COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

N° 2025 / 126

N° RG 24/04542

N° Portalis DBVB-V-B7I-BM3JZ

[E] [D] épouse [B]

C/

COMMUNE DE [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Clément DIAZ

M^e Simon-Pierre DABOUSSY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 04 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00425.

APPELANTE

Madame [E] [D] épouse [B]

née le 08 Juillet 1952 à [Localité 5] (71), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Clément DIAZ, membre de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

COMMUNE DE [Localité 7]

prise en la personne de son Maire en exercice domicilié et demeurant ès qualité au siège sis [Adresse 2]

représenté par M^e Simon-Pierre DABOUSSY, membre de la SELARL ADDEN AVOCATS MEDITERRANEE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [E] [B] est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble dénommé « Le [Adresse 6] » sis [Adresse 1], à [Localité 7].

Destinant cet appartement à la location meublée touristique, Mme [B] a déposé une déclaration préalable de changement d’usage, néanmoins refusée par le maire de la commune de [Localité 7] selon décision en date du 30 mars 2022.

Mme [B] a formé un recours gracieux à l’encontre de cette décision et par courrier du 16 mai 2022, la commune de [Localité 7] a rejeté ce recours considérant que le règlement de copropriété de l’immeuble ne permettait pas la location meublée touristique.

Par requête enregistrée le 05 octobre 2022, Mme [B] a saisi le tribunal administratif de NICE aux fins d’annulation de l’arrêté du 30 mars 2022, puis s’est désistée.

Constatant que Mme [B] continuait de pratiquer une location en meublé touristique dudit logement, la commune de [Localité 7] l’a faite assigner selon la procédure accélérée au fond par acte de commissaire de justice du 20 février 2023 aux fins de la condamner à lui payer la somme de 50.000 euros à titre d’amende civile et la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 04 avril 2024, le tribunal judiciaire de NICE, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

prononcé à l’encontre de Mme [B] une amende de 20.000 euros ;

condamné Mme [B] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné Mme [B] aux dépens.

Il a considéré qu’en l’absence d’autorisation préalable de la ville de [Localité 7], celle-ci ayant été refusée le 30 mars 2022 et en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, les locations ont constitué un changement d’usage de l’appartement destiné à l’habitation, pour une activité commerciale, en infraction avec les dispositions de l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il a relevé que Mme [B] ne contestait pas avoir loué son studio en touristique alors qu’elle n’avait pas obtenu l’autorisation de la ville de [Localité 7] et qu’elle n’ignorait pas les règles applicables en la matière, pour avoir préalablement le 04 mars 2022 déposé un dossier de demande d’autorisation à la mise en location touristique qui n’a pas été accepté et avoir tenté un recours gracieux qui a été rejeté et s’être désistée de son recours.

Il a jugé qu’il ressortait de l’enquête déclenchée le 13 juin 2022 par les deux agents assermentés de la commune de [Localité 7], une occupation de 104 nuits entre 2021 et 2022 selon le tableau reproduit dans les conclusions de la demanderesse qui n’est pas contesté.

Il a ainsi jugé, pour évaluer le montant de l’amende que, seul étant précisé lors de l’audience un prix avoisinant 100 euros par nuitée au mois de juin, il convenait de retenir que le studio en cause se situe dans le centre-ville, sur l'[Adresse 4], face à la mer, avec balcon.

Suivant déclaration au greffe en date du 10 avril 2024, Mme [B] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, elle demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

juger que l’activité de location en meublé touristique n’est pas interdite dans l’immeuble « Le [Adresse 6] » ;

débouter la commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, en raison de la bonne foi de Mme [B], de ses diligences, de la cessation des locations, de sa coopération,

dispenser Mme [B] de toute amende ;

A défaut,

condamner Mme [B] à une amende symbolique de 1 euro ;

A titre infiniment subsidiaire,

juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

fixer l’amende à un montant ne dépassant pas 500 euros ;

En tout état de cause,

condamner la commune de [Localité 7] à payer à Mme [B] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, pour la procédure de première instance et celle d’appel,

condamner la commune de [Localité 7] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Clément DIAZ, Avocat aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que, aux termes de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, il incombe à la commune de [Localité 7] d’établir l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage.

Elle fait valoir qu’à aucun moment, il n’est mentionné dans le règlement de copropriété que la location meublée touristique serait interdite dans l’immeuble et que, par ailleurs, la location en meublé y est expressément autorisée.

Elle fait valoir que, conformément à la jurisprudence et au droit applicable, son activité est de nature civile et n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

Elle fait valoir subsidiairement qu’elle pensait que ses courriers gracieux des 06 avril puis 25 mai 2022 suspendaient toute éventuelle décision de refus/illégalité et que, lorsqu’elle a reçu le courrier de la commune, daté du 31 août 2022, elle a immédiatement cessé de louer son bien.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 06 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la commune de [Localité 7] demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé à l’encontre de Mme [B] une amende à hauteur de 20.000 euros ;

confirmer le surplus ;

Et statuant à nouveau,

condamner Mme [B] à lui verser la somme de 50.000 euros à titre d’amende civile prononcée en application de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation;

rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par Mme [B] ;

condamner Mme [B] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner Mme [B] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que le dossier de demande de permis de construire mentionne expressément que le bâtiment « Le [Adresse 6] » sera à usage d’habitation et que l’immeuble a été édifié postérieurement au 1er janvier 1970 de sorte que l’usage du bien est celui pour lequel la construction a été autorisée en application des dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Elle fait valoir qu’il ressort du règlement de copropriété que les seules activités commerciales autorisées sont les bureaux commerciaux et que, n’entrant pas dans la catégorie des bureaux commerciaux, la location meublée touristique est interdite sans autorisation préalable.

Elle fait valoir qu’il résulte de la jurisprudence que la location meublée touristique est une activité de nature commerciale, comme l’a justement retenu le juge de première instance.

Elle fait valoir que si Mme [B] affirme avoir cessé la pratique de la location meublée à compter du 05 septembre 2022, il n’en demeure pas moins qu’elle a procédé à la location sans autorisation à compter du 30 mars 2022 et avant même qu’elle ne demande une autorisation de changement d’usage puisqu’elle louait déjà son bien depuis le mois de septembre 2021.

Elle expose que Mme [B] a généré un bénéfice considérable en passant outre la règlementation et au détriment de la ville de [Localité 7].

L’ordonnance de clôture a été rendue à l’audience du 25 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige : « Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. » ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [B] expose que la commune de [Localité 7] n’établit pas que le local litigieux était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, ni qu’il avait ultérieurement donné lieu à des travaux ayant pour effet de lui conférer en droit un usage d’habitation, si bien qu’elle ne peut invoquer un changement d’usage illicite au sens de l’article précité ;

Que la commune de [Localité 7] produit l’arrêté favorable à la demande du permis de construire en date du 17 septembre 1965, faisant apparaître que ce bâtiment est à usage d’habitation ;

Que le procès-verbal de constat d’infraction établi par la direction habitat et renouvellement urbain de la ville de [Localité 7] indique que l’immeuble « Le [Adresse 6] » a été édifié en 1971, corroboré par la base de données du site sur l’architecture contemporaine, l’urbanisme et l’aménagement en France et dans le monde qui indique que l’ensemble a été achevé entre 1970 et 1971 ;

Que l’immeuble, ainsi construit postérieurement au 1er janvier 1970, est réputé avoir l’usage pour lequel la construction a été autorisée, soit à un usage d’habitation ;

Attendu que Mme [B] produit des extraits du règlement de copropriété ;

Qu’il en ressort que les propriétaires de l’immeuble pourront louer en tout ou partie leurs lots sous la condition expresse que le syndic en soit informé, que la location en meublé sera tolérée à la condition expresse que les locataires soient de bonne vie et m’urs, mais que les seules activités commerciales autorisées seront limitées aux bureaux commerciaux ;

Que si la location d’un lot à usage d’habitation est expressément autorisée par le règlement de copropriété de l’immeuble « Le [Adresse 6] », il en est autrement de la location d’un lot à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, qui fait défaut ;

Que, pour autant, la jurisprudence constante considère que l’activité de location saisonnière touristique est par nature civile sauf si elle s’accompagne de prestations de services accessoires ;

Que, dans ces conditions, si elle est de nature civile, la destination même exclusivement bourgeoise de l’immeuble ne peut suffire à l’interdire sans l’appui de clauses restreignant, conformément à cette destination, les conditions de jouissance des parties privatives ;

Que lorsque l’activité n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, l’activité n’est pas de nature commerciale ;

Que, pour qu’une activité soit para-hôtelière, trois des quatre services suivants doivent être proposés, selon les dispositions de l’article 261, D) du Code général des impôts : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;

Qu’en l’absence d’élément probant produit aux débats, il y a lieu de considérer que l’activité exercée par Mme [B] n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier ;

Qu’il convient de considérer que l’activité de Mme [B] était de nature civile ;

Que, du fait des lacunes du règlement de copropriété à qualifier correctement et précisément tant la destination que les conditions de jouissance des parties communes et privatives de l’immeuble « Le [Adresse 6] », il y a lieu de relever que Mme [B] n’a pas exercée d’activité en violation du règlement de copropriété et n’a pas procédé à un changement illicite d’usage ;

Que les demandes de la commune de [Localité 7] seront ainsi rejetées et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [B] à une amende civile de 20.000 euros ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la commune de [Localité 7] aux entiers dépens de la procédure, distraits au profit de Maitre Clément DIAZ, Avocat aux offres de droit ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la commune de [Localité 7] à payer à Mme [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement contradictoire rendu le 04 avril 2024 par le tribunal judiciaire de NICE statuant selon la procédure accélérée au fond ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

REJETTE toutes les demandes de la commune de [Localité 7] ;

CONDAMNE la commune de [Localité 7] à payer à Mme [E] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la commune de [Localité 7] aux entiers dépens de la procédure, distraits au profit de Maitre Clément DIAZ, Avocat aux offres de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE