COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 12 JUIN 2025

mm

N° 2025/ 209

Rôle N° RG 22/04676 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJEN7

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 7]

C/

S.C.I. DJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 04 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05151.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sis [Adresse 2] – [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SARL INTERSERVICES JMD dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.C.I. DJ dont le siège social est [Adresse 5] – [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès-qualités audit siège

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE':

Selon acte authentique du 7 février 2020, la SCI DJ a acquis un appartement situé au sixième étage de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 3] à [Localité 1], auquel est attaché la jouissance et l’accès exclusifs du toit-terrasse de l’immeuble.

Considérant que des travaux entrepris par la copropriété sur la porte donnant accès au toit-terrasse portaient atteinte au caractère exclusif de la jouissance et de l’accès, la SCI DJ a saisi le tribunal judiciaire de Grasse, par assignation à jour fixe du 9 novembre 2021, pour obtenir notamment la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à déposer la porte existante et à poser une nouvelle porte qui garantisse l’accès exclusif au toit terrasse dont la demanderesse a la jouissance exclusive, et à lui verser 30'000,00 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

Par jugement du'4 mars 2022, le tribunal judiciaire de’Grasse s’est prononcé de la manière suivante':

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification à partie du jugement, et ce durant quatre mois, à procéder à ses frais à :

— la dépose de la porte coupe-feu installée au niveau de l’accès au toit-terrasse dont la société DJ a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1],

— la pose d’une nouvelle porte équipée d’une serrure à clef, dont deux jeux seront remis à la société DJ, au niveau de l’accès au toit-terrasse dont la société DJ a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1],

Rejette la demande tendant à ce que le juge du fond se réserve la compétence pour liquider cette astreinte

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société DJ sera dispensée de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer la somme de 2'500 euros à la société DJ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que, concernant le remplacement de la porte, le règlement de copropriété concède aux propriétaires des appartements du sixième étage non seulement une jouissance exclusive de la toiture terrasse, mais également un accès exclusif'; cette exclusivité s’opposant à ce que tout usager de la cage d’escalier puisse, en poussant la barre anti-panique, accéder à cette partie commune à usage privatif. Ce faisant, en ne soutenant pas que le remplacement de la porte coupe-feu aurait été dicté par des normes de sécurité impératives, le syndicat a porté atteinte à ce droit d’accès privatif et doit donc être condamné à remplacer la porte, sous astreinte, et à remettre les clefs à la SCI DJ. Concernant la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI DJ, elle ne démontre pas avoir subi une perte financière, aucun élément ne permet d’établir une perte de valeur vénale de son lot et la présence d’ouvriers sur le toit-terrasse ne constitue pas un préjudice indemnisable, le règlement de copropriété prévoyant explicitement cet accès pour les besoins de réparation. Concernant la demande d’exonération de charges de copropriété, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut s’appliquer que pour les frais de procédure et non aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat. Enfin, la copropriété succombant à la procédure doit être condamnée au paiement de la somme de 2'500'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 29 mars 2022 le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Interservices JMD, a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance d’incident du 16 janvier 2024 le conseiller de la mise en état a':

— écarté des débats les conclusions et pièces numérotées 8, 9 et 10 notifiées par RPVA le 27 novembre 2023 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pour méconnaissance du principe du contradictoire,

— déclaré le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, recevable en sa déclaration d’appel du 29 mars 2022,

— dit que les dépens suivront le cours de l’instance principale,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans ses conclusions d’appelant, transmises et notifiées par RPVA le'20 juin 2022,'le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] demande à la cour de':

vu les articles 24, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

vu la loi du 23 septembre 2019,

vu le jugement de la 2ème Chambre Civile du tribunal judiciaire de Grasse en date du 4 mars 2022,

vu les pièces versées aux débats,

Recevoir l’appel interjeté par le syndicat des Copropriétaires de la résidence le [Adresse 7] à l’encontre du Jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 4 mars 2022,

Le déclarer bien-fondé,

en conséquence,

Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 4 mars 2022 en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification à partie du jugement, et ce durant quatre mois, à procéder à ses frais à :

— la dépose de la porte coupe-feu installée au niveau de l’accès au toit-terrasse dont la société DJ a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1],

— la pose d’une nouvelle porte équipée d’une serrure à clef, dont deux jeux seront remis à la société DJ, au niveau de l’accès au toit-terrasse dont la société DJ a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1],

— rejeté la demande tendant à ce que le Juge du fond se réserve la compétence pour liquider cette astreinte,

— rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société DJ sera dispensée de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer la somme de 2'500 euros à la société DJ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux dépens.

et statuant à nouveau,

Constater que la SCI DJ est déchue de son droit à remettre en cause l’application d’une disposition de l’assemblée générale en date du 20 septembre 2019,

Constater que la demande de condamnation sous astreinte d’avoir à procéder au changement du système d’accès au toit terrasse dont la SCI DJ a la jouissance exclusive est totalement infondée en son principe,

Constater que la SCI DJ ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque préjudice consécutif à la modification du système d’accès au toit terrasse dont elle a la jouissance exclusive,

en conséquence,

Débouter la SCI DJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI DJ à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 6'000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SCI DJ aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que':

La juridiction de première instance a fait une application erronée des dispositions applicables aux parties communes à usage exclusif d’une copropriété et sa décision a pour effet de remettre en cause l’application d’une décision d’assemblée générale, et ceci après expiration du délai de recours. En effet, l’assemblée générale du 20 septembre 2019 n’a pas été contestée dans le délai légal de recours et les résolutions prises, notamment celle visant à remplacer la porte, sont définitives. Ainsi, remettre en cause une résolution devenue définitive est contraire aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Une partie commune à usage privatif appartient indivisément à tous les copropriétaires et ne peut pas constituer une partie privative d’un lot. Dès lors, contrairement à ce qu’affirme la SCI DJ, il n’y a pas de violation de son droit de propriété puisque le toit-terrasse n’est pas une partie privative mais une partie commune. Ainsi, les articles 545 du code civil et l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables en l’espèce puisque qu’il n’y a pas d’atteinte à la propriété privée puisqu’il ne s’agit pas d’une partie privative'; le fondement juridique invoqué est donc inopérant.

Au surplus, l’examen du libellé de la résolution n°28 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 20 septembre 2019 permet de constater que ladite résolution ne porte aucune modification des conditions d’usage du toit terrasse. La modification de la porte par l’ajout d’une barre antipanique n’est qu’un élément de structure qui ne remet pas en cause l’usage exclusif du toit-terrasse mais permet d’assurer une évacuation en cas d’un éventuel incendie.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 21 mars 2025,'la SCI DJ demande à la cour de':

vu les articles 6-3, 9, 10-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

vu l’article L.131-1 du Code des procédures civile d’exécution,

vu l’article 700 du Code de procédure civile,

à titre principal,

Confirmer le Jugement rendu le 4 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a':

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification à partie du jugement, et ce durant quatre mois, à procéder à ses frais à :

— la dépose de la porte coupe-feu installée au niveau de l’accès au toit-terrasse dont la société DJ a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1],

— la pose d’une nouvelle porte équipée d’une serrure à clef, dont deux jeux seront remis à la société DJ, au niveau de l’accès au toit-terrasse dont la société DJ a la jouissance et l’accès exclusifs, au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1],

rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société DJ sera dispensée de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer la somme de 2'500 euros à la société DJ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux dépens de première instance,

Faisant droit à l’appel incident,

Réformer le Jugement rendu le 4 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a débouté la SCI DJ de sa demande d’allocation de dommages et intérêts,

Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer à la SCI DJ la somme de 30 000 euros au titre de la réparation des préjudices par elle subis,

à titre subsidiaire sur le moyen principal,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer à la SCI DJ la somme de 250 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien de la concluante,

à titre infiniment subsidiaire sur le moyen principal,

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et de désigner tel expert qui lui plaira avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] [Localité 1] au sein [Adresse 7], en particulier dans l’appartement appartenant à la SCI DJ situé au 6ème étage, dont l’accès se fait par l’escalier D, cadastré lot n°222, et auquel est attaché la jouissance et l’accès exclusifs d’une terrasse formant partie de la toiture de l’immeuble et situé au 7ème étage, en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoqués,

— se faire communiquer dans un délai utile, tous documents et pièces jugés nécessaires à l’exercice de la mission, et notamment la citation, ainsi que tous les documents contractuels, techniques et administratifs utiles,

— visiter les lieux et les décrire,

— estimer la valeur du bien de la SCI DJ par rapport au prix du marché avec ou sans l’accès privatif et l’usage exclusif de la terrasse du 7ème étage,

— fournir tous éléments de fait nécessaires à la résolution du litige.

en tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer à la SCI DJ la somme de 10'000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la présente instance d’appel outre les entiers dépens de cette même instance.

Elle réplique que':

Depuis un arrêt fondateur du 4 mars 1992, la Cour de Cassation qualifie la jouissance d’une partie commune à usage privatif de droit « réel et perpétuel » qui est l’accessoire d’un lot de copropriété et s’il ne se confond pas avec le droit de propriété, le droit de jouissance privative ne peut être remis en question sans le consentement du copropriétaire du lot en question.

Le règlement de copropriété prévoit dans son article VII que «'la jouissance et l’accès de la terrasse formant toiture de l’immeuble seront entièrement réservés aux propriétaires des appartements du sixième étage, chacun en ce qui le concerne, dans la limite de la surface couvrant son appartement'».

L’assemblée générale ne pouvait pas remettre en cause ce droit par le biais de la résolution n°28 du 20 septembre 2019 qui a modifié la porte en supprimant la clé et en installant un système’rendant accessible le toit-terrasse à tous les usagers de l’escalier.

Cette modification ne répond à aucune norme impérative de sécurité et l’arrêt, isolé, de la Cour de Cassation n’est pas transposable en l’espèce dans la mesure où la résolution critiquée portait uniquement sur la charge de la quote-part de travaux de réfection de murets communs à usage privatifs.

Concernant l’absence de participation liée aux frais de procédure, le jugement de première instance doit être confirmé en ce qu’il a parfaitement appliqué l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est à bon droit que le juge de première instance a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer 2'500'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement doit être réformé sur la demande dommages et intérêts, les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient qu’en cas de préjudice lié à l’exécution de travaux entraînant une diminution définitive de la valeur du lot ou un trouble de jouissance grave, le copropriétaire peu bénéficier d’une indemnité à la charge du syndicat des copropriétaires. En l’espèce, l’intervention d’ ouvriers et le passage d’autres personnes présentes dans la copropriété ont porté une atteinte grave au droit à la vie privée et au principe d’inviolabilité du domicile.

S’il est exact que l’article VII aliéna 3 du règlement de copropriété permet au Syndic ou son représentant et aux ouvriers nécessaires d’accéder à la terrasse pour vérification des services généraux ou des réparations éventuelles, il est établi en l’espèce que les travaux réalisés étaient illicites et que le préjudice de jouissance causé était injustifié. De plus, ce préjudice de jouissance n’est pas limité au seul moment de la réalisation des travaux mais aussi à celui du démontage consécutif à la décision de première instance et à toute la période intermédiaire au cours de laquelle de multiples personnes ont déambulé ou se sont installées sur la terrasse à usage privatif'; il a même perduré au-delà puisqu’il est établi que des intrusions sur la terrasse ont pu survenir du fait de la suppression d’autres portes d’accès aux toits terrasses des appartements voisins. Tout cela est démontré par les procès-verbaux des 25 juin 2021, 21 octobre 2021 et 14 avril 2022 ainsi que du dépôt de plainte de M. [T] [I] du 13 septembre 2022.

Le préjudice de jouissance est caractérisé et son montant est évalué à la somme de 3'000'euros par mois pour une durée de dix mois, soit 30'000'euros.

A titre subsidiaire il résulte du même article que la perte de valeur vénale peut être indemnisée et il résulte du rapport d’expertise du 6 mars 2023 qu’en l’absence de remplacement de la porte litigieuse, la moins-value du lot n°222 est évaluée à 250'000'euros'; sauf à instaurer avant-dire droit sur le quantum de l’indemnisation une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation de cette perte de valeur, selon mission proposée au dispositif.

L’instruction a été clôturée le'31 mars 2025.

MOTIVATION

Il ressort du règlement de copropriété, pris en son article VII alinéa 1 que «' la jouissance et l’accès de la terrasse formant toiture de l’immeuble seront entièrement réservés aux propriétaires des appartements du sixième étage, chacun en ce qui le concerne , dans la limite de la surface couvrant son appartement. Lesdites parcelles de terrasse pourront être clôturées entre elles par un grillage métallique ou treillis de bois d’une hauteur maximum de 1 m et pourront recevoir toute affectation de plaisance . Elles ne devront pas servir à l’étendage du linge , ni à battre les tapis.

Conformément aux dispositions de l’ article 4, le syndic ou son représentant et les ouvriers nécessaires , auront accès à la terrasse pour la vérification des services généraux, les réparations éventuelles et le ramonage d’ensemble à effectuer chaque année'».

Il résulte de ce libellé que sauf la réserve afférente aux opérations de vérification, de réparations éventuelles et de ramonage annuel, l’accès à la terrasse affectée à l’usage privatif des propriétaires des appartements du 6ème étage implique un mode d’accès en terrasse qui garantisse l’usage privatif exclusif réservé aux bénéficiaires de cette affectation.

Il ressort du titre de propriété de la SCI DJ qu’elle a acquis le lot n°222 de l’immeuble constitué d’un appartement de 80m² situé au 6ème étage de l’immeuble donnant droit à la jouissance exclusive de la portion du toit terrasse située au-dessus de l’appartement, ce que rappelle l’acte.

Cette jouissance exclusive des terrasses du 7ème étage attachée à chaque appartement du 6ème étage est rappelée en page 11 de l’état descriptif de division de l’immeuble établi le 28 janvier 1992.

Suivant procès-verbal d’ assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2009, il a été convenu que les copropriétaires concernés laisseraient exceptionnellement une clef à disposition de la gardienne et du syndic permettant d’accéder directement à chaque terrasse toiture aux fins de travaux d’entretien ou de vérification de l’ étanchéité pesant sur le syndicat des copropriétaires.

Ce modus vivendi permettait de concilier à la fois l’accès et la jouissance exclusifs réservés aux propriétaires des appartements du 6 ème étage et la nécessité de permettre un accès au syndic ou aux personnels et entreprises mandatés par lui, pour effectuer les opérations de vérification, travaux d’entretien ou de réparation éventuelles sur les parties communes en terrasse, y compris en cas d’ urgence.

Par la résolution 28 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2019, la copropriété a décidé à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 de remplacer les portes d’accès au toit- terrasse verrouillées à clef, par des portes munies de barres antipanique permettant un libre accès au toit terrasse, cette modification répondant selon le syndicat des copropriétaires à un impératif de sécurité , dont il n’est cependant pas justifié. En effet, aucun document n’est versé aux débats de nature à établir que cette modification répondrait à une disposition règlementaire impérative applicable à l’immeuble en question.

Il s’ensuit que l’accès réservé prévu par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division n’est plus assuré, ce qui porte atteinte au droit de jouissance privative exclusive de la terrasse attaché au lot n° 222, quand bien même la qualification de partie commune n’est pas discutée.

Dès lors et même si la résolution n°28 est devenue définitive, le copropriétaire est en droit d’agir pour faire cesser l’atteinte portée à son droit de jouissance exclusive et privative de cette partie commune que constitue la portion de toit terrasse affectée à son lot.

Or , il ne peut être sérieusement contesté que le remplacement d’une porte à clef par une porte à barre antipanique ayant vocation à s’ouvrir sur simple poussée remet en cause l’accès réservé à la terrasse, n’importe qui, y compris des personnes extérieures à la copropriété, étant alors en mesure d’accéder à la terrasse librement.

Dès lors, c’est par une appréciation exacte des faits et du droit des parties que la cour fait sienne que le premier juge a statué comme il l’a fait.

Le préjudice de jouissance allégué par la SCI DJ n’étant pas mieux démontré à hauteur d’appel, il convient de confirmer le jugement en toutes ses dispositions y compris sur les dépens et frais irrépétibles de première instance compte tenu de l’issue du litige.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est condamné aux dépens et frais irrépétibles d’appel qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée, et ce en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':

La cour , statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société DJ sera dispensée de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux dépens d’appel,

Le condamne à payer à la SCI DJ une somme de 6000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE PRESIDENT