COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N°2024/646

Rôle N° RG 23/14417 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMF7L

[T] [E]

C/

[L] [O] épouse [O]

[C] [O]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe SAMAK

M^e Thimothée JOLY

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 25 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01960.

APPELANTE

Madame [T] [E]

née le 28 Décembre 1966 à [Localité 9] (CAMEROUN),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [L] [R] épouse [O]

née le 27 Février 1984 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Marjorie MENCIO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [C] [O]

né le 10 Décembre 1983 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Marjorie MENCIO, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

pris en la personne de son administrateur en exercice Maitre [W] [B] domiciliée [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M^me Florence PERRAUT, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La villa « [Adresse 3] », anciennement « [Adresse 8] », est située [Adresse 2]. Il s’agit d’une bâtisse datant du début du 20ème siècle. Elle est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis selon un règlement de copropriété et un état descriptif de division établis le 29 octobre 2002.

La propriété est divisée en deux bâtiments, A et B, correspondant respectivement à la bâtisse principale élevée sur trois niveaux et à un garage avec deux pièces annexes.

Elle comprend 4 lots de copropriété, à savoir :

— le lot n°1 : au rez-de-chaussée du bâtiment A, un appartement de 5 pièces, avec WC et une terrasse, d’une superficie d’environ 120 m², « et le droit de jouissance exclusive, particulière et perpétuelle de l’ensemble du jardin de la copropriété » d’environ 650 m² ;

— le lot n°2 : au 1er étage du bâtiment A, un appartement de 5 pièces avec un hall d’entrée, une salle de bains, deux salles de douches, une cuisine et une terrasse, d’une superficie d’environ 120 m² ;

— le lot n°3 : au rez-de-jardin/demi sous-sol du bâtiment A, un appartement de 4 pièces avec un couloir d’entrée, un WC, une cave, d’une superficie d’environ 110 m², avec un accès permanent à la porte du bas de l’escalier par la coursive extérieure ;

— le lot n°4 : bâtiment B composé d’un garage avec deux pièces annexes, en rez-de-chaussée, d’une superficie d’environ 37 m².

Les lot n°1 et 4 appartiennent à Mme [L] [O] née [R] et M. [C] [O], pour les avoir acquis le 4 février 2022, tandis que les lots n° 2 et 3 appartiennent à Mme [T] [E].

A la demande de Mme [E], le président du tribunal de grande instance de Nice a, par ordonnance sur requête en date du 17 octobre 2019, désigné Me [S] [Y] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l’article 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, avec notamment la mission de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Par ordonnance sur requête en date du 21 décembre 2022, Me [W] [B] a été désignée en remplacement de Me [Y]. Ses pouvoirs ont été entendus, par ordonnance sur requête en date du 6 février 2023, aux pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26 et du conseil syndical.

Peu de temps après l’acquisition des lots n° 1 et 4, Mme et M. [O] ont entrepris des travaux.

Se prévalant d’un trouble manifestement illicite, Mme [E] a, par acte d’huissier en date du 2 novembre 2022, fait assigner Mme et M. [O] ainsi que Me [Y] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par Me [Y], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment d’obtenir le rétablissement de son accès aux terrain et jardin de la copropriété par l’enlèvement des cadenas, la remise d’un bip fonctionnel des portails et des clés, la remise en état des végétaux communs arrachés ou abattus, la neutralisation de la chaudière, la suspension des effets de la décision prise par l’administrateur judiciaire, le 13 octobre 2022, et la désignation d’un expert judiciaire afin de se prononcer sur les désordres affectant la copropriété à la suite des travaux entrepris par Mme et M. [O].

Mme et M. [O] ont formé des demandes reconventionnelles aux fins d’entendre condamner Mme [E] à leur remettre les clés d’accès à des parties communes, à les désencombrer et à enlever ses appareils de climatisation ainsi qu’une caméra installée côté [Adresse 6].

Par ordonnance en date du 25 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— rejeté la note en délibéré des époux [O] reçue le 29 septembre 2023 ;

— rejeté les pièces n° 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38 et 39 communiquées par les époux [O] ;

— déclaré recevables les demandes de Mme [E] ;

— déclaré recevables les demandes reconventionnelles des époux [O] ;

— ordonné une expertise en commettant pour y procéder M. [B] [G] aux frais avancés de Mme [E] ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— laissé à la charge des parties les dépens par elles exposés.

Concernant les demandes principales, il a estimé qu’en tant que copropriétaire, Mme [E] était recevable à se prévaloir d’une violation des clauses du règlement de copropriété sans avoir à justifier d’un préjudice personnel.

En revanche, il a retenu l’absence de troubles manifestement illicites dès lors que :

— Mme [E] ne démontrait pas ne plus disposer d’un libre accès aux terrain et jardin de la villa, sachant que le droit de passage dont elle bénéficie ne pouvait priver les époux [O] de leur droit de jouissance exclusive du jardin, outre le fait qu’elle ne démontrait pas que la fermeture du jardin la privait de son droit de jouir de son propre lot et des équipements y afférents ;

— même à supposer que les époux [O] n’avaient pas le droit de supprimer les végétaux dans le jardin, Mme [E] ne rapportait pas la preuve du trouble en résultant, outre le fait que sa demande de remise en état était trop imprécise pour y faire droit ;

— même à supposer que les époux [O] n’avaient pas le droit de modifier le sol du jardin de la villa, Mme [E] ne démontrait pas que les anciens sols avaient une fonction d’étanchéité et empêchaient les infiltrations dans ses lots ;

— la régularité de la décision prise le 13 octobre 2022 par Me [Y] n’était pas sérieusement contestable, en ce qu’il disposait de tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26, que les décisions qui avaient été prises constituaient des mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et que la constitution d’un conseil syndical n’était pas obligatoire en présence de deux copropriétaires en application de l’article 41-9 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’inverse, il a estimé que l’expertise sollicitée reposait sur un motif légitime compte tenu des infiltrations affectant le rez-de-jardin semi-enterré appartenant à Mme [E] mais devait être limitée aux questions techniques.

Concernant les demandes reconventionnelles des époux [O], il a considéré qu’elles étaient recevables comme présentant un lien suffisant avec les demandes principales ayant trait à la violation manifeste des règles régissant la copropriété.

Pour autant, il a retenu l’absence de troubles manifestement illicites dès lors :

— qu’il n’appartenait pas à Mme [E], qui n’était pas leur venderesse, de remettre aux époux [O] les clés des portes d’accès à la cage d’escalier de la villa et au local de la chaufferie, parties communes ;

— que rien ne prouvait que Mme [E] avait entreposé illicitement une armoire dans le hall d’entrée de la villa ;

— que les trois climatiseurs avaient été installés en 2008, soit avant l’acquisition faite par les époux [O] ;

— le constat d’huissier du 27 juin 2022 ne révélait pas la présence d’une caméra sous le porche de l’entrée de la villa côté [Adresse 6], sachant que Mme [E] reconnaissait n’avoir installé qu’un dispositif destiné à pouvoir contrôler l’identité des personnes autorisées à rentrer dans son école de musique.

Suivant déclaration transmise au greffe le 23 novembre 2023, Mme [E] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes tendant à condamner les époux [O], sous astreinte, à rétablir son accès aux terrain et jardin de la copropriété sur lequel lui a été consenti un droit de passage et de jouissance et à remettre en état les végétaux communs arrachés ou abattus.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes tendant à condamner les époux [O], sous astreinte, à rétablir son accès aux terrain et jardin de la copropriété sur lequel lui a été consenti un droit de passage et à remettre en état les végétaux communs arrachés ou abattus ;

— statuant à nouveau,

— d’ordonner le rétablissement de son accès aux terrain et jardin de la copropriété sur lequel lui a été consenti un droit de passage et de jouissance, et ce, par l’enlèvement des cadenas et la remise de bip fonctionnel des portails permettant de les man’uvrer et des clés d’accès, dans un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— d’ordonner la remise en état des végétaux communs arrachés ou abattus par la remise en place d’arbustes ou haies de même espèce et même stade de développement, dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir ;

— d’assortir ces obligations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— de rejeter toutes demandes contraires ;

— de rejeter les demandes des époux [O] ;

— de confirmer du chef de l’appel incident l’ordonnance entreprise ;

— de condamner les époux [O] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner les époux [O] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les époux [O] aux dépens.

Au soutien de ses demandes principales, elle expose, qu’alors même qu’elle disposait d’un droit de passage et de jouissance du jardin dépendant du lot n°1, paisible et ancien, conformément à son titre de propriété et au règlement de copropriété, ce passage et cette jouissance ont été interrompus par le cadenassage, au moyen de chaines et cadenas, de l’ensemble des portillons d’accès au jardin. En réplique aux moyens de défense, elle affirme que les clauses du règlement de copropriété doivent s’appliquer tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites, de sorte que les époux [O] ne peuvent se prévaloir de l’ambigu’té rédactionnelle de la clause pour soutenir qu’elle ne confère qu’un droit de passage et que l’accès au jardin ne peut se faire que sur demande. Par ailleurs, elle relève également ne plus avoir accès à la voie carrossable commune dès lors que l’accès a été cadenassé et que cette voie a été détruite au bulldozer. Elle souligne que l’usage de cette voie, du portail et de l’accès a été consacré par l’assemblée générale le 11 janvier 2024. Enfin, elle indique, qu’alors même que le jardin comprenait un parc aménagé, des arbres, des bancs en pierre et des espaces goudronnés, tout a été détruit par les époux [O]. Elle considère qu’il s’agit de voies de fait caractéristiques de troubles manifestement illicites qu’il convient de faire cesser.

En réponse aux demandes reconventionnelles, elle indique qu’elle n’a pas à remettre aux époux [O] des clés qui ne leur ont pas été remis par leur vendeur. En tout état de cause, elle conteste son obligation de remettre les clés de la cage d’escalier et de la deuxième porte blindée qui ne desservent que son appartement. Il en est de même des clés de la porte d’entrée de l’académie de piano qu’elle exploite. Elle souligne que le règlement de copropriété limite le caractère commun à la salle de chaufferie et non au couloir situé devant qui a toujours été clos avec un accès réservé à son académie de piano. Elle affirme que la zone entre la porte d’entrée de l’académie et l’intérieur de ladite académie est la seule limite divisoire de la partie privative. Elle expose que la chaufferie n’est plus en service depuis des années, de sorte que les [O] n’ont aucun intérêt à pouvoir y accéder. Par ailleurs, elle expose que les climatiseurs existent depuis plus de 10 ans comme ayant été posés en 2008, de sorte que la demande des époux [O] est prescrite. En outre, elle indique avoir installé un interphone vidéo, qui n’enregistre pas, afin d’ouvrir la porte à ses élèves qui doivent parcourir 20 mètres. Enfin, elle affirme ne pas avoir installé l’armoire querellée qui est un élément décoratif installé par les copropriétaires avant l’arrivée des époux [O].

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 13 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, les époux [O] demandent à la cour :

— de débouter Mme [E] de ses demandes ;

— de confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle les ont déboutés de leurs demandes reconventionnelles ;

— statuant à nouveau,

— de condamner Mme [E] à :

* leur remettre les clés des portes d’accès à la cage d’escalier de la villa et au local de la chaufferie, parties communes, sous astreinte journalière de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce durant trois mois ;

* désencombrer le hall d’entrée de la villa, partie commune, en enlevant l’armoire entreposée illicitement, sous astreinte journalière de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce durant trois mois ;

* désinstaller les trois appareils climatiseurs lui appartenant, l’un sur son balcon côté [Adresse 4] et les deux autres au pied des façade Ouest et Sud, ce dernier en particulier en bas des marches de leur perron permettant d’accéder au jardin, sous astreinte journalière de 500 euros par jour de retard et par climatiseurs à compter de la signification de la décision à intervenir et ce durant trois mois ;

* enlever la caméra installée sous le porche de l’entrée de la villa côté [Adresse 6], sous astreinte journalière de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce durant trois mois ;

— de condamner Mme [E] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Mme [E] aux dépens de première instance et d’appel.

En réponse à l’appel principal interjeté, ils exposent que, dès lors qu’ils disposent de la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle de l’ensemble du jardin de la copropriété conformément au règlement de copropriété et à leur titre, ils ont le droit de fermer les deux portillons et le portail d’accès au jardin commun et à leur appartement. Ils soulignent que la clause du règlement de copropriété stipulant une servitude au bénéfice des autres copropriétaires n’est pas conforme à la jurisprudence selon laquelle, en l’absence de fonds distincts constituant des propriétés indépendantes et appartenant à des propriétaires différents, il n’est pas possible de créer une servitude sur une partie commune, même à jouissance exclusive, au profit d’un lot privatif. Ils estiment que le droit de jouissance du jardin allégué par Mme [E] est inexistant étant donné qu’ils en ont la jouissance exclusive et perpétuelle. Ils considèrent que le règlement de copropriété ne confère à Mme [E] qu’un droit que de passage, ponctuel et éventuel, afin de lui permettre d’accéder à ses deux climatiseurs fixés en pied de façade côté jardin pour leur entretien et réparation. Ils estiment que Mme [E], qui ne dispose d’aucun libre accès au jardin, peut toujours leur demander l’accès si besoin. Ils soutiennent qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur un droit dont l’existence est vivement débattue. Par ailleurs, ils exposent, qu’alors même qu’ils ont remis en place des arbustes, Mme [E] réitère sa demande de ce chef. Ils soutiennent avoir obtenu l’accord de Me [Y] pour aménager le jardin qui était laissé à l’abandon avec des végétaux non entretenus et en mauvais état, allant jusqu’à porter atteinte à la structure du mur délimitant les parcelles. Ils exposent également qu’il leur appartient d’entretenir le jardin dont ils ont la jouissance exclusive.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, ils exposent que Mme [E] leur refuse l’accès au hall d’entrée et au local de la chaufferie collective qui sont pourtant des parties communes générales. Ils expliquent que la fermeture illicite de la cage d’escalier par une porte blindée a empêché Enedis de réaliser le raccordement de leur appartement du compteur général situé dans le hall d’entrée à leur panneau électrique individuel, outre le fait que cela caractérise un dommage imminent en cas d’incendie. Ils soulignent que Mme [E], qui était propriétaire de la totalité de l’immeuble, par le biais d’une SCI, détenait nécessairement toutes les clés. Par ailleurs, ils affirment que cette dernière a installé une armoire dans le hall d’entrée de la villa, partie commune générale, sans aucune autorisation, faisant observer que les copropriétaires, avant leur arrivée, n’étaient autres que Mme [E] et son ex-époux. En outre, ils relèvent que les trois appareils climatiseurs ont été installés par Mme [E] sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, sachant qu’ils sont reliés au local chaufferie en passant par la gaine pompier, qu’ils sont à l’origine d’écoulements sauvages sur la façade, qu’ils sont source de nuisances sonores, que le climatiseur situé à proximité des marches du porche de leur appartement est dangereux et que le délai de prescription ne court qu’à compter du jour où ils ont eu connaissance des troubles causés par ces installations. Enfin, ils affirment que Mme [E] a installé une caméra sous le porche principal de la villa, partie commune, sans aucune autorisation, ce qui ne garantit pas le respect de l’identité et de la vie privée des personnes.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par Me [B], administrateur provisoire, il demande à la cour de :

— prendre acte qu’il s’en rapporte à justice sur les demandes formulées par Mme [E], sous réserve de l’évolution des opérations d’expertise ;

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval du barreau d’Aix-en-Provence.

Il expose que l’expert n’a pas, le 24 janvier 2024, constaté les nuisances sonores et infiltrations d’eau dénoncées par Mme [E] mais a uniquement relevé des nuisances olfactives et qu’il envisage de procéder à une recherche caméra afin de vérifier l’état des canalisations.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les troubles manifestement illicites

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

La violation de la loi du 10 juillet 1965, et en particulier de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que tous les travaux conformes à la destination de l’immeuble qui en affectent les parties communes ou son aspect extérieur sont soumis à autorisation de l’assemblée générale, et du règlement de copropriété est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un tel trouble.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

Sur l’accès aux terrain et jardin de la copropriété, parties communes

Il résulte des pièces de la procédure, et en particulier du projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, en date du 17 mai 2022, que l’immeuble comporte trois entrées, l’entrée située à l’Est donnant sur le [Adresse 4] et deux entrées situées au Nord donnant sur l'[Adresse 6].

Le règlement de copropriété, en date du 29 octobre 2002, stipule, non seulement que le lot numéro 1 appartenant aux époux [O] comporte le droit de jouissance exclusive, particulière et perpétuelle de l’ensemble du jardin de la copropriété (page 12), mais également dans un paragraphe intitulé 'droit de passage’ (page 16), que le propriétaire du lot n°1 concède un simple droit de passage ou de jouissance uniquement pour les locataires ou les propriétaires nommément désignés, sur le jardin attribué sur son lot, soit en l’occurrence à Madame [J], qui n’est autre que Mme [E] divorcée [J].

Il n’est pas contesté que la jouissance exclusive porte sur tout le jardin de la copropriété, et notamment celui situé à l’Est de l’immeuble donnant sur le [Adresse 4] et celui situé au Sud donnant sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5], mais également le terrain situé côté [Adresse 6] entre le bâtiment B et la coursive conduisant au lot n° 3, au niveau duquel se situe un portail motorisé.

Si des discussions se sont engagées sur la compatibilité de les deux clauses stipulées au règlement de copropriété et sur le droit de Mme [E], propriétaire des lots n° 2 et 3, de jouir d’un jardin dont la jouissance exclusive est attachée au lot n°1, le notaire ayant reçu l’acte de vente de M. [J] au profit des époux [O], en date du 4 février 2022, mentionnant dans le paragraphe consacré au 'droit de passage’ avoir attiré l’attention de l’acquéreur sur l’ambigu’té rédactionnelle de [la] clause et sur son impossibilité d’avoir une certitude quant au sens exact de cette clause, après que le vendeur a déclaré qu’il n’a jamais été question d’attribuer un droit de jouissance sur le jardin à un autre lot que le lot n°1 mais uniquement un droit de passage ponctuel, il n’en demeure pas moins que Mme [E] a toujours bénéficié d’un droit de passer sur l’ensemble du jardin et sur le terrain situé côté [Adresse 6] dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de parties communes à jouissance exclusive.

Or, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 13 juillet 2022 que les époux [O] ont condamné un certain nombre d’accès aux parties communes à jouissance exclusive. Ils ont posé une chaîne et un cadenas sur la grille Est du porche et que, si la grille Ouest du porche a été laissée libre, une chaîne, avec un petit coffre à clés, et un cadenas ont été posés au niveau du portillon Ouest situé dans l’axe au Nord de la rambarde de la trémie de l’escalier menant à l’entresol. De plus, le portail Nord à double vantail motorisé reste fermé malgré l’utilisation d’une télécommande en service en possession de Mme [E]. L’huissier de justice constate que cette dernière ne peut plus accéder à ses blocs de climatisation extérieurs, pas plus qu’aux compteurs d’eau, se trouvant dans le jardin de la copropriété.

Ainsi, nonobstant l’étendue des droits de Mme [E] sur le jardin de la copropriété et de l’impossibilité de créer une servitude sur une partie commune, même à jouissance privative, au profit d’un lot privatif, questions qui excèdent les pouvoirs du juge des référés, le fait même pour les époux [O] d’avoir entravé des passages utilisés paisiblement par Mme [E], notamment pour accéder à des équipements installés dans le jardin, caractérise un trouble manifestement illicite.

Si les époux [O] font valoir que Mme [E] pourra accéder à ces équipements, sur demande, cela va à l’encontre du libre accès dont elle a toujours bénéficié.

C’est donc à tort que le premier juge n’a pas fait droit à la demande de Mme [E] d’enjoindre aux époux [O] de rétablir son droit d’accès aux terrain et jardin de la copropriété.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Les époux [O] seront condamnés à rétablir l’accès de Mme [E] aux terrain et jardin de la copropriété en procédant à l’enlèvement des chaines et cadenas posés sur les grilles et portillons de la copropriété et en remettant à Mme [E] un bip permettant d’ouvrir le portail motorisé ainsi que les clés de ce portail.

Il y a lieu d’adjoindre à cette obligation de faire une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et ce, pendant une durée de 3 mois.

Sur la remise en état des végétaux communs du jardin

Il n’est pas contesté que, peu de temps après leur entrée dans les lieux, les époux [O] ont entrepris des travaux de réaménagement du jardin.

Or, par ordonnance en date du 15 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a, à la demande de la SELARL BG § Associés, administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], condamné les époux [O] à mettre fin aux travaux réalisés affectant les parties communes, dont le jardin et terrain attenant à la jouissance privative, tels que visés au constat d’huissier du 23 novembre 2022, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 24 heures suivant la signification de la décision. Il a considéré que les travaux entrepris par les époux [O] affectant les parties communes, et notamment l’abattage des haies et arbres, le perçage de la façade ainsi que la réalisation de tranchées dans les murs et les sols pour y faire passer des canalisations et la destruction des dalles et passages goudronnés du jardin, l’avaient été en violation manifeste des règles de copropriété en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

S’il résulte des pièces de la procédure que les époux [O] ont exécuté cette ordonnance en cessant les travaux entrepris, Mme [E] sollicite la remise en état du jardin par la plantation de haies et d’arbustes de même espèce et même stade de développement que ceux qui ont été arrachés et abattus.

Concernant les haies, il apparaît, à la lecture des résolutions prises par l’administrateur provisoire, le 13 octobre 2022, que M. [O] a supprimé la haie située côté [Adresse 4] mais qu’il s’était engagé à en replanter une.

Pour en justifier, les époux [O] verse aux débats une facture, en date du 8 décembre 2022, dressée par l’entreprise Pépinières Pieracci, pour l’achat d’éléments destinés à des haies, pour un prix de 3 281,10 euros.

Dans ces conditions, aucun trouble manifestement illicite ne peut résulter de l’enlèvement par les époux [O] des haies du jardin.

Concernant les arbres, les époux [O] ont été alertés tant par l’administrateur provisoire que par Me [P], qui a été consulté sur différents points juridiques, que l’abattage des arbres de très hautes futaies plantés dans le jardin, et notamment deux pins et deux palmiers, devait être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, s’agissant de parties communes et comme excédant de simples travaux d’élagage.

De plus, la société Bibiano a été chargée par l’administrateur provisoire de procéder à l’analyse d’un groupe d’arbres composé de deux washingtonais et trois cyprès d’une hauteur moyenne de 12/18 mètres implanté devant le bâtiment. Aux termes de son étude, en date du 26 juillet 2022, la société Bibiano indique que le groupe d’arbres forme une entité et qu’il y a lieu de le valoriser par la mise en place de soins et d’un entretien adapté pour améliorer la poursuite de leur développement et éviter l’aggravation de leur déclin.

Or, les époux [O] ne contestent pas avoir abattu des arbres, ce qui résulte de la note adressée par M. [M], expert judiciaire désigné par le premier juge, au conseil de Mme [E], le 5 septembre 2024, qui indique avoir constaté, lors de son accédit du 24 janvier 2024, ledit abattage.

Ce faisant, les époux [O] ont agi en violation manifeste des règles de la copropriété, qui prévoient que tous travaux affectant les parties communes doivent être réalisés avec l’autorisation de l’assemblée générale, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite.

C’est donc à tort que le premier juge n’a pas fait droit à la demande de Mme [E] d’enjoindre aux époux [O] de remettre en état le jardin concernant les arbres qui ont été abattus.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Les époux [O] seront condamnés à remettre en état le jardin par la plantation d’arbustes de même espèce que les arbres qui ont été abattus.

Il y a lieu d’adjoindre à cette obligation de faire une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard qui courra passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, et ce, pendant une durée de 3 mois.

Sur la remise des clés des portes d’accès à la cage d’escalier de la villa et du local de la chaufferie

Il résulte des pièces de la procédure, et notamment du projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, en date du 17 mai 2022, que le hall d’entrée de l’immeuble côté Nord donnant sur l'[Adresse 6] dessert les lots n° 1 (rez-de-chaussée), 2, (1er étage) et 3 (rez-de-jardin). Au niveau de ce hall, il y a deux cages d’escalier, l’un desservant le lot 2 (1er étage) et l’autre desservant le lot 3 (rez-de-jardin), appartenant tous les deux à Mme [E]. Par ailleurs, le local technique où se trouve la chaufferie se trouve dans une partie du bâtiment situé au rez-de-jardin et est accessible en passant par le hall d’entrée située côté [Adresse 6] entre le bâtiment B et la coursive conduisant au lot 3.

Il a été envisagé d’intégrer le hall d’entrée située au niveau de la coursive, le local technique et la cage d’escalier menant au rez-de-jardin au lot n° 3 et d’intégrer la cage d’escalier menant au 1er étage au lot n°4, lots appartenant à Mme [E].

Aux termes de deux courriers adressés à l’administrateur provisoire de la copropriété, les 8 juin et 31 octobre 2022, les époux [O] se plaignent de ne pas avoir accès à des parties communes, et notamment au hall d’entrée, au local technique et à la cage d’escalier, en raison de la présence d’une porte dont seul Mme [E] détient les clés.

Si le hall d’entrée, la cage d’escalier et le local technique auxquels font référence les époux [O] sont, à l’évidence, ceux situés au niveau du rez-de-jardin accessibles en passant par le terrain situé côté [Adresse 6] entre le bâtiment B et la coursive conduisant au lot 3, ils ne démontrent pas que la porte qui s’y trouve a été installée par Mme [E] afin de faire obstacle à leur droit d’accéder à ces parties communes. De plus, il est acquis que la chaufferie, qui ne fonctionne pas depuis plusieurs années, a vocation à être enlevée. Dans ces conditions, les époux [O] n’apportent pas la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant pour eux de ne pas avoir les clés de la porte d’entrée menant au lot n° 3 de Mme [E].

Par ailleurs, par courriel adressé au conseil de Mme [E], le 26 juillet 2023, les époux [O] exposent que les travaux qu’ils ont entrepris pour l’installation d’une colonne montante électrique permettant d’alimenter et d’installer des compteurs individuels desservant les lots n° 1, 2 et 3, nécessitent d’accéder à la cage d’escalier afin d’installer une goulotte pour alimenter le lot n° 1. Dès lors que le compteur électrique desservant l’immeuble se situe dans le hall d’entrée, auquel les époux [O] ont accès, tel que cela résulte des photographies annexées au courriel du 26 juillet 2023, la cage d’escalier à laquelle il se réfère est celle qui dessert l’appartement de Mme [E] situé au 1er étage. Or, s’il est manifeste que Mme [E] dispose, au niveau de cette cage de d’escalier, d’une porte lui permettant d’accéder à son lot 2 situé à l’étage, l’obligation pour Mme [E] de remettre les clés de la porte permettant d’accéder à son lot privatif se heurte à une contestation sérieuse, de sorte que l’illicéité du trouble allégué n’est pas établi. Même à supposer que Mme [E] a fait obstacle aux travaux d’électricité que les époux [O] entendaient réaliser, un tel comportement ne justifie pas pour autant la mesure sollicitée, à savoir la remise par Mme [E] de clés d’une porte permettant d’accéder à son lot privatif.

Dans ces conditions, en l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite résultant du refus de Mme [E] de remettre aux époux [O] des clés de portes permettant d’accéder à ses lots privatifs situés au rez-de-chaussée et au 1er étage, c’est à bon droit que les époux [O] ont été déboutés de cette demande.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur le désencombrement du hall d’entrée de la villa

S’il n’est pas contesté qu’une armoire se trouve dans l’entrée de l’immeuble côté Nord donnant sur l'[Adresse 6], à laquelle l’ensemble des parties ont accès, il n’est pas établi que cette armoire a été mise à cet endroit par Mme [E], qui le conteste.

Faute pour les époux [O] d’établir l’encombrement par Mme [E] de parties communes, c’est à bon droit que le juge a débouté les époux [O] de leur demande d’enlèvement formée de ce chef en l’absence de trouble manifestement illicite.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur l’enlèvement des trois climatiseurs

Il est acquis que Mme [E] dispose de trois blocs extérieurs de climatisation installés dans le jardin de la copropriété.

C’est d’ailleurs pour lui permettre notamment d’accéder aux tuyaux d’évacuation des unités extérieures de climatisation situées en façade Est et Sud du bâtiment, qu’il a été envisagé, dans le projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, de maintenir un droit de passage sur le jardin.

Or, Mme [E] verse aux débats une facture, en date du 7 juin 2008, portant sur l’achat et la pose de climatiseurs réversibles.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or, en application des dispositions de ces textes, une action tendant, comme en l’espèce, au respect du règlement de copropriété doit être qualifiée de personnelle et, dès lors, se prescrit dans les délais et termes de l’article 2224, précité, du code civil.

Il apparaît donc que les équipements litigieux ont été installés il y a plus de cinq ans.

Si les époux [O] exposent n’avoir eu connaissance de la situation que depuis qu’ils ont acquis leurs lots, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires, qui avait connaissance de la situation, n’a jamais demandé à ce que les blocs soient retirés.

Dans ces conditions, la prescription de l’action rendant non manifeste l’illicéité du trouble allégué, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [O] de leur demande formée de ce chef.

Sur l’enlèvement de la caméra installée sous le porche de l’entrée de la villa

De la même manière que Mme [E] a installé un interphone sur le mur de clôture donnant [Adresse 6], les époux [O] ont entendu en installer un sur le mur de clôture donnant [Adresse 4] à côté du portillon piéton.

Or, si les élèves de Mme [E] attestent que l’interphone est muni d’un système de caméra, et en l’occurrence d’une petite vidéo, ils indiquent que ce système existe depuis 10 ans. En outre, dès lors que la preuve n’est pas rapportée que ce système enregistre des images, les époux [O] ne peuvent se prévaloir d’une violation manifeste à une règle de droit.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [O] de leur demande formée de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour action abusive

Mme [E] étant à l’initiative de la présente action, tant en première instance qu’en appel, elle n’est pas fondée à se prévaloir d’un manquement des époux [O] d’un abus dans leur droit de former des demandes reconventionnelles.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [E] de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que Mme [E] obtient gain de cause en appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a laissé aux parties la charge des dépens par elles exposés et a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [O] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner à verser à Mme [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

En tant que parties perdantes, les époux [O] seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [L] [O] née [R] et M. [C] [O] de leurs demandes reconventionnelles formées à l’encontre de Mme [T] [E] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [T] [E] de sa demande de remise en état des haies formées à l’encontre de Mme [L] [O] née [R] et M. [C] [O] ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [O] née [R] et M. [C] [O] à rétablir l’accès de Mme [T] [E] aux terrain et jardin de la copropriété en procédant à l’enlèvement des chaines et cadenas posés sur les grilles et portillons de la copropriété et en remettant à Mme [T] [E] un bip permettant d’ouvrir le portail motorisé ainsi que les clés de ce portail ;

Assortit à cette obligation de faire une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et ce, pendant une durée de 3 mois ;

Condamne Mme [L] [O] née [R] et M. [C] [O] à remettre en état le jardin de la copropriété par la plantation d’arbustes de même espèce que les arbres qui ont été abattus ;

Assortit à cette obligation de faire une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard qui courra passé le délai de deux mois jours à compter de la signification de la décision, et ce, pendant une durée de 3 mois ;

Condamne Mme [L] [O] née [R] et M. [C] [O] à verser à Mme [T] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [T] [E] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [L] [O] née [R] et M. [C] [O] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

La greffière La présidente