COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2025

N° 2025/60

Rôle N° RG 21/00684 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZH3

[M] [V]

[I] [K]

C/

[E] [Z]

[L] [A]

[S] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre ZAGO

M^e Pierre-Yves IMPERATORE

M^e Paul [D]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15] en date du 28 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00813.

APPELANTS

Monsieur [M] [V]

Né le 23 Février 1951 à [Localité 17] (10)

Demeurant [Adresse 16]

Madame [I] [K]

Née le 23 Juin 1958 à [Localité 14] (54)

Demeurant [Adresse 16]

tous deux représentés par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [E] [Z]

Né le 04 Décembre 1976 à [Localité 18] (Allemagne)

Demeurant [Adresse 11]

Madame [L] [A]

Née le 08 Septembre 1972 à [Localité 15] (06)

Demeurant [Adresse 16]

tous deux représentés par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Thibaut MASSON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [S] [J]

Notaire Membre de la SCP [R] MOTTET, [S] [J] et Jeanne CASPAR notaires associés

Demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Hélène BERLINER, avocate au barreau de NICE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 4 novembre 2015, reçu par maître [J] notaire à [Localité 13], M. [M] [V] et Mme [I] [K] ont acquis la propriété M. [E] [Z] et Mme [L] [A] consistant en une maison d’habitation avec jardin au prix de 332 644,00 euros.

Maître [J] avait préalablement rédigé un compromis de vente sous seing privé signé par les parties le 12 juin 2015.

Ce compromis était conclu sous les conditions suspensives de droit commun d’absence de servitude, de charges ou vices pouvant grever l’immeuble, d’absence de préemption et d’état hypothécaire ne révélant pas d’inscription supérieure au prix de vente, ainsi que sous une condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire par les acquéreurs.

L’acte authentique de vente reçu le 4 novembre 2015 a mentionné :

«  – immeuble article un :

à [Adresse 16] »

une maison d’habitation à laquelle on accède par un chemin dénommé « [Adresse 16] » comprenant :

o au rez de chaussée séjour cheminée avec cuisine

o à l’étage deux chambres cabinet de toilette

o au demi-étage étage supérieur chambre salle d’eau et wc

o au demi-étage inférieur salon avec cheminée

o en rez de jardin : salle d’eau, salle de bains avec wc, cellier et cave voutée (avec accès par l’extérieur),

paraissant avoir figuré à l’ancien cadastre section a numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sans désignation de contenance en ce qui concerne la parcelle actuellement cadastrée section hp numéro [Cadastre 8] ci-après plus amplement désignée.

anciennement cadastré section a numéro [Cadastre 4] en ce qui concerne la parcelle actuellement cadastrée section hp numéro [Cadastre 7] ci-après plus amplement désignée et figurant actuellement au cadastre de ladite commune sous les références suivantes :

section hp n° [Cadastre 7] pour 54 ca

section hp n° [Cadastre 8] pour 32 ca

— immeuble article deux :

à [Localité 15] [Adresse 16] »

une parcelle de terre par laquelle on accède par le « chemin du serre »

ladite parcelle détachée d’une parcelle de plus grande importance cadastrée section HP

numéro [Cadastre 10] pour 33 ares 67 centiares et paraissant avoir figuré à l’ancien cadastre section a

numéro [Cadastre 2] pour 2 ares 90 centiares et numéro [Cadastre 3] pour 30 ares 60 centiares – 3/16 -

et figurant actuellement au cadastre de ladite commune sous les références suivantes :

section hp n° [Cadastre 12] pour 1 are 5 ca. »

Les vendeurs ont déclaré que la propriété est clôturée sur l’ensemble de ses limites et qu’il n’existait aucun contentieux avec les voisins quant à l’implantation de ces clôtures, ni aucun litige ou procédure ne concerne de quelque manière que ce soit les biens présentement vendus.

Les acquéreurs ont été informés de ce que les superficies indiquées par le service du cadastre n’ont qu’une valeur administrative’ que les vendeurs ne garantissaient pas les superficies et limites de la propriété vendue’ qu’aucun bornage contradictoire n’avait été réalisé et qu’il n’y avait pas de litige avec le voisinage quant aux limites de propriété.

Enfin, les acquéreurs ont reconnu être informés de cette situation, accepter l’aléa tenant aux limites de propriété et prendre à leur charge le risque de litige ou de contestation pouvant exister en l’absence de bornage.

En 2017, les acquéreurs ont été appelés en cause dans une procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Nice depuis 2010, opposant divers propriétaires riverains au sujet des limites de propriété et d’un éventuel empiètement.

Les consorts [V]-[K] estimant que ces éléments leur avaient été cachés, ont assigné leurs vendeurs aux fins d’obtenir réparation de leur préjudice.

Ils ont par ailleurs appelé en cause Maître [J] et ont réclamé sa condamnation au titre de sa responsabilité professionnelle pour avoir manqué à son devoir de conseil.

Par conclusions d’incident en date du 24 août 2018, les consorts [Z]-[A] ont sollicité un sursis à statuer dans l’attente de la décision devant être rendue dans la procédure en cours inscrite sous le numéro de rôle RG 10/06357.

Par ordonnance du 21 mai 2019, le juge de la mise en état a rejeté cette demande.

Par jugement du 28 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a débouté M. [V] et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes considérant qu’ils ne démontraient aucun préjudice et les a condamnés au paiement d’une somme de 500 euros au profit de M. [Z] et Mme [A] d’une part, et de 500 euros au profit de Maître [J] d’autre part.

Par déclaration du 18 janvier 2021 M. [V] et Mme [K] ont fait appel de la décision.

La clôture de l’instruction est en date du 5 novembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 avril 2021, M. [V] et Mme [K] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— débouter M. [Z], Mme [A] et Maître [S] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

— constater la responsabilité de M. [Z] et Mme [A] pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information,

— constater le dol commis par M. [Z] et Mme [A] à leur encontre,

— qualifier la clause exonératoire de responsabilité du notaire et des vendeurs, insérée dans l’acte de vente, comme abusive et la priver d’effet,

— constater la responsabilité contractuelle de Maître [S] [J], notaire, en sa qualité de rédacteur d’actes pour défaut de vérifications et devoir de conseil ;

En conséquence,

— condamner M. [Z] et Mme [A], solidairement, au paiement de la somme de 25 000 euros au titre des dommages et intérêts au titre du préjudice des demandeurs,

— condamner Maître [S] [J], notaire, au versement de la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts du préjudice des demandeurs,

— condamner M. [Z] et Mme [A], solidairement, au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] aux entiers dépens qui seront distraits au profit de la SELAS LLc et associés, agissant par maître Zago, par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (portant modification du décret du 12 décembre 1996 ; n° 96-1080 sur le tarif des huissiers) sera supporté par tout succombant, en sus des frais irrépétibles et des dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 juillet 2021, M. [Z] et Mme [A] demandent à la cour de :

— constater que la parcelle hp [Cadastre 9], origine du litige et de la demande de M. [G] et Mme [K] n’a jamais fait partie de la vente du 4 novembre 2015 ;

— constater que par décision d’incident du 23 avril 2013, M. [Z] et Mme [A] ont été mis hors de cause en la procédure qui les opposait aux consorts [C] ;

— constater que la parcelle hp [Cadastre 9], telle que visée expressément par les demandeurs comme parcelle à usage commun, ne l’est pas suivant rapport d’expertise déposé par M.[P] ;

— constater qu’il n’y a aucun aléa judiciaire, eu égard aux différents éléments qui ont été évoqués et l’absence d’empiètement par le rapport du géomètre expert ;

— constater qu’il n’y a absolument pas disparition des droits des consorts [V] et [K] ni perte d’usage de la jouissance de leur propriété, ni de faire les agrandissements nécessaires ;

— constater que dans l’acte de vente du 4 novembre 2015 les vendeurs ont parfaitement informé le notaire qui a retranscrit, même maladroitement, la procédure en cours et a informé les acheteurs ;

En conséquence :

— confirmer le jugement du 28 octobre 2020 ;

Y ajoutant,

— condamner les appelants à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, outre la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure et frais irrépétibles d’appel ;

— déclarer M. [V] et Mme [K] irrecevables et mal fondés en leur demande ;

— constater que leur responsabilité dans leur obligation contractuelle d’information, a été effectuée dans l’acte de novembre 2015 ;

— débouter M. [V] et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, outre la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation des consorts [V] et [K] aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL lexavoue Aix-en-Provence, représentée par Maître Pierre-Yves Impératore, avocat aux offres de droit.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 juin 2021, M. [S] [J] demande à la cour de :

— dire et juger M. [V] et Mme [K] infondés en leur appel et les en débouter ;

— confirmer le jugement du 28 octobre 2020 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner les appelants au paiement d’une somme supplémentaire de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

En toute hypothèse,

— dire et juger les consorts [V]/[K] irrecevables et infondés à agir contre Maître [J] sur le fondement contractuel, en l’absence de tout lien contractuel entre eux ;

— dire et juger par ailleurs que la responsabilité quasi- délictuelle du notaire ne saurait être engagée ;

— dire et juger qu’il n’a pas commis de faute au titre de son obligation de vérification en consignant dans l’acte la déclaration des vendeurs selon laquelle le bien vendu ne faisait l’objet d’aucune procédure, n’ayant aucune raison objective de douter de la véracité de cette déclaration, ni aucun moyen de la vérifier ;

— dire et juger qu’il ne peut se voir reprocher aucun manquement à son devoir de conseil pour avoir rédigé la clause habituelle concernant la non garantie de contenance et de superficie, par le vendeur non professionnel, s’agissant de la vente d’un terrain n’ayant pas fait l’objet d’un bornage, laquelle informait par ailleurs les acquéreurs tant de l’absence de bornage et de garantie que des risques pouvant en découler ;

— dire et juger en outre que les appelants ne justifient d’aucun préjudice né, certain et actuel, en relation de cause à effet avec les manquements qui lui sont reprochés, dès lors qu’ils ne démontrent pas que la procédure qui leur a été dissimulée par les vendeurs a entrainé de quelconque conséquences préjudiciables pour leur terrain, qui n’était apparemment pas concerné, ni que mieux informés par le notaire de cette procédure ' à supposer qu’il en ait connu l’existence ' ils aurait pu éviter en quoi que ce soit le dommage invoqué ;

— dire et juger que leur demande de dommages et intérêt de 70 000 euros dont 20 000 euros à la charge du notaire, est sans aucun fondement, aucun élément ne démontrant ni qu’ils aient perdu cette somme ni qu’ils auraient pu en faire l’économie en ayant connaissance de la procédure en cours.

— débouter en conséquence les consorts [V]/[K] de toutes leurs demandes à son encontre ;

— les condamner à lui régler la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ' ceux d’appel distraits au profit de la SCP Cohen

[D] [O], sur son offre de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur la responsabilité des vendeurs

En tout premier, la vente est intervenue en 2015 de sorte que doivent être appliquées les dispositions du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

En second lieu, il convient d’observer que les appelants soutiennent l’existence d’un vice du consentement, lié à un dol portant sur une qualité substantielle de la chose vendue qui aurait été déterminante pour eux, mais ne réclament pas l’annulation de la vente.

Ainsi, M. [V] et Mme [A] ont entendu engager la responsabilité des vendeurs sur un manquement au devoir d’information incluant la réticence dolosive d’une information capitale selon eux et ayant présidé à leur volonté d’acquérir le bien.

Le vendeur, même non professionnel est tenu d’une obligation complète et loyale envers l’acquéreur sur les caractéristiques principales et accessoires du bien immobilier vendu.

Les appelants soutiennent que les vendeurs leurs ont volontairement dissimulé la procédure en cours devant le tribunal judiciaire de Nice visant à conférer des droits sur leur jardin à M. [B] ou à ceux venants à ses droits. Ils rappellent que l’acte de vente a mentionné qu’aucune procédure n’était en cours, qu’ils ont acquis la propriété des parcelles HP [Cadastre 7] et [Cadastre 8] qui sont situées à côté de la propriété de M. [X], elle-même à proximité de la propriété de M. [B] et toutes desservies par le chemin des serres.

Ils estiment ainsi que l’empiètement revendiqué par M. [B] concerne une zone libre d’accès qui traverse toutefois leur propriété et que la procédure en cours à laquelle ils ont été attrait suite à la dénonce par les ayants-droits de M. [B] les concerne. Or, ils ont acheté le bien en vue de faire construire une véranda balcon, qui n’est plus envisageable. Ils considèrent ainsi que les vendeurs leurs ont délibérément menti et ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle rendant leur préjudice certain car ils ne peuvent plus librement opérer leur transformation.

Les vendeurs leur opposent que la parcelle commune cadastrée HP [Cadastre 9] sur laquelle est revendiqué l’empiètement de la propriété [X], n’a pas été vendu par eux et que la procédure ainsi introduite il y a de nombreuses années n’a pas pu avoir d’incidence sur leur propriété, les parcelles HP [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ainsi que la parcelle HP [Cadastre 12], n’ayant jamais été concernée par les demandes de M. [B].

Ils en veulent pour preuve que lors de l’incident soulevé devant le tribunal de Nice dans la procédure opposant M. [B] principalement à M. [X] et accessoirement aux voisins, ayant donné lieu à l’ordonnance du 22 avril 2013, le juge a explicitement, dans sa motivation, dit que M. [Z] et Mme [A] étaient étrangers au litige opposant les consorts [B] à M. [X] et ne sont donc nullement concernés par la désignation d’un expert. Ils ajoutent que si l’expert, contre l’avis du juge, a tout de même convoquer l’ensemble des parties, il a toutefois clairement exprimé que la parcelle HP [Cadastre 9] n’est pas à usage commun et que seules les parcelles de MM. [B] et [X] s’empiétaient l’une l’autre. Ils en déduisent que les acquéreurs ont été pris à partie dans une procédure qui ne les concernaient pas et qu’il n’existe aucun aléa judiciaire pour eux concernant la consistance de leur propriété et par voie de conséquence aucun préjudice démontré.

Il résulte de l’acte de vente notarié, qu’a été expressément mentionné d’une part, que l’acquéreur reconnaît avoir été averti que les superficies indiquées par le service du Cadastre n’ont qu’une valeur administrative (') et d’autre part, que son attention a été particulièrement attirée sur le fait que seul un bornage contradictoirement effectué avec les propriétaires riverains par l’intermédiaire d’un géomètre est susceptible de fournir une garantie des limites exactes de propriété du bien vendu ('). Par ailleurs, le vendeur a déclaré :

— qu’à ce jour, aucun bornage n’avait été établi ni aucune convention avec les voisins ;

— que la propriété est intégralement clôturée et qu’il n’existe pas de litige avec le voisinage quant aux limites de propriété.

S’agissant de l’acceptation par l’acquéreur de la situation, l’acte a mentionné que :

— l’acquéreur a déclaré ne pas vouloir procéder à un bornage ;

— accepter de réaliser l’acquisition (') en prenant en charge le risque de litige et des contestations pouvant exister à l’avenir en l’absence d’un tel bornage ;

— faire cette acquisition à ses risques et périls concernant l’aléa pouvant exister quant à la décision du tribunal en cas de litige sur les limites de propriété sans recours possible contre les vendeurs et le notaire soussigné.

Il est exact que l’acte ne précise pas à propos du litige sur les limites de propriété qu’il existerait déjà un litige porté devant les tribunaux permettant de juger que l’acquéreur a accepté les risques de la décision sans recours contre le vendeur. Il existe donc à tout le moins une ambiguïté de la clause et de l’objet sur lequel porte l’acceptation de l’acquéreur. Elle s’interprète donc en faveur de ce qui peut en être raisonnablement apprécié conformément aux dispositions de l’article 1156 ancien du Code civil et dans le sens d’un litige à naître et non d’un litige déjà né.

Ainsi, les vendeurs ne démontrent pas qu’ils ont informé leurs acquéreurs de l’existence de la procédure litigieuse par les mentions de l’acte de vente. Sans qu’il soit besoin de rechercher si cette procédure avait peu de chances d’aboutir, le fait de ne pas mentionner aux acquéreurs qu’une procédure était en cours dans laquelle les propriétaires voisins de M. [B] et M. [X] avaient été attraits antérieurement à la vente, constitue une faute imputable aux vendeurs.

Ils ne peuvent tenter de s’exonérer en évoquant une procédure vouée à l’échec ou purement abusive de la part de M. [B] ou ses ayants-droits, alors qu’il savait que le bien vendu faisait l’objet d’un litige pendant devant le tribunal judiciaire de Nice.

Toutefois, rien ne permet de dire que cette information connue, M. [V] et Mme [K] n’aurait pas acquis le bien. Il ressort en effet des pièces de la procédure transmises par les vendeurs que le litige n’intéressait que de manière éloignée les acquéreurs, que s’agissant des parcelles concernées par les empiètements retenus par l’expert [N] et imposant la réalisation de travaux, aucune ne concernaient celles dont ils avaient fait l’acquisition.

Par ailleurs, c’est sans le démontrer qu’ils soutiennent que leur acquisition avait été faite dans le seul but de réaliser un balcon-terrasse qui serait empêché désormais par ce litige. Ils n’ont en effet déposé aucun permis de construire à cette fin ni ne fournissent quelconque document attestant de ce que ce projet ne serait plus possible.

S’agissant de la nature commune d’une parcelle objet de la vente, il doit être rappelé qu’ils ont acquis les parcelles HP [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sur lesquelles il n’y a aucun servitude de passage et que l’expert [N] a expressément constaté dans son rapport que les parcelles objets des empiètements ne concernaient que les propriétés [C] et nullement celles acquises par M. [V] et Mme [K].

Enfin, à ces différents titres, ils ne démontrent pas de perte de valeur de leur bien, ni de préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute de leurs vendeurs.

Par voie de conséquence, ne démontrant pas qu’ils subissent un préjudice qu’au demeurant ils ne caractérisent toujours pas très précisément en cause d’appel, la responsabilité contractuelle de leurs vendeurs ne saurait être engagée, en application des dispositions de l’article 1147 ancien du Code civil et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de ce chef.

2- Sur la responsabilité du notaire

Le notaire doit s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il rédige. Il lui appartient, notamment, d’éclairer les parties sur la validité, la portée des engagements qu’elles contractent et de veiller à ce que ses actes ne soient entachés d’aucun vice susceptible d’entraîner la nullité ou de causer un préjudice à l’une d’elles.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours.

Il est enfin de jurisprudence constante que son devoir de conseil ne s’exerce que relativement aux faits dont les parties l’ont avisé.

Les appelants font grief au premier juge de ne pas avoir retenu la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente alors que l’action de l’hoirie [B] avait forcément fait l’objet d’une publication à la publicité foncière de sorte qu’il ne pouvait l’ignorer et aurait dû procéder aux consultations qui s’imposaient. Ils soutiennent ainsi que leur préjudice est un préjudice en lien direct et certain avec sa faute en ce qu’il les prive de la jouissance de leur bien.

Maître [J] leur oppose que sa responsabilité n’est pas contractuelle et ne peut se fonder sur les dispositions de l’article 1147 ancien du Code civil comme ils le soutiennent. Il ajoute qu’aucune faute pour absence de vérification des déclarations des vendeurs ne peut lui être reprochée dès lors qu’il n’avait aucun moyen de déceler la difficulté en cause. Il estime ainsi avoir rempli son obligation de conseil en prévoyant des clauses usuelles au contrat de vente et qui ont attiré l’attention des acquéreurs sur l’aléa des limites de propriété, risque qu’ils ont expressément accepté.

En premier lieu, il est exact que la responsabilité du notaire qui n’est pas partie à l’acte ne peut être recherché sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle en application des dispositions de l’article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige.

En second lieu, il a été rappelé supra les termes des clauses relatives aux limites et le notaire rapporte ainsi la preuve de l’exécution de son obligation de conseil qui en résulte puisque ses clients ont été avertis des risques inhérents à l’acte s’agissant de la contenance et des limites en l’absence de bornage, risques qu’ils ont expressément acceptés. Il a par ailleurs été retenu que la partie de la clause relative à l’éventualité d’une procédure touchant à ces limites mentionnées dans l’acte, ne pouvait se rapporter qu’ à une procédure avenir.

Il n’est pas contesté que les vendeurs ne l’ont pas avisé de la procédure engagée par M. [B].

Par voie de conséquence, ce dernier n’était tenu à aucune vérification particulière quant à une procédure en cours dont il ignorait l’existence, les vendeurs n’ayant donné cette information ni à leurs acquéreurs ni au notaire. Il ne pouvait ainsi attirer l’attention des acheteurs que sur ce dont il avait connaissance ou qu’il pouvait envisager au regard des informations dont il disposait ; ce qu’il a fait en mentionnant l’absence de bornage et donc de détermination précise des limites, et en rappelant les risques encourus, enfin en leur demandant d’accepter dûment informés leur renonciation à venir rechercher leurs vendeurs en cas de procédures avenir pour ces questions.

Par voie de conséquence, le notaire n’a pas manqué à son obligation de conseil et de faire toutes diligences pour garantir l’efficacité de l’acte authentique qu’il a reçu et les appelants seront déboutés de toutes demandes formées à son encontre.

3- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La défense à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit agi avec une légèreté blâmable et fait de ce droit un usage préjudiciable à autrui.

La condamnation d’un plaideur ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive et l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès des moyens de défense qu’elle oppose à son adversaire.

En l’espèce, si M. [V] et Mme [K] succombent tant en première instance qu’en appel, les intimés ne démontrent pas, alors que les appelants ont présenté des moyens de droit et de faits et une analyse juridique, certes non couronnée de succès, ils aient agi à leur encontre de manière légère et/ou à dessein de leur nuire. M. [Z] et Mme [A] seront par voie de conséquence, déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

4- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue de l’appel, le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et l’article 700 code de procédure civile.

M. [V] et Mme [K] qui succombent à titre principal seront condamnés à supporter la charge des dépens d’appel.

Il y a lieu enfin de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre et d’allouer à M. [E] [Z] et Mme [L] [A] ensemble, et à M. [S] [J] la somme complémentaire de 2 000 euros de ce chef que M. [M] [V] et Mme [I] [K] seront condamnés à leur payer.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute M. [E] [Z] et Mme [L] [A] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [M] [V] et Mme [I] [K] à supporter la charge des dépens d’appel ;

Les condamne à payer à M. [E] [Z] et Mme [L] [A] ensemble, et à M. [S] [J] la somme complémentaire de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La Greffière, La Présidente.