COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 31 JUILLET 2025

N° RG 23/02874 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJ2P

S.A.R.L. C@FE DE LA GARE

c/

SCI LE SIAM

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 23 mai 2023 (R.G. 22/01548) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 15 juin 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. C@FE DE LA GARE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SCI LE SIAM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

Greffier lors du prononcé : Madame Evelyne GOMBAUD

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Courant 2009, la société civile immobilière Le Siam (ci-après, le bailleur) a fait réaliser par Monsieur [B] [W] exerçant sous l’enseigne Ossature Bois [W], des travaux d’élévation d’un immeuble situé à [Localité 2], au sein duquel est exploité un fonds de commerce de café, bar, brasserie.

Par acte notarié du 8 janvier 2013, la société Le Siam a donné à bail à la société 'Les 2 M’ ce local commercial, laquelle a vendu son fonds de commerce le 18 décembre 2014 à la société à responsabilité limitée C@fé de la gare (ci-après le preneur).

En mars 2016, le preneur a informé le bailleur de plusieurs désordres dont des infiltrations.

La société Aquitaine Etanchéité Technique a procédé aux travaux réparatoires en avril 2017 pris en charge par le bailleur et la société Attitude Ossature a effectué des travaux de menuiserie en février 2018.

Sur assignation du preneur, le juge des référés a, le 24 juin 2019, ordonné une expertise confiée à M. [H]. L’expertise a été déclarée commune à la société Aquitaine Etanchéité Technique, son assureur la société Mic Insurances Company, à la société Attitude Ossature Bois, à Monsieur [B] [W] et son assureur, la société Generali IARD

L’expert a déposé son rapport définitif le 23 octobre 2021.

2. Le preneur a fait assigner le bailleur le 23 février 2022 devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement de diverses sommes.

Par actes des 8, 12 et 13 avril 2022, le bailleur a assigné en intervention forcée la société Aquitaine Étanchéité Technique et son assureur la société Mic Insurances Company, Monsieur [B] [W] et son assureur la société Generali Iard et la société Attitude Ossature Bois.

Ces procédures ont été jointes à l’instance principale.

Le 11 mai 2023, la SCI le Siam, la société Mic Insurances Company et M. [W] ont conclu un protocole d’accord transactionnel.

Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Ordonné la révocation de clôture des débats au 8 mars 2023,

— Fixé la clôture des débats au 21 mars 2023,

— Condamné la SCI Le Siam à réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité des locaux sis à [Adresse 3], au [Adresse 1], dans la limite de 13 554,13 euros TTC ;

— Dit que le bailleur devra exécuter les travaux dans un délai de six mois à compter de la présente décision,

— Débouté la SARL C@fé de la Gare de ses demandes de prise en charge par le bailleur des travaux de rétablissement de chauffage et de mise en conformité du local à usage de vestiaire,

— Homologué l’accord transactionnel signé (27 avril, 9 et 11 mai 2023) entre la SCI Le Siam, la SA Mic Insurances Company, ès qualités d’assureur de la société Aquitaine Etanchéité Technique, et Monsieur [B] [W], conclu dans les termes des articles 2044 et suivants du code civil, dont une copie est jointe et fait partie intégrante au présent jugement ;

— Constaté le désistement d’action de la SCI Le Siam contre la SAS Etanchéité Technique et contre la SA Generali Iard ;

— Constaté l’extinction de l’instance entre la SCI Le Siam et la SA Insurances Company, Monsieur [B] [W], la SAS Etanchéité Technique et la SA Generali Iard ;

— Condamné la SARL Attitude Ossature à relever indemne la SCI Le Siam dans la limite de 3 220 euros TTC ;

— Dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens ;

— Rejeté les prétentions indemnitaires fondées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de chacune des parties ;

— Rappelé l’exécution provisoire.

— Débouté les parties de leur plus amples chefs de demande.

Par déclaration au greffe du 15 juin 2023, la SARL le Café de la Gare a relevé un appel limité du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SCI Le Siam.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

3. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 25 septembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la SARL C@fé de la Gare demande à la cour de :

— Déclarer la SCI Le Siam mal fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— L’en débouter.

— Déclarer la concluante recevable et fondée en son appel limité,

Y faisant droit,

— Réformer le jugement rendu le 23 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux et

statuant à nouveau,

— Condamner la SCI Le Siam à payer à la concluante les sommes suivantes :

-3 662,63 euros TTC au titre du coût du rétablissement du chauffage à la suite de la dégradation d’une canalisation par vétusté.

-5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qui a perduré pendant plus de 7 ans du fait des infiltrations qui se sont produites dans les locaux données à bail.

-5 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ceux compris les honoraires de l’expert judiciaire.

Y ajoutant,

— Condamner la SCI Le Siam au paiement d’une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la concluante en cause d’appel.

— La condamner aux dépens.

***

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 21 novembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI Le Siam demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu le bail commercial du 8 janvier 2013,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la SARL C@fé de la Gare de ses demandes de prise en charge par le bailleur des travaux de rétablissement de chauffage ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

— rejeté les prétentions indemnitaires fondées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de chacune des parties ;

— débouté les parties de leurs plus amples chefs de demandes ;

Y ajoutant :

— condamner la société Le Café de la Gare à verser à la société SCI Le Siam la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Le C@fé de la Gare aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l’objet d’un recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL CGavocats, avocats au Barreau de Bordeaux, représentée par Maître Coraline Grimaud.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les travaux de réparation de la canalisation de chauffage

5. La société C@fé de la Gare fait grief au jugement déféré de l’avoir déboutée de sa demande de condamnation du bailleur à prendre en charge le coût des travaux de rétablissement du chauffage.

L’appelante rappelle que, compte tenu de l’urgence liée à l’arrivée de l’hiver, elle avait été autorisée par l’expert judiciaire à faire réaliser ces travaux à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendrait. Elle reproche au premier juge d’avoir fondé sa décision sur les stipulations du bail commercial et soutient qu’il est de principe que, sauf disposition expresse du bail, le locataire ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté.

6. La société Le Siam répond qu’en vertu de la clause 'entretien – réparations’ en page 4 de l’acte authentique de bail, le coût de ces travaux est à la charge du preneur, ce qui a été constaté par l’expert judiciaire et consacré par le tribunal judiciaire.

Sur ce,

7. L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction ici applicable, dispose :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.»

L’article 1755 du code civil dispose :

« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.»

Il est constant en droit qu’il résulte de la combinaison de ces textes, dont le second est applicable aux baux commerciaux, que, sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnée par la vétusté n’est à la charge du locataire.

8. Le bail reçu le 8 janvier 2013 par Maître [Y], notaire à [Localité 4], stipule l’article 'entretien – réparations’ suivant :

« Le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures.»

9. Il apparaît donc que le bail litigieux ne comporte aucune mention expresse du transfert au preneur de la charge des travaux occasionnés par la vétusté des équipements.

Or M. [H], expert judiciaire qui a constaté une fuite d’eau due à la perforation d’une canalisation du réseau de la chaudière, l’a attribuée à la vétusté de cette canalisation (pages 72 et 82 de son rapport).

10. La société C@fé de la Gare est donc fondée à réclamer la condamnation de son bailleur à prendre en charge les travaux de réparation de cette fuite ; il convient, infirmant le jugement déféré de ce chef, de condamner la société Le Siam à payer à l’appelante la somme de 3.662,63 euros TTC, dont l’expert indique en page 92 de son rapport qu’elle a été payée par la société locataire aux Etablissements Charton.

Sur la demande en indemnisation du préjudice de jouissance

11. La société C@fé de la Gare fait grief au tribunal judiciaire de l’avoir déboutée de sa demande en indemnisation de son préjudice de jouissance.

L’appelante explique qu’elle a du supporter pendant plus de sept ans des infiltrations dans ses locaux professionnels ; que le premier juge s’est contredit en soulignant que ces infiltrations rendaient le local commercial impropre à son usage tout en refusant d’indemniser le préjudice qui en résulte.

Elle fait valoir que l’exploitation de son fonds de commerce a été perturbée ; que le bailleur n’a pas ici respecté son obligation de délivrance ; que la somme réclamée est raisonnable puisque, pour un préjudice de sept années, il est demandé une réparation à hauteur de 59 euros par mois.

12. La société Le Siam répond que la motivation du jugement relative au fait que le local était impropre à son usage ne concerne pas le préjudice de jouissance mais a pour objet de permettre la mise en 'uvre de la responsabilité décennale des entreprises, telle que prévue par l’article 1792 du code civil ; que le préjudice allégué est inexistant puisque le preneur lui-même reconnaît qu’il n’a pas subi de baisse de chiffre d’affaire, les infiltrations litigieuses ne se produisant que dans des circonstances précises et n’ayant pas été continues pendant une durée de sept années comme le prétend la société C@fé de la Gare.

Sur ce,

13. M. [H], expert judiciaire, a confirmé l’existence d’infiltrations, suffisamment anciennes pour avoir laissé des traces (taches de moisissures, humidité) ; il est d’ailleurs constant que les premières réclamations de la société locataire ont été présentées en mars 2016.

Les infiltrations apparaissent dans certaines conditions, selon l’expert judiciaire :

« Les infiltrations n’apparaissent pas à chaque fois. En cas de pluie sans vent dominant, les infiltrations n’apparaissent pas. Quand pluie et vent sont mêlés, l’infiltration peut être immédiate.»

Leurs conséquences sont les suivantes : une apparition de goutte à goutte au plafond dans la seconde salle du restaurant ainsi que des coulures. Il s’agit donc de conséquences ponctuelles lors d’épisodes pluvieux avec vent dominant, mais également de conséquences esthétiques pérennes par l’effet des coulures, dont les photographies insérées dans le rapport d’expertise montrent qu’elles sont toutefois limitées.

14. Ces éléments sont constitutifs d’un préjudice de jouissance puisqu’ils affectent, ponctuellement et dans certaines conditions, l’aspect de la salle de restaurant ; s’ils ne sont pas de nature à générer un perte de chiffre d’affaires compte tenu de leur caractère limité, ils altèrent l’image de marque du fonds de commerce de restauration.

15. Il convient en conséquence, infirmant le jugement entrepris de ce chef, de faire droit à la demande en dommages et intérêts de la société C@fé de la Gare à ce titre, ce à hauteur de 2.000 euros.

Sur les dépens de première instance

16. Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, la société C@fé de la Gare fait grief au jugement déféré d’avoir décidé que chacune des parties conserverait la charge de ses propres dépens, ce qui lui fait supporter la totalité des frais de l’expertise judiciaire alors pourtant que le premier juge a fait droit à sa demande principale au titre des travaux de réparation.

L’appelante ajoute qu’il ne peut lui être opposé la transaction conclue entre la société Le Siam et les intervenants -et leurs assureurs- à la construction de la surélévation du local puisqu’elle n’est pas partie à cette transaction.

17. La société Le Siam répond que son assignation en référé n’était pas nécessaire puisque, dès qu’elle a été informée des difficultés de sa locataire, elle a saisi son assureur qui a aussitôt diligenté les expertises indispensables ; qu’elle a toujours assumé le coût des travaux de reprise, ce qui a été constaté par l’expert judiciaire ; qu’elle n’a pas été avisée des nouvelles infiltrations survenues en dépit des travaux réparatoires, la locataire ayant choisi de saisir directement le juge des référés.

Sur ce,

18. L’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile dispose :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

19. Il résulte des observations de l’expert judiciaire que les travaux de reprise diligentés par la société Le Siam en 2017 puis en 2018 ont permis la réduction des infiltrations mais n’ont pas été totalement efficaces, certaines interventions réparatoires étant elles-mêmes affectées de malfaçons (société Aquitaine Etanchéité Technique et société Attitude Ossature).

La promptitude des interventions de l’intimée pour remédier aux désordres ne peut être mise en cause puisqu’elle a, par deux fois, engagé rapidement les démarches nécessaires, ainsi qu’il résulte de la chronologie des faits rappelée en page 23 de son rapport par M. [H].

Toutefois, compte tenu de la carence des entreprises désignées pour procéder aux travaux de reprise, il était nécessaire de faire examiner les lieux de façon approfondie et éclairée afin de remédier sérieusement à la réapparition régulière des infiltrations.

20. La saisine du juge des référés aux fins d’expertise par la société C@fé de la Gare était donc nécessaire et, puisque le tribunal judiciaire a fait droit à la demande principale en paiement présentée par la locataire, la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile était la société Le Siam qui doit donc prendre en charge les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

21. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et l’intimée sera condamnée à ce titre.

Puisque la société Le Siam est tenue au paiement des dépens, elle sera, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamnée à payer à la société C@fé de la Gare une somme de 4.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement prononcé le 23 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Le Siam à payer à la société C@fé de la Gare la somme de 3.662,63 euros [7] au titre des travaux de réparation de la canalisation de chauffage.

Condamne la société Le Siam à payer à la société C@fé de la Gare la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance.

Condamne la société Le Siam à payer les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Condamne la société Le Siam à payer à la société C@fé de la Gare la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie MASSON, Conseiller, en remplacement de Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président légitimement empêché, et par Madame Evelyne GOMBAUD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président