1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 22/05130 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TBIH

(Réf 1ère instance : 18/04127)

Mme [K] [N] épouse [L]

Mme [Q] [L]

C/

M. [A] [G]

Mme [P] [M]

Me [I] [V]

S.A.R.L. BLOT HABITAT [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 25 mars 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTES

Madame [K] [N] épouse [L]

née le 27 juin 1950 à [Localité 2] (29)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Q] [L]

née le 24 avril 1977 à [Localité 4] (29)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elodie KONG de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [A] [G]

né le 24 décembre 1971 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [P] [M]

née le 28 juin 1976 à [Localité 7] (PAYS-BAS)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yann CHELIN de la SELEURL SOCIÉTÉ D’AVOCAT CHELIN, avocat au barreau de RENNES

Maître [I] [V]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. BLOT HABITAT [Localité 1] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 521 491 993, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte sous-seing privé du 21 septembre 2013, rédigé par l’agence Blot Habitat à [Localité 1], M. [A] [G] et Mme [P] [M] ont cédé à Mme [K] [N] épouse [L] et à sa fille, Mme [Q] [L], une maison d’habitation sise à [Adresse 1] comprenant deux lots :

— le lot n°1 est composé d’une maison à usage d’habitation construite en pierres, couverte en ardoise comprenant :

— au rez-de-chaussée : salon-séjour avec cheminée, cuisine, dégagement et buanderie,

— à l’étage : dégagement, trois chambres, salle de bain avec douche et baignoire, WC.

— le lot n° 2 est composé d’une dépendance non attenante à la maison, construite en pierre et couverte en ardoise comprenant :

— au rez-de-chaussée : une cuisine, un séjour, une salle d’eau avec toilette sèche, deux pièces,

— à l’étage : un dégagement et une chambre.

2. Il était stipulé un prix de 230.000 €.

3. Aux termes du compromis de vente, les vendeurs s’engageaient à effectuer à leurs frais exclusifs avant la signature de l’acte authentique :

— l’enduit des façades nord et sud;

— la réalisation complète de la buanderie, chaufferie, WC (sol, isolation, l’électricité, sanitaire, chaudière électrique pour plancher chauffant);

— la réalisation complète du couloir vers le jardin côté nord (escalier bois, prise de courant, interrupteur, baie coulissante);

— la réalisation complète de l’assainissement autonome par la phyto-épuration (pompe de relevage, bassin filtrant);

— la pose d’une clôture de type grillage et portillon de jardin séparant les deux maisons;

— la pose d’un compteur divisionnaire pour l’eau et l’électricité;

— le raccordement chauffage des chambres (radiateurs à la charge de l’acquéreur)

— la pose des seuils de portes et plinthes des chambres.

4. Les vendeurs déclaraient parallèlement que l’immeuble n’était pas concerné par les dispositions de l’article L. 242-1 et suivants du code des assurances, aucune construction ou rénovation n’ayant été effectuée depuis moins de 10 ans.

5. La vente était réitérée par acte authentique du 22 janvier 2014, au rapport de Me [V], notaire à [Localité 1].

6. Aux termes de l’acte de vente, il était précisé qu’à la suite d’un état des lieux effectué par les parties préalablement à la signature, certains des travaux listés dans le compromis n’avaient finalement pas été réalisés par les vendeurs (l’enduit des façades ainsi que la réalisation complète de l’assainissement autonome par un système de phyto-épuration) et qu’en conséquence, les parties convenaient de vendre l’immeuble en l’état avec une diminution du prix de 10.000 €. Les vendeurs réitéraient la déclaration selon laquelle ils n’avaient réalisé, depuis leur acquisition ou au cours des dix dernières années, aucuns travaux entrant dans le champ d’application des dispositions des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances relatives à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction.

7. S’agissant de l’assainissement, l’acte mentionnait qu’une convention avait été passée le 19 novembre 2009 avec la mairie de [Localité 3] et le président de la communauté de communes pour la mise en place à titre expérimental d’un système de phyto-épuration, l’acquéreur déclarant faire son affaire personnelle de la réalisation de cette installation d’assainissement autonome.

8. Les acquéreurs autorisaient par ailleurs les vendeurs à occuper la dépendance de la maison jusqu’au 31 décembre 2014, à titre gratuit, afin de rénover leur future habitation, située sur la parcelle voisine cadastrée ZB[Cadastre 1].

9. Etait insérée à l’acte de vente (comme au compromis) une clause classique d’exonération de la garantie des vices cachés des vendeurs.

10. Après la vente, les consorts [L] se sont plaintes de la découverte de désordres et de malfaçons affectant tant la maison principale que la dépendance.

11. Une expertise judiciaire a été ordonnée par le président du tribunal de grande instance de Rennes statuant en référé, suivant ordonnance du 2 juin 2016, au contradictoire des seuls vendeurs.

12. M. [U], désigné comme expert judiciaire a déposé son rapport le 2 mars 2018.

13. Par courrier recommandé du 29 mai 2018, l’avocat de Mmes [L] a informé l’agence Blot Habitat [Localité 1] et Me [V] des demandes indemnitaires qu’elles entendaient former à leur encontre et les invitait à proposer une solution transactionnelle.

14. Par actes du 12 juin 2018, Mmes [L] ont assigné M. [G], Mme [M], l’agence Blot Habitat [Localité 1] et Me [V] devant le tribunal de grande instance de Rennes pour obtenir des dommages-intérêts correspondant au montant des travaux de reprise, outre l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

15. Par ordonnance du 27 juin 2019, le juge de la mise en état, saisi par Mmes [L], a rejeté leur demande de provision et les a condamnées in solidum à supporter les dépens de l’incident, outre le versement d’une somme de 500€ à M. [G] et Mme [M], Me [V] et la société Blot Habitat [Localité 1] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

16. Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— Rejeté l’ensemble des demandes de Mme [Q] [L] et Mme [K] [N] épouse [L];

— Dit sans objet les demandes de garantie;

— Condamné Mme [L] et Mme [N] in solidum à supporter les dépens y compris ceux de l’instance en référé et notamment les honoraires de l’expert;

— Condamné Mme [L] et Mme [N] in solidum à verser à :

* M. [G] et Mme [M] ensemble la somme de 1.000 €;

* Me [V] la somme de 1.000 €;

*la société Blot Habitat [Localité 1] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

17. Suivant déclaration du 10 août 2022, Mme [L] et Mme [N] épouse [L] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

18. Mme [Q] [L] et Mme [K] [L] née [N] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs conclusions transmises au greffe et notifiées le 28 février 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

19. Elles demandent à la cour de :

— Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Fixer le coût des travaux de reprise des désordres et de réalisation d’un assainissement non collectif à la somme totale de 32.818,42 € se décomposant comme suit :

*vérification et mise en conformité de l’installation électrique : 1.708,30€

*reprise de l’ensemble des menuiseries infiltrantes : 5.143,96 €

*remise en état du chauffage au sol : 2.334,20 €

*reprise de la couverture de la dépendance : 5.392,60 €

*reprise de deux menuiseries avec pose de garde corps et d’appuis de fenêtres:2.719,39 €

*drainage en pied de façade arrière : 2 227,50 €

*pose d’un récupérateur d’eau de vidange (chauffe-eau ) : 313,50 €

*traitement des ouvrages en bois du plancher haut du rez-de-chaussée:4466,00€

*réalisation de l’assainissement : 8 513,17 €

— Condamner solidairement M. [G] et Mme [M] à verser à Mmes [L] la somme totale de 32.818,42 € indexée sur l’indice BT 01 à compter du 1er juin 2018 et jusqu’au paiement effectif,

— Condamner in solidum Me [V] et la société Blot Habitat [Localité 1] à verser à Mmes [L] la somme de 30. 000 € au titre de la perte de chance subie de ne pas avoir pu solliciter une diminution du prix de vente correspondant au montant des travaux de reprise des désordres de nature décennale,

— Condamner in solidum M. [G], Mme [M], Me [V] et la société Blot Habitat [Localité 1] au paiement des sommes suivantes :

*26.600 € au titre du préjudice de jouissance arrêtée au 28 février 2025, à parfaire à hauteur de 200 € par mois jusqu’au règlement intégral des condamnations,

*2. 800 € au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux,

*5. 644,80 € au titre des frais de déménagement et d’emménagement,

*1.104 € au titre des frais de garde meubles pendant deux mois,

*2. 158 € au titre des frais de relogement pendant deux mois,

*3.154,78 € au titre des frais de l’installation de chauffage électrique,

*4.721,13 € au titre des frais d’achat du poêle à granulés,

*900 € au titre des frais d’assistance à expertise de M. [J],

*3.000 € au titre des soucis et tracas générés par la procédure,

— Assortir les sommes allouées des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance,

— Prononcer la capitalisation des intérêts par application de l’ancien article 1154 du code civil devenu l’article 1343-2,

— Débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum M. [G], Mme [M], Me [V] et la société Blot Habitat [Localité 1] au paiement d’une somme de 25.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de référé, première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

*****

20. M. [A] [G] et Mme [P] [M] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs conclusions transmises au greffe et notifiées le 17 mars 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

21. Ils demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— A titre d’appel incident subsidiaire, condamner in solidum le notaire et l’agent immobilier, soit en l’espèce Me [V] et la Société Blot Habitat, à les garantir intégralement de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, tant en principal, intérêts que frais.

— A titre infiniment subsidiaire, leur accorder un délai de deux ans pour s’exécuter de toutes condamnations à compter de la signification du jugement,

— Débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— Condamner in solidum les consorts [L] et toutes parties succombantes au paiement d’une somme de 3.000 € à chacun des intimés, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

*****

22. La Sarl Blot Habitat [Localité 1] expose ses prétentions et moyens dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 10 mars 2023 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

23. Elle demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 5 juillet 2022 en toutes ses dispositions,

— Rejeter les demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Blot Habitat [Localité 1],

— A titre subsidiaire, en cas de condamnation in solidum, répartir la charge de la dette, en faisant supporter la majorité de celle-ci sur les vendeurs,

— Condamner la partie succombante à verser à la Société Blot Habitat [Localité 1] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la partie succombante aux entiers dépens.

*****

24.Me [I] [V] expose ses prétentions et moyens dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 03 mars 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

25.Il demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 5 juillet 2022 en toutes ses dispositions;

— Débouter Mme [Q] [L] et Mme [K] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Me [V];

— Débouter M. [A] [G] et Mme [P] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Me [V];

— A titre subsidiaire, en cas de condamnation in solidum, répartir la charge de la dette, en faisant supporter la majorité de celle-ci sur les vendeurs;

— Condamner Mme [Q] [L] et Mme [K] [L] ou tout succombant à payer à Me [V] une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes en tous les dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Luc Bourges en application, des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la garantie décennale du constructeur et la théorie des dommages intermédiaires

26. A titre principal, Mme [Q] [L] et Mme [K] [N] fondent leurs demandes indemnitaires sur les dispositions de l’article 1792 du code civil, en estimant que les conditions cumulatives pour mobiliser la garantie décennale des vendeurs sont réunies.

27. Elles exposent que les consorts [G]-[M] leur ont vendu cet ensemble immobilier après avoir procédé eux-mêmes à une lourde rénovation, dont l’ampleur est démontrée par la comparaison entre les actes de vente successsifs et la déclaration de travaux faite en mairie par M. [G]. L’importance des travaux réalisés permet de retenir l’existence d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

28. Elles font grief au premier juge de s’être placé à la date du compromis de vente pour considérer que les travaux n’étaient pas achevés alors que de jurisprudence constante, l’achèvement des travaux s’apprécie à la signature de l’acte authentique. Elles soutiennent que les travaux de rénovation étaient tous achevés lors de la vente, à l’exception des travaux d’enduit en façades et de l’installation du système d’assainissement autonome, dont Mmes [L] ont accepté de faire leur affaire personnelle, l’absence de réalisation de ces travaux ayant par ailleurs justifié une diminution du prix de vente.

29. Elles font valoir que l’expertise judiciaire a mis en évidence le caractère décennal des désordres constatés concernant l’installation électrique dangereuse, les menuiseries et la couverture fuyardes, ainsi que le dysfonctionnement du chauffage au sol et la non-conformité des tuyaux en attente rendant impossible en l’état la mise en 'uvre d’un système d’assainissement autonome.

30. Si le caractère décennal des désordres n’était pas retenu, elles visent subsidiairement la responsabilité contractuelle pour faute prouvée des vendeurs au titre de la théorie des vices intermédiaires mis en évidence par l’expertise.

*****

31. M. [G] et Mme [M] rappellent qu’il appartient aux acquéreurs de démontrer qu’ils sont à l’origine des travaux litigieux, ce qui selon eux ne ressort pas de l’expertise, insuffisamment précise quant aux auteurs des travaux, l’ampleur de ceux-ci et la date d’apparition des désordres.

32. Ils soutiennent avoir été mis dans l’impossibilité d’accéder à l’ouvrage pour l’achever, notamment pour installer les garde-corps, mettre en place les fils électriques, réaliser l’assainissement et les enduits de façade.

33. Ils relèvent en tout état de cause que Mme [L] et sa fille étaient bien informées de ce que la maison était en cours de finition, le compromis renvoyant à une liste de travaux à exécuter. Ils rappellent que ces travaux n’étaient pas tous réalisés à la date de la cession, ce qui a justifié une diminution de prix de 10.000€.

34. Les travaux n’étant pas achevés à la signature de l’acte authentique, ils contestent être débiteurs de la présomption de responsabilité décennale invoquée.

35. Rappelant qu’ils n’étaient pas assistés lors des opérations d’expertise, ils contestent certains désordres retenus par l’expert concernant notamment le dysfonctionnement du système de chauffage et l’installation électrique.

36. Ils arguent subsidiairement de leur insolvabilité et demandent des délais de paiement.

*****

37. Me [V] soutient que l’immeuble n’était pas achevé lors de la signature de l’acte authentique et que Mmes [L] étaient parfaitement informées du fait que les travaux de rénovation de l’immeuble avaient été effectués par les vendeurs, sans assurance.

38. La Sarl Blot Habitat [Localité 1] développe une argumentation identique.

Réponse de la cour :

39. L’article 1792 du code civil pose le principe d’une obligation de garantie décennale résultant d’une présomption de responsabilité des constructeurs ou assimilés envers le maître de l’ouvrage. Le constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

40. En application de l’article 1792-1 du code civil, la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est présumée vendeur.

41. Le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d''uvre, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage. (Cass. Civ. 3ème 9 décembre 1992, n° 91-12.097) .

42. Dans cette hypothèse, le vendeur, qui est responsable de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l’article 1792 du code civil, ne peut invoquer l’application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente. (Cass. Civ 3ème 3 mars 2010, n° 09-11.282)

43. Le vendeur constructeur est par ailleurs tenu d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires (Cass. Civ.3ème 4 novembre 2010, n° 09.12-988).

a. Sur l’existence d’un ouvrage réalisé par les vendeurs

44. M. [G] et Mme [M] ont acquis le 12 avril 2008 auprès des consorts [T] l’ensemble immobilier suivant, comprenant deux lots :

« Lot n°1 : Une maison en pierres sous ardoises, comprenant :

— Au rez-de-chaussée : une pièce, salle d’eau avec W.C

— A l’étage : une pièce unique[']

Lot n°2 : une maison en pierres sous ardoises comprenant deux pièces au-rez-de chaussée avec combles non aménagées au-dessus »

45. Le 28 avril 2011, M. [G] a déposé en mairie une déclaration de travaux dans laquelle il a déclaré le projet suivant:

— En page 3 :« remise aux normes électriques, sanitaire (épuration) pluviale. Modification et création d’huisserie (fenêtres). Amélioration de l’isolation thermique»

— En page 4 : «agrandissement et création de fenêtres en façades nord et sud ci-joint plan de l’état actuel pour la façade sud et plan de l’état projeter pour les façades sud et nord (en l’état actuel de la façade nord ne présente aucune ouverture)».

46. Il ressort de l’acte de vente aux consorts [L] du 22 janvier 2014, que M. [G] a transformé une maison d’habitation initialement composée d’une pièce et d’une salle d’eau avec toilettes au rez-de-chaussée et de combles non aménagés à l’étage en une maison entièrement rénovée composée au rez-de-chaussée d’un séjour-salon avec cheminée, d’une cuisine, d’un dégagement et d’une buanderie et à l’étage de trois chambres, d’un WC et d’une salle de bain avec douche et baignoire.

47. De même, la comparaison de l’acte de vente de 2008 avec celui de 2014 démontre que la dépendance initialement composée d’un rez-de-chaussée avec deux pièces et de combles non aménagés à l’étage a été transformée en une maison indépendante, dotée d’un rez-de-chaussée avec cuisine, séjour, salle d’eau avec toilette sèche et deux pièces ainsi que d’un étage avec une chambre et un dégagement.

48. Il résulte des photographies produites que des ouvertures en façade ont été modifiées ou créées et que la rénovation de la dépendance a donné lieu à la réalisation de deux extensions.

49. M. [G] conteste vainement avoir lui-même procédé à la rénovation des deux maisons alors qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que « M. [G] indique avoir réalisé lui-même des travaux de rénovation de la construction ancienne».

50. De plus, M. [X], un voisin, atteste que : « le cellier [']de l’habitation de Mme [L] (habitation de sa fille ) a été réhabilité en maison d’habitation. Les extensions n’existaient pas à la base, elles ont été faites par Mr [G] lui-même’ ».

51. Enfin, dans un document intitulé «attestation » daté du 23 mai 2015 établi à l’intention des consorts [L], M. [G] s’était engagé à résoudre les problèmes d’infiltrations des eaux pluviales affectant la dépendance en précisant :« Dans le cas où je ne serais pas en mesure d’obtenir l’étanchéité, je m’engage à faire intervenir un professionnel couvreur». Dans un courrier recommandé avec accusé de réception du 19 juin 2015 adressé à M. [G], Mme [K] [L], qui se plaignait de divers désordres, indiquait «  Vous deviez également finir la toiture de ma dépendance. A ce jour, malgré vos interventions pour mettre des joints de silicone, à chaque épisodes pluvieux’fuite’infiltrations. »

53. Il résulte clairement de l’ensemble de ces éléments que M. [G] a été à l’origine de tous les travaux de rénovation de la maison, antérieurs comme postérieurs à la vente, lesquels par leur ampleur, constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 et suivants du code civil.

b. Sur l’existence de désordres de nature décennale rendant l’ouvrage impropre à sa destination

54. L’expertise a mis en évidence dans la maison principale :

— des non-conformités électriques (présence de fils électriques en attente et d’autres non disposés sous gaine) rendant l’installation dangereuse,

— un équipement de chauffage par le sol, incluant la chaudière, qui ne fonctionne pas,

— un système d’assainissement autonome inexistant. Les tuyaux en attente en PVC ordinaire ne sont pas résistants à la pression et ne peuvent être raccordés à un système d’assainissement non collectif.

— la non-conformité de l’ensemble des ouvertures en façade principale. Certaines menuiseries présentent des insuffisances d’éléments d’ouvrage destinés à l’étanchéité. Ces malfaçons dans la mise en 'uvre des menuiseries extérieures génèrent des infiltrations au droit des ouvertures.

55. A l’intérieur de la dépendance, des traces d’infiltrations en plusieurs endroits de la partie supérieure des murs sont constatées. L’expert judiciaire a noté que celles-ci étaient provoquées par des ruissellements provenant des fenêtres de toit mises en 'uvre sur une toiture présentant une très faible pente.

56. L’expert a conclu que ces désordres étaient inhérents aux travaux de rénovation des immeubles entrepris avant la vente et qu’ils affectaient l’habitabilité du bien.

57. Toutefois, ne peuvent relever de la garantie décennale, que les travaux achevés au jour de la vente.

c. Sur l’absence d’achèvement des travaux

58. La garantie décennale ne s’applique que si le vendeur est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil. Or, il est admis que n’est pas réputé constructeur celui qui vend sa maison en cours de rénovation.

59. Ainsi, dans l’hypothèse spécifique d’une vente après rénovation complète du bien, en l’absence de réception, la garantie décennale du vendeur ne pourra être recherchée que si la vente a lieu après l’achèvement des travaux. Elle doit donc être écartée lorsque la vente intervient en cours de construction ou en cours de rénovation (Civ. 3 ème , 14 mars 2001, n° 99-18348 ; Civ. 3 ème , 9 juin 1999, n° 97-19257).

60. En l’espèce, Mmes [L] ont décidé d’acquérir un ensemble immobilier qu’elles savaient être en cours de rénovation.

61. En effet, au stade du compromis, de nombreux travaux excédant la simple finition restaient à réaliser:

— enduit des façades nord et sud,

— réalisation complète de la buanderie, chaufferie, WC (sol, isolation, l’électricité, sanitaire, chaudière électrique pour plancher chauffant),

— réalisation complète du couloir vers le jardin côté Nord (escalier bois, prise de courant , interrupteur, baie coulissante),

— réalisation complète de l’assainissement autonome par la phyto-épuration (pompe de relevage, bassin filtrant),

— pose d’une clôture de type grillage et portillon de jardin séparant les deux maisons,

— pose d’un compteur divisionnaire pour l’eau et l’électricité,

— raccordement chauffage des chambres (radiateurs à la charge de l’acquéreur),

— pose des seuils de portes et plinthes des chambres.

62. Au jour de la signature de l’acte authentique, il ne peut être considéré que les travaux étaient achevés dans la mesure où l’enduit des façades et la réalisation complète de l’assainissement restaient à effectuer, ce qui a justifié la diminution du prix de vente.

63. Il importe peu que les travaux de chauffage, d’électricité, de couverture et de menuiserie aient été terminés à la date de la vente.

64. L’ immeuble en cours de restauration doit être achevé dans son entier pour que l’acquéreur puisse bénéficier de la garantie décennale. De la même manière que la notion d’ouvrage s’apprécie au regard de la globalité des travaux de rénovation entrepris, il n’est pas possible pour la notion d’achèvement, de raisonner par tranches de travaux achevés ou inachevés.

65. Il est d’ailleurs difficile de soutenir qu’un immeuble dépourvu de système d’assainissement serait achevé, dès lors que l’ouvrage n’est pas conforme à sa destination, une maison sans assainissement n’étant pas habitable.

66. Enfin, c’est à tort que les consorts [L] invoquent l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation et le fait qu’elles se seraient réservées l’exécution des travaux d’enduit et d’assainissement dans l’acte de vente. En effet, l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation est situé dans un chapitre du code de la construction et de l’habitation consacré aux ventes d’immeubles à construire. Il s’agit là d’un régime dérogatoire dont les dispositions ne sont ni applicables ni transposables en l’espèce.

67. L’ensemble immobilier n’a donc pas été vendu après achèvement au sens de l’article 1792-1 du code civil. La garantie décennale de M. [G] et de Mme [M] en tant que constructeurs-vendeurs ne peut donc être mobilisée. Leur responsabilité contractuelle sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires, qui suppose également l’achèvement des travaux, ne peut davantage être recherchée.

2°/ Sur la garantie des vices cachés

68.A titre subsidiaire, Mme [Q] [L] et Mme [K] [N] épouse [L] invoquent la garantie des vices cachés et font valoir que l’expertise judiciaire a mis en évidence tant la gravité des vices que leur antériorité à la vente, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal. Elles soutiennent que les désordres étaient manifestement non apparents pour des profanes. Elles rappellent que M. [G] exerce la profession de plombier et qu’il a rénové lui-même les maisons, de sorte qu’il est présumé en connaître les vices. A tout le moins, la bonne foi des vendeurs ne saurait selon elles, être retenue, au vu de la fausseté de leur déclaration tenant à l’absence de travaux dans les dix années précédant la vente.

69.M. [G] et Mme [M] considèrent qu’aucun vice caché ne peut être retenu dès lors que le compromis de vente mentionne que l’acquéreur fera son affaire personnelle de l’installation électrique et que s’agissant des autres vices allégués, soit l’antériorité à la vente n’est pas démontrée soit le caractère caché fait défaut.

Réponse de la cour :

70.L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

71.Le vendeur n’est pas tenu, selon l’article 1642 du code civil, des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

72.L’article 1643 du même code permet au vendeur de s’exonérer de cette garantie pour les vices qu’il ignorait, le vendeur professionnel ne pouvant cependant stipuler une telle clause puisqu’il est présumé connaître le vice. Par ailleurs le vendeur professionnel est tenu, comme le vendeur de mauvaise foi, de tous les dommages-intérêts en plus de la restitution conformément aux dispositions de l’article 1645.

73.L’article 1644 du même code donne à l’acheteur le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

74.En l’espèce, l’acte de vente comporte en pages 13 et14 une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

75.Il est constant que le vendeur professionnel ne peut se prévaloir de cette clause d’exclusion de garantie, quand bien même il n’aurait pas eu connaissance de l’existence des vices cachés au jour de la vente. Est assimilé à un vendeur professionnel, le particulier ayant réalisé lui-même les travaux litigieux. Celui-ci est en effet présumé connaître les vices affectant la chose vendue, indépendamment de sa compétence pour les effectuer. (Civ 3ème, 19 octobre 2023, n°22-15.536).

76. En l’espèce, il est établi que M. [G] a procédé lui-même aux travaux de rénovation de la maison, l’expertise ayant révélé que ceux-ci n’avaient pas été effectués dans les règles de l’art ni conformément aux DTU applicables. Cette seule circonstance, faisant présumer leur connaissance des vices, interdit aux intimés de se prévaloir de la clause d’exonération insérée dans l’acte de vente.

77. Il convient donc pour chaque vice allégué de vérifier qu’il n’était pas apparent ou connu des acquéreurs, qu’il existait antérieurement à la vente et que sa gravité est de nature à rendre la chose vendue impropre à sa destination ou à en diminuer gravement l’usage.

— S’agissant des enduits de façade

78.Si dans son procès-verbal de constat du 7 mai 2014, Me [Z] [B], huissier de Justice indique que l’enduit n’a pas été réalisé correctement et qu’il présente un « aspect moucheté », l’expertise judiciaire rappelle que ceux-ci ont été réalisés postérieurement à la vente et qu’ils ne présentent pas de désordres apparents. Aucune demande de reprise n’est chiffrée à ce titre par les consorts [L]. Il n’existe donc aucun vice caché de ce chef.

— S’agissant de l’installation électrique

79.Dans son procès-verbal de constat du 7 mai 2014, Me [Z] [B] a relevé la présence de fils électriques apparents et à nu dans le logement, ce que confirme l’expert judiciaire qui retient des « malfaçons dans la mise en 'uvre des ouvrages de l’installation électrique » et des « déficiences de nature à induire une impropriété d’un point de vue technique, du fait des risques pour les personnes ».

80.Outre que le caractère inachevé et dangereux de l’installation électrique était apparent, un diagnostic établi par la société Abc Diag Habitation en date du 16 septembre 2013, mentionnant que «l’installation intérieure d’électricité de l’immeuble comporte des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent», a été annexé au compromis de vente puis à l’acte authentique. Dans ces deux actes, l’acquéreur a déclaré en faire son affaire personnelle.

81.La non-conformité et la dangerosité de l’installation électrique étaient donc parfaitement connues des consorts [L] qui ne peuvent invoquer l’existence d’un vice caché à ce titre.

— S’agissant des infiltrations d’eau par les ouvertures dans la maison principale et par la couverture dans la dépendance.

82.L’expert judiciaire observe des traces au droit des ouvertures, notamment de la fenêtre du salon. Il ajoute que «les fenêtres présentent des désordres se traduisant par des déformations, des arrachements d’éléments et des traces d’infiltrations». Il précise qu’il s’agit de «malfaçons dans la mise en 'uvre des ouvrages de menuiseries extérieures» et que «ces désordres sont de nature à induire une impropriété d’un point de vue technique du fait des défauts d’étanchéité du clos et du couvert». Selon, lui «les infiltrations sont antérieures à la vente puisqu’il n’y a pas eu d’intervention sur ces ouvrages depuis la vente».

83. Me [Z] [B], dans son procès-verbal de constat du 7 mai 2014 évoque également des traces d’eau visibles et des auréoles.

84. Les photographies annexées tant au rapport d’expertise qu’au procès-verbal de constat montrent des traces d’humidité au droit des ouvertures.

85.Il en résulte que le mauvais état des ouvertures était apparent et que les traces d’eau évocatrices d’infiltrations étaient bien visibles, même pour un profane. Les consorts [L] ont donc pu s’en convaincre avant la vente, ce d’autant qu’elles ont pris possession des lieux dès le mois de novembre 2013. Elles ont donc eu la libre jouissance des maisons pendant deux mois avant la réitération définitive de la vente. Il en découle que les consorts [L] ne sont pas fondées à invoquer l’existence d’un vice caché à ce titre.

86.S’agissant de la dépendance, l’expert constate des traces de ruissellement sur les ouvrages de la charpente situés sous la gouttière ainsi que des infiltrations dans la partie haute des murs intérieurs. Les désordres étaient donc visibles.

— S’agissant du chauffage au sol

87.L’expert a constaté que bien qu’alimenté en eau, cet équipement ne fonctionnait pas et que Mme [L] avait fait installer des radiateurs pour obtenir un confort thermique. L’expert se contente d’invoquer une malfaçon dans la mise en 'uvre des ouvrages de chauffage par le sol incluant la chaudière, sans plus de précision. Il a retenu un devis comprenant le désembouage et le remplacement de la chaudière.

88.Cependant, Mmes [L] produisent l’attestation de M. [R] [H] de la société [H] électricité datée du 22 mars 2016, indiquant que « la chaudière fonctionne parfaitement, assurant la production nécessaire au chauffage. Par contre, le plancher chauffant auquel est reliée la chaudière ne fonctionne pas correctement ne diffusant pas de manière satisfaisante la chaleur produite ('). L’eau circule donc mal dans le circuit soit parce qu’il est bouché soit parce que le nombre de boucles dans le sol est insuffisant ».

89.Il résulte de ces éléments que le dysfonctionnement du plancher chauffant peut avoir pour cause une insuffisance de l’installation ou un défaut d’entretien. Aucun élément technique ne confirme le nombre insuffisant de boucles. La chaudière fonctionne. En revanche, le désembouage validé par l’expert confirme le défaut d’entretien. Dans ces conditions, l’antériorité du vice et son caractère rédhibitoire ne sont pas avérés. Aucun vice caché ne peut être retenu.

— S’agissant du système d’assainissement autonome

90. L’expert indique que les canalisations mises en 'uvre apparaissent réalisées en PVC ordinaire et non en matériau résistant à la pression. Il conclut que cette absence d’ouvrage induit une impropriété à destination d’un point de vue technique s’agissant « d’éléments de viabilité de la construction ».

91.Dans son attestation, M. [E] de la Sarl [E] [W], atteste que « les réseaux en attente ne correspondent pas aux normes exigées, le tuyau pression qui traverse sous la maison n’est pas du bon diamètre, le tuyau qui remonte dans le jardin vers la zone d’assainissement n’est pas de qualité de pression (') il y a mélange des eaux pluviales et des eaux usées entre l’arrière et l’avant de la maison et aucune attente électrique n’a été prévue pour le fonctionnement d’une pompe ».

92.Mmes [L] font valoir que la non-conformité des canalisations rend impossible l’installation d’un système d’assainissement non collectif, quel qu’il soit sans reprise des réseaux, ce dont n’a pas tenu compte l’expert judiciaire en validant un devis à hauteur de 7.822,21€ . Elles font état d’un second devis à hauteur de 16.513,17 € et sollicitent donc la somme de 8.513,17 € au titre des travaux de reprise, compte tenu de la remise de 10.000 € déjà obtenue sur le prix de vente.

93.Il est exact que l’insuffisance des réseaux en attente et l’enchérissement consécutif des travaux d’installation d’un système d’assainissement autonome n’ont été révélés qu’au cours de l’expertise.

94.Cependant, Mmes [L] ont, en toute connaissance de cause, acheté un bien dans lequel d’après le compromis de vente « la réalisation complète de l’assainissement autonome par phyto-épuration » restait à faire. Elles ont accepté de réitérer la vente moyennant une baisse de prix de 10.000€ alors que les travaux d’assainissement que le vendeur devait réaliser avant la signature de l’acte de vente ne l’ont jamais été. En page 16 de l’acte authentique de vente, les appelantes ont déclaré faire leur affaire personnelle de la réalisation de cette installation d’assainissement autonome.

95. Ayant eu la jouissance des lieux avant la réitération de l’acte authentique, elles ont eu la possibilité de faire établir des devis afin de s’assurer du coût de l’assainissement qu’elles devraient finalement prendre en charge.

96. De plus, le compromis de vente prévoyait en page 7 que « dans l’hypothèse où l’installation ne serait pas conforme ou si le vendeur n’était pas en mesure de réaliser les travaux avant la date de signature de l’acte authentique, il devra fournir à l’acquéreur deux devis d’entreprises, le moins disant sera retenu et la somme correspondante à ce devis sera prélevée sur le prix de vente et remise à l’acquéreur afin que ce dernier réalise les travaux de mise en conformité ».

97.Les parties n’expliquent pas comment elles sont parvenues à une remise de prix de 10.000€. Il y a lieu de considérer que celle-ci est le résultat d’une négociation sur la base de devis, comme le prévoyait le compromis.

98.Enfin, l’expert judiciaire a validé le devis de la société [E] [W] à hauteur de 7.822,21€ TTC, en relevant que cette solution avait été chiffrée sur la base du rapport du cabinet Guihard, spécialisé en la matière. La société [E] [W] a établi un second devis chiffré à hauteur de 16.513,17 € correspondant aux travaux nécessaires à une installation respectueuse des règles de l’art. La cour ne dispose cependant d’aucun élément technique permettant d’objectiver en quoi le devis validé par l’expert ne respecterait pas les règles de l’art, surtout que les consorts [L] étaient assistés de leur propre expert (M. [J]) pendant les opérations d’expertise judiciaire. En outre, les consorts [L] produisent deux autres devis de la société AN -C sur lesquels l’expert ne s’est pas prononcé, dont le plus onéreux est chiffré à hauteur de 10.554 €.

99.Les consorts [L] ne démontrent donc pas la réalité du surcoût allégué.

100.En définitive, aucun vice caché ne peut être retenu s’agissant de l’assainissement.

— S’agissant de la pose des garde-corps et d’appuis de fenêtre, d’un récupérateur d’eau de vidange pour le chauffe-eau, du traitement des ouvrages du plancher haut et de la mise en 'uvre d’un drainage en pied de façade

101.Il convient de relever que les acheteuses ne se sont pas plaintes de ces «désordres» que l’expert a cru devoir relever de sa propre initiative.

102.L’absence de garde-corps, d’appuis de fenêtres, de récupérateurs d’eau de vidange étaient cependant parfaitement apparents et confirment le caractère inachevé des travaux de rénovation. Aucun vice caché ne peut être retenu à ce titre.

103.S’agissant du drainage et du traitement des planchers, l’expert ne relie pas ces travaux à un désordre spécifique et n’explique pas en quoi leur absence de réalisation serait constitutive d’un vice caché.

104. Au total, c’est à juste titre que le tribunal a écarté la garantie des vices cachés.

105. Mmes [L] ne sont donc pas fondées en leur demande de condamnation in solidum des consorts [G]-[M] à leur payer les sommes totales de 32.818,42€ au titre des travaux de reprise et de 50.082,73€ au titre des préjudices consécutifs.

106.Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutées de toutes leurs demandes à l’égard des vendeurs et en ce qu’il a dit que la demande de garantie formées par les consorts [G]-[M] à l’encontre du notaire et de l’agence immobilière était sans objet.

3°/ Sur la responsabilité de l’agence immobilière et du notaire

107.Mmes [L] font grief à l’agence immobilière et au notaire de ne pas avoir vérifié l’exactitude des déclarations des vendeurs affirmant qu’il n’y avait pas eu de travaux dans les dix années précédant la vente, alors que la simple comparaison entre la désignation des biens vendus dans l’acte reçu par Me [V] le 22 janvier 2014 et celle figurant dans l’acte de propriété des vendeurs daté du 2 avril 2008 révélait l’existence de travaux de rénovation d’une grande ampleur.

108.Elles font valoir que le simple constat des nombreux travaux réalisés aurait dû conduire le notaire à solliciter les attestations d’assurance des professionnels ayant réalisé ces travaux et le cas échéant, à avertir les vendeurs du risque inhérent à la vente d’un bien immobilier dont les travaux ont été réalisés sans qu’aucune assurance n’ai été contractée.

109.Elles exposent qu’en l’absence de ces fautes, elles n’auraient pas acquis le bien ou à des conditions plus avantageuses.

*****

110.Me [I] [V] estime qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre du fait de l’insertion dans l’acte de vente d’une clause selon laquelle les vendeurs n’avaient pas effectué dans les dix ans précédant la vente, de travaux relevant de l’obligation d’assurance dommages-ouvrage et de responsabilité décennale. Il fait valoir d’une part qu’il n’est pas démontré que l’acte du 22 janvier 2014 était éligible aux dispositions de l’article L.243-2 du code des assurances, en ce que l’ouvrage n’était pas achevé au jour de la vente. Il soutient d’autre part que nonobstant les termes du compromis et de l’acte authentique, les consorts [L] n’ignoraient pas que l’immeuble acquis avait été rénové par les vendeurs eux-mêmes, sans assurance, et que les travaux n’étaient pas terminés.

111. Il considère en outre que ni les préjudices ni le lien de causalité ne sont caractérisés et ajoute que le rapport d’expertise ne lui est pas opposable. Il fait valoir que les consorts [L] ne peuvent tout à la fois solliciter la condamnation du notaire au titre des travaux de reprise et de la perte de chance, ce qui entraînerait un enrichissement injustifié.

Il rappelle que les consorts [L] ne peuvent réclamer le montant total des travaux réparatoires sous couvert d’une perte de chance. Il considère qu’en l’occurrence la perte de chance est inexistante, en ce que rien ne démontre que mieux informés, les consorts [L] n’auraient pas contracté aux mêmes conditions.

*****

112.La Sarl Blot Habitat [Localité 1] rappelle à titre liminaire que l’action à son encontre ne peut prospérer qu’en l’absence de condamnation des vendeurs (à défaut, il n’existe aucune perte de chance) les deux actions ne pouvant se cumuler.

113.A titre principal, elle estime n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité. Elle estime que les demandes indemnitaires des consorts [L] ne sont pas justifiées, outre qu’elles reposent exclusivement sur le rapport d’expertise judiciaire qui ne lui est pas opposable. Elle conteste toute perte de chance, d’une part en ce qu’il est certain que Mmes [L] connaissaient l’état de la maison et l’absence d’achèvement des travaux réalisés par les vendeurs eux-mêmes et d’autre part en ce qu’il n’est pas démontré qu’une information complémentaire aurait permis aux acquéreurs d’obtenir une diminution du prix de vente au-delà de celle déjà consentie.

Réponse de la cour :

a. Sur les fautes commises

*Sur la faute de l’agence immobilière

114.L’agent immobilier, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

115.Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté, engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.

116.Il revient au demandeur à l’indemnisation, tiers au mandat, d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice, conformément aux dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige.

117.Il est admis que l’agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une obligation d’information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé.

118.Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre et en particulier sur les travaux dont cet immeuble a pu faire l’objet par le passé.

119.En l’espèce, il n’est pas contesté que l’agence Blot habitat a effectué un rôle d’entremise entre les consorts [G]-[M] d’une part et les consorts [L] d’autre part. Elle a également rédigé le compromis de vente et a donc dû réunir les éléments nécessaires à la rédaction de cet avant-contrat.

120.La bâtisse ancienne ayant manifestement fait l’objet de travaux de rénovation, d’ailleurs toujours en cours au jour de la mise en vente, l’agence immobilière ne pouvait se contenter des déclarations des vendeurs qui affirmaient ne pas avoir réalisé de travaux entrant dans le champ de la garantie décennale, depuis dix ans.

121.Il lui appartenait de se renseigner sur la nature et la date des travaux de rénovation des deux maisons ainsi que sur les conditions d’exécution dans lesquelles ils avaient été réalisés, en sollicitant notamment le titre de propriété du vendeur.

122.Elle se serait alors aisément rendue compte, par une simple lecture de cet acte, que l’ensemble immobilier qu’elle était chargée de vendre ne correspondait plus à la désignation du bien figurant dans le titre des consorts [G]- [M] du 2 avril 2008. Elle en aurait alors logiquement déduit que ces derniers étaient à l’initiative de la réhabilitation des deux maisons et en interrogeant les vendeurs, elle aurait appris que M. [G] avait réalisé ces ouvrages par lui-même, sans assurance de responsabilité.

123.Or, l’agence immobilière ne justifie ni n’allègue avoir effectué une quelconque vérification en vue d’ obtenir des informations précises sur les travaux réalisés. Elle ne s’est donc pas mise en mesure d’informer les acquéreurs des risques qu’ils encouraient en achetant une maison entièrement rénovée par un particulier non assuré sans disposer d’un recours quelconque contre une entreprise ou un assureur d’entreprise. Elle n’a pas non plus pu appeler l’attention des acquéreurs sur le fait qu’ au regard des travaux réalisés, une assurance dommages-ouvrage aurait dû être souscrite, mais ne l’avait pas été.

124.Le manquement de l’agence immobilière à son obligation d’information est établi.

*Sur la faute du notaire

125.En droit, le notaire est tenu à l’égard des parties d’un devoir d’information et de conseil. Il doit éclairer celles-ci et appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques qu’elles encourent. Il est enfin tenu d’assurer l’efficacité juridique de ses actes.

126.La jurisprudence ajoute au devoir de conseil l’obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose afin qu’il soit conforme à la réalité et à l’intention des parties.

127.Si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par l’une des parties et qui par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

128.Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel. Celle-ci est soumise aux règles du droit commun de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, qui supposent la démonstration par le demandeur d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

129.En l’espèce, le notaire devait reprendre les actes antérieurs pour établir l’origine de propriété. Or, la seule comparaison des descriptifs de l’immeuble démontre de manière manifeste la réalisation de travaux de construction ou de rénovation substantiels. Le notaire ne pouvait en effet que constater la différence de désignation entre l’acte de 2008 et le compromis de vente de 2013.

130.Le notaire instrumentaire disposait donc d’un acte, en apparence en contradiction flagrante avec les déclarations des vendeurs. Il ne pouvait donc se contenter d’acter, sans aucune vérification, les déclarations des consorts [G]-[M] selon lesquels aucune construction ou rénovation concernant le bien vendu n’avait été effectuée dans les dix dernières années.

131.Le notaire aurait dû interroger le vendeur sur la nature des travaux réalisés, leur date et sur l’identité des prestataires . Les travaux étant de nature décennale et réalisés depuis moins de dix ans, le notaire était tenu de préciser clairement dans le corps de son acte ou en annexe si les travaux relatifs à l’immeuble vendu étaient garantis ou non par une assurance dommages-ouvrages, en application de l’article L.243-2 du code des assurances. Il aurait alors appris qu’il n’existait aucune assurance pour ces travaux, réalisés par le vendeur lui-même.

132.Ce manque de curiosité et de diligence, alors même qu’il existait des indices lui permettant de douter des déclarations du vendeur, n’ a pas permis à Me [V] de remplir son obligation vis à vis des acquéreurs, quant à la situation réelle du bien vendu.

b. Sur le préjudice et le lien de causalité

*s’agissant des dommages et intérêts sollicités

133.Les consorts [L] sollicitent que l’agence immobilière et le notaire soient condamnés in solidum à les indemniser au titre du préjudice de jouissance, des frais de déménagement, de garde-meubles, de relogement pendant la durée des travaux, ainsi que de l’installation d’un chauffage électrique, de l’achat d’un poêle à granulés, des frais d’assistance à expertise de M. [J] et enfin des soucis et tracas générés par la procédure.

134. Cependant, les consorts [L] étant déboutées de leur demande de condamnation des vendeurs au titre des travaux de reprise, la plupart de ces prétentions sont devenues sans objet.

135. Surtout, l’agent immobilier et le notaire ne sont pas responsables des désordres engendrés par les malfaçons commises par le vendeur. Le manquement de ces professionnels à leur devoir d’information ne peut être à l’origine que d’une perte de chance, en l’occurrence celle de renoncer à leur acquisition ou de mieux en négocier le prix.

136. Par conséquent, les consorts [L] ne peuvent qu’être déboutées de leurs demandes tendant à la condamnation in solidum de l’agence immobilière et du notaire à leur régler la somme de 50.082,73€

*sur la perte de chance

137.Les consorts [L] sollicitent que l’agence immobilière et le notaire soient condamnés in solidum à leur régler la somme de 30.000€ au titre de la perte de chance de renoncer à leur acquisition ou de négocier le prix au-delà de la baisse de 10.000 € déjà obtenue.

138.Il est constant qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

139.En l’espèce, l’agence immobilière et le notaire ont inséré dans leur acte respectif une mention erronée relative à l’absence de réalisation de travaux dans le délai de dix ans précédant la vente et ont manqué à leur obligation d’information.

140.Il convient cependant de relever que Mmes [L] ont accepté d’acquérir un immeuble toujours en cours de rénovation puisqu’aux termes du compromis de vente, le vendeur devait effectuer certains travaux d’importance, notamment l’installation des systèmes de chauffage et d’assainissement de l’immeuble.

141.Ayant pris possession des lieux deux mois avant la signature de l’acte définitif, les consorts [L] n’ont pu que se rendre compte que les travaux listés dans le compromis de vente avaient été effectués par M. [G] lui-même et non par des entreprises. Il résulte d’ailleurs expressément de l’acte authentique (page 10) que « le vendeur déclare avoir effectué lui-même l’ensemble des travaux décrits sous le paragraphe exposé préalable. L’acquéreur déclare en avoir parfaitement connaissance. Le vendeur reconnaît avoir été pleinement informé par le notaire soussigné de l’engagement de sa responsabilité personnelle envers l’acquéreur, à l’égard de ces travaux réalisés personnellement ».

142.De plus, au stade du compromis, Mmes [L] avaient autorisé M. [G] à occuper la dépendance pendant douze mois à compter de la signature de l’acte authentique « afin de rénover sa nouvelle habitation ». Il était noté que cette occupation serait gratuite. En réalité, il résulte des propres déclarations de Mme [K] [L], retranscrites par Me [Z] [B], huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 7 mai 2014 « qu’il avait été convenu que M. [G] resterait occuper à titre gracieux une partie de l’habitation et qu’en compensation il effectuerait des travaux sur la partie occupée par Mme [L] ».

143.Enfin, le 22 juillet 2014, Mme [L] a transféré au notaire un courriel initialement adressé au médiateur de la République, indiquant :« Il a à faire des travaux importants pour réparer les malfaçons et finir ceux qui constituent son obligation d’achèvement de la maison. ('). Je dois vous préciser que cette maison est rénovée depuis 3 ou 4 ans mais faute de moyens, elle n’a jamais été vraiment finie. Quand j’ai payé cette maison à Monsieur [G], il pouvait donc terminer ces travaux».

144.Au vu de ces éléments, les consorts [L] ne pouvaient ignorer que la maison qu’elles envisageaient d’acquérir était toujours en cours de rénovation et que M. [G] avait lui-même procédé aux travaux en dehors de toute intervention d’une entreprise professionnelle assurée au titre de la garantie décennale et de toute assurance dommage-ouvrage.

145.Ainsi, les manquements du notaire et de l’agence immobilière sont sans incidence, en ce qu’ils n’ont pu avoir pour effet de priver les acheteuses d’une information dont elles disposaient déjà, le fait que les travaux de rénovation soient réalisés par un particulier sans assurance et non par des entreprises spécialisées n’étant manifestement pas un élément déterminant pour elles.

146.Si leur attention avait spécifiquement été attirée par l’agence immobilière et le notaire sur ce point, il est certain que les consorts [L] n’auraient pas pour autant renoncé à leur achat. Elles ne demandent d’ailleurs pas la nullité de la vente.

147.De même, aucun élément ne permet de considérer que les vendeurs auraient accepté de réduire le prix de vente, au-delà de la baisse de 10.000€ déjà consentie en compensation des travaux non réalisés avant la signature de l’acte authentique.

148.En réalité, il ne peut résulter aucune perte de chance de la mauvaise évaluation personnelle faite par Mmes [L] du coût de l’opération immobilière liée à la découverte de désordres plus importants qu’espérés mais qui étaient prévisibles en raison de l’état même du bien acquis et de ses conditions de rénovation parfaitement connues.

149.C’est enfin à juste titre que pour écarter l’existence d’une perte de chance, le tribunal a retenu que la mention relative à l’absence de réalisation dans le délai de dix ans, contredite par les autres mentions de l’acte et l’aspect de l’immeuble ( toujours en travaux) dont les acquéreurs avaient pu se convaincre aisément par leurs visites, était sans conséquence dès lors qu’en toutes hypothèses, la vente portant sur une construction inachevée, les dispositions de l’article 1792 du code civil et partant, celles de l’article L. 242-1 du code des assurances relatif à l’assurance dommage-ouvrage n’étaient pas applicables.

150. Le jugement sera pas conséquent confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] de leurs demandes dirigées contre l’agence immobilière et le notaire.

4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

150.Il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

151.Succombant en appel, Mme [K] [N] épouse [L] et Mme [Q] [L] seront condamnées in solidum aux dépens d’appel et déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

152.Il convient d’autoriser les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

153.Il n’est pas inéquitable de dire que chacun conservera la charge de ses frais irrépétibles. En conséquence, M. [G] et Mme [M], Me [V] et la Sarl Blot Habitat seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 10 août 2022 ;

Y ajoutant :

Déboute toutes les parties de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [K] [N] épouse [L] et Mme [Q] [L] aux dépens d’appel ;

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT