COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 563

N° RG 22/03236

N° Portalis DBVB-V-B7G-BI7D5

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] 2000

C/

S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE PATRIMONIALE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laurence PARENT – MUSARRA

M^e Frédéric KIEFFER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 19 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03017.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence MANDELIEU 2000 sis à [Adresse 7]

agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS CITYA [Localité 9] HONORE [Localité 4] dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, membre de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE PATRIMONIALE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric KIEFFER, membre de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PATRIMONIALE (ci-après CIP) est propriétaire de 41 lots à usage de commerces, bureaux et parkings au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé BOUTIQUES MANDELIEU 2000, situé [Adresse 1] [Localité 8] (Alpes Maritimes), administré par la société CITYA [Localité 9] [Adresse 5] [Localité 4] en qualité de syndic.

Suivant jugement définitif rendu le 14 février 2018 par le tribunal de grande instance de Grasse, elle a été condamnée à payer la somme principale de 61.195,99 euros au titre d’un solde débiteur de charges arrêté au 26 octobre 2017, outre intérêts et accessoires. Cette dette a été intégralement soldée sur une période de deux années.

Cependant, les charges courantes n’étant pas réglées, le syndicat des copropriétaires a introduit le 26 juin 2019 une nouvelle action en paiement portant sur la somme principale de 21.910,67 euros.

Compte tenu des versements effectués en cours d’instance, le syndicat a ramené sa demande à la somme de 767,13 euros suivant compte arrêté au 8 mars 2021, outre 2.500 euros à titre de dommages-intérêts.

La société CIP a réclamé reconventionnellement la restitution d’une somme de 10.801,59 euros à titre de trop-perçu, outre 2.500 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi que la radiation de l’hypothèque légale prise par le syndicat en garantie des causes du jugement susvisé.

Par jugement rendu le 19 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société CIP la somme de 4.645,57 euros suivant compte arrêté au 8 mars 2021,

— déclaré irrecevable la demande de radiation de l’hypothèque légale, comme relevant de la compétence du président du tribunal statuant comme en matière de référé,

— condamné la société CIP à payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté la société CIP de sa demande en dommages-intérêts,

— ordonné le partage des dépens,

— et rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, les premiers juges ont retranché du décompte de créance présenté par le syndicat la somme de 4.187,50 euros représentant une régularisation des charges de l’exercice clos le 30 septembre 2017, et celle de 1.225,20 euros représentant des frais de contentieux et de recouvrement ne relevant pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, le tribunal a rejeté les prétentions de la société CIP tendant à voir juger que les frais d’entretien des 'skydomes’ ne faisaient pas partie des charges générales et que le taux des intérêts moratoires réclamés par le syndicat était erroné.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel le 3 mars 2022. Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 20 septembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, il sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à restituer un trop perçu et rejeté ses demandes en paiement d’un reliquat de charges, des dépens et d’une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.

Il demande à la cour, statuant à nouveau de ces chefs :

— de débouter la société CIP de toutes ses prétentions,

— de la condamner à payer la somme principale de 767,13 euros suivant décompte de charges arrêté au 8 mars 2021, outre intérêts au taux légal,

— et de la condamner en outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PATRIMONIALE a notifié le 1er août 2022 des conclusions contenant appel incident, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, demandant à la cour :

— de débouter le syndicat de toutes ses prétentions,

— de le condamner à lui restituer la somme de 10.801,59 à titre de trop perçu,

— de le condamner à lui verser la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts,

— et de le condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 19 octobre 2024, soit deux jours avant le prononcé de l’ordonnance de clôture, l’intimée a notifié de nouvelles conclusions et pièces aux termes desquelles elle a porté sa demande principale en paiement à la somme de 12.498,33 euros.

Par courrier de procédure adressé à la cour le 21 octobre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité le rejet de ces dernières conclusions et des pièces numérotées 23 à 31 pour violation du contradictoire. Il a également demandé que les pièces n° 19 à 22 soient écartées des débats au motif qu’elles ne lui avaient pas été régulièrement communiquées.

DISCUSSION

Sur l’incident de procédure :

En vertu de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquelles elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit en mesure d’organiser sa défense.

L’article 16 dispose en outre que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, alors que les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires avaient été prises le 20 septembre 2022, la société CIP a notifié le 19 octobre 2024, soit l’avant-veille de la clôture de l’instruction, et qui plus est un samedi, de nouvelles écritures et pièces (numérotées 23 à 31) auxquelles la partie adverse n’a pas été en mesure de répliquer utilement, de sorte qu’il y a lieu de les écarter des débats, de même que les pièces numérotées 19 à 22 qui ne figurent au bordereau annexé aux précédentes conclusions de l’intimée et dont la communication à la partie adverse n’est pas établie par les pièces de la procédure.

Sur la régularisation des charges de l’exercice clos le 30 septembre 2017 :

Cette régularisation est intervenue le 8 novembre 2017, soit postérieurement à l’arrêté des comptes sur la base duquel il avait été précédemment statué par le jugement du 14 février 2018.

Pour retrancher la somme de 4.187,50 euros de la créance du syndicat, le tribunal a retenu que celui-ci n’avait communiqué aucun justificatif des appels de fonds correspondants.

Le syndicat produit cependant en cause d’appel les décomptes définitifs de charges pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 adressés à la société CIP et mentionnant les sommes restant à percevoir déduction faite des provisions appelées, lesquelles s’élèvent bien à un total de 4.187,50 euros pour l’ensemble des 41 lots lui appartenant (pièce n° 26 de son dossier de plaidoirie).

Il convient en conséquence de réintégrer ce montant dans la créance du syndicat.

Sur les frais de contentieux et de recouvrement :

Pour retrancher de la créance du syndicat la somme de 1.225,20 euros, le tribunal a retenu que celui-ci ne démontrait pas l’existence de diligences exceptionnelles de la part de son syndic.

Cependant, compte tenu de la longueur de la procédure, des contestations élevées par la société CIP et de la nécessité de recourir à une voie d’exécution forcée, la société CITYA [Localité 9] HONORÉ [Localité 4] a été conduite à échanger de multiples correspondances tant avec l’avocat qu’avec l’huissier de justice en charge du dossier, les honoraires correspondant à ces diligences exceptionnelles devant être mis à la charge du seul copropriétaire défaillant par application de l’article 9.1 du contrat de syndic.

Il convient en conséquence de réintégrer ce montant dans la créance du syndicat.

D’autre part, c’est à bon droit que le tribunal a écarté la contestation de la société CIP portant sur les frais de mise de demeure s’élevant à 90 euros.

Sur les charges afférentes à l’entretien des 'skydomes’ :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que les premiers juges ont retenu que les 'skydomes’ situés en toiture constituaient des parties communes participant au gros-oeuvre et assurant le clos, le couvert et l’étanchéité du bâtiment, de sorte que tous les copropriétaires étaient tenus de participer à leur entretien.

Sur le calcul des intérêts moratoires :

La créance du syndicat inclut la somme de 2.920,66 euros correspondant aux intérêts moratoires ayant couru sur la condamnation au paiement d’une provision de 90.000 euros prononcée le 22 février 2016 par le juge de la mise en état.

La société CIP conteste le calcul de ces intérêts au motif qu’il aurait été effectué sur la base du taux applicable aux créanciers non professionnels, alors que c’est le taux applicable aux créanciers professionnels qui aurait dû être retenu.

Le syndicat soutient pour sa part qu’il a été bien été fait application du taux professionnel, plus favorable au débiteur.

Suivant l’article L 313-2 du code monétaire et financier, le taux de l’intérêt légal est, en toute matière, fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie. Il comprend un taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels et un taux applicable dans tous les autres cas.

D’autre part, l’article L 313-3 prévoit qu’en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où celle-ci est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat a bien fait application du taux professionnel majoré de cinq points, de sorte que la contestation élevée par la société CIP doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Ecarte les dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2024 par l’intimée, ainsi que ses pièces numérotées 19 à 31,

Infirme le jugement déféré en ses dispositions contestées, et statuant à nouveau :

Déboute la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PATRIMONIALE de l’ensemble de ses prétentions,

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 767,13 euros au titre d’un reliquat de charges suivant compte arrêté au 8 mars 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de cette même date,

Condamne la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PATRIMONIALE aux entiers dépens de première instance et d’appel,

La condamne également à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT