Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 2 octobre 2025, n° 24/10858

CA Aix-en-Provence
Confirmation 2 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Violation des obligations locatives
La cour a jugé que le défaut d'assurance locative constitue une violation des obligations du locataire, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a confirmé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation correspondant au dernier loyer échu jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Responsabilité du locataire pour les dégâts causés
La cour a estimé qu'il n'était pas prouvé que la fuite était due à un défaut d'entretien du locataire, et que la réparation incombait au bailleur.
Rejeté
Mauvaise foi du locataire
La cour a jugé que le lien de causalité entre la mauvaise foi alléguée et le préjudice moral n'était pas établi.
Rejeté
Droit à la participation aux frais de justice
La cour a confirmé que le bailleur ne pouvait pas obtenir de participation aux frais en raison de la décision sur le fond.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 2 oct. 2025, n° 24/10858
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/10858
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin CRESPY
Cabinet(s) :	BALDO CRESPY

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

N°2025/352

Rôle N° RG 24/10858 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNUJG

[H] [Z] [U] [T] [D]

[A] [D]

[M] [D]

[R] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin CRESPY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 23 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/01120.

APPELANTS

Madame [H] [Z] [U] [T] [D] majeure protégée sous curatelle renforcée

née le 09 Octobre 1953 à [Localité 5] MAROC, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [A] [D] es qualité de curateur de sa mère Madame [H] [T] veuve [D]

né le 28 Juin 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [M] [D] es qualité de curateur de sa mère Madame [H] [T] veuve [D] demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [R] [O]

né le 15 Mai 1985 à [Localité 9] (TURQUIE), demeurant [Adresse 4]

Assigné en étude le 02/10/2024

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Florence PERRAUT, Conseillère- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 15 octobre 2022, Madame [T] veuve [D] a donné à bail à Monsieur [O] un appartement et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 525 euros, outre 75 euros de provision sur charges.

Madame [T] a été placée sous la curatelle renforcée de ses fils.

Suite à un dégât des eaux survenu le 05 juillet 2023, ayant pour origine le logement pris à bail par Monsieur [O], il a été constaté que ce dernier n’était pas assuré, les lieux n’ayant été assurés qu’à compter du 16 août 2023 par Monsieur [C] [O], pour le compte de son père.

Un courrier de la CAF informait Madame [T] de ce qu’une personne dénommée Madame [F] [Y] sollicitait une attestation de loyer.

Tenant ces éléments, Madame [T] veuve [D] faisait délivré un commandement à Monsieur [R] [O] d’avoir à payer la somme de 3.158,49 au titre des loyers et charges impayés suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 02 février 2024, Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T], ont assigné Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs, ordonner l’expulsion de ce dernier ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600 € jusqu’à libération effective des lieux, de la somme de 3.695 € à titre de réparation du préjudice correspondant au montant des sommes remboursées au tiers sinistré, de la somme de 3.000 € au titre d’un préjudice moral ainsi que celle de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 21 mai 2024.

Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

Monsieur [O] n’était ni présent, ni représenté.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 23 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*prononcé la résiliation du contrat de bail à effet au 15 octobre 2012, conclu entre Madame [H] [D] et Monsieur [R] [O] pour défaut d’assurance locative ;

*ordonné en conséquence à Monsieur [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

*dit qu’à défaut pour Monsieur [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [H] [T] veuve [D], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

*rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

*condamné Monsieur [R] [O] à payer à Madame [H] [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] veuve [D], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 600 euros, indemnité due à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

*rejeté le surplus des demandes de Madame [H] [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [H] [T] veuve [D] ;

*condamné Monsieur [R] [O] à payer à Madame [H] [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [H] [T] veuve [D], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné Monsieur [R] [O] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023 ;

Suivant déclaration en date du 03 septembre 2024, Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T], ont relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

*rejette la demande de condamnation de Monsieur [O] à payer à Madame [T] veuve [D] la somme de 3.695 € à titre de réparation du préjudice correspondant au montant des sommes remboursées au tiers sinistré

*rejette la demande de condamnation de Monsieur [O] à payer à Madame [T] veuve [D] la somme de 3.000 € au titre d’un préjudice moral.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T], demandent à la cour de :

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté le surplus de leurs demandes :

Soit en l’espèce le rejet de la demande de condamnation de Monsieur [O] à payer à Madame [T] veuve [D] la somme de 3.695 € à titre de réparation du préjudice correspondant au montant des sommes remboursées au tiers sinistré et la somme de 3.000 € au titre d’un préjudice moral

En conséquence, statuant à nouveau,

*condamner Monsieur [O] à payer à Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T]:

— la somme de 3.695 euros à titre de réparation du préjudice correspondant au montant des sommes remboursées au tiers sinistré,

— la somme de 3.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral,

— la somme de 1.500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les frais et dépens du procès qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer.

Au soutien de leurs demandes , Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] font valoir que le locataire a abusé d’une situation personnelle de faiblesse pour introduire un proche en ses lieux et place, situation qui a permis la survenance du sinistre alors que l’appartement n’était plus assuré concernant le risque locatif.

Ils estiment que le défaut d’assurance a eu pour conséquence directe le fait que Madame [T] a dû indemniser directement le propriétaire de l’appartement de l’étage en dessous, soulignant que le constat amiable mentionnait que la canalisation d’évacuation était fuyarde.

Ils expliquent qu’une canalisation d’évacuation est, à la différence d’une canalisation d’alimentation, fuyarde que lorsque l’on évacue de l’eau, si bien que l’importance du sinistre tel que décrit et le coût de réparation infèrent une négligence fautive.

Ils ajoutent que Monsieur [O] a agi avec mauvaise foi en imposant plusieurs sous locataires successifs alors que les contrats s’exécutent de bonne foi, d’autant que même après mise en demeure de faire cesser l’infraction, Madame [T] a reçu de la CAF un courrier lui demandant des informations pour étudier les droits d’aide au logement de Madame [F] [L], autre tiers totalement inconnu qui revendiquait donc des droits locatifs sur le logement.

******

Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] ont fait signifier à Monsieur [O], suivant exploit de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la déclaration d’appel.

Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] ont fait signifier à Monsieur [O], suivant exploit de commissaire de justice du 30 octobre 2024, les conclusions

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Monsieur [O] n’a pas constitué avocat.

******

1°) Sur la demande de remboursement des travaux de remise en état

Attendu que Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] rappellent que l’intimé a violé ses obligations de locataire notamment en ne s’assurant pas contre le risque locatif et en provoquant un dégât des eaux occasionnant un préjudice direct à son bailleur lequel a été contraint d’indemniser directement le propriétaire de l’appartement sinistré.

Qu’ils soulignent la négligence du locataire à intervenir sur la canalisation pour prévenir le dommage ou à tout le moins le limiter.

Qu’ils sollicitent à ce titre une indemnisation à hauteur du coût payé par Madame [T] veuve [D] des réparations pour 3.695 €

Qu’ils versent à l’appui de leurs demandes :

— un constat amiable dégât des eaux du 22 août 2023 pour un sinistre survenu le 5 juillet 2023 dans le logement situé au premier étage donné à bail par Monsieur [S] à Monsieur [G].

— une facture établie par la société AMAR le 31 octobre 2023 d’un montant de 3.695 € pour des travaux engagés chez Monsieur [S] par suite de dégâts des eaux causés par le deuxième étage bâtiment A.

— la preuve du virement au profit de Monsieur [S] pour un montant global de 3.695 €.

Attendu qu’il est porté au constat amiable dégât des eaux en date du 22 août 2023 que la cause a été identifiée, réparée.

Que l’origine du dégât des eaux est située au domicile de Monsieur [O] et qu’il s’agit d’une fuite sur canalisation, privative, évacuation.

Que les dommages subis dans l’appartement de Monsieur [G] concernent la cuisine et la salle de bains.

Attendu toutefois qu’il convient de relever qu’aucun élément ne permet de déterminer si la fuite sur canalisation est imputable à un défaut d’entretien et d’usage du locataire ou s’explique par la vétusté de la canalisation, la réparation incombant de ce fait au bailleur.

Que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , dans sa version applicable au litige énonce que « (')

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , dans sa version applicable au litige énonce que « le locataire est obligé :

(')

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L.411-2du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

Que le décret n°87- 712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Qu’aux termes d’une annexe audit décret, sont considérées comme des réparations locatives

notamment le dégorgement des canalisations d’eau, le remplacement de joints et de colliers, le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries, remplacement des joints, clapets et presse- étoupes des robinets, le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Attendu qu’il convient d’observer que les mentions portées sur le constat de dégât des eaux ne suffisent pas à déterminer l’imputation du sinistre.

Qu’aucune recherche de fuite n’a été effectuée.

Que la localisation de la fuite n’est pas précisée.

Qu’il n’est pas précisé s’il s’agit d’une dégradation apparente ou pas.

Qu’ aucun élément ne permet de qualifier la canalisation, cause du dommage, de vétuste ou s’il s’agit d’une dégradation de la canalisation dont la réparation incombe au locataire.

Qu’enfin les appelants arguent de l’exclusion de la convention IRSI en l’absence d’assurance du locataire pour solliciter le remboursement des réparations restées à leur charge.

Que ce moyen ne saurait valablement prospérer dans la mesure où Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] ne versent aucun document confirmant l’inapplicabilité de la convention IRSI aux dégâts des eaux du 5 juillet et 2023, ni l’exclusion de garantie opposée par leur assureur.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de remboursement de travaux.

2°) Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice moral

Attendu que Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] sollicitent la condamnation de Monsieur [O] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral,

Qu’ils font valoir que Monsieur [O] a été de particulière mauvaise foi en imposant plusieurs sous-locataires successifs alors que les contrats s’exécutent de bonne foi et en s’abstenant de souscrire une assurance couvrant le risque locatif.

Attendu qu’il y a lieu de rejeter cette demande.

Qu’en effet le fait que Monsieur [O] ne soit pas assuré n’a pas eu pour conséquence directe le fait que les appelants aient dû indemniser directement le propriétaire de l’appartement de l’étage en dessous dans la mesure où il n’est pas établi que le sinistre était imputable à des dégradations et défaut d’entretien du locataire.

Que par ailleurs le premier juge a considéré que si Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] démontraient que d’autres personnes avaient occupé le logement de leur locataire, ils échouaient à rapporter la preuve d’une sous- location ou d’une cession de bail Qu’il convient , tenant ces éléments , de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 23 juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE Madame [T] veuve [D], Monsieur [A] [D] et Monsieur [M] [D], es qualité de curateurs de Madame [T] aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,