COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

mm

N° 2025/ 160

Rôle N° RG 21/12735 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIAWQ

[D] [C]

[V] [I] épouse [C]

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[T] [U]

S.A. ALLIANZ IARD

S.A.M. C.V. MAIF

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELAS CABINET DREVET

M^e Patricia CHEVAL

SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 18 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05167.

APPELANT ET INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU, SAS, ayant son siège social [Adresse 3], prise en son établissement sis [Adresse 4] représentée par ses représentants légaux

représentée par M^e Patricia CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES ET APPELANTS

Monsieur [D] [C]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [V] [I] épouse [C]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [T] [U]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.M. C.V. MAIF, dont le sièg social est [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE SUR APPEL PROVOQUE

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est [Adresse 8], en sa qualité d’assureur de la société ISOL’AZUR, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Karine TOLLINCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

[D] [C] et [V] [I] épouse [C] sont propriétaires de lots dans l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis à [Localité 1].

Se plaignant d’infiltrations provenant de l’appartement propriété de [T] [U], ils ont obtenu, par ordonnance en date du 18 juin 2014 du Président du tribunal de grande instance de Draguignan, la désignation d’un expert judiciaire.

L’expert désigné, M. [P], a déposé son rapport le 4 octobre 2016.

Par actes d’huissier en date des 18 juillet et 23 juillet 2018 [D] [C] et [V] [I] épouse [C] ont fait assigner [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, devant le tribunal de grande instance de Draguignan en indemnisation de leurs préjudices.

Suivant acte en date du 27 février 2019, [T] [U] a fait assigner en garantie la compagnie d’assurance Allianz, assureur de la société Isol Azur.

Par ordonnance du 17 mai 2019 les deux instances ont été jointes.

Par conclusions en date du 17 septembre 2019 la compagnie d’ assurance Maif, assureur habitation des époux [C] est intervenue volontairement à l’instance.

Les époux [C] et leur assureur ont demandé au tribunal de :

Débouter Monsieur [T] [U] de l’ intégralité de ses demandes, fins, moyens et

conclusions,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, de l’ intégralité de ses demandes, fins, moyens et

conclusions,

Débouter la SA Allianz IARD de l’ intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

Dire et juger que la Maif, subrogée dans les droits de ses assurés, est recevable et bien fondée en son intervention volontaire,

Dire et juger que M. [U] a réalisé des travaux provisoires qu’il estime suffisants pour assurer aux époux [C] une jouissance paisible de leur lot, et qu’il assumera donc les conséquences de ses propres choix en cas de nouveau sinistre,

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a réalisé des travaux de reprise de la fissure à l’ origine des infiltrations subies par les époux [C],

Dire et juger que les époux [C] seront dispensés des charges afférentes aux travaux de reprises des désordres constatés par le rapport d’expertise de M. [P] du 04/10/2016,

Condamner in solidum M. [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à la Maif subrogée dans les droits de ses assurés les époux [C], la somme 2 663,50 euros TTC,

Condamner in solidum M. [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer aux époux [C] la somme de 125 € correspondant au montant de la franchise demeurée à leur charge,

Condamner in solidum M. [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer aux époux [C] la somme 40 430 euros en réparation de leur préjudice financier,

Condamner in solidum M. [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer aux époux [C] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive dont ils ont fait preuve dans cette affaire,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision, nonobstant appel ou opposition,

Condamner in solidum M. [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, ou tout succombant à payer aux époux [C] et à la Maif la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner in solidum M. [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, ou tout succombant aux entiers dépens de l’ instance, dans lesquels seront compris les frais d’expertise judiciaire tels qu’ils ont été taxés le 7.11.2016 pour la somme de 7 709,45 euros qui seront distraits au profit de la SELAS Cabinet Drevet, société d’Avocats, sur ses offres et affirmations de droit, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.

[T] [U] a demandé au tribunal de :

Débouter les époux [C] et la Maif de l’ ensemble de leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

Limiter le quantum du préjudice matériel à la somme de 2.364,45 euros,

Limiter le quantum du préjudice immatériel à la somme de 2.100 euros,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à relever et garantir Monsieur [U] des 2/3 (66,66%) des condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal frais et intérêts,

Condamner Allianz à relever et garantir Monsieur [U] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, frais et intérêts,

En tout état de cause,

Condamner Allianz à payer à Monsieur [U] la somme de 4.522,40 euros au titre du coût des travaux de reprise des menuiseries litigieuses,

Condamner les époux [C] ou tout succombant à payer à Monsieur [U] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamner Allianz à payer à Monsieur [U] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamner in solidum les époux [C] et la Maif, et subsidiairement Allianz, aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Robert & Fain-Robert conformément aux dispositions des articles 696 et suivant du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, a demandé au tribunal de :

Débouter [D] [C] et [V] [I] épouse [C] et la compagnie Maif de leurs demandes,

Débouter Monsieur [U] de sa demande de relevé et garantie,

Débouter la SA Allianz IARD de sa demande de relevé et garantie,

Condamner in solidum les époux [C], la Maif, Monsieur [U] et la SA Allianz IARD à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de Maître Cheval.

La SA Allianz IARD a demandé au tribunal de ;

A titre principal:

Dire et juger la demande en garantie de Monsieur [U] irrecevable comme forclose,

A titre subsidiaire sur ce point, le cas échéant,

Débouter Monsieur [U] de sa demande à hauteur de 4.522,40 euros comme irrecevable et mal fondée,

Débouter Monsieur [U] de l’ ensemble de ses demandes, fins et prétentions, y compris de son recours en garantie à l’encontre de la société Allianz IARD, comme irrecevables et mal fondées,

A titre très subsidiaire :

Dire et juger que l’ action en garantie de Monsieur [U] au titre des dommages matériels, s’ agissant de la reprise des peintures et embellissements, sera limitée au quantum de 2.069,34 euros HT, outre TVA au taux réduit applicable au jour du jugement à intervenir,

Dire et juger que la demande de Monsieur [U] au titre des menuiseries de son logement sera limitée à un quantum réparatoire de 360 euros HT, outre TVA au taux réduit.

Rejeter toute autre demande adverse,

Dire et juger que les époux [C] ne rapportent pas la preuve d’ un préjudice financier qui consisterait en une perte de loyers dans son principe et dans son montant,

Dire et juger que l’éventuel préjudice des époux [C] est qualifiable de perte d’ une chance de relouer leur logement dont le quantum indemnitaire s’évalue à la somme de 2.352 euros pour la période du 1er août 2012 au 7 mai 2014,

A titre infiniment subsidiaire, sur le quantum de ce préjudice et sur la période indemnitaire :

Fixer le quantum d’ indemnisation de ce poste de préjudice à la somme de 5.600 euros correspondant à la période du 1er août 2012 au 4 octobre 2016,

En conséquence,

Rejeter toutes autres demandes, fins et prétentions adverses plus amples ou contraires comme mal fondées,

Dire et juger que le recours en garantie de Monsieur [U] à 1'encontre de la société Allianz IARD au titre du préjudice immatériel sera limité à la somme de 1.568 euros si la période du 1er août 2012 au 7 mai 2014 est retenue, voire le cas échéant à un quantum de 3.733 euros si la période indemnitaire retenue est fixée du 1er août 2012 au 4 octobre 2016,

Le cas échéant,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à relever et garantir la société Allianz IARD pour toutes sommes indemnitaires excédant les quantum précités, y compris en intérêts, article 700 et dépens de l’ instance incluant le coût de l’expertise judiciaire

En tout état de cause :

Dire et juger la société Allianz IARD recevable et bien fondée à opposer à Monsieur [U] les limites et franchise contractuellement prévues à la police d’ assurance si ses garanties facultatives étaient jugées actionnables, à hauteur de 10 % avec un minimum de 1.400 euros et un maximum de 9.600 euros,

Condamner Monsieur [U] ou tout succombant à verser à la société Allianz IARD la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Fourmeaux et associés, représentée par Maître Jean Philippe Fourmeaux, Avocat au Barreau de Draguignan.

Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a statué comme suit:

Condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, à verser à la Maif la somme de 2.663,50 € au titre des travaux de reprise ;

Condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, à verser à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] la somme de 125 € au titre de la franchise contractuelle ;

Condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Phigesim à verser à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] la somme de 3.528 € au titre du préjudice financier ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— [T] [U] : 67 %

— le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim : 33 % ;

Condamne in solidum [T] [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, à payer à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] et la compagnie Maif la somme de 5.000 € au titre de l’ article 700 du code de procédure civile :

Rappelle que [D] [C] et [V] [I] épouse [C] sont dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Condamne in solidum [T] [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire tels qu’ ils ont été taxés le 7 novembre 2016 pour la somme de 7 709,45 € ;

Autorise leur distraction au profit de la SELAS CABINET DREVET ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Rejette le surplus des demandes ;

Pour statuer en ce sens , le tribunal a notamment retenu :

Sur les responsabilités

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’ il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre eux, qui n’ affecte que les rapports réciproques de ces derniers.

Les désordres subis par les demandeurs sont objectivés par les constatations de l’expert judiciaire.

Les infiltrations d’eau constatées au niveau de la dalle de l’appartement du dessus proviennent de deux sources d’infiltration, à savoir : pour 2/3 du défaut d’ étanchéité des seuils des baies vitrées de la terrasse de l’appartement de M. [U], changées en 2014 par l’entreprise Isol Azur, et pour l/3 des infiltrations par la fissure du garde-corps maçonné.

Contrairement à ce que soutient [T] [U], qui ne conteste pas le principe de sa responsabilité mais son ampleur, l’étanchéité en tant que telle du balcon n’est pas considérée comme défaillante ou source des désordres. Les préconisations de reprise suggérées par l’expert concernant la réalisation d’une étanchéité horizontale au droit de la menuiserie et non sur la surface du plancher. Cet élément ne saurait conduire à considérer que l’étanchéité du balcon soit également une cause des désordres de sorte qu’ il n’existe aucun élément objectif permettant de reconsidérer le rapport de responsabilité tel que retenu objectivement par l’expert en considération de la source spécifique des causes des désordres.

La fissure au niveau du garde-corps concerne une partie commune puisqu’il résulte des éléments constatés par l’expert que la fissuration à l’origine des infiltrations ne se situe pas au niveau même du garde-corps métallique mais au niveau du gros 'uvre encadrant ledit garde-corps, cette partie étant incontestablement définie par le règlement de copropriété comme une partie commune, qu’ il appartient au syndicat des copropriétaires d’entretenir et pour laquelle sa responsabilité peut être recherchée en application des dispositions de l’article 14 de la loi du l0 juillet 1965.

Sur la réparation des préjudices :

L’expert a fixé à la somme de 2.541 € TTC le montant des travaux de reprises des désordres.

Les demandeurs produisent quant à eux le devis actualisé de la société Maira Peinture d’un montant de 2.663,50 € versé par la compagnie d’assurance Maif étant rappelé que les travaux ont été réalisés en novembre 2017.

Il conviendra en conséquence de condamner les défendeurs responsables au paiement de cette somme outre la prise en charge de la franchise contractuelle de 125 €.

La demande formée au titre de l’indemnisation de la perte de loyers conduit à retenir que l’appartement, en dépit des infiltrations, a toujours été habitable, que les infiltrations se sont interrompues notamment par l’application d’un mastic au droit des menuiseries défaillantes par [T] [U] en mai 2014, que le bien a été libéré par le précédent locataire le 31 juillet 2012, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’à l’issue des réparations effectuées en mai 2014 le bien ne pouvait être proposé à la location, de sorte que la période à prendre en compte pour l’évaluation de ce préjudice est comprise entre le 31 juillet 2012 et le 1er mai 2014 puisqu’à compter de cette date les infiltrations ont cessé permettant aux demandeurs de proposer leur bien à la location.

Il convient en conséquence de fixer à la somme de 3.528 € le montant alloué aux demandeurs au titre de ce préjudice (30 % du loyer hors charges de 560 € durant 21 mois).

Le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. Surabondamment, la partie demanderesse n’établit pas qu’elle subit un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Sur les appels en garantie et la contribution à la dette :

S’agissant des rapports entre co-obligés, à l’ examen du rapport d’ expertise et des pièces versées aux débats, il convient compte tenu des responsabilités respectives, de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

— [T] [U] : 67 %

— le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim : 33 %

Sur la garantie de la compagnie Allianz, assureur de la société Isol Azur en charge du changement des menuiseries pour le compte de [T] [U] : Il résulte des pièces versées aux débats que l’entreprise Isol Azur a entrepris la dépose et l’ enlèvement des anciennes menuiseries et la pose des nouvelles. Contrairement à ce que soutient [T] [U], les conditions de mobilisation de la garantie décennale ne sont pas réunies s’agissant surtout de la qualification du désordre qui n’est pas déterminée au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil comme étant de nature à compromettre la solidité de l’ ouvrage. ou l’affectant dans l’ un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’ équipement de le rendre impropre à sa destination.

[T] [U] ne démontre pas quel manquement aurait commis l’entreprise Isol Azur dont le procédé de remplacement des menuiseries en conservant le cadre a été accepté par le défendeur et ce sans qu’il ne soit possible de caractériser un manquement à l’obligation d’information. La demande d’appel en garantie sera rejetée.

[T] [U] demande à être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires, mais ne démontre pas quelle faute caractérisée aurait commis le syndicat, s’agissant des infiltrations relevées au droit des menuiseries, leur localisation étant située sur une partie privative.

Il sollicite la condamnation de la compagnie Allianz au paiement de la somme de 4.522,10 € au titre du coût des travaux de reprise des menuiseries litigieuses. Il ne produit toutefois aucun moyen juridique ou factuel à l’appui de sa demande qui sera rejetée.

Par déclaration du 12 juillet 2021, les époux [C] ont relevé appel de ce jugement.

Par déclaration du 27 août 2021, le SDC [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 10 janvier 2022, les deux procédures ont été jointes sous le numéro 21-12735

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 31 mars 2022 par les époux [C], tendant à :

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions.

Débouter Monsieur [U] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions.

Confirmer le jugement rendu le 18 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a statué comme suit :

— condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, à verser à la Maif la somme de 2.663,50 € au titre des travaux de reprise ;

— condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, à verser à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] la somme de 125 € au titre de la franchise contractuelle ;

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— [T] [U]: 67 %

— le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim : 33 %

— condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim à payer à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] et à la compagnie Maif la somme de 5.000 € au titre de l’ article 700 du code de procédure civile:

— rappelle que [D] [C] et [V] [I] épouse [C] sont dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

— condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire tels qu’ ils ont été taxés le 7 novembre 2016 pour la somme de 7 709,45 € ;

— autorise leur distraction au profi t de la SELAS Cabinet Drevet ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— rejette le surplus des demandes ;

Réformer le jugement rendu le 18 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a statué comme suit :

— condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Phigesim à verser à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] la somme de 3.528 € au titre du préjudice financier ;

Rejette le surplus des demandes ;

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum Monsieur [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer aux époux [C] la somme 40 430 euros en réparation de leur préjudice financier.

Condamner in solidum Monsieur [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer aux époux [C] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive dont ils ont fait preuve dans cette affaire.

Condamner in solidum Monsieur [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, ou tout succombant à payer aux époux [C] et à la Maif la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum Monsieur [U] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions du SDC [Adresse 1] du 30 mars 2022, tendant à :

A titre principal,

Dire et juger que les infiltrations d’eau constatées au niveau du plancher supérieur de l’ appartement des époux [C] proviennent exclusivement des parties privatives du lot de Monsieur [U].

En conséquence, infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 18 mai 2021 en ce qu’il a retenu que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est établie et l’a condamné, in solidum avec Monsieur [U], au paiement de sommes au profit de la Maif et des époux [C].

Débouter Monsieur et Madame [C] de l’ intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’endroit du syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 1].

Débouter Monsieur et Madame [C] des fins de leur appel.

Condamner in solidum Monsieur et Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 1] une somme de 6.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum les époux [C] et tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître CHEVAL, Avocat.

A titre infiniment subsidiaire,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 18 mai 2021 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser les époux [C] et la MAIF de l’ intégralité de leurs préjudices, in solidum avec Monsieur [U].

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 18 mai 2021 en ce qu’il a fixé la contribution à la totalité de la dette de réparation, à hauteur de 67 % pour Monsieur [U] et de 33% pour le syndicat des copropriétaires.

Dire et juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pourrait être retenue qu’à hauteur de 1/3 uniquement pour les infiltrations constatées dans le séjour de l’ appartement des époux [C]

En conséquence, dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne pourrait être condamné au paiement d’une somme excédant 414 € HT, voire 437,33 € HT au titre du préjudice matériel relatif aux travaux de reprise des désordres.

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 18 mai 2021 en ce qu’il a prononcé une condamnation in solidum à paiement contre le syndicat des copropriétaires au titre du préjudice financier.

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 18 mai 2021 en ce qu’il a débouté les époux [C] de leur demande au titre d’un préjudice moral.

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 18 mai 2021 en ce qu’il a prononcé une condamnation à paiement contre le syndicat des copropriétaires, in solidum avec Monsieur [U], au titre des frais irrépétibles et dépens sans fixer une répartition de la contribution à la dette entre co-obligés.

Dire et juger que la charge définitive des frais irrépétibles et dépens entre co-obIigés, suivra celle retenue pour la réparation du préjudice matériel

Débouter les époux [C] et Monsieur [U] du surplus de leurs demandes.

Condamner in solidum Monsieur et Madame [C] et Monsieur [U] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Cheval, avocat.

Vu les conclusions notifiées le 17 février 2022 par la société Allianz assureur de la société Isol Azur tendant à :

Débouter Monsieur [T] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions.

Confirmer le jugement rendu le 18 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Draguignan en ce qu’il n’ a prononcé aucune condamnation à l’encontre de Allianz IARD.

Juger que la réception tacite des travaux réalisés par la société Isol Azur est en date du 25 juin 2012, voire le 18 juillet 2012,

Juger que les défauts et désordres dont se plaint Monsieur [U] au titre des menuiseries extérieures posées par la société Isol Azur relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement qui a expiré le 25 juin 2014, voire le 18 juillet 2014,

Déclarer la demande en garantie de Monsieur [U] irrecevable comme forclose,

A titre subsidiaire sur ce point, le cas échéant,

Juger que les problèmes de fermeture des volets, tout comme le débordement du profilé de la menuiserie du cadre de fixation des volets sont constitutifs de vices et défauts visibles et décelables à la réception, qui n’ ont fait l’objet d’aucune réserve,

Débouter Monsieur [U] de sa demande à hauteur de 4.522,40 euros comme irrecevable et mal fondée,

Juger que la société Isol Azur a réalisé des travaux inadaptés et inefficaces qui ont laissé préexister l’origine causale des désordres antérieurs à son intervention, sans engendrer une quelconque aggravation de ceux-ci ou bien la survenance de nouveaux désordres.

Juger que Monsieur [U] ne démontre pas le lien de causalité entre les travaux réalisés par la société Isol Azur et les désordres d’infiltrations et de venues d’eau au sein de l’ appartement des époux [C],

Juger que Monsieur [U] ne démontre pas un quelconque manquement de la société Isol Azur à son devoir d’information et de conseil,

Juger qu’il n’ entre pas dans la couverture assurantielle d’un assureur de responsabilité civile et décennale de prendre en charge et de garantir la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur de travaux,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, y compris de recours en garantie l’encontre de la société Allianz IARD, comme irrecevables et mal fondées,

Réformer le jugement rendu le 18 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Draguignan en ce qu’il a statué comme suit :

Rejette le surplus des demandes

Statuant à nouveau,

Condamner Monsieur [U] et, le cas échéant, tout succombant à verser à la société Allianz IARD la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile, outre 3 000 € sur le même fondement en cause d’appel, outre les dépens de l’instance dont ceux distraits au profit de la SCP Tollinchi Perret-Vigneron, avocats,

A titre subsidiaire, en cas d’impossible condamnation à l’encontre de la société Allianz IARD,

Juger que l’action en garantie de Monsieur [U] au titre des dommages matériels, s’ agissant de la reprise des peintures et embellissements, sera limitée au quantum de 2.069,34 euros HT, outre TVA au taux réduit applicable au jour du jugement à intervenir,

Juger que la demande de Monsieur [U] au titre des menuiseries de son logement sera limitée à un quantum réparatoire de 360 euros HT, outre TVA au taux réduit.

Rejeter toute autre demande adverse,

Juger que les époux [C] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice financier qui consisterait en une perte de loyers dans son principe et dans son montant,

Juger que l’ éventuel préjudice des époux [C] est qualifiable de perte d’une chance de relouer leur logement dont le quantum indemnitaire s’évalue à la somme de 2.352 euros pour la période du 1er août 2012 au 7 mai 2014,

Fixer le quantum d’indemnisation de ce poste de préjudice à la somme de 5.600 euros correspondant à la période du 1er août 2012 au 4 octobre 2016,

En conséquence,

Rejeter toutes autres demandes, fins et prétentions adverses plus amples ou contraires comme mal fondées,

Juger que le recours en garantie de Monsieur [U] à l’encontre de la société Allianz IARD au titre du préjudice immatériel sera limité à la somme de 1.568 euros si la période du 1er août 2012 au 7 mai 2014 est retenue, voire le cas échéant à un quantum de 3.733 euros si la période indemnitaire retenue est fixée du 1er août 2012 au 4 octobre 2016,

Juger la société Allianz IARD recevable et bien fondée à opposer à Monsieur [U] les limites et franchise contractuellement prévues à la police d’ assurance s’ agissant de garanties facultatives, d’un montant de 10 % avec un minimum de 1.400 euros et un maximum de 9.600 euros,

N’ entrer en voie de condamnation à l’égard de la société ALLIANZ IARD que franchise déduite,

Recevoir la société Allianz IARD en son appel en garantie,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à relever et garantir la société Allianz IARD pour toutes sommes indemnitaires excédant les quantum précités, y compris en intérêts, article 700 et dépens de l’instance incluant le coût de l’ expertise judiciaire,

Vu les conclusions du 4 janvier 2022 de [T] [U] tendant à :

Infirmer le Jugement rendu le 18 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il:

— condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble

immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice Phigesim, à verser à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] la somme de 3.528 € au titre du préjudice financier ;

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— [T] [U] : 67 %

— le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim : 33 % ;

— condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble

immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, à payer à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] et la compagnie Maif la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire tels qu’ils ont été taxés le 7 novembre 2016 pour la somme de 7 709,45 € ;

Et statuant de nouveau :

Débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes au titre du préjudice immatériel, comme non justifié ;

Dire que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— [T] [U] : 33 %

— le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim : 67% ;

Débouter les époux [C] et la Maif de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et dépens ;

Laisser les frais d’expertise à la charge définitive des époux [C] et de la Maif ;

En tout état de cause:

Limiter le quantum du préjudice matériel à la somme de 2.364,45 euros ;

Limiter le quantum du préjudice immatériel à la somme de 2.100 euros ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à relever et garantir Monsieur [U] à hauteur de 2/3 (66,66%) des condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal frais et intérêts ;

Fixer / Prononcer la réception des travaux réalisés par la Société Isol Azur à la date du 25 juin 2012 date de la facture de cette dernière ;

Condamner Allianz à relever et garantir Monsieur [U] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, frais et intérêts ;

Condamner Allianz à payer à Monsieur [U] la somme de 4.522,40 euros au titre du coût des travaux de reprise des menuiseries litigieuses ;

Condamner tout succombant à payer à Monsieur [U] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner Allianz à payer à Monsieur [U] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner in solidum les époux [C] et la Maif, et subsidiairement Allianz, aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Robert & Fain-Robert conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur la saisine de la cour:

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au 1er septembre 2024, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater», «dire et juger» ou même « juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Sur les responsabilités :

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le syndicat des copropriétaires a pour objet: « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l’article 1384 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise de M. [P], la présence, dans le séjour de l’appartement des époux [C], de larges traces brunâtres au plafond, caractéristiques d’infiltrations d’eau dans la dalle du plancher de l’appartement supérieur. En certains points, le plâtre recouvrant le plafond est cloqué . En d’autres points, des morceaux de plâtre ont disparu, tombés au plus fort des infiltrations.

Ces traces se situent dans le premier tiers de la pièce en partant de la façade sur terrasse et sont les plus significatives au droit de la baie vitrée. L’expert a relevé d’autres traces d’ infiltration d’eau à l’angle de cette pièce au plafond et sur le mur. Dans la chambre l’attenante au séjour a également constaté le même type de traces , bien que moins importantes au plafond de cette pièce.

L’expert a ensuite procédé à un test d’humidité des surfaces ; ce test s’est révélé négatif, les surfaces étant sèches, alors que pourtant la visite d’expertise s’ est déroulée un jour de pluie, ce qui s’explique par le fait que des travaux d’étanchéification avaient été réalisés, avant l’intervention de l’expert.

A l’étage supérieur, sur la terrasse de l’appartement de [T] [U], l’expert judiciaire a réalisé les observations suivantes:

— des fissures existantes à la jonction du garde-corps maçonné de la terrasse et du mur de façade de l’immeuble, mises en cause dans les désordres constatés, ont été réparées et ne présentent aucun signe d’infiltration dans la maçonnerie.

— les menuiseries des baies vitrées de l’appartement de [T] [U] ont été changées. Leur pose a été effectuée sur les cadre des anciennes baies vitrées ( pose en rénovation) ; il est possible de voir un joint en mastic courir le long de la barre de seuil du cadre de cette ancienne menuiserie, lequel a été renforcé par un filet de mastic au silicone complémentaire ; le seuil des anciennes menuiseries peut présenter des défaillances dans l’étanchéité en ce point.

Après avoir jugé nécessaire de procéder à une nouvelle série de tests d’étanchéité du seuil des menuiseries sur le balcon de l’appartement de M. [U] ainsi que sur la fissuration du garde- corps maçonné, l’expert a fait procéder à la réouverture de la fissure du garde-corps pour effectuer un arrosage en ce point précis et à un test d’étanchéité des seuils des menuiseries du balcon de M [U]. Ces tests ont montré que si la fissure du garde-corps maçonné était responsable à proportion d’un tiers des infiltrations constatées dans le séjour de l’appartement [C], les infiltrations issues des seuils des menuiseries de l’appartement de M. [U] se propageaient, en sous face, sur la totalité des surfaces endommagées dans l’appartement [C]. Toutefois, les infiltrations par les seuils ont été mises en évidence par l’expert judiciaire après le retrait du mastic d’étanchéité et du joint en silicone dont l’ expert a retenu des déclarations de M [U] qu’ il avait été appliqué par ce dernier pour remédier aux problèmes d’étanchéité.

Selon l’ expert, les travaux à réaliser pour supprimer durablement les sources d’infiltration sont les suivants :

S’agissant des seuils de baie vitrée et porte-fenêtre : dépose des menuiseries mises en place, descellement des cadres existants, démolition du carrelage de la terrasse sur une largeur de 20 cm au droit des menuiseries, réalisation d’une étanchéité horizontale par application d’une résine polyester, protection par pose d’une tôle de couverture et repose des menuiseries. M. [P] a chiffré les travaux correspondants à la somme de 4162,40 euros TTC , selon le devis établi par l’entreprise Rumello.

Concernant la reprise d’étanchéité du garde-corps maçonné : les travaux réalisés en juin 2014 par la copropriété, démolis pour procéder aux tests d’étanchéité et repris par l’entreprise MV2 en mars 2016 permettent d’assurer l’étanchéité en ce point particulier.

Sans rapport avec les infiltrations dénoncées par les époux [C], l’expert a également constaté un défaut de fermeture des volets de la baie coulissante de l’appartement [U], compte tenu du profilé de la baie vitrée qui déborde du cadre de fixation des volets empêchant le verrouillage de ces derniers , cet aspect n’ayant apparemment pas été pris en compte lors de la commande et de la mise en place de la nouvelle menuiserie.

L’expert a préconisé la pose d’un cadre en bois en sur-épaisseur, sur lequel les gonds des volets seront refixés, de façon à ce que leur débattement et leur fermeture échappe au profil de la menuiserie coulissante, les travaux correspondants étant estimés à la somme de 360 euros TTC.

Les observations et analyse des causes des désordres par l’expert judiciaire ne font pas l’objet d’une réfutation technique pertinente , de sorte qu’il convient de s’appuyer sur les conclusions du rapport d’expertise de M. [P] pour déterminer les responsabilités en cause.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité de sa part dans les infiltrations constatées dans l’appartement des époux [C] au motif que le garde corps est une partie privative et qu’en tout état de cause il ne concerne que les désordres du salon. Toutefois, la fissuration du garde corps se situe à la jonction entre sa partie maçonnée avec le mur de façade. Il s’agit d’un élément du gros 'uvre qui ne peut être assimilé à une partie privative au sens du règlement de copropriété, contrairement à la balustrade en fer du balcon qui, elle, n’est pas en cause.

Les travaux préconisés sur les seuils de baie vitrée et porte-fenêtre ne touchent pas à la dalle du balcon mais simplement au carrelage qui la revêt et qui est un élément des parties privatives au sens du règlement de copropriété.

[T] [U] soutient que la réalisation d’une étanchéité horizontale sur le balcon par application d’une résine polyester concerne une partie commune et ne se limite pas à la reprise du seuil de la baie vitrée. Il en déduit que les travaux de remise en état préconisés par l’expert relèvent des parties communes et apparaissent imputables au syndicat des copropriétaires. Il estime que le premier juge s’est trompé, à la suite de l’expert, « en considérant que la réalisation d’une étanchéité horizontale serait prévue au droit de la menuiserie et non au droit du plancher, bien que l’étanchéité au droit de la menuiserie recouvre nécessairement le plancher du balcon ».

Il en déduit qu’il y a en réalité trois causes d’infiltrations dont deux affectent les parties communes :

— défaut d’étanchéité de la jonction balcon /façade (partie commune)

— défaut d’étanchéité du seuil des menuiseries (partie privatives)

— défaut d’étanchéité du balcon ( partie commune).

Il conclut que le partage de responsabilité doit être modifié, le syndicat des copropriétaires étant tenu pour responsable des deux tiers des désordres d’infiltrations.

Cependant, la dalle du balcon n’est pas en cause , auquel cas l’expert aurait préconisé une étanchéification complète du support en béton. C 'est en réalité la jonction entre deux éléments non homogènes composés de matériaux différents qui justifie la réalisation d’une étanchéité horizontale au droit des seuils de baie-vitrée et porte-fenêtre, sur 20 cm de profondeur, avant de reposer les châssis, de jointer et de reposer une bande de carrelage elle-même jointée. La bande d’étanchéité horizontale préconisée par l’expert est conforme aux règles de l’art pour la réalisation des seuils de portes, éléments détachables du gros 'uvre et qui sont bien des parties privatives.

M [U] a au demeurant reconnu le rôle causal de ses seuils de menuiseries en affirmant avoir réalisé un joint d’étanchéité à leur jonction avec le carrelage du balcon, à l’aide de silicone, ce qui aurait eu pour effet de supprimer immédiatement toute pénétration d’eau et concomitamment tout désordre chez les époux [C], comme le reconnaissent ces derniers.

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et celle de [T] [U] l’est sur le fondement de l’article 1384 ancien du code civil, selon le partage de responsabilité retenu par le tribunal.

Sur la réparation des préjudices des époux [C] :

Les travaux de reprise des embellissements :

Il est acquis que les responsables d’un même dommage doivent être condamnés in solidum à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité opéré entre eux qui n’affecte que leur contribution respective à la dette de dommages et intérêts, dans leurs recours réciproques entre co-obligés solidaires. Toutefois, cette règle ne vaut que pour autant que chacun ait contribué au dommage identifié.

En réponse à un dire de Maître Fain-Robert, l’expert précise que la fissuration du garde-corps est cause des désordres à hauteur d’un tiers, mais uniquement pour ceux constatés dans le séjour et non dans la chambre de l’appartement des époux [C].

L’expert a évalué à la somme de 2541 euros TTC le coût des travaux de réfection des embellissements à réaliser dans l’appartement des époux [C] , en lien avec les infiltrations. Sur cette somme les travaux de reprise à réaliser dans le séjour s’ élèvent à une somme de 1242,00 euros HT et 1366,20 euros TTC. Les époux [C] ont quant à eux produit un devis actualisé de l’entreprise Maira Peinture de 2535 euros HT et 2788,50 euros TTC ( TVA calculée au taux de 10 %). Sur ce devis, la part des travaux du séjour représente 1312 euros HT et 1443,20 euros TTC, soit 51,75 % du total. Selon la quittance qu’ils produisent, les époux [C] ont été indemnisés par leur assureur, la Maif, à hauteur de la somme de 2663,50 euros, franchise déduite, pour ces travaux. Sur cette somme, la part des travaux de reprise des embellissements du séjour sera fixée à la somme de 1378,36 euros par application de la quotité de 51,75 %.

Il convient en conséquence de condamner in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] , pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, à payer à la Maif qui est subrogée dans les droits de ses assurés à concurrence de l’indemnité qu’elle leur a versée, la somme de 1378,36 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements du séjour.

[T] [U] est en revanche condamné, seul, à payer à la MAIF la somme de 1285,14 euros TTC représentant les travaux de reprise des embellissements de la chambre ( 2663,50 -1378,36).

Le jugement sera réformé en ce sens.

Il convient également de condamner in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à rembourser aux époux [C] le montant de la franchise d’assurance restée à leur charge, soit 125 euros.

Dans leurs recours entre co-obligés in solidum, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— [T] [U] : 67%

— Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] : 33 %.

Le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la perte locative subie par les époux [C] :

Il ressort des éléments du rapport d’expertise qu’ en dépit des infiltrations, l’appartement a toujours été habitable et que les infiltrations ont cessé à la suite de l’application d’un mastic d’étanchéité à la jonction entre le carrelage et les seuils de menuiseries défaillants , travaux que [T] [U] déclare avoir réalisés en mai 2014.

L’appartement des époux [C] était loué au moment où un premier dégât des eaux a été signalé le 24 novembre 2011. Au mois d’avril 2012, le locataire de l’appartement des époux [C] a notifié son congé pour le 31 juillet 2012, date à laquelle il a libéré l’ appartement.

Les époux [C] font valoir que si l’appartement n’avait pas été sinistré ils auraient continué à percevoir un loyer mensuel de 650 euros ( dont 90 euros de provision pour charges) ; qu’ils ne pouvaient remettre leur appartement en location avant la réception des travaux de réfection des embellissements intervenue le 6 novembre 2017. Ils estiment en conséquence avoir subi une perte locative entre le 1er août 2012 et le 6 novembre 2017 par suite des infiltrations, estimant, contrairement à ce qu’indique l’expert et à ce qu’a retenu le tribunal, que des infiltrations avaient perduré par la suite, comme le montrent les recherches de fuite réalisées en cour d’expertise les 22 et 23 décembre 2015. Ils évaluent ainsi leur préjudice financier à 650 euros par mois sur 62 mois et 6 jours , soit 40430 euros.

Cependant, la lettre de congé donnée par le locataire des époux [C] n’est pas produite, de sorte qu’il n’est pas possible d’en déduire que son départ a pour cause les infiltrations constatées aux plafonds du séjour et de la chambre de l’appartement. Par ailleurs, selon l’avis de M. [P], l’appartement n’était pas inhabitable en l’état.

S’il est tout à fait admissible que les époux [C] aient attendu que la cause des infiltrations soit clairement identifiée et résolue avant d’effectuer les travaux de réfection des embellissements de leur appartement et de relouer leur bien, il est non moins établi, selon l’expert, que les infiltrations ont été interrompues à partir du moment où la fissure du garde-corps a été réparée, soit en mai ou juin 2014, selon ce qu’a retenu l’expert.

La réapparition ultérieure d’ infiltrations n’est due qu’aux tests réalisés à la demande de M [P] en décembre 2015 et mars 2016, après réouverture de la fissure du garde-corps du balcon et retrait des joints en silicone apposés au pied des huisseries, afin de vérifier les causes des infiltrations. A l’issue de ces tests, la fissure du garde corps a été reprise une seconde fois. Quant aux seuils des menuiseries, lors de l’accédit du 30 mai 2016, l’expert a prévu, à titre conservatoire, la mise en place d’une « substance étanche » sur les seuils en question, afin de permettre aux époux [C] de remettre en état leur appartement, dans l’attente de la réalisation des travaux qu’ il a préconisés.

Il ressort de ces éléments que le préjudice financier des époux [C] doit s’analyser en une perte de chance de relouer leur appartement, suite au départ de leur locataire, si le sinistre n’était pas survenu, éventualité favorable raisonnable. Il est en effet très probable que les époux [C] seraient parvenus à relouer leur appartement à un locataire recevant leur agrément, en quelques mois, voire quelques semaines, compte tenu des tendances du marché locatif. Cette perte de chance sera cantonnée à la période comprise entre le 1er août 2012 et le 31 août 2016, compte tenu de la durée prévisible des travaux de reprise des enduits et peintures de leur appartement, une fois les mesures conservatoires préconisées par l’expert réalisées. Cette perte d’une occurrence favorable très probable sera réparée à hauteur de 50% du montant du loyer hors charges qui était acquitté par leur ancien locataire ( 560/2), pendant 49 mois, soit la somme de 13720 euros.

Le Syndicat des copropriétaires et [T] [U] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme. Dans leurs recours entre eux, le syndicat des copropriétaires contribuera à cette condamnation à hauteur de 2343 euros [( 13720x51,75%) x33%] et [T] [U] à hauteur de 11377 euros.

Sur la résistance abusive de M. [U] et du syndicat des copropriétaires :

Les époux [C] sollicitent la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, aux motifs que s’ ils ont réalisé des travaux pour mettre un terme aux infiltrations subies par les demandeurs, le syndicat des copropriétaires et M. [U] n’ont jamais cherché à indemniser les concluants de leur préjudice, chacun cherchant à faire supporter à l’autre l’indemnisation des concluants.

Cependant, il aura fallu une expertise judiciaire et plusieurs accédits pour déterminer les causes des infiltrations, la part de chacune d’entre elles dans la survenue du sinistre et les travaux à réaliser pour mettre un terme aux désordres.

Il convient d’ajouter que dès le signalement des premières infiltrations , le syndic de la copropriété a mandaté la société Détec-Fuites pour rechercher la cause des infiltrations, en février 2012 ; que M [U] a fait poser de nouvelles menuiseries en juin 2012; qu’une expertise amiable contradictoire a été initiée en février 2013 par la Maif ; qu’une nouvelle recherche de fuites a été réalisée par la société Détec-Fuites dont les résultats se sont révélés peu probants ; qu’une nouvelle expertise technique a été réalisée en juillet 2013 par la société Energia et que l’entreprise MV2 a été mandatée en mai 2014 pour réparer les fissures à la jonction du balcon-terrasse de l’appartement [U] et de la façade. Dans l’ intervalle, la réfection provisoire de l’étanchéité des seuils de portes à l’aide d’un mastic, avait permis de supprimer cette seconde source d’ infiltrations.

Dans ce contexte, la résistance abusive de la copropriété et de M [U] n’est nullement caractérisée et les époux [C] doivent être déboutés de ce chef de demande.

Sur les demandes de [T] [U] dirigées contre la société Allianz IARD assureur de la société Isol Azur :

[T] [U] soutient qu’il a contacté la société Isol Azur dans le seul but de remédier aux problèmes d’infiltrations liés à un défaut d’étanchéité des seuils des huisseries donnant sur son balcon ; que n’occupant pas cet appartement, il a souhaité solutionner les difficultés rencontrées par sa voisine dans les meilleurs délais.

Il ajoute que la société Isol Azur a procédé à la dépose, la pose et l’enlèvement des anciennes menuiseries, lesquelles constituent un ouvrage assurant le clos et le couvert ; que la défectuosité de l’étanchéité du seuil des portes fenêtres demeure définitivement imputable à la SARL Isol Azur, constructeur débiteur d’une garantie décennale à l’égard du maître de l’ouvrage et réputé voisin occasionnel à l’égard des tiers.

Si Allianz, assureur de la SARL Isol Azur, conteste devoir sa garantie « responsabilité civile dommages aux tiers », pour les conséquences dommageables des travaux, dont se plaignent les époux [C], au motif que la police aurait été résiliée en 2013 et qu’ elle ne serait plus l’assureur de cette entreprise à la date de la réclamation , [T] [U] lui oppose les dispositions de l’article L 124-5 du code des assurances aux termes duquel :

« La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’État peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l’année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret…»

Il fait valoir également que la société Isol Azur a engagé sa responsabilité décennale au bénéfice du maître de l’ouvrage, pour les désordres affectant les menuiseries installées, dont les problèmes de fermeture des volets qui ne permettent aucunement d’assurer le clos et le couvert de l’appartement.

Il considère que la réception des travaux est intervenue tacitement le 25 juin 2012 date de la facture intégralement réglée.

Il ajoute que le manquement à l’obligation d’information et de conseil de la SARL Isol Azur demeure à l’origine des désordres qui lui sont imputables et des conséquences dommageables postérieurement à son intervention.

La société Allianz soutient en substance, à titre principal, que les conditions de la garantie décennale ne sont pas remplies , en l’absence de réception et les désordres n’étant pas de nature décennale ; qu’au surplus la garantie responsabilité civile ne saurait couvrir la responsabilité contractuelle du constructeur pour manquement à son obligation de conseil et d’information dans ses rapports avec le maître de l’ouvrage.

En l’espèce, les infiltrations par les seuils des anciennes baie vitrée et porte-fenêtre préexistaient à l’intervention de la société Isol Azur qui a établi un devis pour la pose de nouvelles huisseries en rénovation, le bâti du dormant étant conservé et ajusté pour recevoir de nouveaux profilés posés en applique sur lesquels s’intègrent les nouveaux ouvrants. Le devis établi ne permet pas de déterminer si la reprise de l’étanchéité du bâti conservé était prévue. A noter que si M [U] prétend avoir remédié aux infiltrations lui-même, en mai 2014, en posant un renfort de joint en silicone , rien ne permet de l’établir et d’exclure que ce joint ait été en réalité posé par la société Isol Azur lors de son intervention.

A cet égard, il convient de relever que l’expertise technique réalisée le 20 février 2013 par l’entreprise Détec-Fuites n’ a pas permis de mettre en évidence une nouvelle infiltration, les plafonds étant secs . Ce n’est qu’après une nouvelle expertise technique confiée à la société Energia, le 11 juillet 2013, que la reprise de la fissure du garde-corps maçonné aurait été réalisée par la société MV2. Aucun élément objectif ne permet d’affirmer que des infiltrations perduraient au niveau des seuils des nouvelles huisseries, après l’intervention de la société Isol Azur, ni d’exclure la pose par cette entreprise du joint d’étanchéité en silicone à la jonction du carrelage et du bâti conservé, tel que l’a constaté l’expert judiciaire.

D’ ailleurs, dans sa lettre de réclamation à l’entreprise Isol Azur du 13 juillet 2013, [T] [U] ne fait nullement état d’un problème d’étanchéité des seuils des nouvelles huisseries mais n’évoque que le problème de la baie vitrée impossible à fermer d’un côté lorsque les anciens volets ( conservés) sont eux-mêmes fermés, outre la question des mauvaises finitions.

Le manquement au devoir de conseil et d’ information de l’entreprise Isol Azur n’est donc pas caractérisé et, à supposer qu’il le soit, il ne porterait que sur la nécessité de refaire le support que constitue la jonction seuil-carrelage selon la méthode par la suite décrite par l’expert judiciaire, ce manquement n’étant pas la cause des désordres préexistants, ni de leur persistance, la preuve n’étant pas rapportée que les infiltrations par les seuils auraient perduré au delà de l’intervention de la société Isol Azur.

Dans ces conditions, la responsabilité civile de l’entreprise Isol Azur dans les désordres subis par les époux [C] ne saurait être retenue.

La garantie décennale de cette entreprise ne saurait non plus être engagée au bénéfice de [T] [U], la difficulté de fermer à la fois les anciens volets conservés et la nouvelle baie vitrée étant un désordre apparent au moment de la réception, qui n’a fait l’objet d’aucune réserve et qui n’est pas de nature décennale, la baie vitrée posée remplissant sa fonction qui est d’assurer le clos.

Dans ces conditions les garanties responsabilité civile et responsabilité décennale souscrites par l’entreprise Isol Azur auprès de la société Allianz ne peuvent être mobilisées.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté [T] [U] de son appel en garantie dirigé contre la société Allianz IARD.

Sur les demandes annexes :

Parties perdantes, [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sont condamnés aux dépens de l’entière procédure comprenant les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 7709,45 euros qu’ils supporteront au prorata du partage de responsabilité retenu, soit 33 % à la charge du syndicat et 67 % à la charge de [T] [U].

Maître Drevet, avocat qui en a fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 [D] [C] et [V] [I] épouse [C] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance et de la procédure d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties l’équité justifie de condamner [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] aux frais irrépétibles exposés par les époux [C] et la Maif, au cours de l’entière procédure, selon le partage de responsabilité opéré, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, en revanche, de laisser à la charge de la société Allianz IARD les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés au cours de la procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement sauf en ce qu’ il a :

— condamné in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim à verser à la Maif la somme de 2.663,50 € au titre des travaux de reprise,

— condamné in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Phigesim à verser à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] la somme de 3.528 € au titre du préjudice financier,

— condamné in solidum [T] [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire tels qu’ ils ont été taxés le 7 novembre 2016 pour la somme de 7 709,45 €, et à payer aux époux [C] une somme de 5000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de 1ère instance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum [T] [U] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] , pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, à payer à la Maif, subrogée dans les droits de ses assurés à concurrence de l’indemnité qu’elle leur a versée, la somme de 1378,36 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements du séjour,

Dit que dans leurs recours entre co-obligés in solidum, [T] [U] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] contribueront à cette condamnation selon le partage de responsabilité suivant :

— [T] [U] : 67%

— Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] : 33 %,

Condamne [T] [U], seul, à payer à la Maif la somme de 1285,14 euros TTC représentant les travaux de reprise des embellissements de la chambre,

Condamne in solidum [T] [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice Phigesim, à verser à [D] [C] et [V] [I] épouse [C] la somme de 13720 euros au titre du préjudice financier,

Dit que dans leurs recours entre co-obligés in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] contribuera à cette condamnation à hauteur de 2343 euros et [T] [U] à hauteur de 11377 euros,

Rappelle que [D] [C] et [V] [I] épouse [C] sont dispensés de participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne [T] [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, aux dépens de l’entière procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire tels qu’ ils ont été taxés le 7 novembre 2016 à la somme de 7 709,45 €, qu’ils supporteront au prorata du partage de responsabilité retenu, soit 33 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 67 % à la charge de [T] [U].

Autorise leur distraction au profit de Maître Drevet, avocat,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [T] [U] et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Phigesim, à payer à [D] [C], [V] [I] épouse [C] et à la compagnie Maif la somme de 5.000 €, au titre des frais non compris dans les dépens de première instance, et 5.000 €, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel, selon le partage de responsabilité retenu, soit 33 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 67 % à la charge de [T] [U],

Déboute la société Allianz IARD de sa demande au titre des frais non compris dans les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,