27/11/2024

ARRÊT N° 383 /24

N° RG 22/03598

N° Portalis DBVI-V-B7G-PBEE

MD – SC

Décision déférée du 30 Août 2022

TJ de TOULOUSE – 20/00256

C. TANGUY

S.A.R.L. [10]

C/

Me [S] [J]

Me [B] [P]

S.C.P. [12]

REOUVERTURE DES DEBATS

AUDIENCE DU 31.03.2025

Grosse délivrée

le 27/11/2024

à

M^e Jean-Paul CLERC

M^e Nicolas LARRAT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.A.R.L. [10]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Maître [S] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Maître [B] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.C.P. [12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière (Sci) [10] exerce une activité de marchand de bien depuis 1998.

Par acte notarié du 14 novembre 1998, elle a acquis une parcelle cadastrée BS n°[Cadastre 8], située à [Localité 5] (46), lieudit [Adresse 17].

Le 5 août 2009, aux termes d’un acte reçu par Maître [J], la [9] occitane a consenti à la Sci [10], devenue par la suite Sarl [10], un prêt d’un montant de 300.000 euros. Le prêt a été garanti par une hypothèque conventionnelle sur la parcelle précitée.

Par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2014, la [9] occitane a fait délivrer à la Sarl [10] un commandement de payer valant saisie, sa créance n’ayant pas été réglée dans les délais impartis.

Par jugement du 22 juillet 2014, MM. [Y] et [N] [X], co-gérants de la Sarl, ont été condamnés à payer chacun à la [9] occitane la somme de 180.000 euros avec intérêt, en leur qualité de caution de la Sarl [10].

Par jugement du 10 avril 2015, le tribunal de grande instance de [Localité 5] a prononcé la validité du commandement, autorisé la vente amiable du bien moyennant un prix minimum de 250.000 euros, et fixé l’audience de constatation de la vente au 3 juillet 2015.

Par acte authentique du 2 juillet 2015, reçu par Maître [P], titulaire d’un office notarial à [Localité 14] (Lot), et avec la participation de Maître [J], notaire à [Localité 5] qui assistait le vendeur, la Sarl [10] a vendu à la Sci [16] (au sein de laquelle sont associés M. et Mme [Z] [L]) les deux immeubles inachevés (stade hors d’eau, hors d’air) construits sur la parcelle BS n°[Cadastre 8]. Chacun est composé de deux logements d’habitation sur deux niveaux, avec terrasse, double garage, terrain et chemin d’accès. La vente a été conclue pour un prix de 290.000 euros.

Le 21 juillet 2016, l’administration fiscale a notifié à la société [10] une proposition de rectification suite à la vérification de sa comptabilité relative à la taxe sur la valeur ajoutée, exigeant le paiement des sommes suivantes :

—  48 233 euros au titre de la tva,

—  2 122 euros au titre des intérêts de retard,

—  19 293 euros au titre de la majoration de 40% pour manquement délibéré.

— :-:-:-

Par actes d’huissier des 27 et 28 novembre 2019, la Sarl [10] a fait assigner en responsabilité Maître [P], Maître [J] et la société civile professionnelle (Scp) [15], aujourd’hui nommée Scp [12] par changement de dénomination publié le 17 juillet 2020, aux fins se voir allouer une somme égale à celles versées suite à son redressement fiscal.

— :-:-:-

Par un jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté l’ensemble des demandes,

— condamné la Sarl [10] à payer les dépens de l’instance,

— condamné la Sarl [10] à payer à Maître [P] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl [10] à payer à la Scp [13] et Maître [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré que si les notaires étaient tenus d’informer les parties sur les conséquences fiscales des opérations qu’ils sont requis d’authentifier, cette obligation dépendait des informations qui leur étaient transmises par les clients, que l’acte authentique mentionne en l’espèce que l’acquéreur déclare ne pas être assujetti à la tva au sens de l’article 256 A du code général des impôts et que les parties déclarent que la mutation n’entre pas dans le champ d’application de la tva, le bien étant inachevé et l’acquéreur ne s’engageant pas à l’achever dans le délai de 4 ans.

Le tribunal a relevé que l’administration fiscale avait relevé que la Sarl [10] exerçant une activité de construction-vente entrait de plein droit dans le champ d’application de la tva et qu’elle avait intentionnellement fait le choix de ne pas s’y soumettre. Le premier juge a considéré que la Sarl [10] ne pouvait invoquer sa propre turpitude pour tenter d’engager la responsabilité délictuelle des notaires alors qu’elle n’avait pas contesté devant l’administration fiscale la majoration pour manquement délibéré et savait donc parfaitement que les déclarations de l’acte de vente sur la tva étaient inexactes.

Le premier juge a considéré que les préjudices allégués étaient la conséquence des fausses déclarations délibérées et qu’il n’était pas démontré l’existence d’une perte de chance de négocier un prix de vente augmenté de la tva.

— :-:-:-

Par déclaration du 12 octobre 2022, la Sarl [10] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes,

— condamné la Sarl [10] à payer les dépens de l’instance,

— condamné la Sarl [10] à payer à Maître [P] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl [10] à payer à la Scp Ferriz Sennac Olivier et Maître [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 10 avril 2024, la Sarl [10], appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de l’article 257 du code général des impôts dans sa version 'antérieure et postérieure’ à la loi n°2010-237 du 9 mars 2010, des articles 256, 256A et 1594D du code général des impôts, de:

— infirmer la décision frappée d’appel en toutes ses dispositions,

— juger que maître [B] [P], la Scp [12] (anciennement Scp [15]) et Maître [S] [J] ont manqué à leurs obligations d’information et de conseil et ont commis une erreur dans l’interprétation des textes issus du code général des impôts,

— juger que Maître [B] [P], la Scp [12] et Maître [S] [J] ont commis une erreur dans l’interprétation des textes issus du code général des impôts,

— juger par conséquent que Maître [B] [P], la Scp [12] (anciennement Scp [15]) et Maître [S] [J] ont engagé leur responsabilité civile professionnelle vis-à-vis de la Sarl [10],

En conséquence,

— condamner in solidum Maître [B] [P], la Scp [12] (anciennement Scp [15]) et Maître [S] [J] à verser à la Sarl [10] la somme globale de 71.759,34 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Maître [B] [P], la Scp [12] (anciennement Scp [15]) et Maître [S] [J] à verser à la Sarl [10] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’inexécution par voie extra-judiciaire, les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire en application de l’article A 444-32 du code de commerce, seront supportées par la partie tenue aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, l’appelante soutient que :

— la Sarl [10] a toujours effectué ses déclarations de tva,

— le jugement laisse entendre que la Sarl [10] était suffisamment sachante pour faire appliquer aux notaires un régime dérogatoire à l’assujettissement à la tva alors qu’elle est gérée par un ressortissant portugais, maçon, n’ayant pas fait d’études et qui n’est pas en capacité de procéder à des analyses juridiques ou liées à l’interprétation du code général des impôts,

— un acquéreur intéressé par un bien et qui a conscience du risque de le perdre dans une vente judiciaire est en capacité d’augmenter son offre à concurrence de la différence entre les droits de mutation et la tva,

— certaines transactions immobilières se réalisent à des prix satisfaisants lorsqu’elles sont conclues dans le cadre d’adjudications,

— un rédacteur d’actes ne peut déclarer que les parties mentionnent relever de tel ou tel régime fiscal pour se dédouaner de toutes vérifications,

— la Sarl [10] a bien relevé appel de l’ensemble du dispositif du jugement de première instance et sollicité son infirmation et non sa nullité,

— la cour qui constatera que l’appel porte sur le rejet de l’ensemble des demandes de la Sarl [10] saisit bien la cour de l’ensemble du débat qui s’est noué en première instance,

— le notaire est tenu de contrôler le régime de dérogation appliqué, le notaire devant vérifier les incidences fiscales de l’opération conclue,

— en matière de redressement fiscal, l’erreur commise par le notaire quant à l’information de son client doit être réparée par l’indemnisation intégrale du préjudice dès lors que la victime, correctement informée, aurait pris la décision lui permettant d’éviter le préjudice,

— le tribunal ne peut considérer que n’ayant pas fait de recours contre la décision de l’administration fiscale, la Sarl [10] reconnaissait indirectement avoir fait des déclarations mensongères,

— les notaires ont commis une erreur en ayant informé la Sarl [10] que l’opération n’était pas assujettie à la tva,

— la Sarl [10] n’a, à aucun moment, déclaré aux notaires ne pas être assujettie à la tva,

— le tribunal a confondu dans la stipulation de l’acte notarié l’acquéreur et le vendeur,

— les notaires rédacteurs d’acte se devaient de vérifier la réalité des déclarations faites par les parties,

— concernant l’assujettissement de la Sarl [10], son Kbis a été annexé à l’acte de vente et indique bien une activité de construction-vente, entrant de plein droit dans le champ d’application de la tva,

— les rédacteurs de l’acte ont considéré, à tort, que c’est la nature de l’opération qui permettait de bénéficier d’une exonération de tva, nonobstant la qualité d’assujetti de la Sarl [10] à cette taxe,

— par la stipulation litigieuse, les notaires instrumentaires ont visé les dispositions d’exonération des terrains non-bâtis, pourtant obsolètes à la date d’établissement de l’acte, la notion de terrain non-bâti ayant été modifiée par la loi du 9 mars 2010 et ne reposant plus sur l’intention de construire de l’acquéreur,

— la Sarl [10] justifie de son préjudice puisqu’elle a fait l’objet d’un redressement fiscal, a dû payer une majoration pour fausse déclaration et payer des intérêts de retard, ces deux derniers postes étant imputables au manquement des notaires,

— sans la faute des notaires, elle n’aurait pas eu à régler la majoration et les intérêts de retard,

— la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable,

— la Sarl [10] a perdu la faculté de répercuter la tva sur le prix de vente, or si elle avait été correctement informée, elle aurait augmenté le prix de vente,

— le vendeur aurait au moins pu augmenter le prix de vente, de façon certaine, d’une somme de 16 839 euros correspondant aux droits de mutation payés par l’acquéreur en plus du prix de vente.

Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 29 mars 2023, Maître [B] [P], intimé, demande à la cour, au visa des articles 562 et 901 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil, de :

À titre principal,

— juger que l’appel formé par la Sarl [10] du 12 octobre 2022 n’opère aucun effet dévolutif du litige devant la cour,

— juger que les demandes formées sur les seules condamnations au titre de la condamnation aux articles 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, seront rejetées.

À titre subsidiaire,

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter la Sarl [10] de l’intégralité de ses demandes,

À titre infiniment subsidiaire,

— juger que la Sarl [10] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable,

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter la Sarl [10] de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner la Sarl [10] à verser à Maître [B] [P] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, l’intimé soutient que :

— la Sarl [10] a formé un appel limité et non un appel sollicitant l’annulation du jugement déféré qui saisirait la présente cour de l’intégralité des critiques,

— en limitant l’appel au simple 'rejette l’ensemble des demandes', l’appelant n’a pas saisi la cour des chefs du rejet le concernant,

— la cour n’est pas valablement saisie des demandes formées dans l’intérêt de la Sarl [10],

— l’appel portant uniquement sur la condamnation de la Sarl [10] au titre de l’article 700 et des dépens devra être rejeté,

— le vendeur reconnait être parfaitement informé de son assujettissement de plein droit au régime de la tva immobilière,

— le vendeur a déclaré lors de la signature de l’acte de vente ne pas être assujetti à la tva et que la présente mutation n’entrait pas dans le champ d’application de la tva,

— le vendeur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude afin de rechercher la responsabilité des notaires,

— l’acte de vente est parfaitement valide et efficace,

— toutes les vérifications utiles et nécessaires à la transmission de l’immeuble ont été faites par le notaire,

— le notaire a donc parfaitement accompli sa mission,

— les éléments déclaratifs des parties sont sous leur responsabilité première et ne relèvent pas de l’authentification du notaire,

— les conditions de la vente étaient connues de la Sarl [10] qui avait elle-même déclaré son régime fiscal au notaire rédacteur,

— en validant la mention portée page 7, le vendeur ne peut feindre avoir ignoré les règles fiscales applicables à son activité,

— le vendeur a commis une faute intentionnelle à l’origine du redressement fiscal,

— le compromis de vente conclu entre les parties, par acte sous seing privé le 12 mars 2015 indiquait déjà que la vente n’entrait pas dans le champ d’application de la tva,

— l’acte de vente correspondait donc aux déclarations des parties,

— la Sarl [10] est au fait du délai de 4 ans pour achever les immeubles alors qu’elle a bénéficié de cette exonération fiscale issue de l’article 1594-O G du code général des impôts lors de l’acquisition du terrain en 1998,

— le paiement de l’impôt ne constitue pas un préjudice indemnisable,

— le vendeur ne prouve pas qu’il aurait pu vendre le bien plus cher,

— le vendeur ne justifie pas avoir effectivement payé les sommes réclamées au Trésor public,

— les intérêts de retard ne relèvent que de la seule responsabilité de la Sarl [10] qui a tardé à procéder au paiement, en novembre 2018 d’après ses dires,

— le notaire n’a pas à supporter la majoration pour fausse déclaration délibérée alors que le vendeur est à l’origine du redressement fiscal et qu’il ne démontre pas avoir tenté d’obtenir une révision de la position de l’administration.

Dans leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 29 mars 2023, Maître [S] [J] et la Scp [12], intimées, demandent à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, devenu 1240, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 août 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

En conséquence,

— rejeter l’appel de la Sarl [10] et la débouter ainsi de l’ensemble de ses demandes indemnitaires telles que dirigées à l’encontre de Maître [S] [J] et de la Scp [12] anciennement dénommée Scp [15],

— condamner la Sarl [10] au paiement d’une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de leurs prétentions, les intimées soutiennent que :

— si les notaires sont généralement tenus d’informer les parties sur les conséquences fiscales des opérations qu’ils sont requis d’authentifier, l’étendue de cette obligation d’information doit cependant toujours être appréciée à la mesure des informations qui leur sont transmises par leurs clients et des déclarations que ces derniers font,

— la Sarl [10] n’ignorait pas qu’elle était effectivement assujettie à la tva,

— la Sarl [10] n’a jamais contesté la majoration pour manquement délibéré, concédant qu’elle savait parfaitement que l’opération devait être soumise à la tva,

— la Sarl [10] a déclaré ne pas être soumise à la tva, et ne pouvait ignorer la fausseté de sa déclaration,

— en ayant fait de fausses déclarations intentionnelles, la Sarl [10] a commis un manquement équipollent au dol, de nature à la priver de la possibilité de rechercher la réparation du préjudice financier allégué,

— l’acte précise que 'les parties déclarent que la présente mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée', ce qui implique que le vendeur a été interrogé par les notaires sur le régime fiscal qui lui était applicable,

— la Sarl [10] était en mesure de soulever l’inexactitude de cette mention qu’elle savait ne pas correspondre à la réalité,

— les informations que donne le client au notaire sur son statut fiscal sont purement déclaratives et le notaire n’a pas à solliciter de justificatifs s’il ne détient aucun élément de nature à le faire douter de leur exactitude,

— le notaire n’est tenu de faire des vérifications complémentaires que lorsque les déclarations des parties conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte, or l’acte produit ses pleins effets juridiques en l’espèce,

— l’extrait k-bis de la société ne pouvait imposer en lui-même aux notaires de considérer la déclaration de la cliente douteuse en ce qui concerne son statut fiscal dès lors qu’une Sarl peut, selon certains critères que le notaire n’avait pas à vérifier, opter pour une franchise en base tva, lui permettant de ne pas être soumise au paiement de cet impôt,

— rien n’imposait au notaire de remettre en cause les déclarations de sa cliente ou de procéder à des investigations complémentaires,

— à partir du moment où le vendeur n’a pas contesté le redressement fiscal, rien ne peut permettre de considérer que les notaires ont commis une erreur de droit sur l’application de l’article 257 du code général des impôts dans son ancienne version,

— la cour n’a pas compétence pour se prononcer sur le bien-fondé du redressement fiscal adressé à la Sarl,

— les biens vendus ont été qualifiés par le notaire d''immeubles inachevés', ce que l’administration fiscale n’a pas remis en cause,

— l’acte de vente ne mentionne pas les dispositions fiscales soulevées par le vendeur au titre d’un régime exonératoire n’ayant plus cours,

— le préjudice du vendeur n’est pas certain, dès lors qu’il se trouvait dans une situation impérieuse lui imposant de vendre amiablement à un prix minimum et dans un délai imposé,

— si l’opération était soumise à la tva, la vente aurait été réalisée pour un prix de moins de 250 000 hors taxes,

— le vendeur n’établit pas que l’acquéreur aurait accepté et pu payer un prix de vente de 290 000 euros hors taxes, soit 348 000 euros toutes taxes comprises,

— le paiement de la tva ne constitue pas un préjudice indemnisable puisqu’il est nécessairement dû,

— si le vendeur avait procédé à une vente par adjudication, il aurait été contraint de se soumettre à une déclaration de tva dont rien ne permet de considérer qu’il s’y serait astreint, il y a donc lieu de penser qu’il aurait également été soumis au paiement de majorations et intérêts de retard,

— le lien de causalité fait défaut entre le préjudice allégué et le manquement reproché,

— les intérêts de retard que le vendeur a payé sont la contrepartie de l’avantage qu’il a pu retirer de la conservation de la somme de 290 000 euros pendant près de 3 ans,

— le vendeur ne peut faire supporter au notaire la majoration pour manquement délibéré qui lui a été appliquée et qui n’est que la conséquence de sa propre déclaration mensongère,

— dès lors qu’il existait un moyen d’éviter d’aggraver la situation, il y a lieu de considérer que l’inertie de la victime est à l’origine de la rupture du lien de causalité.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2024. L’affaire a été examinée à l’audience du 7 mai 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la saisine de la cour d’appel :

1. Maître [P] demande à la cour de juger que l’appel formé par la Sarl [10] du 12 octobre 2022 n’opère aucun effet dévolutif du litige devant la cour.

Il apparaît nécessaire de rappeler que depuis l’entrée en vigueur du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, l’article 562 du code de procédure civile ne permet plus de réaliser un appel total mais oblige l’appelant à indiquer expressément les chefs de jugement qu’il entend critiquer, en pouvant les critiquer tous ou seulement certains.

L’appel tend soit à l’infirmation du jugement afin que l’affaire soit partiellement ou totalement rejugée par la cour d’appel, soit à son annulation lorsque certains vices affectent le jugement.

Il est permis à l’appelant de faire appel de tous les chefs du jugement critiqué à condition de les citer expressément dans sa déclaration d’appel.

À ce titre, l’article 562 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 01 septembre 2024, dispose que 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'.

L’article 901 du même code, dans sa version en vigueur du 27 février 2022 au 1er septembre 2024, dispose que 'la déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et par le cinquième alinéa de l’article 57, et à peine de nullité :

(…)

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'.

En l’espèce, le tribunal judiciaire de Toulouse a, par jugement du 30 août 2022 :

— rejeté l’ensemble des demandes,

— condamné la Sarl [10] à payer les dépens de l’instance,

— condamné la Sarl [10] à payer à Maître [P] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl [10] à payer à la Scp [13] et Maître [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 octobre 2022, la Sarl [10] a relevé appel du jugement en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes,

— condamné la Sarl [10] à payer les dépens de l’instance,

— condamné la Sarl [10] à payer à Maître [P] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl [10] à payer à la Scp [13] et Maître [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a donc valablement saisi la cour de l’ensemble des chefs du jugement attaqué.

— Sur la responsabilité des notaires :

2. Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l’efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié. Il est, professionnellement, tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d’attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.

Ainsi, en vertu de leur devoir de conseil, ils doivent prévoir les conséquences fiscales de l’acte qu’ils sont chargés de rédiger et en informer leur client (Com.,12 octobre 1993, n° 91-10.417). À ce titre, en matière de vente immobilière, le notaire doit s’interroger sur le régime fiscal applicable pour la liquidation des droits relatifs à l’opération d’acquisition dès lors que deux impositions possibles : la taxe sur la valeur ajoutée et le droit d’enregistrement. Il doit vérifier le régime fiscal applicable aux ventes immobilières qu’il reçoit, peu importe la qualité des parties, le devoir de conseil du notaire ayant un caractère absolu à l’égard des parties à l’acte auquel il prête son concours.

Il est également constant que le notaire chargé de recevoir un acte authentique de vente n’a pas l’obligation de vérifier les déclarations qui lui sont faites par les parties sous leur propre responsabilité et que le notaire n’est tenu de procéder à un contrôle des déclarations effectuées qu’en présence d’un doute sur leur véracité.

Ainsi, en présence de déclarations faites par les parties sur leur soumission à tel ou tel régime fiscal, le notaire est tenu d’un devoir de conseil et de mise en garde en présence d’éléments de nature à générer un doute sur la situation fiscale des parties ou le régime fiscal applicable à l’acte qu’il dresse.

Une erreur de droit ne peut constituer une faute de la part des notaires que si elle résulte de la méconnaissance d’un état du droit qui découle de dispositions législatives, réglementaires ou jurisprudentielles claires, non équivoques et connues de tous les juristes.

3. En l’espèce, la société [10] reproche aux notaires de ne pas avoir attiré son attention sur le fait que la vente concernée rentrait dans le champ d’application de la tva.

Le compromis de vente conclu le 12 mars 2015 par acte sous seing privé entre la Sarl [10] et M. et Mme [Z] [L] stipule que 'la vente n’entrant pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée, le tarif applicable sera celui de l’article 1594D du code général des impôts'.

L’acte authentique de vente établi le 2 juillet 2015 par Maître [B] [P] avec la participation de Maître [S] [J], stipule, au titre des déclarations fiscales,en p. 7 :

' l’acquéreur déclare ne pas être assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 A du code général des impôts.

Pour la perception des droits, les parties déclarent que la présente mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée, le bien étant actuellement inachevé et l’acquéreur ne prenant pas l’engagement de l’achever dans le délai de quatre ans.

Les présentes seront soumises au tarif de droit commun en matière immobilière tel que prévu par l’article 1594 D du code général des impôts'.

4. La cour relève d’une part que le vendeur n’a pas déclaré ne pas être soumis à la tva contrairement à ce que soutiennent les notaires. Elle relève d’autre part, que si les parties ont déclaré que la présente vente n’était pas soumise à la tva, cela était dû à deux éléments :

— l’inachèvement de l’immeuble, ce qui est bien le cas s’agissant d’immeubles non habitables tel que stipulé à l’acte de vente,

— l’absence d’engagement de l’acquéreur d’achever le bien dans les quatre ans.

Or, cette cause d’exonération n’existe plus depuis la réforme réalisée par la loi n°2010-237 du 9 mars 2010.

En effet, avant la réforme réalisée par la loi n°2010-237 du 9 mars 2010, l’article 257 du code général des impôts disposait :

'Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée :

(…)

7° Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles.

Ces opérations sont imposables même lorsqu’elles revêtent un caractère civil.

1. Sont notamment visés :

a) Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir, des biens assimilés à ces terrains par le A de l’article 1594-0 G (…)

Sont notamment visés par le premier alinéa, les terrains pour lesquels, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte qui constate l’opération, l’acquéreur ou le bénéficiaire de l’apport obtient le permis de construire ou le permis d’aménager ou commence les travaux nécessaires pour édifier un immeuble ou un groupe d’immeubles ou pour construire de nouveaux locaux en surélévation'.

Avant ladite réforme, l’article 261 du code général des impôts disposait également que :

' Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée :

(…)

5. (Opérations immobilières) :

1° lorsqu’elles n’entrent pas dans le champ d’application du 7° de l’article 257".

Seule était donc soumise à la tva la vente d’un terrain à bâtir ou assimilé, tel un immeuble inachevé, pour lequel l’acquéreur effectuait des travaux de construction dans un délai de 4 ans ou obtenait un permis pour ce faire dans le même délai.

A contrario, n’était pas soumis à la tva, un immeuble inachevé pour lequel l’acquéreur ne prévoyait pas et n’effectuait pas de travaux de construction pendant les 4 ans suivant l’acquisition.

Selon l’instruction 3A-9-10 du 29 décembre 2010 présentant l’ensemble du dispositif applicable aux opérations immobilières en matière de tva depuis la réforme : 'en principe toutes les opérations sont taxables et certaines peuvent faire l’objet d’exonération, et la définition du terrain à bâtir a été modifiée et ne dépend plus de l’intention de l’acquéreur en sorte que le redevable de la tva redevient le vendeur du terrain à bâtir. (…) Il convient donc pour déterminer si une personne qui réalise une livraison d’immeuble a la qualité d’assujetti de faire application du droit commun de la tva qui vise les opérations réalisées par « un assujetti agissant en tant que tel ». Conformément à l’article 256 A, sont considérées comme assujetties les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa de cet article, quels que soient leur statut juridique, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. Ainsi la détermination de la qualité de la personne qui réalise la livraison de biens ou la prestation de services est déterminante'.

L’article 257 du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 06 juin 2015 au 01 janvier 2016, et donc lors de la conclusion de l’acte de vente le 2 juillet 2015, disposait:

'I.-Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent.

(…)

2. Sont considérés :

1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme ;

2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf'.

S’agissant des causes d’exonération de tva éventuelles au jour de l’acte de vente, il subsistait celles de l’article 261 du code général des impôts dans sa version en vigueur du 06 juin 2015 au 13 juin 2016, qui disposait que :

'Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée : (…) 5. (Opérations immobilières) :

1° Les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l’article 257 ;

2° Les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans'.

De sorte que la vente réalisée était soumise au paiement de la tva.

À la date de la conclusion du contrat de vente, et ce depuis déjà cinq années, la cause d’exonération visée par l’acte de vente, selon déclaration des parties, à savoir 'l’acquéreur ne prenant pas l’engagement de l’achever dans le délai de quatre ans’ n’existait plus. Or, ce changement de la législation fiscale en matière de vente immobilière était nécessairement connu ou aurait dû être connu des notaires rédacteurs de l’acte.

En outre, exerçant une activité par nature économique, les sociétés de construction-vente sont assujetties à la tva dans les conditions de droit commun. Or, les notaires ne pouvaient ignorer la qualité d’assujetti à la tva de la Sarl [10], puisque l’extrait kbis précisant son activité, non contestée, de construction-vente, est mentionné comme ayant été joint à l’acte de vente.

En conséquence, il y a lieu de retenir un manquement des notaires Maître [J] et Maître [P] lors de la rédaction de l’acte de vente du 2 juillet 2015, pour n’avoir pas attiré l’attention de la Sarl [10] sur les déclarations fiscales effectuées et sur le régime fiscal normalement applicable à l’acte de vente.

Cette obligation d’information et de mise en garde était due quelle que soit la qualité et la connaissance des parties à l’acte, le devoir de conseil du notaire ayant un caractère absolu à l’égard des parties à l’acte auquel il prête son concours.

5. Les notaires soutiennent que la Sarl [10] serait à l’origine des préjudices qu’elle allègue pour avoir fait une fausse déclaration fiscale intentionnelle.

Le 21 juillet 2016, l’administration fiscale a notifié à la société [10] une proposition de rectification suite à la vérification de sa comptabilité relative à la taxe sur la valeur ajoutée, rédigée comme suit : 'La société [10] exerce une activité de construction-vente entrant de plein droit dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée (tva) conformément aux dispositions précitées des articles 256 et 256 A du CGI.

(…)

L’acte notarié de vente du 2/07/2015 fait état de la vente par la Sarl [10] de deux immeubles inachevés. La qualification d’immeubles inachevés ressort de l’acte notarié même qui précise en page 5, que les immeubles sont 'au stade hors eau, hors air, au sens où les conditions d’habitabilité ou d’utilisation ne sont pas réunies et que l’ensemble des autres travaux restent à réaliser'. Et de fait, le chantier doit être regardé comme inabouti et les constructions comme inachevées, puisque lors de la vente la toiture, les murs et les fermetures extérieures avaient été réalisées.

Ainsi, un immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage doit être assimilé à un terrain à bâtir. (…)

À ce titre, il convient de préciser que les intentions de l’acquéreur dans l’emploi qui est effectivement fait des biens sont sans incidence sur la qualification des biens, telle que définie au moment de la vente.

(…)

Conformément aux dispositions précitées (…), la vente par la Sarl [10], assujetti agissant en tant que tel, des deux immeubles inachevés qualifiés de terrain à bâtir, est soumise de plein droit à la tva. Conformément aux dispositions précitées de l’article 269 du CGI, la tva sur la vente est devenue exigible à compter du mois de la livraison des immeubles, soit à compter du mois de juillet 2015.

(…)

Le service a mis en évidence une intention délibérée de la part de la société de ne pas soumettre cette opération à la tva, alors qu’elle ne pouvait ignorer, ni les règles fiscales courantes régissant la tva, ni de fait, le caractère imposable de cette opération. La société est assujettie à la tva de par la nature de son activité de construction-vente et dépose régulièrement ses déclarations de tva. À aucun moment, son activité n’est sortie du champ d’application de la tva ou n’a pu prétendre à une exonération quelconque.

La société a demandé et obtenu en 2010, le remboursement de la totalité de la tva qui lui avait été facturée sur les travaux de construction des deux immeubles, soit un montant de 45 912 euros. Au vu de ces éléments, la société ne pouvait donc ignorer que l’opération de vente des deux immeubles était soumise à la tva.

Par ailleurs, lors de la rédaction de l’acte notarié de vente, la société a volontairement omis de préciser qu’elle était assujettie de plein droit à la tva, voire, a même communiqué des éléments faux sur sa situation fiscale en déclarant ne pas être assujettie à la tva. Ainsi l’étude notariale, dans un mail adressé à la société le 25/06/2016 écrit que 'conformément aux indications communiquées dans le cadre de cette vente, ni l’acquéreur, ni le vendeur n’étant assujettis à la tva, la vente relevait du régime des droits d’enregistrement'. Interrogé sur ce point lors du contrôle sur place, M. [X], co-gérant de la société, a prétendu s’en être remis en toute confiance à des experts du droit.

Enfin, le contrôle a démontré que le montant que la société a omis de déclarer à la tva représente 100% du chiffre d’affaires réalisé au titre de l’année 2015, et que le montant de la tva éludée s’avère très important, puisqu’il s’élève à 48 233 euros.

L’ensemble de ces éléments permet au service de conclure à une intention délibérée de dissimuler la réalité de sa situation fiscale au regard de la tva, afin d’éluder le montant de la taxe exigible au titre de l’opération de vente réalisée en juillet 2015".

Certes, si les notaires avaient mis en garde la Sarl [10] contre la suppression en 2010 de l’exonération de tva reposant sur l’absence de travaux par l’acquéreur pendant quatre ans, et contre les risques fiscaux engendrés par l’absence de déclaration fiscale de la vente pour imposition à la tva, la Sarl [10] aurait pu être dissuadée de soustraire la vente au paiement de la tva. Mais au regard de l’expérience de la société [10] dans l’activité de marchand de bien, de l’écoulement d’un délai de cinq ans entre l’entrée en vigueur de la réforme et la vente à l’origine de la déclaration erronée, de l’importance des droits éludés au regard du chiffre d’affaires déclaré au titre de l’année 2015 limité à cette vente, susceptible d’inciter une fausse déclaration intentionnelle, la perte de chance de ne pas subir les conséquences du redressement fiscal imputable à la faute des notaires intervenus lors de la vente doit être évaluée à 10 % cela d’autant que ces chances étaient d’autant plus minimes qu’elles supposaient l’acceptation par l’acquéreur, non assujetti quant à lui à la Tva, d’une hausse de 16,63% du prix de vente.

6. La Sarl [10] sollicite la réparation des préjudices suivants :

— la majoration et les intérêts de retard appliqués par l’administration fiscale,

— les frais liés à la procédure de saisie-vente, conséquence du redressement infligé,

— la perte de chance de pouvoir recouvrer le montant de la tva sur l’acquéreur.

6.1. Le paiement des droits éludés auquel le redevable était légalement tenu ne constitue pas un préjudice indemnisable. Il en est différemment des conséquences financières d’un rappel de droits effectué par l’administration fiscale.

Ainsi, dans la limite de la perte de chance fixée à hauteur de 10%, les conséquences financières du rappel de droits n’auraient pas été supportées, par la société [10] si les notaires l’avaient informée du fait qu’elle était tenue au paiement de la tva sur le prix de la vente immobilière et mise en garde.

6.2. En l’espèce, l’administration fiscale a sollicité de la Sarl [10] le paiement des sommes suivantes :

—  48 233 euros au titre de la tva,

—  2 122 euros au titre des intérêts de retard,

—  2 111,34 euros au titre des frais de saisie-vente,

—  19 293 euros au titre de la majoration de 40% pour manquement délibéré.

Doivent être indemnisés par les notaires, à hauteur de 10% les préjudices générés par leur faute, à savoir le paiement des intérêts de retard, les frais de saisie-vente, la victime n’étant pas tenue d’une obligation de minimiser son dommage dans l’intérêt du responsable, à condition toutefois de se rapporter au paiement de l’impôt litigieux, et la majoration appliquée.

6.3. La somme de 2 122 euros réclamée au titre des intérêts de retard correspond à la période allant du 1er septembre 2015 au 31 juillet 2016, soit de la date de limite de dépôt de la déclaration d’impôt jusqu’au dernier jour du mois de rédaction de la proposition de rectification. Il ne peut donc être valablement soutenu par Maître [J] et la Scp [12] que les intérêts de retard sont la contrepartie de la conservation de la somme de 290 000 euros pendant trois années. Ces intérêts de retard ne sont que la conséquence de la non-déclaration de la vente de l’immeuble au titre de la tva.

6.4. Toutefois, Maître [P] soutient que la Sarl [10] ne démontre pas avoir réglé ces sommes, de sorte que le préjudice subi ne serait pas certain.

Pour établir la certitude de son préjudice tenant au redressement fiscal, la Sarl [10] est tenue de démontrer s’être effectivement acquittée du paiement des sommes réclamées par l’administration fiscale.

Le paiement est un fait juridique qui se prouve par tous moyens.

Il ressort des pièces produites aux débats que la Sarl [10] n’ayant pas payé le montant de l’impôt et majorations réclamés par le trésor public à hauteur de 69 648 euros, le Trésor public l’a mise en demeure valant commandement de payer le 6 décembre 2016.

Par la suite, le Trésor public a procédé à la saisie du bien immobilier de la Sarl [10].

Par jugement du 14 décembre 2018, le tribunal de grande instance de [Localité 5], faisant référence au jugement du 31 août 2018 qui a autorisé la vente forcée de l’immeuble appartenant à la Sarl [10] à l’audience du 14 décembre 2018, a relevé que le trésor public n’avait pas requis la vente en exposant que la créance et les frais auraient été réglés, laissant l’ensemble des frais de saisie à la charge de la Sarl [10].

Selon un document intitulé 'état des frais et des émoluments dus à la Scp Mercadier-Chevalier’ au 13 novembre 2018, les frais relatifs à l’audience d’adjudication du 30 novembre 2018 s’élèvent à la somme de 2 509,74 euros, soit 2 109,75 hors taxes (et non 2 111,34 euros comme le soutient la Sarl [10]).

Néanmoins, ni le commandement de payer valant saisie immobilière qui aurait été délivré le 20 avril 2018 par le Trésor public à la Sarl [10] (selon le jugement du 14 décembre 2018), ni le jugement du 31 août 2018 autorisant la vente forcée de l’immeuble de la Sarl [10] ne sont produits aux débats par la Sarl [10], alors qu’eux seuls permettraient de considérer que le jugement du 14 décembre 2018 concerne bien la créance litigieuse qui aurait effectivement été réglée par la Sarl [10], dès lors que cette dernière est, ou à tout le moins était, manifestement propriétaire d’un autre bien immobilier (l’immeuble objet du litige ayant été vendu par acte notarié du 2 juillet 2015) et pouvait être redevable d’impôts à ce titre.

La Sarl [10] produit également un relevé de compte courant en pièce 8, sur lequel il est indiqué qu’un virement a été effectué au profit de la '[11]' pour un montant de 14.766 euros le 26 février 2019. Mais, d’une part ce document n’indique pas l’identité du titulaire du compte ce qui ne permet pas de l’attribuer à la Sarl [10], d’autre part ce virement a eu lieu bien postérieurement au jugement du 14 décembre 2018 précité qui indique que la créance du trésor public a effectivement été payée.

À défaut de justifier avoir réglé les sommes réclamées par l’administration fiscale, la Sarl [10] ne démontre pas la certitude du préjudice qu’elle prétend avoir subi.

Elle ne démontre pas non plus avoir payé la somme de 48 233 euros au titre de la tva, et donc ne démontre pas le préjudice qui découlerait du fait de ne pas avoir pu répercuter ce paiement sur l’acheteur.

La cour est donc contrainte d’inviter, avant dire droit sur l’étendue de la réparation de la perte de chance qui vient d’être définie, d’inviter la Sarl [10] à produire toute preuve du paiement de droits éludés, intérêts de retard, frais de saisie-vente, majorations de retard, notamment le commandement de payer valant saisie immobilière qui aurait été délivré le 20 avril 2018 par le Trésor public à la Sarl [10] et le jugement du 31 août 2018 ayant autorisé la vente forcée de l’immeuble appartenant à la Sarl [10] à l’audience du 14 décembre 2018 et plus généralement toute pièce justifiant de l’acquittement de tout ou partie de la créance fiscale liée à la proposition de rectificiation litigieuse notifiée le 21 juillet 2016 par l’administration fiscale à la société [10].

L’ensemble des autres demandes, des dépens et frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Juge que Maître [S] [J] a commis à l’égard de la Sarl [10] un manquement dans l’exécution de son obligation d’information et de conseil à l’occasion de la vente ayant fait l’objet de l’acte authentique du 2 juillet 2015.

Fixe à 10 % le taux de perte de chance découlant de ce manquement.

Sur l’évaluation du préjudice réparable :

Ordonne la réouverture des débats ;

Enjoint la Sarl [10] de produire les pièces suivantes :

' le commandement de payer valant saisie immobilière qui aurait été délivré le 20 avril 2018,

' le jugement du 31 août 2018 ayant autorisé la vente forcée de l’immeuble appartenant à la Sarl [10] à l’audience du 14 décembre 2018 ,

' toute pièce justifiant de l’acquittement de tout ou partie de la créance fiscale liée à la proposition de rectificiation litigieuse notifiée le 21 juillet 2016 par l’administration fiscale à la société [10].

Rappelle qu’en application de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Renvoie l’affaire à l’audience de plaidoirie du 31 mars 2025 à 14 heures.

Reporte la clôture au 28 mars 2024.

Réserve l’ensemble des autres demandes, frais et dépens.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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