le 23 janvier 2012 n° 334360, le 15 avril 2015 n° 369339 et le 27 juillet 2016 n° 389771, produits aux débats).

Selon une réponse ministérielle récente, 'le mur de soutènement d’une voie communale qui concourt à la conservation de la voie et à la sécurité des usagers est un accessoire indissociable de la voie au sens de l’article L 2111-2 du code général de la propriété des personnes publiques. En raison de cette fonction, le mur est présumé faire partie du domaine public routier communal sous réserve d’un titre de propriété privée. Il est indifférent que le mur ait la double fonction de protéger la voie et de contenir le glissement du terrain privé ou que le gestionnaire du domaine ne l’ait pas construit. La présomption de propriété du mur contribuant à la sécurisation de la voie est légitime. En effet, l’édification d’un mur de soutènement est, sauf circonstances particulières, la conséquence du choix de l’autorité publique concernant le tracé de la voie. Il ne revient pas ainsi au propriétaire riverain de prendre en charge une contribution relative à la construction du mur et à son entretien alors qu’il n’a été créé que pour les besoins de la sécurisation de la voie.' (réponse ministérielle n° 08265, JO Sénat, 12 octobre 2023, p. 5844, S. Mérillou, citée aux débats).

En l’espèce, c’est à tort que les premiers juges ont rejeté cette argumentation au motif que l’ouvrage litigieux se situait en retrait du muret d’alignement bordant la voie départementale, alors qu’il ressort clairement du constat effectué le 8 décembre 2014 et des rapports d’expertise de MM. [E] et [Y] que l’ensemble participe à la sécurisation de la voie.

Il en résulte que la charge de son entretien n’incombe pas au syndicat des copropriétaires, et que celui-ci ne peut être condamné à remettre les lieux en état.

Le jugement n° 22/00059 doit être en conséquence infirmé en ce qu’il a fait droit à une partie des demandes de Madame [D], l’appelante devant être intégralement déboutée de ses prétentions.

Sur l’appel du jugement n° 22/00062 :

En vertu des motifs qui précèdent, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a refusé d’annuler les résolutions n° 9, 10, 12 et 13 par lesquelles l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 juillet 2017 a rejeté les demandes de Madame [D] se rapportant à la réfection du mur et à la remise en état du jardin, et débouté l’intéressée de sa demande en remboursement des travaux d’entretien.

En revanche, la résolution n° 22, qui a autorisé des travaux de remise en état de la ceinture de soutènement du garage de M. [O] dans la limite d’un budget de 4.600 euros, encourt l’annulation sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dès lors que le syndic n’établit pas avoir annexé à la convocation à l’assemblée générale un quelconque document détaillant le devis ou le marché soumis à l’approbation des copropriétaires, le jugement devant être infirmé de ce chef.

Enfin, le tribunal a omis de se prononcer sur la validité des résolutions n° 14, 15 et 16 se rapportant à des malfaçons affectant les travaux de maçonnerie réalisés courant 2011 par Mme [D] sans autorisation du syndicat des copropriétaires. Toutefois, l’appelante ne produit à l’appui de son recours aucun élément de nature à rapporter la preuve de l’abus de majorité qu’elle invoque, de sorte qu’elle doit être déboutée des fins de sa demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement n° 22/00059 rendu le 3 février 2022 par le tribunal judiciaire de Nice,

Statuant à nouveau, déboute Madame [C] [D] de toutes ses prétentions,

Confirme le jugement n° 22/00062 prononcé le même jour, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 22,

Statuant à nouveau de ce chef, annule la résolution n° 22 adoptée le 28 juillet 2017 par l’assemblée générale des copropriétaires,

Réparant l’omission de statuer affectant cette décision, déboute Madame [D] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 14, 15 et 16,

Condamne Madame [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 euros au titre de l’ensemble de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT