5ème Chambre

ARRÊT N°-20

N° RG 22/02021 – N° Portalis DBVL-V-B7G-STHQ

(Réf 1ère instance : 19/00004)

S.A.S. MERCIALYS

C/

S.A.S. FORMUL

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. MERCIALYS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Louis-David ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.S. FORMUL

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Par acte sous-seing privé du 26 avril 2006, la société Mercialys a consenti à la société Formul un bail commercial portant sur un local dans le centre commercial Géant [Localité 4] à [Localité 4], pour une durée de 10 ans.

Par exploit d’huissier de justice en date du 29 septembre 2015, la société Mercialys a donné congé au preneur et offert le renouvellement du bail à compter du 5 mai 2016 avec une demande d’augmentation du loyer annuel à la somme de 82 560 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier en date du 26 mars 2016, la société Formul a indiqué accepter le principe du renouvellement du bail commercial mais à raison d’un loyer annuel de 53 535 euros hors taxes.

Le 8 juillet 2019, la société Formul a assigné la société Mercialys devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lorient afin d’obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé au 5 mai 2016 à la somme de 53 353 euros hors taxes et hors charges.

Par un jugement avant-dire droit du 17 février 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lorient a ordonné une expertise confiée à M. [Y] [L].

L’expert a déposé son rapport, le 28 avril 2021.

Par jugement en date du 21 février 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lorient a :

— dit et jugé que le bail entre la société Mercialys et la société Formul s’est renouvelé à compter du 5 mai 2016 aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, avec intégration des dispositions impératives applicables, dont celles issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

— fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 5 mai 2014(sic) à 67545 euros hors-taxes, droits ou charges,

— dit et jugé que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— condamné la société Mercialys à payer à la société Formul une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Mercialys aux entiers dépens.

— ordonné l’exécution provisoire.

Le 25 mars 2022, la société Mercialys a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 novembre 2022, elle demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société Formul en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer le jugement dont appel, en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu’il a :

* « Fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 5 mai 2014 à 67545 euros hors taxes, droits ou charges »,

* « Dit et jugé que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence »,

* « Condamné la société Mercialys à payer à la société Formul une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile »,

* « Condamné la société Mercialys aux entiers dépens »,

* « Ordonné l’exécution provisoire »,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* « Dit et jugé que le bail entre la société Mercialys et la société Formul s’est renouvelé à compter du 5 mai 2016 aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, avec intégration des dispositions impératives applicables, dont celles issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 »,

Statuant à nouveau :

— la recevoir en son appel et en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société Formul en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— juger que la surface des locaux, servant d’assiette à la détermination de la valeur locative de renouvellement, est de 150,10 m² GLA,

— fixer le loyer de base de renouvellement au 5 mai 2016 à la somme de

82 555 euros hors taxes et hors charges par an,

— juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,

— juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse infondée,

— condamner la société Formul au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Marie Verrando, avocat au barreau de Rennes, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 31 août 2022, la société Formul demande à la cour de :

— la déclarer recevable et fondée en son appel incident du jugement rendu le 22 (sic) février 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lorient,

— infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lorient le 21 février en ce qu’il a :

* fixé le loyer annuel des lieux loués à la somme de 67 545 euros hors taxes et hors charges à compter du 5 mai 2014,

Statuant de nouveau

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 5 mai 2016 à la valeur locative, soit la somme de 64 543 euros, hors taxes, droits et charges,

— confirmer le jugement du 21 février 2022 pour le surplus,

— condamner la société Mercialys à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Mercialys aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Mercialys relève que le dispositif du jugement est affecté d’une erreur matérielle en ce qu’il est indiqué une date d’exigibilité du loyer du bail renouvelé à compter du 5 mai 2014 et non 2016. Elle demande à la cour de rectifier cette erreur.

Elle expose que les modalités contractuelles stipulent que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative c’est-à-dire en dehors de toute application de la règle de déplafonnement.

Elle fait valoir que les locaux considérés bénéficient d’un emplacement de qualité dans un environnement très favorable s’agissant du centre commercial le plus important de la région. Elle indique que le bail est renouvelé à compter du 5 mai 2016 de sorte que les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce sont applicables et que le preneur ne subira plus le coût des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ce qui représente un avantage pour le preneur.

Elle avance que les parties s’accordent sur la surface retenue par l’expert de 150,10m2 GLA mais s’opposent sur la valeur locative de renouvellement.

Elle reproche à l’expert d’avoir retenu uniquement 4 références locatives (magasin Caroll, Kaporal, Desigual et [J] [N]) dont l’une dispose d’une surface beaucoup plus importante et dont le prix unitaire est naturellement plus bas (référence [J] [N]) et de s’être limité aux seuls commerces de prêt-à-porter et avec une temporalité limitée à la seule année 2016. Elle conteste également la méthode de calcul de l’expert consistant à effectuer la moyenne des prix de comparaison qu’elle estime ne pas être conforme aux dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce.

Elle critique également la valeur locative de renouvellement fixé par le juge des loyers au prix unitaire de 450 euros soit un prix moindre que celui retenu par l’expert ainsi que celle proposée par le preneur qui applique une méthode dite de produit en croix qu’elle décrit comme insolite.

Elle demande de retenir 4 autres références locatives avec des surfaces équivalentes incluant des commerces autres que du prêt-à-porter (Micromania, Jack&Jones, Jules et SFR) et sur une temporalité étendue aux années 2013 et 2014.

Elle sollicite de voir retenir un prix unitaire de 550 euros/m2 GLA soit un loyer de base de renouvellement de 82 555 euros HT HC par an.

Elle demande que la société Formul soit condamnée à lui payer, sur le différentiel en résultant, l’intérêt au taux légal à compter du 5 mai 2016 et la capitalisation des intérêts sur chaque échéance dès lors qu’une année s’est écoulée.

En réponse, la société Formul indique que le bail comporte des clauses exorbitantes de droit commun en ce qu’elle supporte le paiement de l’impôt foncier et rappelle que le loyer est binaire avec une part variable additionnelle qui justifie un abattement de la valeur locative.

Elle s’accorde sur la surface retenue par l’expert à 150,10m2 GLA.

Elle reproche à la société Mercialys d’invoquer des valeurs de référence (Micromania, Jack&Jones, Jules et SFR) dont les baux n’ont pas été transmis et qui ont été exclues par l’expert qui n’a conservé que les références les plus proches possibles dans le temps et l’activité.

Elle relève que l’expert a retenu 4 références pertinentes et qu’il ne peut lui être reproché d’avoir retenu une surface supérieure ([J] [N]) puisqu’il a également retenu 3 références d’une surface inférieure. Elle soutient que les références Caroll et [J] [N] sont particulièrement judicieuses en ce que, contrairement aux autres références, elles sont situées dans la même allée et à proximité immédiate du magasin de la société Formul.

Elle critique l’expert qui a retenu un prix de 460 euros/m2 pour son magasin soit un prix quasiment équivalent au magasin Caroll qui est de 470,83 euros/m2 alors qu’il est d’usage que le prix du m2 des locaux commerciaux diminue lorsque la surface augmente. Elle relève que le magasin Caroll est d’une superficie de 65,84m2 alors que les locaux concernés sont de 150,10m2 et indique qu’en effectuant un produit en croix, le prix du local serait de 417,43 euros/m2. Elle propose, au vu des éléments précédemment décrits, que le montant moyen arrêté au regard de la surface du local soit de 430 euros/m2 soit une valeur locative de 64 543 euros HT HC par an.

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article VI – 1) 'loyer de base’ du bail, les parties ont décidé d’organiser d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail en ces termes : 'il est expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante qu’à l’occasion de chacun des éventuels renouvellements successifs du présent bail, le loyer de base sera fixé à la valeur locative des lieux apprécié par application des dispositions des articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout texte qui leur sera substitué, et ce indépendamment de la durée du bail, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, en ce compris la clause de loyer variable additionnel ci-après.

À défaut d’accord entre les parties, le loyer de base de renouvellement sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur afférente aux baux commerciaux.'

Les parties s’accordent pour voir fixer, conformément aux dispositions contractuelles, le loyer de renouvellement à la valeur locative avec une date de prise d’effet du loyer du bail renouvelé au 5 mai 2016. Le jugement qui a fixé, par erreur, une date d’exigibilité du loyer du bail renouvelé au 5 mai 2014 sera rectifié en ce sens.

L’article L.145-33 du code de commerce prévoit pour sa part que: ' le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.'

Ces éléments s’apprécient dans les conditions fixées aux articles R.145-3 à R.145-11 du code de commerce.

— Sur les caractéristiques du local considéré

Le bail en cause porte sur un local commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial Géant [Localité 4] à [Localité 4].

Les locaux se trouvent au centre de l’allée principale Sud de la galerie. L’expert écrit cette situation comme bénéfique en raison de son accès et de sa visibilité.

L’expert a retenu une surface de 150,10m2 GLA à laquelle acquiescent les parties.

— Sur la destination des lieux

Le local est loué exclusivement à l’usage de vente de prêt-à-porter femme.

— Sur les obligations respectives des parties

L’expert relève qu’aux termes du bail, le preneur est tenu de tous les travaux, entretien comme grosses réparations. Toutefois, le bailleur relève justement que le bail étant renouvelé à compter du 5 mai 2016, les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce sont applicables et que le preneur ne subira plus le coût des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ce qui représente un avantage pour le preneur.

L’expert indique que :

— le preneur est autorisé à céder son droit au bail après agrément préalable et écrit du bailleur,

— le loyer de base est complété par un loyer variable additionnel correspondant à 7% HT du chiffre d’affaire annuel HT, avec une indexation sur l’indice trimestriel du coût de la construction au 1er janvier de chaque année,

— le preneur supporte toutes les contributions et charges privatives et rembourse au bailleur les charges de toute nature relatives à l’immeuble,

— le preneur doit se conformer aux horaires d’ouverture de la galerie.

Il n’est pas sollicité d’abattement au titre des charges exorbitantes.

— Sur les facteurs locaux de commercialité

L’expert indique que le commerce est situé dans une zone de chalandise importante et facile d’accès avec de nombreux parkings et qu’il bénéfice de l’attractivité du supermarché et des autres commerces de la galerie portant sur des enseignes connues, ce qui n’est pas discuté par les parties.

— Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

La cour rappelle que les valeurs de référence doivent correspondre, s’agissant d’un centre commercial, aux valeurs des autres baux conclus au sein du même centre commercial et constate que les valeurs retenues par l’expert et celles proposées par le bailleur sont toutes situées dans le même centre commercial. Pour que les prix des loyers comparés soient considérés comme étant de référence, il faut qu’ils concernent des locaux équivalents au vu de l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et qu’à défaut d’équivalence, les références peuvent servir de prix de base à condition d’être corrigées en considération des différences constatées.

S’agissant des valeurs de référence invoquées par le bailleur (Micromania, Jack&Jones, Jules et SFR), il convient de relever que celui-ci ne produit pas les baux concernés de sorte que la cour ne peut vérifier que ces locaux sont équivalents à ceux de la société Formul. De surcroît, il apparaît que ces baux ont été conclus ou renouvelés 2 ou 3 ans avant celui avec la société Formul (Micromania – bail renouvelé en février 2013, Jack&Jones – bail conclu en février 2014, Jules – bail renouvelé en avril 2014 et SFR – bail renouvelé en septembre 2014) et ne sont pas moins pertinents que les valeurs proches dans le temps retenues par l’expert.

S’agissant des valeurs de référence retenues par l’expert, il convient d’écarter celle du magasin [J] [N] (loyer de 357,06 euros/m2) dont la surface est de 392,08m2 GLA soit plus de 242m2 de celui de la société Formul, conformément à la demande de l’appelante, et ce dans la mesure où il n’est pas contesté que le prix unitaire d’une surface plus importante est naturellement plus bas et inversement, le prix unitaire d’une surface plus petite est plus élevé qu’une surface plus grande.

L’expert a retenu 3 autres valeurs de référence :

— Caroll : il s’agit d’un magasin de prêt-à-porter féminin dont le local bénéficie de la même situation mais pour une surface inférieure de 65,84m2 soit plus de la moitié de la surface du magasin concerné. Le renouvellement de bail a été conclu le 13 décembre 2016 avec des conditions de bail similaires pour un loyer annuel de base de 31 000 euros HT soit 470,83 euros/m2.

— Kaporal : il s’agit d’un magasin de prêt-à-porter homme, femme, enfant dont le local bénéficie d’une situation de première place en étant en face de l’accueil du supermarché mais pour une surface inférieure de 108,97 euros/m2. Le renouvellement de bail a été conclu le 25 juin 2015 à effet au 11 janvier 2016 avec des conditions de bail similaires sauf à ce que le bailleur s’est engagé à participer au financement des travaux. Le loyer annuel de base est de 53 503 euros HT soit 490,96 euros/m2.

— Desigual : il s’agit d’un magasin de prêt-à-porter féminin dont le local bénéficie d’une excellente situation à proximité immédiate du supermarché pour une surface de 124m2. Le bail a été conclu avec effet au 30 septembre 2015 avec des conditions de bail similaires pour un loyer annuel de base de 62 000 euros HT soit 520 euros/m2.

La référence la plus proche en terme de situation est le magasin Caroll, celui-ci se trouvant juste à côté du local de la société Formul au vu du plan figurant dans l’expertise, les deux autres magasins Kaporal et Desigual disposent d’une situation plus favorable qui justifient un loyer plus élevé. En revanche, le magasin Caroll étant d’une superficie plus petite, il convient de retenir un montant moyen arrêté au regard de la surface du local considéré de 460 euros/m2. La proposition de fixation du loyer annuel du bail renouvelé en intégrant une méthode par produit en croix proposée par le bailleur ne sera pas retenue en l’absence de différence de surface importante entre les références retenues.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 69 044 euros hors taxes hors charges à compter du 5 mai 2016. Le jugement sera infirmé s’agissant du montant du loyer du bail renouvelé et sera confirmé pour le surplus s’agissant du dépôt de garantie.

Il sera fait droit à la demande de la société Mercialys de voir juger que le différentiel en résultant portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet et à sa demande de capitalisation des intérêts sur chaque échéance dès lors qu’une année s’est écoulée.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant pour partie en son appel, la société Mercialys sera condamnée à verser la somme de 3 000 euros à la société Formul au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. Les frais d’expertise étant compris dans les dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande spécifique de la société Formul.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement en ce qu’il a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 5 mai 2014 à 67 545 euros hors-taxes, droits ou charges ;

Statuant à nouveau,

Fixe le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 5 mai 2016 à la somme de 69 044 euros hors taxes hors charges à compter du 5 mai 2016 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Dit que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet et que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ;

Condamne la société Mercialys à payer la somme de 3 000 euros à la société Formul au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la société Mercialys aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,