RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03456 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I7WJ

SD

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

22 juin 2023 RG :22/01676

[K]

C/

S.A. GRAND DELTA HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selarl Maritan

Selarl Biscarrat

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en date du 22 Juin 2023, N°22/01676

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me C.DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [Z] [K]

née le 10 Janvier 1978 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Gaël MARITAN de la SELARL SOCIETE D AVOCAT GAEL MARITAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉE :

S.A. GRAND DELTA HABITAT anciennement dénommée VALLIS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emile-henri BISCARRAT de la SELARL EMILE-HENRI BISCARRAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 04 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2013, l’Office public de l’habitat (OPH) de la ville d'[Localité 9] a donné à bail à Mme [Z] [K] un appartement (logement n°4) situé [Adresse 3] comprenant 4 chambres d’une superficie de 171 m², moyennant un loyer mensuel de 490 € (actualisé en 2024 à 556,44 €)

Invoquant l’apparition de désordres dans son logement, Mme [Z] [K] a, par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, fait assigner l’Office Public de l’Habitat du Département de Vaucluse Vallis Habitat, devenu la société [Adresse 12], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras afin de voir prononcer notamment la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires sous astreinte, outre le paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et des frais d’électricité des communs.

Par jugement contradictoire du 22 juin 2023, assorti de l’exécution provisoire de droit, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a notamment :

Constaté que le logement n° 4 situé [Adresse 4] à [Localité 7] est affecté de désordres ;

Condamné en conséquence la société coopérative d’intérêt collectif d’HLM Grand Delta Habitat à procéder, sous astreinte de 70 euros par jour de retard passé un délai d’un mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une période de 3 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin par la juridiction de céans qui se réserve le droit de liquider l’astreinte éventuelle, à des travaux de :

Reprise de la toiture pour en assurer l’étanchéité ;

Reprise de l’installation électrique, de chauffage et de l’isolation affectée par l’humidité ;

Reprise du système d’aération de l’appartement (VMC) ;

Rejeté toute demande plus ample ou contraire :

Condamné la société [Adresse 12] à payer à Mme [Z] [K] la somme de 700 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la société coopérative d’intérêt collectif d’HLM Grand Delta Habitat aux entiers dépens ;

Par déclaration du 6 novembre 2023, Mme [Z] [K] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées au RPVA le 29 juillet 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [Z] [K], appelante, demande à la cour de :

Déclarer Madame [Z] [K] recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] n°23/00215 du 22 juin 2023, RG n°22/01675 dont appel en ce qu’il a statué comme suit :

Condamne la société Grand Delta Habitat à procéder sous astreinte de 70 € par jour de retard passé un délai d’un mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une période de trois mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin par la juridiction de céans qui se réserve le droit de liquider l’astreinte éventuelle, à des travaux de : reprise de la toiture pour en assurer l’étanchéité ; reprise de l’installation électrique, de chauffage et de l’isolation affectée par l’humidité ; reprise du système d’aération de l’appartement (VMC)

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Statuant à nouveau,

Avant dire droit :

Ordonner avant dire droit une expertise et désigner tel expert qu’il plaira lequel aura pour mission la mission habituelle en la matière et notamment de :

Se rendre sur les lieux situés [Adresse 11]

Y réunir les parties,

Se faire communiquer tous documents utiles, tous documents cadastraux et de propriété ainsi que tous documents contractuels liant éventuellement les parties et notamment les quittances de loyers détenues par la SA Grand Delta

Décrire les irrégularités que comporte le logement de Mme [K] eu égard au Règlement sanitaire départemental du [Localité 15] et les règles en vigueur

Interroger si la bailleresse n’a pas produit les éléments aux débats avant que ne débute les opérations d’expertise, M. [J] [I] expert en fluides, la société Phitelec (VMC) et la société PLB énergie conseil pour avoir connaissance de leur implication dans les projets du bailleur de remise en état des lieux et se faire remettre le cas échéant les rapports qu’ils ont pu établir en déterminer le contenu et la date eu égard aux travaux qu’ils préconiseraient et qui n’auraient pas été réalisés

Décrire à compter du 23 novembre 2017 jusqu’au rapport d’expertise les conditions d’habitabilité du logement (étanchéité, couverture, sols, murs, plafonds protégés, électricité au norme, ventilation, équipement sanitaire, chauffage et température) loué par Madame [K] (conditions d’habitations réelles) en donnant tous éléments, même chiffrés sous forme d’estimation, permettant d’apprécier l’ampleur du trouble de jouissance dont elle a été la victime et sa durée du 23 novembre 2017 jusqu’au rapport d’expertise.

Apporter toute indication sur la nature et les dates de réalisations par la SA Grand Delta des travaux dans les lieux loués à Mme [K] et notamment eu égard à ceux auxquels la bailleresse a été condamnée à l’exécution par le jugement dont appel du 22 juin 2023

Décrire la nature et le coût des travaux nécessaires à endiguer l’humidité récurrente constatée dans les lieux loués.

Définir la nature et le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux selon les conditions imposées par le règlement sanitaire départemental de [Localité 15] ainsi que par la loi de 1989 relative aux locaux d’habitation loués.

Définir la durée d’exécution des travaux préconisés et indiquer si la locataire pourra demeurer vivre dans les lieux pendant leur exécution en donnant tous éléments, même chiffrés sous forme d’estimation, permettant d’apprécier l’ampleur du trouble de jouissance ou si cette dernière devra quitter les lieux en donnant là encore tous éléments, même chiffrés sous forme d’estimation, permettant d’apprécier l’ampleur de son trouble de jouissance, de ses frais de relogement et de ceux de ses deux déménagements

Indiquer si les travaux envisagés nécessiteront une maitrise d''uvre de reprise et le cas échéant, intégrer les chiffrages des honoraires correspondant avec les travaux de reprise

Établir la nature, l’utilité et plus généralement décrire les éclairages électriques des parties communes dont il est établi une facturation à l’intention de Mme [K] qui en conteste le principe.

Dire si depuis le 23 novembre 2017 et jusqu’au terme définitif du rapport ou à défaut jusqu’au jour le plus proche du rapport d’expertise à intervenir s’il existe une corrélation entre la facturation et la consommation effective des éclairages concernés

Dire si depuis le 23 novembre 2017 et jusqu’à son terme définitif de leur facturation ou à défaut jusqu’au jour le plus proche du rapport d’expertise à intervenir si la consommation électrique de logement de Mme [K] a paru normale compte tenu de la superficie et de l’occupation des lieux et à défaut, estimer le cas échéant le surcout subis par la locataire depuis son entrée dans les lieux,

Établir le cas échéant le trop payé par Mme [K] du fait de la facture de l’éclairage des parties commune qui ne lui profiterait pas, mais également au titre de son loyer et de ses charges depuis le 23 novembre 2017 et jusqu’au jour le plus proche du dépôt de rapport d’expertise

Établir le cas échéant un compte entre les parties depuis le 23 novembre 2017 et jusqu’au jour le plus proche du rapport d’expertise

Réaliser un DPE du logement de Mme [K] ou s’adjoindre et cas de défaut de compétence, un sapiteur « diagnostiqueur certifié » pour ce faire

Apporter toute indication sur la nature et l’ampleur des troubles de jouissance et du préjudice moral dont fait état la locataire depuis le 23 novembre 2017 et jusqu’au jour le plus proche du dépôt de rapport d’expertise, en les mettant en perspectives avec les échanges intervenus entre les parties s’agissant des travaux, la nature des obligations d’un bailleur en la matière au regard des lois et règlements en vigueur et avec leur réalisation effective par la SA Grand Delta

Donner toutes indications qui permettraient d’éclairer la juridiction dans son travail d’évaluation des préjudices dont fait état la locataire en les mettant en perspective avec les échanges intervenus entre les parties s’agissant des travaux, la nature des obligations d’un bailleur en la matière au regard des lois et règlements en vigueur et avec leur réalisation effective par la SA Grand Delta ; en déterminer le coût mensuel depuis le 23 novembre 2017

Apporter toutes indications sur le comportement de chacune des parties ou de leurs mandants depuis le début de la relation contractuelle, eu égard des lois et règlements en vigueur qui définissent les conditions d’habitabilité des logements locatifs et jusqu’au jour le plus proche du dépôt du rapport d’expertise

Rendre un pré-rapport et le soumettre à l’avis des parties

Dire et juger que la SA Grand Delta fera l’avance des frais d’expertise et ordonner sa condamnation à verser à la régie de la juridiction concernée la somme correspondante à l’avance précitée, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du 30e jour suivant la signification de la décision

Dire et juger à défaut d’avoir mis à la charge de la bailleresse l’avance des frais d’expertise que la SA Grand Delta versera à Mme [K] une provision ad litem pour couvrir : ses frais d’expertise de 8 000 € et condamner au besoin la SA Grand Delta Habitat au paiement de la somme provisionnelle de 8 000 € à Mme [K] ; ses frais d’avocat de 5 000 € et condamner au besoin la SA Grand Delta Habitat au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 € à Mme [K]

Dire et juger que la SA Grand Delta Habitat versera à Madame [K] une provision à valoir sur l’indemnisation de son trouble de 17 600 € pour la période du 23 novembre 2017 jusqu’à la date des présentes, mois de février 2025 inclus soit 88 mois et condamner au besoin la SA Grand Delta Habitat au paiement de cette somme provisionnelle de 17 600 € à Madame [K],

Dire et juger que la SA Grand Delta Habitat versera à Madame [K] une provision à valoir sur l’indemnisation de son moral complémentaire arrêté à la somme mensuelle de 140 € soit de 12 320 € pour la période du 26 novembre 2017 jusqu’au mois de février 2025 inclus soit 88 mois et condamner au besoin la SA Grand Delta Habitat au paiement de cette somme provisionnelle de 12 320 € à Madame [K],

Dire et juger que la SA Grand Delta Habitat versera à Madame [K] subsidiairement une seule provision à valoir sur l’indemnisation de son seul préjudice moral arrêté à la somme mensuelle de 340 € soit 29 920 € pour la période du 26 novembre 2017 jusqu’au mois de février 2025 inclus soit 88 mois et condamner au besoin la SA Grand Delta Habitat au paiement de cette somme provisionnelle de 29 920 € à Madame [K],

Dire et juger que la SA Grand Delta Habitat versera à Madame [K] une provision de 2 500 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi du fait des sommes indument versées au titre des consommations électriques des parties communes inexistantes et condamner au besoin la SA Grand Delta Habitat au paiement de cette somme provisionnelle de 2 500 € à Madame [K]

Dire et juger que la SA Grand Delta Habitat versera à Madame [K] une provision de 2 500 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi du fait du comportement des préposés du bailleur et condamner au besoin la SA Grand Delta Habitat au paiement de cette somme provisionnelle de 2 500 € à Madame [K]

Ordonner la communication sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la quinzaine qui suivra la notification de la décision à intervenir contre signature datée du conseil de l’appelante pendant une période de trois mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin par la juridiction de céans qui se réserve le droit de liquider l’astreinte éventuelle par le conseil de l’intimée : des photopgraphies réalisées par Mme [F] lors de sa visite des lieux le 18 mars 2024 ; des rapports de la société Phitelec s’agissant des travaux de VMC et de la société Plb Energie Conseil

Dire et juger que les loyers futurs et à compter de la décision à intervenir seront dans leur intégralité consignés sur le compte CARPA de Maître Maritan conseil de Madame [K] et autoriser Madame [K] à le faire, jusqu’à la justification par constat de commissaire de justice de la réalisation des travaux qui seront ordonnés par la juridiction dans le logement de l’appelante.

Ordonner un sursis à statuer dans l’instance principale actuellement pendante devant la 2ème chambre section C de la cour d’appel de Nîmes (RG 23/03456) jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

Dans l’hypothèse où la cour voudrait vider l’intégralité du contentieux :

S’agissant des travaux,

Condamner la SA Grand Delta Habitat sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé un délai d’un mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une période de 3 mois au-delà de laquelle il sera fait à nouveau droit en tant que de besoin par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras à qui elle réserve le droit de liquider l’astreinte éventuelle, à des travaux de :

Reprise de la toiture pour en assurer l’étanchéité ;

Isolation de la dalle sous toiture qui surplombe l’appartement de l’appelante

Plus généralement : reprise de l’isolation affectée par l’humidité

Achèvement de l’installation du système d’aération de l’appartement achèvement (VMC)

Reprise de l’installation électrique, de chauffage et de l’isolation affectée par l’humidité ;

Après l’achèvement des travaux d’isolation de la toiture et de la dalle sous toiture remplacement et pose du placo dans la salle de bain

Remplacement des volets et des huisseries et des vitres cassées

Isolation et remplacement des fenêtres

Changement de la porte d’entrée

Remise en état des chambres n°2 et 3 du 2ème étage

Isolation des sols

Enfin la reprise des plâtres intérieurs affectés par l’humidité qui n’a jamais été chassée des lieux

S’agissant des indemnisations des préjudices,

Dire et juger que Madame [K] a subi des troubles de jouissance estimés à 17 600 € outre 200 € par mois à compter du mois de mars 2025 jusqu’à l’établissement de la preuve de la réalisation des travaux que la cour aura ordonnés,

Condamner au besoin la SA Grand Delta Habitat au paiement à Madame [K] de la somme de 17 600 € outre 200 € par mois à compter du mois de mars 2025 jusqu’à l’établissement de la preuve de la réalisation des travaux que la cour aura ordonnés,

Dire et juger que Mme [K] a subi un préjudice moral estimé à 12 320 € arrêté au mois de février 2025 inclus une outre 140 € par mois (sic) à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la justification par constat de la réalisation des travaux qui seront ordonnés par la juridiction dans le logement de l’appelante et condamner au besoin la SA Grand Delta au paiement de Mme [K] de la somme de 12 320 € une outre 200 € par mois à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la justification par constat de commissaire de justice de la réalisation des travaux qui seront ordonnés,

Dire et juger que Madame [K] a subi des troubles de jouissance estimés à 29 920 € arrêté au mois de février 2025 outre 340 € par mois à compter du mois de mars 2025 jusqu’à l’établissement de la preuve de la réalisation des travaux que la cour aura ordonnés,

Condamner au besoin la SA Grand Delta Habitat au paiement à Madame [K] de la somme de 29 920 € outre 340 € par mois à compter du mois de mars 2025 jusqu’à l’établissement de la preuve de la réalisation des travaux que la cour aura ordonnés,

Dire et juger que Mme [K] a subi un préjudice du fait des sommes indument versées au titre des consommations électriques des parties communes inexistantes estimé à 2 500 € et condamner la SA Grand Delta au paiement à Mme [K] de la somme de 2 500 €

Dire et juger que Mme [K] a subi un préjudice suite au comportement des préposés du bailleur estimé à 2 500 € et condamner la SA Grand Delta Habitat au paiement à Mme [K] de la somme de 2 500 €

S’agissant de la communication sous astreinte,

Ordonner la communication sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la quinzaine qui suivra la notification de la décision à intervenir contre signature datée du conseil de l’appelante pendant une période de trois mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin par la juridiction de céans qui se réserve le droit de liquider l’astreinte éventuelle par le conseil de l’intimée : des photopgraphies réalisées par Mme [F] lors de sa visite des lieux le 18 mars 2024 ; des rapports de la société Phitelec s’agissant des travaux de VMC et de la société Plb Energie Conseil

S’agissant de la consignation des loyers,

Dire et juger que les loyers futurs et à compter de la décision à intervenir seront dans leur intégralité consignés sur le compte CARPA de Maître Maritan conseil de Madame [K] et autoriser Madame [K] à le faire, jusqu’à la justification par constat de commissaire de justice de la réalisation des travaux qui seront ordonnés par la juridiction dans le logement de l’appelante.

Sur la liquidation de l’astreinte,

Dire que la cour d’appel est compétente pour liquider l’astreinte du premier juge en ce compris les périodes trimensuelles jusqu’à la saisie de la cour et la période encore postérieure jusqu’à l’arrêt à intervenir,

Confirmer le principe d’une astreinte financière pesant sur le bailleur par jour de retard passé un délai d’un mois courant à compter de la signification du jugement dont appel, intervenue le 6 octobre 2023,

Réformer le montant quotidien de cette astreinte (70 €) et la fixer à 100 € par jour,

Confirmer le principe d’une limitation du temps de l’astreinte à une première période de 3 mois (du 6 novembre 2023 au 5 février 2025),

Confirmer le caractère renouvelable « en tant que de besoin » du temps trimestriel de l’astreinte,

Fixer les renouvellements des périodes trimestrielles les 6 février 2024, 6 mai 2024, 6 août 2024, 6 novembre 2024 et 6 février 2025, 6 mai 2025, 6 août 2026 et tous les 3 mois jusqu’à la décision à intervenir

Prononcer la liquidation de l’astreinte :

A raison de 100 € par jour depuis le 6 novembre 2023 et jusqu’à l’audience des plaidoiries du 13 octobre 2025, soit 707 jours et Condamner en conséquence la SA Grand Delta Habitat à payer à Madame [K] la somme de 70 700,00 €,

A titre subsidiaire : à raison de 70 € par jour depuis le 6 novembre 2023 et jusqu’à l’audience des plaidoiries du 13 octobre 2025, soit 707 jours et Condamner en conséquence la SA Grand Delta Habitat à payer à Madame [K] la somme de 49 490 €,

A titre très subsidiaire : à raison de 100 € par jour depuis le 6 novembre 2023 et jusqu’à l’audience des plaidoiries du 13 octobre 2025, soit 707 jours et Condamner en conséquence la SA Grand Delta Habitat à payer à Madame [K] la somme qui correspondra à la cour,

A titre infiniment subsidiaire : à raison de 70 € par jour depuis le 6 novembre 2023 et temps que fixera la cour, et Condamner en conséquence la SA Grand Delta Habitat à payer à Madame [K] la somme qui correspondra à la cour,

A titre subsidiaire :

Confirmer les termes de l’astreinte énoncés par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras dans sa décision du 22 juin 2023 et la liquider à raison de 70 € par jour depuis le 6 novembre 2023 et pendant 3 mois, soit pendant 92 jours,

Condamner en conséquence la SA Grand Delta Habitat à payer à Madame [K] la somme de 6 440 € ;

S’agissant des frais de justice et des dépens des instances,

Condamner la SA Grand Delta Habitat à payer à Madame [K] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SA Grand Delta Habitat à payer à Madame [K] la somme de 360 € au titre de son indemnisation de frais de commissaire de justice qu’elle a dû engager par la faute de la bailleresse,

Condamner la SA Grand Delta Habitat aux dépens des deux instances en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de son appel, Madame [Z] [K] fait tout d’abord valoir que la SA Grand Delta Habitat fait preuve de résistance abusive s’agissant de l’astreinte ordonnée par le premier juge dans la mesure où il n’a pas exécuté les travaux conformément à la décision.

Elle indique en outre que la charge de la preuve d’un état décent de la chose louée pèse sur le bailleur mais qu’elle rapporte néanmoins elle-même la preuve de l’insalubrité du logement depuis 2013 ; qu’en connaissance de cette insalubrité, le bailleur doit pallier aux défauts de la chose louée.

S’agissant de la condamnation à réaliser les travaux, elle indique que la plupart des engagements envers Madame [K] concernant les travaux n’a pas été respectée.

Concernant la demande d’expertise et de sursis à statuer elle précise qu’aucun homme de l’art n’a porté son expertise sur les difficultés rencontrées par l’appelante alors qu’il est nécessaire de définir avec précision la nature et le coût de ces travaux de reprise de l’appartement pour le rendre conforme aux normes de viabilité et d’apprécier les conditions d’habitabilité dans lesquelles l’appelante a vécu avec ses deux enfants depuis décembre 2013.

S’agissant des frais du procès et plus particulièrement de la condamnation du bailleur sous astreinte à faire l’avance des frais d’expertise, Madame [K] indique ne pas disposer des moyens nécessaires, estimés selon elle entre 4 000 et 5 000 € et que le montant de 1 000 € par jour permettrait au bailleur de « mieux comprendre » son obligation dans la mesure où la SA Grand Delta Habitat se montre récalcitrante.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts, elle précise que le premier juge a omis de statuer sur ce point et qu’elle entend désormais porter sa demande d’indemnisation pour inexécution par le bailleur à ses obligations contractuelles. Elle entend justifier du bien fondé de sa demande en soulevant :

Un trouble de jouissance qui sera jugé recevable puisque tendant vers une même demande malgré un fondement juridique différent, et caractérisé par les conditions d’habitabilité très dégradées et une surconsommation électrique

Un préjudice moral dans la mesure où la SA Grand Delta Habitat a abusivement résisté, allant jusqu’à la « torture psychologique » provoquant chez l’appelante un sentiment de désolation considérable et tenant au caractère inhabitable des deux chambres situées à l’étage, ses enfants ayant emménagé chez leur père en 2014 pour ces raisons, rendant la garde alternée impossible.

S’agissant de la consignation des loyers, Madame [K] indique qu’il s’agit d’une demande nouvelle mais complémentaire et additionnelle aux demandes d’astreinte et que malgré le fondement juridique différent, elles tendent aux mêmes fins, de sorte qu’elle est recevable et justifiée pour les raisons exposées.

Concernant le remboursement des sommes indument versées au titre des consommations électriques des parties communes, elle soutient que les locataires ont régulièrement contesté cette surfacturation.

S’agissant enfin de la production de photographies réalisées par Madame [F], mandataire de la SA Grand Delta Habitat, elle met en avant la sommation au bailleur d’avoir à les communiquer en ce qu’elles illustrent le comportement de la SA Grand Delta Habitat avec l’appelante.

Par conclusions notifiées au RPVA le 07 octobre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la S.A. Grand Delta Habitat, intimé, demande à la cour de :

A titre principal,

Infirmer le jugement du 22 juin 2023 du Juge du contentieux de la protection de [Localité 10] en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau sur les chefs de dispositions infirmés :

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’ordonner de sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise ;

Limiter les travaux à réaliser par la SA Grand Delta Habitat à ceux prévus par le plan de programmation de travaux 2024 ;

Débouter Madame [Z] [K] de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Madame [Z] [K] à verser à la SA Grand Delta Habitat la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A titre subsidiaire,

Réduire dans de plus justes proportions le montant éventuellement alloué à Madame [Z] [K] au titre de la liquidation d’astreinte et, en tout état de cause, préciser qu’il s’agit d’une liquidation définitive ;

Juger que les frais d’expertise seront à la charge exclusive de Madame [Z] [K], demanderesse,

Ajouter à la mission de l’expert : « fournir tous les éléments techniques et de faits à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les parts de responsabilités (en pourcentage), notamment, un éventuel défaut d’entretien du logement (notamment, lié à la non-réalisation de travaux par la locataire et, l’absence de chauffe du logement durant une longue période) » ;

Débouter Madame [Z] [K] sur le surplus de ses demandes, fins et prétentions contraires.

A l’appui de ses demandes la SA Grand Delta Habitat soulève une opposition à la demande de sursis à statuer pour les raisons formulées dans les écritures sur incident.

S’agissant des travaux de remise en état, elle indique avoir fait réaliser plusieurs travaux à la suite du signalement réalisé par Madame [K] en 2021 et depuis la décision de première instance, notamment : des travaux au niveau du cumulus, des WC, de l’étanchéité et qu’une attestation de conformité de l’installation électrique a été délivrée, des travaux de reprise de l’isolation du bien loué, un détalonnage de portes et remplacement de façades de placard, des travaux de remplacement des convecteurs par des radiateurs à inertie, pose d’une VMC individuelle, la mise en 'uvre d’une tuile à douille et repose de la couverture. Qu’en outre Madame [K] ne communique pas aux débats le moindre commencement de preuve que son logement ne respecterait pas, après la réalisation de l’ensemble des travaux précités, les normes d’habitabilité et notamment, le règlement sanitaire départemental du [Localité 15].

Concernant le trouble de jouissance invoqué par l’appelante, la SA Grand Delta Habitat indique que Madame [Z] [K] n’a pas signalé la moindre difficulté en près de 7 années, ce qui permet sérieusement de douter de la préexistence des désordres allégués, au jour de son entrée dans le logement en décembre 2013 et que, par ailleurs, Madame [K] se borne à justifier de simples échanges avec le père de ses enfants et de déclarations de sa fille accompagnées de photographies non datées pour justifier de ses dires et n’a jamais alerté le bailleur d’une quelconque insalubrité de son logement. Elle précise que s’il apparaît que certains travaux n’ont pu être finalisés à ce jour, c’est en raison du caractère inhabité du logement de Madame [K] ou du refus d’intervention opposé par Monsieur [W], l’un des ses voisins.

Enfin, elle soulève le manque de sérieux de la demande formulée en première instance par l’appelante concernant le remboursement des frais d’électricité des communs, qui n’est pas repise au terme de ses écritures au fond. L’intimé indique à ce titre que la SA Grand Delta Habitat justifie de la facturation de ces frais au titre de l’antenne TV collective de la résidence et que Madame [K] ne justifie pas s’être acquittée des échéances qui sont, aussi, pour la plupart prescrites, conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil.

Par conclusions notifiées au RPVA le 7 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la S.A. Grand Delta Habitat, intimé, demande à la cour de :

A titre principal,

Infirmer le jugement du 22 juin 2023 du Juge du contentieux de la protection de [Localité 10] en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau sur les chefs de dispositions infirmés :

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’ordonner de sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise ;

Limiter les travaux à réaliser par la SA Grand Delta Habitat à ceux prévus par le plan de programmation de travaux 2024 ;

Débouter Madame [Z] [K] de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Madame [Z] [K] à verser à la SA Grand Delta Habitat la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A titre subsidiaire,

Réduire dans de plus justes proportions le montant éventuellement alloué à Madame [Z] [K] au titre de la liquidation d’astreinte et, en tout état de cause, préciser qu’il s’agit d’une liquidation définitive ;

Juger que les frais d’expertise seront à la charge exclusive de Madame [Z] [K], demanderesse,

Ajouter à la mission de l’expert : « fournir tous les éléments techniques et de faits à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les parts de responsabilités (en pourcentage), notamment, un éventuel défaut d’entretien du logement (notamment, lié à la non-réalisation de travaux par la locataire et, l’absence de chauffe du logement durant une longue période) » ;

Débouter Madame [Z] [K] sur le surplus de ses demandes, fins et prétentions contraires.

A l’appui de ses demandes la SA Grand Delta Habitat soutient d’abord que l’appelante formule pour la première fois au terme de ses dernières écritures, une demande de liquidation d’astreinte mais qu’elle ne peut invoquer les mêmes désordres que ceux ayant motivé sa demande de condamnation de réalisation des travaux sous astreinte ayant abouti au jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras dans la mesure où tous les travaux imposés par le jugement rendu en première instance concernant le seul logement de Madame [K] ont parfaitement été réalisés et sont terminés depuis le 12 août 2024 et que le temps pris pour la réalisation des travaux est parfaitement justifié, notamment par les impératifs de livraison de matériels et d’agenda des artisans et par la mauvaise foi de Madame [K] qui n’a pas permis l’accès aux artisans, de sorte que la demande en liquidation d’astreinte doit être rejetée.

S’agissant de la demande d’expertise judiciaire et de provision elle indique que l’ensemble des éléments précédemment cités démontre que la SA Grand Delta Habitat s’est parfaitement exécutée et qu’il ne subsiste plus la moindre nécessité de procéder à des travaux de reprise de toiture pour en assurer l’étanchéité, de reprise de l’installation électrique, de chauffage et de l’isolation affectée par l’humidité et de reprise du système d’aération de l’appartement ; que l’appelante ne communique pas aux débats le moindre commencement de preuve que son logement ne respecterait actuellement pas les normes d’habitabilité et, notamment, le règlement sanitaire départemental du [Localité 15] ; que la poursuite des travaux relatifs au remplacement des menuiseries et à l’isolation extérieure est empêchée par l’intervention du conseil de Madame [K] qui a suspendu l’exécution des travaux de remplacement ; qu’une telle demande se heurte de toute évidence à une fin de non-recevoir puisqu’elle engendrerait des coûts conséquents inutiles et n’éclairerait nullement les magistrats sur les prétendus désordres dans la mesure où ces derniers ont été entrepris par l’intimée, conformément à ses engagements ; que les documents produits par Madame [K] démontre que celle-ci bénéficie de ressources financières lui permettant de supporter la charge des frais relatifs à l’expertise judiciaire.

S’agissant de la consignation des loyers la SA Grand Delta Habitat indique justifier depuis le prononcé de ce jugement, avoir pris toutes les mesures aux fins de faire procéder à la réalisation de ces travaux en sollicitant l’intervention de plusieurs entreprises et que si les travaux sollicités par Madame [K], ont mis plusieurs mois avant d’être réalisés, ceci est indépendant de la volonté de la SA Grand Delta Habitat qui se trouve confronté à des difficultés liées au caractère inhabité du logement, aux refus d’intervention opposés par Monsieur [W] et bien évidemment aux délais des entreprises.

Concernant les troubles de jouissance, la SA Grand Delta Habitat rappelle que Madame [Z] [K] n’a pas signalé la moindre difficulté en près de 7 années, ce qui permet sérieusement de douter de la préexistence des désordres allégués, au jour de son entrée dans le logement en décembre 2013 et que, par ailleurs, Madame [K] se borne à justifier de simples échanges avec le père de ses enfants et de déclarations de sa fille accompagnées de photographies non datées pour justifier de ses dires et n’a jamais alerté le bailleur d’une quelconque insalubrité de son logement. Elle précise que s’il apparaît que certains travaux n’ont pu être finalisés à ce jour, c’est en raison du caractère inhabité du logement de Madame [K] ou du refus d’intervention opposé par Monsieur [W], l’un de ses voisins. Qu’en tout état de cause Madame [K] fonde l’ensemble de ses demandes indemnitaires sur des moyens dépourvus d’éléments probatoires.

Enfin, elle soulève le manque de sérieux de la demande formulée en première instance par l’appelante concernant le remboursement des frais d’électricité des communs, qui n’est pas repise au terme de ses écritures au fond. L’intimé indique à ce titre que la SA Grand Delta Habitat justifie de la facturation de ces frais au titre de l’antenne TV collective de la résidence et que Madame [K] ne justifie pas s’être acquittée des échéances qui sont, aussi, pour la plupart prescrites, conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025 et renvoyée à l’audience du 13 octobre 2025.

A l’audience les parties ont déposé leurs dossiers et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes des dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile les faits dont dépend la solution du litige peuvent à la demande des parties ou d’office être l’objet d’une mesure d’instruction légalement admissible, elles peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Madame [K] sollicite l’organisation d’une expertise afin que soient établis de manière contradictoire les désordres qui ont pu affecter le logement dont elle est locataire, et indiquer les travaux déjà fait tuer leur qualité ainsi que ceux qui restent à effectuer.

La SA Grand Delta habitat s’oppose à l’expertise indiquant avoir exécuté dans leur quasi-totalité les travaux mis à sa charge par la décision déférée, de manière subsidiaire elle précise que s’il devait être fait droit à la demande elle sollicite de voir compléter la mission de l’expert comme précisé dans ses écritures.

Il résulte des écritures des parties que des désordres ont affecté et affectent encore l’appartement donné à bail par l’office public de l’habitat de la ville d'[Localité 9] au droit desquels intervient la SA Grand Delta habitat à Madame [K].

Il apparaît néanmoins qu’un certain nombre de travaux réparatoires ont été exécutés, sans qu’il ne soit possible de véritablement déterminer à la lecture des pièces produites l’étendue des désordres initiaux, leur cause, les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué, l’efficacité des travaux déjà entrepris, la nature des désordres persistants et leur cause.

Compte tenu de ce qui précède il y a lieu d’ordonner une mesure d’instruction sous la forme d’une expertise afin de permettre à la cour de rendre une décision éclairée.

Cette expertise est sollicitée par Madame [K], mais est aussi de l’intérêt du bailleur qui ne rapporte pas la preuve en état d’une réalisation parfaite de l’intégralité des travaux objet d’une condamnation sous astreinte dans la décision déférée, aussi les frais de consignation seront supportés par moitié par chacune des parties.

En l’état il n’est pas nécessaire de faire droit à la demande tendant à voir fixer une astreinte afin d’assurer l’exécution de l’obligation de consignation, les parties ayant toutes deux intérêt à la mise en 'uvre de l’expertise.

Les frais de consignation étant répartis pour moitié à la charge de chacune des parties il n’y a pas lieu à la mise en 'uvre d’une provision ad litem au profit de Madame [K].

En l’état de la mise en 'uvre d’une expertise permettant d’établir les droits de chacun, il n’y a pas lieu tenant les pièces produites au versement de provisions sur les éventuelles indemnisations de préjudice subi par Madame [K]

Il y a lieu en conséquence et dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert de surseoir à statuer sur les autres demandes au fond.

Les dépens étant réservés

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement après en avoir délibéré conformément à la loi par arrêt avant-dire droit :

ORDONNE une expertise

Commet M.[O] [V] Architecte DESA DESA

[Adresse 5]

Mob. 06.73.89.71.75 Mél. [Courriel 13]

Avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux situés [Adresse 11]

Y réunir les parties,

Se faire communiquer tous documents utiles, et notamment les rapports éventuellement effectués à la demande de l’une et l’autre des parties par des hommes de l’art ;

Déterminer les désordres ayant affecté et affectant encore les lieux objet du contrat de location entre Madame [K] et la SA Grand Delta habitat, et indiquer leur ancienneté autant que possible ;

Indiquer si le logement a pu ou peut être qualifié d’indécent au regard des différentes réglementations applicables ;

Lister et dater les différents travaux effectués dans par le bailleur que par le locataire en évaluer la pertinence et la conformité de leur réalisation, notamment s’agissant des travaux listés au dispositif de la décision déférée ;

Définir la nature et le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux ;

Définir la durée des travaux et indiquer les contraintes notamment en termes d’habitabilité de l’appartement loué durant la réalisation de ces derniers ;

Dire s’il a existé ou s’il existe toujours un trouble de jouissance et le quantifier ;

fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités de chacun, notamment, l’impact d’un éventuel défaut d’entretien du logement ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ; qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations ; qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité distincte de la sienne à charge de joindre leur avis à son rapport,

Dit qu’au terme de ses opérations il communiquera ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans le délai minimum d’un mois.

Dit que, toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui aurait été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixe à la somme de 3 000 € le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert,

Dit que la consignation sera supportée par moitié par chacune des parties ;

Dit que la consignation devra être versé dans les 2 mois du présent arrêt avant-dire droit au greffe de la cour d’appel de Nîmes par chèque libellé à l’ordre du Régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Nîmes ;

dit qu’en cas de carence de l’une des parties la seconde pourra se substituer dans le délai d’un mois s’agissant du paiement du solde de la consignation ;

Rappelle que la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est dispensée de l’avance des frais, lesquels sont à la charge de l’Etat,

Dit qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet;

Dit que, lors de la première ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera, si nécessaire, un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et solliciter, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert déposera au greffe un rapport écrit de ses opérations au plus tard le 30 mai 2026 et en fera tenir une copie à chacune de parties ;

Dit que l’expert transmettra aux parties toute demande de complément de consignation, et en même temps que son rapport, une copie de sa demande de taxation de ses honoraires ;

Dit que cette mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle de la présidente de la deuxième chambre C et qu’il lui en sera référé en cas de difficulté ;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement, l’expert sera remplacé sur simple requête.

Surseoir à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Réserve les dépens ;

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état du 08 juin 2026

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,