CF/SH

Numéro 23/03958

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/11/2023

Dossier : N° RG 22/00817 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IE5E

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Affaire :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

C/

[E] [B]

[S] [R] épouse [B]

S.E.L.A.S. EGIDE

S.E.L.A.S. EGIDE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Octobre 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

Madame REHM, Magistrat honoraire

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, SOGEA, ayant son siège [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par Maître IRIART, avocat au barreau de PAU

assisté de Maître CACHELOU, de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur [E] [B]

né le 15 Août 1980 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [S] [R] épouse [B]

née le 28 Juin 1978 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés et assistés de Maître LABORDE, avocat au barreau de PAU

S.E.L.A.S. EGIDE es-qualités de mandataire judiciaire du cabinet [F] [L] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 8]

S.E.L.A.S. EGIDE en son nom personnel prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 8]

Intervenant volontaire

Représentées et assistées de Maître GALLARDO, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 22 FÉVRIER 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 19/00816

EXPOSE DU LITIGE

Depuis 2008, le cabinet [F]-[L] est régulièrement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence sise à [Adresse 1], en qualité de syndic.

Monsieur et Madame [B] sont propriétaires au sein de cette résidence du lot n° 21 lequel a été divisé en deux appartements situés en rez-de-chaussée.

Lors de l’assemblée générale du 18 juin 2008, le syndicat des copropriétaires a voté à l’unanimité les décisions suivantes :

' La décision n° 7 : portant sur les travaux de réparation du plancher de la terrasse du lot n° 21 : Devis [Y] : 20 050,28 € TTC, Devis SOPREMA : 4186,00 € TTC

«Après étude des devis des entreprises [Y] et SOPREMA ['] les copropriétaires décident à l’unanimité des présents et représentés de procéder à un diagnostic de l’étanchéité actuelle sur la terrasse de Monsieur et Madame [B]. Au vu du résultat obtenu, des devis seront ou non réclamés à des entreprises par Monsieur [B] qui se propose, également, pour le test de mise en eau de la terrasse. Dans le cas d’un test non concluant sur l’étanchéité et sur l’impossibilité d’obtenir d’autres devis, une enveloppe de 3 000 € TTC maximum est retenue pour faire effectuer les travaux.

Cette décision est adoptée. » ;

' La décision n° 9 : portant sur l’autorisation accordée aux époux [B] pour la division du lot 21 en deux lots ;

' La décision n° 10 : portant sur la validation de couverture partielle de la cour du lot n° 21 des époux [B].

Lors de l’assemblée générale du 7 mars 2011, durant laquelle Madame [B] était élue présidente de séance, le syndicat des copropriétaires a voté les décisions suivantes :

' La décision n° 14 : portant sur la reprise d’étanchéité de la terrasse du lot n° 21, suivant devis PYRENEA BATI d’un montant de 2 391,69 € TTC ;

' La décision n° 17 : sur les travaux de toiture et façades ;

' La décision n° 18 : portant sur la souscription d’un contrat de maîtrise d''uvre auprès du PACT-CDHAR.

Lors de l’assemblée générale du 23 mai 2012, le syndicat des copropriétaires a voté à l’unanimité les décisions suivantes :

' La décision n° 10, portant sur les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse du lot 21, suivant devis SAT d’un montant de 3 650,84 €. Le début des travaux était prévu pour septembre 2012.

' La décision n° 13, portant sur le contrat de maîtrise d''uvre des travaux de façades et de toiture, confié au PACT DU BÉARN pour un montant de 2 600 € HT.

Lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires a voté à l’unanimité en faveur de la décision n° 11, portant sur le contrat de maîtrise d''uvre confié au PACT DU BÉARN, outre le ravalement des façades et la réfection des toitures pour un montant de 3 190,60 € TTC.

Lors de l’assemblée générale du 11 juin 2014, le syndicat des copropriétaires a voté pour la décision n° 8, portant sur l’exposé du PACT DU BÉARN de sa mission confiée en 2012 dans la perspective des travaux de toiture et de ravalement.

Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2015, le syndicat des copropriétaires a voté pour la décision n° 6, portant sur l’exposé du PACT DU BÉARN de sa mission confiée en 2012 dans la perspective des travaux de toiture ravalement :

« Le PACT DU BÉARN compte tenu du fait que la résidence ne fait plus partie du projet municipal, ne donnera pas suite aux phases 2 et 3 du contrat de maîtrise d''uvre pour lequel le syndicat avait donné ordre, le 8 novembre 2013. En conséquence, les copropriétaires votent par 735 voix pour et 210 voix contre, de missionner le cabinet BMTB pour établir le CCTP en vue de la soumission auprès d’entreprises de couverture, de maçonnerie et de peinture façades.»

Lors de l’assemblée générale du 1er février 2016, le syndicat des copropriétaires a voté pour les décisions suivantes :

' La décision n° 4 portant sur la présentation de la mission complète du cabinet BMTB pour l’ensemble des réparations lourdes du bâtiment, décomposé en 4 tranches :

o Tranche 1 : traitement ou renforcement de structure et mise aux normes des caves ;

o Tranche 2 : réfection et isolation de l’ensemble des toitures ;

o Tranche 3 : réfection façade sur rue ;

o Tranche 4 : réfection façade sur cour.

' La décision n° 5, portant sur les travaux d’urgence de renforcement des structures du rez-de-chaussée dans le lot 21, appartenant aux époux [B] et mise aux normes des caves.

Lors de l’assemblée générale du 26 mai 2016, le syndicat des copropriétaires a voté pour la décision n° 10, portant sur l’exposé du cabinet BMTB sur les travaux de réparation de l’immeuble pour un montant de 1 500 € au titre de sa mission de maîtrise d''uvre et 4 200 € au titre des 3 premières tranches.

Le 16 octobre 2017, la ville de [Localité 8] a lancé une procédure de péril imminent sur les bases d’un diagnostic technique des immeubles établi par URBANIS le 30 mars 2017.

Par ordonnance de référé du 19 octobre 2017, le président du tribunal administratif de Pau a désigné Monsieur [W] [I] en qualité d’expert avec pour mission de :

' Dans les 24 heures suivant l’intervention de la présente ordonnance, se rendre sur les lieux, examiner les immeubles en cause ;

' Donner son avis sur l’état de ces immeubles et sur la gravité des causes du péril qu’ils représentent ;

' Le cas échéant, proposer des mesures provisoires notamment techniques, de nature à faire cesser le péril.

L’expert a déposé son rapport le 17 janvier 2018.

Il a relevé particulièrement les désordres provoquant des inquiétudes pour la sécurité des personnes :

' la ruine des enduits en façade ouest sur la rue Marca ;

' le mauvais état des volets battants à persiennes en bois ;

' la précarité de la structure du plancher bas du rez-de-chaussée du lot n° 12 ;

' les fissurations au dernier étage.

Le 31 janvier 2018, le Maire de [Localité 8] a notifié au syndic le cabinet [F] [L] l’arrêté de péril imminent concernant l’immeuble sis à [Adresse 1].

Aux termes de l’arrêté, le cabinet [F]-[L] devait dans un délai de 15 jours prendre toutes mesures pour garantir la sécurité publique en réalisant les travaux suivants :

— La dépose des volets battants à persiennes dégradées sur la façade ouest ;

— La purge des zones d’enduit non adhérentes en façade ouest ;

— La réalisation des travaux de confortement des structures du plancher bas du rez-de-chaussée de l’immeuble ;

— La réalisation de travaux de sécurisation de l’entrée de l’immeuble et des parties communes ;

— En façade est, la réalisation de travaux de consolidation des parties instables.

Le 8 juin 2018, Madame [B] a adressé au syndic une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux termes de laquelle elle le sommait de tout mettre en 'uvre afin de sécuriser l’immeuble conformément à l’arrêté de péril et plus particulièrement, en raison de l’urgence les travaux au niveau des caves et de son appartement qui menaçait de s’effondrer. Par courrier en date du 18 juin 2018, le syndic l’informait de ce que les premiers travaux de sécurisation au niveau des caves avaient été faits depuis une semaine et qu’il était nécessaire de procéder à des sondages destructifs pour ce qui était du plancher du 2ème appartement.

Le 20 novembre 2018, le cabinet [F]-[L] a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte selon jugement du Tribunal de commerce de PAU et la SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [P] [H], était désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par assignation des 16 et 18 avril 2019, Monsieur [E] [B] et Madame [S] [R] épouse [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] pris en la personne de son syndic le cabinet [F]-[L] et la SELAS Egide en qualité de mandataire judiciaire du cabinet [F]-[L] représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] afin de voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence à la somme de 28 850 € en réparation du préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs, outre 1 000 € en réparation de leur préjudice moral et 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 22 février 2022 (RG n°19/00816), le tribunal a  :

— constaté l’inaction fautive du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1],

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet [F]-[L] assisté de son administrateur judiciaire, la SELAS EGIDE à payer à M. [E] [B] et Mme [S] [R] épouse [B] :

la somme de 28 850 euros sauf à parfaire en réparation de leur préjudice financier résultant de l’absence de tout revenu locatif depuis le mois de septembre 2015 pour le premier appartement et depuis le mois de février 2018, pour le second appartement,

la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la compensation entre la quote-part des charges et contributions dans la copropriété de M. [E] [B] et Mme [S] [R] épouse [B] avec la somme de 28 850 euros et celle de 1 000 euros allouées par le présent jugement,

— dit que les époux [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— déclaré irrecevable l’action récursoire du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], à l’encontre du cabinet [F]-[L] assisté de son administrateur judiciaire, la SELAS EGIDE,

— l’en a débouté,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet [F]-[L] assisté de son administrateur judiciaire, la SELAS EGIDE aux entiers dépens.

Les motifs du tribunal sont les suivants :

— les pièces démontrent que l’assemblée générale des copropriétaires a voté les résolutions nécessaires à la réalisation des travaux, l’inaction du syndic, le cabinet [F]-[L], représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence a entraîné une situation catastrophique conduisant le premier magistrat de la ville de [Localité 8], à prendre un arrêté de péril, le 31 janvier 2018 ;

— l’inaction du syndic a perduré postérieurement à la notification de l’arrêté de péril ;

— cette inaction du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] est constitutive de la faute qui entraîne la mise en jeu de la responsabilité de son mandant en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la compensation entre le montant des préjudices est appliquée en vertu des articles 1347 et 1348 du code civil.

— l’action récursoire du syndicat des copropriétaires contre la SELAS Egide est irrecevable puisqu’elle est appelée en qualité de mandataire judiciaire et le cabinet [F]-[L] assisté par son mandataire judiciaire n’a pas été appelé en la cause.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a relevé appel par déclaration du 21 mars 2022 (RG n°22/00817), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 18 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], appelant, statuant sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1231-2 et 1992 du code civil et l’article 564 du code de procédure civile, entend voir la cour :

infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a :

— constaté l’inaction fautive du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1],

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet [F]-[L] assisté de son administrateur judiciaire, la SELAS EGIDE à payer à M. [E] [B] et Mme [S] [R] épouse [B] :

la somme de 28 850 euros sauf à parfaire en réparation de leur préjudice financier résultant de l’absence de tout revenu locatif depuis le mois de septembre 2015 pour le premier appartement et depuis le mois de février 2018, pour le second appartement,

la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la compensation entre la quote-part des charges et contributions dans la copropriété de M. [E] [B] et Mme [S] [R] épouse [B] avec la somme de 28 850 euros et celle de 1 000 euros allouées par le présent jugement,

— dit que les époux [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— déclaré irrecevable l’action récursoire du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], à l’encontre du cabinet [F]-[L] assisté de son administrateur judiciaire, la SELAS EGIDE,

— l’en a débouté,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet [F]-[L] assisté de son administrateur judiciaire, la SELAS EGIDE aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

— rejeter les demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— condamner solidairement les époux [B] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel,

subsidiairement,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes indemnitaires dirigées par la SELAS EGIDE à l’encontre du syndicat des copropriétaires, et à défaut, les rejeter,

— condamner la SELAS Egide, prise en la personne de Maître [P] [H], ès qualités de mandataire judiciaire du cabinet [F]-[L], représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à [Adresse 1], à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens au bénéfice des époux [B],

— condamner la SELAS Egide, prise en la personne de Maître [P] [H], ès qualités de mandataire judiciaire du cabinet [F]-[L], représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à [Adresse 1], à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les motifs du syndicat des copropriétaires de la résidence sont les suivants :

— la faute au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas caractérisée ; l’assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux nécessaires au cours de plusieurs assemblées ;

— le préjudice indemnisable ne peut correspondre à la totalité des loyers impayés et seule une perte de chance serait indemnisable ;

— le préjudice moral des époux [B] n’est pas avéré ;

— le syndicat des copropriétaires peut être redevable d’une responsabilité objective mais il a la possibilité d’intenter une action récursoire à l’encontre de la personne à l’origine du dommage causé par les parties communes ;

— les préjudices invoqués par les époux [B] résultent de la seule carence du cabinet [F]-[L] et le syndicat des copropriétaires de la résidence ne répond pas des fautes du syndic ;

— le syndic a été appelé à la procédure à titre personnel en sus de sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ;

— le tribunal ne pouvait juger que ledit syndic n’aurait pas été appelé en cause en raison de sa propre faute mais en raison de sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires ; la SELAS Egide ne pouvait juger que ledit syndic n’aurait pas été appelé en cause en raison de sa propre faute mais en raison de sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires ;

— l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre du cabinet [F]-[L] ne nécessitait pas de déclaration de créance préalable, suite au jugement d’ouverture dont a fait l’objet ce dernier le 20 novembre 2018 ; il ressort de la jurisprudence qui découle des dispositions de l’article L 622-17 du Code de commerce que c’est au jour où il a été assigné en réparation du dommage que naît la créance indemnitaire du codébiteur in solidum contre son coresponsable. (Cass. Com., 13 octobre 2015 : n° 14-10664) ; les époux [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires en réparation de leur préjudice le 18 avril 2019, date à laquelle est née, par analogie, la créance indemnitaire de ce dernier contre le syndic [F]-[L] ; ledit syndic ayant fait l’objet d’un jugement d’ouverture le 20 novembre 2018, la créance du syndicat des copropriétaires contre le syndic [F]-[L] est une créance postérieure au sens des dispositions de l’article L 622-17 du Code de commerce, de sorte qu’elle ne nécessitait pas de déclaration de créance ;

— la fin de mission de la SELAS EGIDE n’altère en rien la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, dès lors que le syndic [F]-[L] était bien partie à la procédure de première instance et que le syndicat des copropriétaires a formulé des demandes directement contre le syndic [F]-[L] ;

— la société EGIDE était défaillante en première instance et n’a pas formulé de

demande contre le syndicat des copropriétaires, de sorte que la demande en paiement de dommages-intérêts à hauteur de 20 000 € pour procédure abusive est constitutive d’une demande nouvelle irrecevable, en application des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 21 septembre 2022, Monsieur [E] [B] et Madame [S] [R] épouse [B], sur le fondement des dispositions des articles 10-1, 14 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, 1240, l241et 1242 alinéa 1er du code civil, entendent voir la cour :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 22 février 2022 en toutes ses dispositions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à [Adresse 1], représenté par la SELAS EGIDE, es-qualité de mandataire judiciaire du syndic le cabinet [F]-[L], à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 28 850 euros sauf à parfaire, en réparation de leur préjudice financier résultant de l’absence de tout revenu locatif depuis le mois de septembre 2015 pour le 1er appartement et février 2018 pour le 2ème appartement,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à [Adresse 1], représenté par la SELAS Egide, es-qualité de mandataire judiciaire du syndic le cabinet [F]-[L], à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de l 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par la SELAS EGIDE, es-qualités de mandataire judiciaire du syndic le cabinet [F]-[L], à payer à M. et Mme [B] la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les condamnations à venir seront déduites de la quote-part des charges et contribution dans la copropriété imputables aux époux [B],

— dispenser les époux [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à [Adresse 1], représenté par la SELAS EGIDE es-qualité de mandataire judiciaire du syndic le cabinet [F]-[L], aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Les motifs de Monsieur [E] [B] et de Madame [S] [R] épouse [B] sont les suivants :

— le préjudice financier est constitué par la perte de loyers soit 43 mois à 550 € pour le 1er appartement et 13 mois à 550 € par mois pour le 2ème appartement ;

— le préjudice moral résulte de l’angoisse de ne pouvoir payer les échéances du prêt immobilier ;

— les troubles sont directement causés par l’inertie, les manquements et l’inexécution des engagements pris par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;

— le syndicat est seul compétent pour entreprendre l’exécution des travaux sur les parties communes quelqu’ils soient ;

— les manquements et fautes du syndicat des copropriétaires sont l’absence d’initiatives pour exécuter des travaux sur lesquels les époux [B] n’ont eu de cesse d’attirer leur attention, empêchant ces derniers de louer leurs appartements, ne pas avoir procéder à des réparations qui ont aggravé les dommages causés à des parties privatives, ne pas avoir fait exécuter les travaux urgents et nécessaires dont l’absence entraîne un préjudice aussi bien collectif qu’individuel.

Par conclusions déposées 18 août 2023, la SELAS EGIDE, es-qualités de mandataire judiciaire du cabinet [F]-[L] et la SELAS EGIDE en son nom personnel, intervenant volontaire entend voir la cour :

à titre principal,

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires.

à titre impossible,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité des demandes qui visent la SELAS EGIDE es-qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société cabinet [F]-[L],

dans tous les cas,

— condamner le syndicat des copropriétaires à régler à la SELAS EGIDE en son nom personnel une indemnité d’un montant de 20 000 euros pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à régler à la SELAS EGIDE en son nom personnel une indemnité d’un montant de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Les motifs de la SELAS Egide, es qualité de mandataire judiciaire du cabinet [F]-[L] et la SELAS Egide en son nom personnel, intervenante volontaire, sont les suivants :

— du 20 novembre 2018 au 24 septembre 2019, la SELAS EGIDE es-qualité a exercé les fonctions de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société CABINET [F] [L] du 24 septembre 2019 au 11 janvier 2022, la SELAS EGIDE es-qualité a exercé les fonctions de commissaire à l’exécution du plan de redressement. Depuis le 22 février 2022, elle n’exerce plus aucune mission en lien avec la société CABINET [F] [L].

La demande est donc irrecevable à son égard.

— les demandes des copropriétaires victimes et du syndicat des copropriétaires sont incohérentes et cela s’explique par la tentative de masquer l’omission d’une partie envers qui des demandes sont formées : le cabinet [F]-[L] ;

— la SELAS Egide n’était pas partie en première instance et n’est pas non plus partie en cause d’appel et la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence devra être déclarée irrecevable, les époux [B] ne formant aucune demande à son égard ;

— la demande reconventionnelle en dommages-intérêts n’est pas nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile puisqu’elle est provoquée par l’appel et il existe un lien suffisant avec la demande principale ;

— l’appelant a persisté en son appel alors qu’il avait été prévenu de l’issue de la procédure collective, notamment par les publications au Boddac ;

— l’appel a obligé à faire les frais d’une représentation d’une mission achevée.

Vu l’ordonnance de clôture du 6 septembre 2023.

MOTIFS

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

Le syndicat ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve de la faute de la victime. Il ne saurait échapper à sa responsabilité en invoquant la carence de l’ancien syndic dès lors qu’il s’agit de l’organe de gestion du syndicat donc non extérieur à celui-ci et qu’il est son mandataire.

Aussi, alors même que le syndicat des copropriétaires a procédé à plusieurs assemblées générales pour remédier aux désordres en votant les travaux nécessaires à cet effet, sa responsabilité est engagée dès lors qu’il est responsable de plein droit de ces désordres affectant des parties communes provoquant un risque pour la sécurité des personnes, à savoir la ruine des enduits en façade ouest sur la rue Marca, la précarité de la structure du plancher bas du rez-de-chaussée des lots n° 21 et 22 affecté par les infiltrations provoquées par une toiture terrasse fuyarde et les fissurations au dernier étage, et qu’il n’a rien fait pour y remédier dans un délai raisonnable, certains désordres ayant été repérés depuis 2008.

Il convient de rappeler la gravité de ses désordres puisque le 31 janvier 2018, le maire de [Localité 8] a notifié au syndic le cabinet l’Enfant [L] un arrêté de péril imminent, l’ampleur des désordres s’étant aggravé avec le temps eu égard à l’inertie du syndic pour réaliser les travaux.

Aussi, il y a lieu de déclarer responsable le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à l’égard des époux [B] copropriétaires dont il est constant que leur premier appartement est devenu dangereux par le risque d’effondrement du sol depuis fin août 2015 et que leur 2ème appartement a dû être inoccupé depuis janvier 2018 en raison de l’intervention de l’arrêté de péril du maire de [Localité 8]. Un courriel de l’architecte du 20 octobre 2016 au syndic avait mentionné que l’appartement de Madame [B] devait être démoli pour procéder aux travaux réparatoires.

Les époux [B] font valoir une perte locative pour un montant de 28 850 € en réparation de leur préjudice financier eu égard à l’absence de tout revenu locatif depuis le mois de septembre 2015 pour le premier appartement et février 2018 pour le 2ème appartement.

Alors même que les époux [B] ont droit à une réparation intégrale s’agissant d’une responsabilité de plein droit, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] invoque qu’il ne peut s’agir que d’une perte de chance puisque le préjudice indemnisable ne peut correspondre à la totalité des loyers impayés.

Cependant en l’espèce, il est constant que les locaux sont devenus inhabitables à deux dates différentes alors que des locataires étaient en place.

En effet, dès 2008, l’assemblée générale des copropriétaires avait connaissance de la présence d’infiltrations dans le lot n°21. Il n’est pas contesté que le premier appartement après la visite de l’architecte a été rendu inhabitable dès lors que des travaux étaient envisagés avec au préalable la démolition de l’immeuble eu égard au courriel de l’architecte urbaniste du 20 octobre 2016 qui fait part des travaux à envisager comprenant notamment la démolition de l’appartement, et au courriel de Madame [B] au syndic le 8 février 2016 où elle rappelle que l’appartement n’est plus loué depuis 18 mois eu égard au risque d’effondrement du plancher. L’état des lieux de sortie du 28 août 2015 atteste bien du départ du locataire à cette date.

L’expert judiciaire désigné dans le cadre de la procédure de péril imminent a relevé dans son rapport du 17 janvier 2018 qu’un appartement n’était plus habité, qu’une partie du plancher était déjà effondrée et que le lot 22 attenant au 21 était habité.

Il est donc constant que les locaux sont devenus inhabitables à deux dates différentes en septembre 2015 pour l’un et en février 2018 pour l’autre alors que des locataires étaient en place.

Il ne s’agit pas d’une perte de chance de ne pouvoir louer mais d’une perte sèche des loyers dès lors que les appartements étaient occupés et que les locataires ont été contraints de quitter les lieux du fait de l’état dangereux des appartements.

Aussi, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] est redevable du montant intégral des loyers perdus soit 28 850 € comme l’a retenu le tribunal et le jugement sera confirmé sur ce point.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a accordé la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral eu égard à l’angoisse des époux [B] de ne pouvoir assurer le paiement des mensualités de leur crédit immobilier. À cela il convient d’ajouter que dès 2008, les époux [B] se sont alarmés de la situation et ont alerté sur l’état du plancher sans que des travaux pourtant votés interviennent pour y remédier de manière pérenne. Par ailleurs, de nombreux courriers de relances sont produits par les époux [B].

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation entre la quote-part des charges et contributions dans la copropriété de Monsieur [E] [B] et Madame [S] [R] épouse [B] entre la somme de 28 850 euros et celle de 1 000 euros allouées par le jugement, dès lors que cette disposition critiquée n’a pas fait l’objet de développements en soutien de la demande d’infirmation pour justifier celle-ci.

Sur l’action en garantie envers le syndic :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à l’espèce prévoit que le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Si le syndic, seul responsable de sa gestion n’exécute pas, exécute mal ou avec retard les décisions de l’assemblée, il engage contractuellement sa responsabilité à titre personnel devant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1992 du code civil.

Il convient d’observer que l’assignation initiale a été délivrée par acte d’huissier de justice des 16 et 18 avril 2019 par Monsieur et Madame [B] d’une part à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] pris en la personne de son syndic le cabinet [F]-[L] et d’autre part, à l’égard de la SELAS Egide en qualité de mandataire judiciaire du cabinet [F]-[L], représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1].

Ainsi, le cabinet [F]-[L] qui a été placé en redressement judiciaire par jugement du 20 novembre 2018 avec en outre la désignation de la SELAS Egide comme mandataire judiciaire a été assigné non à titre personnel mais en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] puisqu’il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires de la résidence est représenté dans une action en justice par la personne du syndic en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, le cabinet [F]-[L] est dans la cause non à titre personnel mais uniquement ès-qualité. Son mandataire judiciaire est également présent à la cause, lequel n’avait qu’une mission d’assistance et non de représentation puisqu’il n’était qu’en qualité de mandataire judiciaire du cabinet [F]-[L] représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence et qu’il n’est pas administrateur judiciaire comme indiqué à tort par le tribunal qui sera infirmé sur ce point. Par ailleurs, à la date de l’appel du 21 mars 2022, le cabinet [F] [L] était redevenu in bonis depuis l’adoption de son plan de redressement judiciaire par jugement du 24 septembre 2019, et après exécution de son plan, le tribunal de commerce a constaté la bonne exécution du plan de redressement par jugement du 11 janvier 2022.

Aussi, à défaut d’assignation à titre personnel du cabinet [F]-[L] dans la cause, l’action récursoire du syndicat des copropriétaires de la résidence ne peut prospérer et le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré à juste titre la demande irrecevable. En revanche, il n’était pas nécessaire de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence de son action récursoire, celle-ci étant irrecevable et l’examen au fond étant rendu sans objet. Aussi, le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes de la SELAS Egide en son nom personnel :

La Selas Egide a été assignée en qualité de mandataire judiciaire du cabinet [F]-[L]. Néanmoins, elle intervient volontairement à titre personnel pour solliciter des dommages-intérêts à hauteur de 20 000 € et une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle démontre ainsi un intérêt à agir et son intervention volontaire à ce titre sera déclarée recevable.

Elle fait valoir à cet effet qu’elle a été intimée à tort dès lors que l’appel était manifestement irrecevable alors qu’elle avait adressé un courrier avertissant le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence.

Il ne s’agit pas d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile dès lors qu’il s’agit d’une demande en relation avec la procédure d’appel qu’elle tend à vouloir déclarer abusive.

L’abus de droit n’est néanmoins pas démontré puisque la lettre, avertissant le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence pour lui rappeler que la procédure du redressement judiciaire du cabinet [F]-[L] était clôturée depuis le jugement du 11 janvier 2022 après la bonne exécution du plan, n’a été adressée qu’à la date du 6 juillet 2022 soit après la déclaration d’appel du 21 mars 2022. Par ailleurs, la SELAS Egide ne fait état d’un préjudice résultant uniquement que dans la nécessité d’engager des frais de procédure lesquels sont indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SELAS Egide sera donc déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

L’équité commande d’allouer aux époux [B] qui ont augmenté leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel et à la SELAS Egide à titre personnel une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a indiqué la Selas Egide en qualité d’administrateur judiciaire, et a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de son action récursoire,

statuant à nouveau sur ces points :

Dit que la Selas Egide a été assignée en qualité de mandataire judiciaire du cabinet [F]-[L],

Dit n’y avoir lieu à débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de son action récursoire contre le cabinet [F]- [L], cette action ayant été déclarée irrecevable,

y ajoutant :

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SELAS Egide à titre personnel,

Déboute la SELAS Egide de sa demande en dommages-intérêts contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1],

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à payer à la SELAS Egide à titre personnel la somme de 1 500 € et à Monsieur et Madame [E] et [S] [B] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE