COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/775

Rôle N° RG 23/14833 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHPV

[L] [D] [W]

C/

S.A. HLM 3F SUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric PASCAL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 23 Novembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n°23-00060 .

APPELANT

Monsieur [L] [D] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2023-8541 du 28/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 02 juillet 1993 à [Localité 3] (Algérie) demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A. HLM 3F SUD

Prise en la personne de son Président

dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits, de la procédure et des prétentions :

Se prévalant d’un bail d’habitation signé avec madame [R] [U] et monsieur [L] [D] [W], le 15 avril 2019 avec un début de contrat fixé le 16 mai 2019, concernant un appartement n° P385L-1103, sis [Adresse 4], dans le [Localité 1], pour un loyer mensuel de 468,11 euros, hors charges, complété le 16 mai 2019 par la location d’un box pour un loyer mensuel de 36,13 euros, et le 02 octobre 2020, par celle d’un emplacement de stationnement supplémentaire pour un loyer mensuel de 30,46 euros, et déplorant un impayé de 4 110,72 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 30 septembre 2021, la société anonyme (SA) d’habitations à loyers modérés (HLM) 3F Sud, a fait délivrer à madame [R] [U] et monsieur [L] [D] [W], par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée audit bail.

Considérant l’absence de règlement intervenu postérieurement à la délivrance dudit commandement et l’accroissement de la dette locative, la SA HLM 3F SUD a fait citer, par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2022, madame [R] [U] et monsieur [L] [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Notant que madame [R] [U] avait quitté les lieux et délivré congé le 27 mars 2023, ce magistrat a, par ordonnance contradictoire du 23 novembre 2023 :

— déclaré recevable l’action de la SA HLM 3F SUD ;

— débouté monsieur [L] [D] [W] de sa demande au titre de la nullité du commandement de payer ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 décembre 2021 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Monsieur [L] [D] [W] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné monsieur [L] [D] [W] à payer à la SA HLM 3F SUD la somme de 11 521,95 euros dont 8 786,80 euros solidairement avec madame [R] [U], à titre de provision sur la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2021 sur la somme de 4 110,72 euros et à compter de la décision prise pour le surplus ;

— condamné solidairement madame [R] [U] et monsieur [L] [D] [W] à payer, à titre provisionnel, à la SA HLM 3F SUD, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 26 décembre 2021 jusqu’au 27 avril 2023 ;

— condamné monsieur [L] [D] [W] à payer, à titre provisionnel, à la SA HLM 3F SUD, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail (soit 673,67 euros, à défaut de justificatifs), à compter du 28 avril 2023 et jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

— débouté monsieur [L] [D] [W] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

— débouté monsieur [L] [D] [W] de sa demande renconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamné madame [R] [U] et monsieur [L] [D] [W] à payer à la SA HLM 3F SUD, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné madame [R] [U] et monsieur [L] [D] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Par acte transmis au greffe le 04 décembre 2023, monsieur [L] [D] [W] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 13 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, l’appelant sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

à titre principal,

— déboute la SA HLM 3F SUD de l’ensemble de ses demandes ;

subsidiairement,

— lui accorde les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette ;

— suspende la clause résolutoire durant ce délai ;

en tout état de cause,

— rejette toute demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statue sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

La SA HLM 3F SUD à qui la déclaration d’appel à régulièrement été signifiée par remise de l’acte à personne se déclarant habilitée à le recevoir n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de qualité pour agir de la SA HLM 3F SUD :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sans conclure à l’irrecevabilité des demandes de la SA HLM 3F SUD, l’appelant conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise déclarant recevable la bailleresse en son action.

Il soutient que la SA HLM 3F SUD ne démontre pas être la bailleresse.

Il résulte du bail signé le 25 avril 2019 pour un début de location fixé au 16 mai 2019 que ce dernier est établi au nom de la société 3F Immobilière Méditerranée.

Pour justifier de son intérêt à agir la SA HLM 3F SUD exposait devant le juge des référés qu’il s’agissait de la nouvelle dénomination de la société 3F Immobilière Méditerranée après absorption de Sud Habitat.

Cette nouvelle dénomination était portée à la connaissance des locataires en l’état du dernier avenant signé le 02 octobre 2020, mentionnant celle-ci comme bailleresse et faisant expressément référence au contrat initial relatif au logement sis [Adresse 4] dans le [Localité 1].

En outre les pièces versées aux débats attestent que la SA HLM 3F SUD perçoit, sous cette dénomination, l’allocation logement de monsieur [L] [D] [W] et de madame [R] [U], ayant, à ce titre, signalé la dette locative des intéressés à la caisse d’allocation familiales des Bouches-du-Rhône. La SA HLM 3 F SUD justifie encore avoir établi avec la caisse d’allocations familiales un plan d’apurement, constaté et informé ladite caisse de son échec, délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé le dit commandement à la préfecture des Bouches-du-Rhône.

Elle démontre ainsi avoir qualité de bailleresse.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité ou d’intérêt à agir.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, monsieur [L] [D] [W] fait valoir que le contrat de bail ainsi que son avenant ne comportent qu’une seule signature et qu’une mention « lu et approuvé », que la signature y figurant n’est pas la sienne. Il considère dès lors ne pas être redevable du paiement des loyers.

Si le contrat désigné sous le n° « 659704(0) » établi le 23 avril 2019 pour la location de l’appartement n° P385L-1103, sis [Adresse 4], dans le [Localité 1] ne comporte qu’une signature, appartenant manifestement à madame [R] [U], il convient de relever que :

— le bail est établi aux noms de monsieur [L] [D] [W] et de madame [R] [U],

— monsieur [L] [D] [W] ne conteste pas avoir signé l’exemplaire des conditions générales en date du 15 avril 2019, fixant le début du contrat de bail au 16 mai 2019, concernant le logement n° P385L-1103, sis [Adresse 4], dans le [Localité 1] objet du contrat « 659704(0) »,

— ce contrat a fait l’objet d’avenants, dont celui daté du 16 mai 2019, mentionnant qu’en sus de l’appartement sis à l’adresse susvisé, il serait loué à monsieur [L] [D] [W] et madame [R] [U] un box, et comportant deux signatures dont une correspondant parfaitement à celle reproduite sur le titre de séjour produit par monsieur [L] [D] [W] et sur l’exemplaire des conditions générales de location.

En outre, monsieur [L] [D] [W] ne conteste ni sa domiciliation au sein de l’appartement n° P385L-1103, sis [Adresse 4], dans le [Localité 1], ni son mariage avec madame [U], signataire de l’ensemble des documents relatifs au bail.

Or selon l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Il s’ensuit une cotitularité du bail et une responsabilité solidaire des deux époux au titre du paiement des loyers et des charges.

Il s’ensuit que monsieur [L] [D] [W] apparaît bien comme co-titulaire du bail litigieux et, à ce titre, tenu solidairement au paiement des loyers.

Ledit contrat de bail comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé dans le paragraphe IX des conditions générales du contrat de bail qu’à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Le commandement de payer du 25 octobre 2021 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 4 110,72 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2021 inclus.

Monsieur [L] [D] [W] soutient que le commandement de payer ne lui a pas été signifié.

Cependant il résulte du dit commandement que le commissaire de justice a fait toutes diligences nécessaires, se rendant au domicile de monsieur [L] [D] [W], attestant de la réalité de cette domiciliation par la présence du nom de l’intéressé sur la boîte aux lettres et l’interphone, déposant, en l’absence de toute personne, une copie de l’acte et un avis de passage, informant monsieur [L] [D] [W], de la possibilité de retirer l’acte signifié à son étude.

Il s’ensuit la régularité de l’acte.

Monsieur [L] [B] [W] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa signification, la dette locative s’élevant à la somme non contestée de 11 521,95 euros au 27 septembre 2023.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de l’acquisition la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 25 décembre 2021.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte actualisé au 27 septembre 2023, il apparaît que monsieur [L] [D] [W] est redevable d’un arriéré locatif d’un montant de 11 521,95 euros, sachant qu’il s’élevait à la somme 5 031,90 euros au mois de novembre 2022 et de 4 110,72 euros lors de la délivrance du commandement.

Il convient dès lors de condamner monsieur [L] [D] [W] à lui payer à titre provisionnel ladite somme à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au mois de septembre 2023 inclus.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et, à défaut, les conséquences résultant de la résiliation du bail

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de monsieur [L] [D] [W] ne cesse de croître depuis la délivrance du commandement de payer.

En outre monsieur [L] [D] [W] ne justifie pas de la reprise de paiement des loyers.

Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par monsieur [L] [D] [W] lequel justifie être en recherche d’emploi, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins des bailleurs, lequel, se trouve non rempli de ses droits depuis septembre 2021 et ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par le preneur du logement.

En conséquence, il y a lieu de débouter monsieur [L] [D] [W] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

C’est donc à bon droit que le premier juge a ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer en cours et la décision entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné monsieur [L] [D] à verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Dès lors que monsieur [L] [D] [W] n’obtient pas gain de cause à hauteur d’appel, il sera condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne monsieur [L] [D] [W] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président