COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 366

N° RG 23/12563

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL7Y3

[F] [I]

C/

[M] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie [Localité 8] VERDIER

M^e Paola MARTINS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 24 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01511.

APPELANTE

Madame [F] [I]

née le 20 Juillet 1969 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005728 du 14/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Marie Paule VERDIER, membre de la SELARL VF AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON

INTIMÉ

Monsieur [M] [L]

né le 12 Novembre 1946 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007459 du 18/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par M^e Paola MARTINS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [L] [M] a donné à bail le 5 mars 2015 à Mme [I] [F] un fonds de commerce avec logement à usage d’habitation attenant situé [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant une redevance annuelle forfaitaire de 4 200 € outre les charges.

M. [L] [M] a informé sa locataire par courrier du 16 août 2021 qu’à défaut de levée d’une offre de vente du fonds de commerce, le contrat de location gérance prendrait fin le 15 mars 2022.

Mme [I] [F] se maintient dans les lieux.

Par acte du 18 mai 2022 M. [L] [M], demeurant [Adresse 1]) a assigné en référé devant le Président du tribunal de commerce de Tarascon Mme [I] [F].

Par ordonnance de référé du 22 juillet 2022, le tribunal de commerce s’est déclaré incompétent au motif que le litige ne concerne que la partie de location à usage d’habitation.

Selon les dispositions de l’article 82 du code de procédure civile, le dossier a été transmis au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TARASCON.

Par jugement rendu le 24 juillet 2023, le Tribunal:

REJETTE les fins de non-recevoir soulevée par Mme [I] [F] sur le fondement du défaut d’intérêt et de qualité à agir et la déboute de ce chef,

CONSTATE que Mme [I] [F] est bien occupante sans droit ni titre des locaux situé [Adresse 2] à [Localité 7] depuis le 16 mars 2022,

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [F] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement :

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [L] [M] pourra faire procéder a son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef. deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

AUTORISONS M. [L] [M] à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée.

CONDAMNONS Mme [I] [F], à payer à titre provisionnel, à M. [L] [M] la somme de 16 074,40 € représentant les loyers et charges dus selon le décompte au ler juillet 2023,

CONDAMNONS Mme [I] [F], à payer à M. [L] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 16 mars 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS Mme [I] [F] à verser à M. [L] [M] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [L] [M] du surplus de ses demandes:

REJETTE toute autre demande des parties;

CONDAMNONS Mme [I] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu’il s’agit d’un contrat de bail mixte commercial soumis aux règles du code de commerce, que le législateur évoque la notion de bailleur sans préciser si ce dernier doit être obligatoirement le propriétaire, qu’en l’espèce, le propriétaire a autorisé de façon tacite la sous location au regard du projet de compromis de cession entre lui et M.[L], qui précise 'que le cédant M.[L] a la libre disposition du fonds objet des présentes', que faute pour Mme [I] d’avoir payé intégralement le loyer et les charges depuis avril 2020 la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 16 mars 2022 faisant de cette dernière une occupante sans droit ni titre, ce qui justifie son expulsion, qu’elle est condamnée à la somme de 16 074,40€ au titre de l’arriéré des loyers et charges au 1er juillet 2023, outre à une indemnité d’occupation.

Par déclaration au greffe en date du 9 octobre 2923, Mme [I] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

DECLARER RECEVABLE ET FONDE l’appel interjeté par Mme [F] [I].

Y faisant droit,

INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau,

A titre principal,

Vu les dispositions des articles 122 et suivants du Code de procédure civile,

DEBOUTER M. [M] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions pour défaut de qualité à agir.

A titre infiniment subsidiaire,

FIXER le point de départ de l’indemnité d’occupation à la charge de Mme [I] à compter du 5 novembre 2022.

Fixer l’indemnité d’occupation à un montant de UN euro symbolique

CONDAMNER M. [M] [L] au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre du préjudice subi par la locataire

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [M] [L] à payer à Mme [F] [I] la somme de 2000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER M. [M] [L] en tous les dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que le bailleur n’étant pas propriétaire ne peut agir en expulsion cette action étant du ressort du propriétaire, de sorte qu’il n’a pas qualité à agir,

— que le bailleur devait produire sa créance à la procédure collective, de sorte que le décompte produit en première instance est fallacieux,

— que l’indemnité d’occupation ne peut lui être réclamée qu’à partir du 5 novembre 2022,

— qu’il ressort d’un procès verbal de constat d’un commissaire de justice que le bien loué ne répond pas aux normes de décence, de sorte que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme d’un euro symbolique et que des dommages et intérêts pour préjudice moral doivent lui être accordées.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions M.[L] conclut:

Déclarer Mme [I] irrecevable et non fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, tant en première instance, qu’en Appel,

Déclarer M. [L] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions, tant en première instance, qu’en appel,

En conséquence,

Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement dont appel rendu le 24/07/2023 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Tarascon en ce qu’il a:

— Rejeté les fins de non-recevoir soulevée par Mme [I] sur le fondement du défaut d’intérêt et de qualité à agir et l’a débouté de ce chef ;

— Constaté que Mme [I] est bien occupante sans droit ni titre des locaux situé [Adresse 2] à [Localité 7] depuis le 16/03/2022 ;

— Ordonné en conséquence à Mme [I] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois de la signification dudit jugement ;

— Dit qu’à défaut pour Mme [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M.[L] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Autorisé M. [L] à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée ;

— Condamné Mme [I] à payer à titre provisionnel à M. [L] la somme de 16.074,40 €uros représentant les loyers et charges dus selon le décompte au 1er Juillet 2023 ;

— Condamné Mme [I] à payer à M. [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 16/03/2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamné Mme [I] à verser à M. [L] la somme de 1.000 €uros au titre de l’Article 700 du CPC ;

Il sollicite la confirmation du jugement sans développer le moindre moyen à l’appui de cette prétention.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025 et mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M.[L]

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il n’est pas contesté que le bail objet des présentes est un bail mixte soumis au statut des baux commerciaux, qui accorde la faculté au bailleur de donner congé.

L’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre est fondée sur le droit de propriété.

En l’espèce, M.[L] n’est pas le propriétaire de l’immeuble, il en est le locataire commercial.

Mme [I] bénéficiait d’un droit de jouissance pour la partie habitation en application du contrat de location gérance que lui avait consenti M.[L] et qu’il n’a pas renouvelé à compter du 16 mars 2022.

Il ne peut être retenu, que, par les dispositions du compromis de cession du fonds de commerce entre M.[L] et M.[O], en ce qu’il précise que 'le cédant M.[L] a la libre disposition du fonds objet des présentes', M.[O] a autorisé au moins de façon tacite M.[L] à sous louer à Mme [I], lui permettant ainsi d’obtenir son expulsion de la partie logement après congé, sans établir que M.[O] est bien le propriétaire des lieux, ce qui ne résulte d’aucune pièce versée aux débats.

En conséquence, le jugement est infirmé et M.[L] est déclaré irrecevable en l’intégralité de ses demandes pour défaut de qualité à agir.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[L] est condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 juillet 2023 par le Tribunal judiciaire de TARASCON,

Statuant à nouveau

DECLARE irrecevable M.[L] en l’intégralité de ses demandes faute de qualité à agir,

Y ajoutant

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT