COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 23 JANVIER 2025

N°2025/37

Rôle N° RG 23/12681 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMAFH

S.A.S. SERRURIER PACA

C/

S.A. SA WAKAM

S.C.I. SCI DELAPIERRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CALLEN de la SELARL ROMAIN CALLEN

M^e Yoann LAISNÉ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal d’Instance de TOULON en date du 19 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01122.

APPELANTE

S.A.S. SERRURIER PACA

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Romain CALLEN de la SELARL ROMAIN CALLEN, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

S.A. WAKAM

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.C.I. DELAPIERRE

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Yoann LAISNÉ, avocat au barreau de TOULON

et assistées de M^e Guillaume MARQUIS de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Gilles PACAUD, Président,

et M^me Angélique NETO, conseillère,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 20 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) Delapierre a consenti à la société par actions simplifiée (SAS) Serrurier Paca un bail portant sur un local commercial, un appartement et une cave situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 1 050 euros hors taxes, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé en date du même jour, la société Delapierre a souscrit auprès de la société anonyme (SA) Wakam un contrat d’assurance garantissant la perte financière relative au non-paiement des loyers, charges et taxes impayés.

Le 9 mars 2023, la société Delapierre a fait délivrer à la société Serrurier Paca un commandement de payer la somme principale de 2 962 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 3 février 2023 en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, les sociétés Delapierre et Wakam ont, par exploit de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, fait assigner la société Serrurier Paca devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins notamment d’entendre constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du preneur et le condamner à leur payer des sommes provisionnelles.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 septembre 2023, ce magistrat a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 9 avril 2023 ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire, dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Serrurier Paca du local et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société Serrurier Paca à verser à la société Wakam la somme provisionnelle de 1 882 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 16 juin 2023, échéance du mois de juin non incluse ;

— condamné la société Serrurier Paca à verser à la société Wakam la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

— condamné la société Serrurier Paca aux dépens.

Suivant déclaration au greffe transmise le 11 octobre 2023, la société Serrurier Paca a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 13 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— lui accorde un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette ;

— ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— statue ce que de droit sur les dépens.

Elle relève que, si le contrat de bail, objet du litige, présente une nature commerciale, il porte également sur un appartement à usage d’habitation constituant le domicile du gérant de la société. Elle expose avoir connu des difficultés lors du démarrage de son activité mais que, depuis, elle a procédé à des règlements.

Dans ses dernières conclusions transmises le 8 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, les sociétés Delapierre et Wakam sollicitent de la cour qu’elle :

à titre principal,

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— infirme l’ordonnance entreprise ;

— statuant à nouveau,

* condamne l’appelante à lui verser une provision de 5 400 euros à parfaire à valoir sur les loyers, charges et impôts fonciers dus, avec les intérêts de retard stipulés dans le contrat de bail, répartie de la façon suivante :

° la somme de 3 240 euros à la société Wakam, subrogée dans les droits de la société Delapierre à hauteur de ce montant ;

° la somme de 2 160 euros à la société Delapierre ;

* autorise l’appelante à s’acquitter de sa dette à raison de 12 mensualités, le 10 de chaque mois au plus tard :

° à hauteur de 270 euros par mois entre les mains de la société Wakam ;

° à hauteur de 180 euros par mois entre les mains de la société Delapierre ;

* dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exacte, la totalité de la somme deviendrait immédiatement exigible et la résiliation du bail serait acquise ;

en tout état de cause,

— condamner l’appelante à verser à la société Wakam la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Elles soutiennent que l’appelante a cessé de régler ses échéances depuis le mois de janvier 2023 et qu’elle n’a réglé que partiellement les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois à hauteur de 1 080 euros. Elles exposent que la dette locative était de 5 400 euros en mai 2023 et que la société Wakam, qui se trouve subrogée dans les droits de la bailleresse, a pris en charge la somme de 3 240 euros. Elles relèvent que l’appelante, qui ne conteste pas devoir ces sommes, sollicite des délais de paiement, auxquels elles s’opposent en l’absence d’éléments établissant une situation financière dégradée et une amélioration future de ses finances. A défaut, elles indiquent que les délais de paiement ne devront pas dépasser 12 mois.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule, dans un article 20, qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, imposition, charges, frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, ou à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du bail ou du règlement de copropriété, ou en cas d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 9 mars 2023 porte sur la somme principale de 2 962 euros correspondant à des loyers et charges impayés au cours de la période allant du mois de janvier au mois de février 2023, échéance du mois de février 2023 incluse.

La société Serrurier Paca, qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l’expiration du délai d’un mois qui lui était imparti, explique ces impayés par des difficultés financières rencontrées lors du démarrage de son activité.

En conséquence, dès lors que la régularité du commandement de payer délivré le 9 mars 2023 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 9 avril 2023.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, la société Delapierre a sollicité devant le premier juge une provision de 2 160 euros à valoir sur un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation laissé à sa charge arrêté au 1er mai 2023 tandis que la société Wakam, auprès de laquelle la bailleresse a souscrit une assurance afin de garantir les loyers impayés de la société Serrurier Paca, en date du 20 septembre 2022, a demandé une provision de 3 240 euros correspondant au montant réglé à la bailleresse en application de ladite garantie, tel que cela résulte des trois quittances subrogatives versées aux débats concernant les échéances des mois de janvier, février et mars 2023.

Tenant compte du dernier décompte actualisé au 16 juin 2023, aux termes duquel apparaissent deux autres indemnités réglées les 4 mai et 16 juin 2023 au titre de la garantie de loyers impayés d’un montant total de 2 160 euros, le premier juge a condamné le preneur à verser à la société Wakam la somme de 1 882 euros à valoir sur des loyers et charges figurant au débit du compte.

Or, si cette somme correspond à des honoraires portés au débit du compte locatif le 1er janvier 2023, il convient de relever que la société Serrurier Paca ne discute pas le caractère sérieusement contestable de la provision à laquelle elle a été condamnée, dès lors qu’elle se contente de solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause, la société Wakam ayant réglé, aux lieu et place de la société Serrurier Paca, au moins la somme de 2 160 euros, voire celle de 5 400 euros, la somme de 1 882 euros que l’appelante a été condamnée à verser audit assureur, subrogé dans les droits de bailleresse, est nettement inférieure.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Serrurier Paca à verser à la société Wakam la somme provisionnelle de 1 882 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 16 juin 2023, échéance du mois de juin non incluse.

Dès lors que la cour a fait droit à la demande principale des intimées de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qui concerne la provision susvisée, elle n’a pas à répondre à l’appel incident subsidiaire formé de ce chef. En effet, il y a lieu de respecter la hiérarchisation des moyens, telle qu’elle s’induit du dispositif des conclusions.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à l’examen des décomptes produits, il apparaît que la société Serrurier Paca a rencontré des difficultés à régler ses échéances courantes peu de temps après son entrée dans les lieux. En effet, elle a cessé de les régler à compter du mois de janvier 2023.

S’il ne porte que sur la période allant des mois de janvier à mai 2023, échéance du mois de mai comprise, le dernier décompte actualisé révèle que le preneur n’a rien réglé au cours de cette période, à l’origine d’une dette locative de 5 400 euros (1 080 euros X 5 mois).

En effet, la société Serrurier Paca, qui affirme avoir procédé à des règlements, n’apporte aucun élément de preuve en ce sens.

De la même manière, elle ne justifie pas de ses capacités financières à régler la somme de 1 882 euros à laquelle elle a été condamnée en 24 mensualités, sachant qu’elle est au moins redevable de la somme de 5 400 euros, sans compter les éventuels impayés échus jusqu’à ce qu’elle libère les lieux, en exécution du commandement qui lui a été délivré le 3 octobre 2023.

La bailleresse n’a pas à pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par sa locataire pour régler ses loyers et charges aux termes convenus, lesquelles perdurent depuis le mois de janvier 2023.

Il y a donc lieu de débouter la société Serrurier Paca de sa demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a :

— ordonné, à défaut de libération volontaire, dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Serrurier Paca du local et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Serrurier Paca, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et à verser à la société Wakam la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également tenue aux entiers dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à la société Wakam uniquement, comme demandé, la somme sollicitée de 1 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la SAS Serrurier Paca à verser à la SA Wakam la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Serrurier Paca aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président