COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 241

Rôle N° RG 22/12078 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ6YF

[H] [U]

C/

[D] [F]

[A] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Flora QUEMENER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de SALON DE PROVENCE en date du 01 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22000012.

APPELANT

Monsieur [H] [U], né le 21 mai 1970 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant et domicilié Chez Madame [X] [I], [Adresse 1], assisté par son curateur L’UDAF 13, demeurant [Adresse 2], selon décision du Juge des Tutelles de Salon de Provence du 21 juin 2018 le désignant es qualité de curateur de Monsieur [U], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-007226 du 09/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par M^e Flora QUEMENER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [D] [F], demeurant [Adresse 3]

Assignée en étude le 09 Novembre 2022

défaillante

Monsieur [A] [T], demeurant [Adresse 3]

Assigné en étude le 09 Novembre 2022

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 17 mai 1993, conclu devant maître [W] [L], Notaire à [Localité 2] (13), monsieur [H] [U] a acquis la propriété d’une petite maison à usage d’habitation (de plein pied) sise [Adresse 4] à [Localité 3] (13).

M. [H] [U] est placé sous curatelle depuis 1992, renouvelée en dernier lieu par jugement du tribunal d’instance de Salon de Provence le 21 juin 2018.

L’UDAF a été désigné comme curateur.

Suivant acte sous seing privé établi le 6 juillet 2014, monsieur [H] [U] a consenti un bail à usage d’habitation à madame [D] [F], portant sur une maison située [Adresse 3] à [Localité 3] (13), pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction et moyennant un loyer mensuel initial de 350 euros.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 6 décembre 2018, M. [U], assisté de son curateur l’UDAF 13, a délivré un premier congé pour reprise du logement à Mme [F] et M. [T].

Par jugement réputé contradictoire du 15 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Salon de Provence a déclaré le congé nul pour irrégularité de forme, en l’absence de délivrance par M. [U] lui-même du congé, l’UDAF ne pouvant se substituer à lui.

Par courrier recommandé avec accusé réception, notifié 24 décembre 2019, M. [U], assisté de son curateur l’UDAF 13, a délivré un second congé pour reprise du logement à Mme [F] et M. [T], avec un délai de préavis de six mois.

Par jugement réputé contradictoire du 26 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Salon de Provence a rejeté l’ensemble des demandes de M. [U], en raison de l’absence de production du contrat de bail par ce dernier.

M. [U] a pu se procurer une copie du bail, dans le délai de validité du second congé.

Mme [F] s’étant maintenue dans les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2022, M. [U], assisté de son curateur l’UDAF 13, l’a assignée, ainsi que M. [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection du pôle du tribunal de proximité de Salon de Provence, aux fins de voir :

— déclarer valable le congé pour reprise ;

— constater que le contrat de bail a été résilié depuis le 24 juin 2020 ;

— ordonner la résiliation judiciaire en tant que besoin ;

— déclarer Mme [F], occupante sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Mme [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— débouter Mme [F] de toute éventuelle demande de délais ;

— condamner Mme [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 3 000 euros, au titre du préjudice moral subi ;

— statuer de droit sur les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 1er juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal de proximité de Salon de Provence, a :

— annulé le congé pour reprise délivré le 24 décembre 2019 ;

— rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [U] ;

— condamné M. [U] aux entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— sur la validité du congé délivré :

— l’acte de congé pour reprise indiquait que M. [U] souhaitait réintégrer ce bien qui constituait sa seule solution de logement pérenne, il souhaitait vivre dans sa maison, avoir un enfant scolarisé qu’il souhaitait faire grandir dans un environnement plus rural et que sa curatelle et sa récente incarcération ne lui permettaient pas de se tourner vers le parc locatif privé ;

— M. [U] n’établissait pas la réalité de ses affirmations et ne justifiait pas d’un motif réel et sérieux ;

— M. [U] ne justifiait d’aucun moyen ni de droit ni de fait au soutien de sa demande de résiliation du bail.

Selon déclaration reçue au greffe le 1er septembre 2022, M. [U] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 30 novembre 2022, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu’elle :

— déclare valable le congé pour reprise ;

— constate que le contrat de bail a été résilié depuis le 24 juin 2020 ;

— déclare Mme [F], occupante sans droit ni titre ;

— ordonne l’expulsion de Mme [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— déboute Mme [F] de toute éventuelle demande de délais ;

— condamne Mme [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamne Mme [F] au paiement de la somme de 5 000 euros, au titre des préjudices subis ;

— condamne Mme [F] aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— son congé est valable ;

— il est sous curatelle et lourdement handicapé (amputé d’une des deux jambes) ;

— il ne peut exercer aucune activité salariée et ne subsiste que grâce à l’allocation adulte handicapée ;

— le bien dont il est propriétaire est sa seule solution de logement pérenne ;

— il justifie avoir à charge un enfant mineur, âgé de 11 ans et souhaite lui offrir un meilleur cadre de vie ;

— les motifs avancés ont légitimes ;

— il a signé son bail à vil prix, 350 euros pour une maison de 65 m² ;

— Mme [F] abuse de la situation ;

— il souffre de cette situation.

Régulièrement intimés, Mme [F] et M. [T] n’ont pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 19 mars 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour reprise :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, dispose que « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[' ]

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Sur le caractère réel et sérieux du congé :

En application des dispositions de l’article 15 – I de la loi du 6 juillet 1989, le juge doit se placer à la date de la délivrance du congé pour apprécier si le motif était réel et sérieux.

Il est acquis aux débats que M. [U] justifie avoir délivré un congé pour reprise aux consorts [F]-[T], notifié le 24 décembre 2019, à effet au 6 juillet 2020.

L’acte indique :

— le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise : M. [U] lui même ;

— le motif allégué : M. [U] indique qu’il vient de sortir de prison et que dans l’urgence il a été hébergé par sa femme. Il souhaite pouvoir réintégrer ce bien qui constitué sa seule solution de logement perenne. Il ajoute avoir un enfant scolarisé qu’il souhaite faire grandir dans un environnement plus rural. Au vu de sa situation de curatelle et de sa récente incarcération, il affirme ne pas pouvoir se tourner vers le parc locatif privé.

Afin de démontrer le motif réel et sérieux du congé délivré, M. [U] verse aux débats, notamment :

— une copie de son livret de famille ;

— une attestation CAF du 28 octobre 2022, faisant apparître qu’il perçoit l’allocation adulte handicapé ;

— son avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021, laissant apparaître que le foyer est non imposable ;

— un avis d’échéance du loyer du logement du couple, à hauteur de 482,69 euros, percevant une APL de 334,48 euros ;

M. [U] fait également état que les relations entre lui et son épouse se sont dégradées et qu’il a dû retourner vivre chez sa mère.

Il s’évince de ces éléments que contrairement à l’analyse du premier juge, le motif du congé est réel et sérieux.

Les intimés, n’ont pas constitué avocat et n’ont versé aux débats aucun élément démontrant une intention frauduleuse de la part de M. [U].

M. [F] avait seulement fait état lors des débats devant le premier juge que M. [U] leur avait demandé de rester dans les lieux et changeait tout le temps d’avis. M. [T] n’avait pas comparu.

Or, au vu de l’état de santé de M. [U], placé sous régime de protection depuis 1993, il ne saurait en être tiré argument de ses dires 'fluctuants’ pour justifier l’absence de motif réel et sérieux du congé pour reprise.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris et de considérer le congé délivré le 24 décembre 2019, valable, obéissant à un motif réel et sérieux. Le bail est donc résilié de plein droit au 6 juillet 2020.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 350 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [F] et M. [T] sont devenus occupants sans droit ni titre au 6 juillet 2020, et se sont maintenus dans les lieux depuis cette date.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [F] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 350 euros, à compter du 6 juillet 2020, jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisés par la remise des clés.

Sur les délais d’expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [F] et M. [T] ont déjà bénéficié, depuis la délivrance du congé d’un délai de plus de cinq ans, afin de quitter les lieux.

Aucun délai supplémentaire, autre que le délai légal, ne leur sera accordé.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion, en application du délai légal de deux mois, suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [U] justifie que le défaut de libération des lieux par les consorts [F]-[T] et la durée de la procédure a généré un stress et une anxiété particulière. Ce dernier verse aux débats un courrier daté du 18 décembre 2019, adressé à son conseil dans lequel il décrit vivre une situation difficile et qu’il est soucieux de leur relogement.

M. [U] précise être conscient que les consorts [F]-Broudon ont profité de son état de faiblesse, au vu de sa déficience psychique, afin notamment de lui faire souscrire un bail avec un loyer en dessous du prix du marché.

Il verse aux débats un certificat médical par le docteur [Q], médecin psychiatre, justifiant de son suivi régulier.

Par ailleurs, il justifie du refus par Mme [F] de l’accès à son bien par une agence immobilière le 29 septembre 2022, afin d’évaluer le bien.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que M. [U] a été placé dans une situtation de souffrance psychologique, se sentant évincé de son bien.

Mme [F] sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros, en réparation de son préjudice moral.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné M. [U] aux dépens. Succombant, Mme [F] sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle, M. [U] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe,

INFIME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONSTATE la validité du congé pour reprise, délivré le 24 décembre 2019;

CONSTATE la résiliation du bail au 6 juillet 2020, date de prise d’effet du congé pour reprise pour vendre ;

CONSTATE en conséquence, que Mme [F] et M. [T] sont devenus occupants sans droit ni titre des locaux loués ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [F] et M. [T] des lieux loués, sis [Adresse 3] à [Localité 3] (13), avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

CONDAMNE Mme [F] à payer à M. [U] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au dernier loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, soit 350 euros, à compter de la résiliation du bail, soit le 6 jullet 2020, jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [F] à payer à M. [U] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [F] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,