RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 02 MAI 2025

(n° /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12799 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEANN

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 mai 2021 – tribunal judiciaire de Paris- RG n° 18/12126

APPELANTE

S.A.S. SPIE FACILITIES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée à l’audience par M^e Philippe SAVATIC de la SELEURL PRAVTIKS, avocat au barreau de PARIS, toque : C210

INTIMÉES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic la SA TIFFENCOGE, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Laurence BILBILLE-DAUVOIS, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. GRL GESTION radiée par suite de transmission universelle du patrimoine en date du 20 mars 2024 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

N’a pas constitué avocat – signification de la déclaration d’appel le 28 octobre 2021 à personne morale

S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE venant aux droit de la S.A.S. GRL GESTION par suite de transmission universelle du patrimoine prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

N’a pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Sylvie DELACOURT, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Laura TARDY dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Manon CARON

ARRÊT :

— réputé contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, présidente de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 29 décembre 2003, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires), alors représenté par la société GRL Gestion en qualité de syndic, a conclu avec la société Brisset, aux droits de laquelle se trouve la société Spie Facilities, un contrat d’entretien de la chaudière commune à l’immeuble.

En novembre 2013, la société Brisset a procédé au remplacement de cette chaudière.

Au cours des années 2015 et 2016, des désordres sont survenus dans l’immeuble en provenance de la chaudière.

Par ordonnances en date des 1er juillet et 17 décembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise, confiée à M. [R] [C], qui a déposé son rapport le 28 mars 2017.

Par acte d’huissier en date du 20 septembre 2018, le syndicat a assigné la société Spie Facilities en indemnisation de ses préjudices.

Par acte d’huissier en date du 27 février 2019, la société Spie Facilities a attrait la société GRL Gestion à l’instance.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 6 juin 2019.

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

déboute la société Spie Facilities de sa demande de production de pièces ;

déboute la société Spie Facilities de sa demande tendant à la nullité du rapport d’expertise judiciaire du 28 mars 2017 ;

condamne la société Spie Facilities à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31 972 euros au titre du coût des travaux de mise en conformité de la chaudière, avec indexation sur l’indice du coût de la construction publié par l’Insee depuis le 28 mars 2017 ;

condamne la société Spie Facilities à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 622 euros au titre du coût de la maîtrise d''uvre, avec indexation sur l’indice du coût de la construction publié par l’Insee depuis le 28 mars 2017 ;

condamne la société Spie Facilities à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 165,80 euros au titre du coût des travaux de reprise des parties communes, avec indexation sur l’indice du coût de la construction publié par l’Insee depuis le 28 mars 2017 ;

condamne la société Spie Facilities à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 650 euros au titre des frais qu’il a avancés lors des opérations d’expertise ;

condamne la société Spie Facilities à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 190 euros au titre du préjudice de jouissance ;

déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au paiement d’une somme de 5 718,70 euros au titre du remboursement des frais de maintenance ;

déboute la société Spie Facilities de sa demande en garantie formée contre la société GRL Gestion ;

condamne la société Spie Facilities aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat d’huissier du 2 juin 2015 ;

dit que Maître Gomar, avocat, sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

condamne la société Spie Facilities à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne la société Spie Facilities à payer à la société GRL Gestion la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire ;

rejette le surplus des demandes.

Par déclaration en date du 7 juillet 2021, la société Spie Facilities a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour d’appel de Paris le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par la société Tiffencoge, et la société GRL Gestion.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2025, la société Spie Facilities demande à la cour de :

infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ayant fait grief et expressément critiqués aux termes de la déclaration d’appel de la société Spie Facilities du 7 juillet 2021,

Statuant à nouveau :

prononcer la nullité du rapport d’expertise de M. [C] du 28 mars 2017,

juger que le sous-dimensionnement de la chaudière est imputable conjointement aux sociétés Foncia Paris Rive Droite venant aux droits de la société GRL Gestion et Spie Facilities et au syndicat des copropriétaires,

juger que le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires n’est pas démontré au-delà de la somme de (17 269,22 + 3 165,80) 20 435,02 euros, dont en conséquence 6 811,67 euros à charge de la société Spie Facilities,

débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes, fins et prétentions dirigées contre la société Spie Facilities,

débouter la société Foncia Paris Rive Droite venant aux droits de la société GRL Gestion de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la société Spie Facilities et la condamner à garantir et à relever indemne la société Spie Facilities pour toute condamnation de cette dernière,

faire masse commune des dépens, en ce compris les frais d’expertise,

juger qu’ils seront supportés par parts viriles à charge des sociétés Foncia Paris Rive Droite venant aux droits de GRL Gestion et Spie Facilities et du syndicat des copropriétaires,

juger que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a dû engager.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la société Tiffencoge, demande à la cour de :

déclarer la société Spie Facilities mal fondée en son appel et l’en débouter,

confirmer le jugement rendu le 20 mai 2021 en ce qu’il a :

considéré que la société Spie Facilities avait manqué à ses obligations contractuelles en procédant à l’installation d’un matériel inadapté et en s’abstenant de l’entretenir suffisamment et l’a condamnée à réparer les conséquences dommageables de ses manquements,

débouté la société Spie Facilities de sa demande de production de pièces,

débouté la société Spie Facilities de sa demande tendant à la nullité du rapport d’expertise,

condamné la société Spie Facilities à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 165,80 euros au titre des travaux de reprise des parties communes, avec indexation sur l’indice du coût de la construction publié à l’INSEE depuis le 28 mars 2017,

condamné la société Spie Facilities à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 650 euros au titre des frais avancés lors des opérations d’expertise,

condamné la société Spie Facilities à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise,

recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel incident et y faisant droit,

infirmer le jugement rendu le 20 mai 2021 en ce qu’il a :

limité à la somme de 31 972 euros le montant de la somme allouée au syndicat des copropriétaires, au titre des travaux de mise en conformité de la chaudière, et à la somme de 2 622 euros le montant de la somme allouée au syndicat des copropriétaires, au titre du coût de la maîtrise d''uvre,

limité à la somme de 14 190 euros le montant de la somme allouée au syndicat des copropriétaires, au titre du préjudice de jouissance,

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au paiement de la somme de 5 718,70 euros (en réalité 5 728,70 euros) au titre du remboursement des frais de maintenance,

Et statuant à nouveau :

condamner la société Spie Facilities à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Tiffencoge, au titre de son préjudice matériel :

la somme de 37 378 euros TTC, au titre de la remise en état de la chaudière, avec indexation sur l’indice du coût de la construction publié à l’INSEE depuis le 28 mars 2017,

la somme de 3 737 euros TTC (10 % HT du montant des travaux TTC), au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, avec indexation sur l’indice du coût de la construction publié à l’INSEE depuis le 28 mars 2017,

Et subsidiairement,

condamner la société Spie Facilities à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 17 269,22 euros TTC, au titre des frais de fourniture et d’installation de la chaudière de chauffage central,

condamner la société Spie Facilities à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Tiffencoge, la somme de 18 920 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de son préjudice immatériel, en réparation du préjudice causé à la collectivité des copropriétaires,

condamner la société Spie Facilities à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Tiffencoge, la somme de 5 728,70 euros TTC, au titre des frais de maintenance,

condamner la société Spie Facilities à verser au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par acte du 28 octobre 2021 remis à personne morale, la société GRL Gestion a reçu signification de la déclaration d’appel. Elle n’a pas constitué avocat.

Par acte du 6 janvier 2025 remis à personne morale, la société Foncia Paris Rive Droite, venant aux droits de la société GRL Gestion par transmission universelle du patrimoine, a reçu signification des conclusions de l’appelante. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIVATION

La cour constate que la société Spie Facilities a sollicité l’infirmation du chef du jugement ayant rejeté sa demande de production de pièces, mais ne forme devant elle aucune demande de pièce ni ne développe aucun moyen de droit et/ou de fait au soutien de sa prétention d’infirmation, de sorte que la cour ne peut que confirmer le rejet de la demande.

Sur la nullité du rapport d’expertise

Moyens des parties

Au visa des articles 16 et 175 du code de procédure civile, la société Spie Facilities soutient que l’expert et son sapiteur n’ont pas respecté les principes d’impartialité et de contradiction, l’expert en ne communiquant le rapport du sapiteur qu’avec son rapport définitif, empêchant les parties de débattre du contenu de ce rapport, et les deux en ne tenant pas compte des pièces qu’elle a produites au cours de l’expertise, ce qui les a conduit à des conclusions erronées.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise. Il fait valoir que le rapport du sapiteur a été transmis aux parties dans le cadre des opérations d’expertise, et qu’il n’y a eu aucun manquement au principe de la contradiction au cours de l’expertise.

Réponse de la cour

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 175 du même code dispose que la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L’article 114 énonce qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il est constant que les irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, qui renvoient aux règles régissant la nullité des actes de procédure, et notamment aux irrégularités de forme de l’article 114, dont l’observation ne peut être sanctionnée par la nullité qu’à charge de prouver un grief (Cass., 2e Civ., 8 septembre 2022, n° 21-12.030). Une partie à une instance au cours de laquelle une expertise judiciaire a été réalisée a la possibilité de faire sanctionner une méconnaissance par l’expert du principe de l’impartialité ou du principe de la contradiction en sollicitant sa nullité conformément aux dispositions de l’article 175 du code de procédure civile qui régissent la nullité des actes de procédure, sans que les conditions posées méconnaissent son droit à un procès équitable (Cass., 1ère Civ., 14 novembre 2018, n° 17-28.529).

Le principe de la contradiction commande, pour l’expert autant que pour les parties, de communiquer aux parties l’ensemble des pièces qui sont versées à l’expertise afin que celles-ci aient toutes connaissance de ces pièces et puissent les discuter utilement en temps voulu.

En l’espèce, le sapiteur M. [P] a établi cinq notes pendant l’expertise, transmises aux parties qui ont pu y répondre. Il a établi son rapport le 15 décembre 2016, reprenant le contenu de ses cinq notes et répondant aux questions du tribunal formulées dans l’ordonnance du 17 décembre 2015.

Il résulte de la note de synthèse établie le 29 décembre 2016 par l’expert M. [C] (pièce 55 du syndicat des copropriétaires), document préalable à son rapport et en réponse auquel les parties pouvaient former des dires récapitulatifs, que "par un rapport particulièrement détaillé de M. [I] [P] (…), les parties ont été informées des causes répétitives des pannes successives de l’installation de chauffage de l’immeuble."

La société Spie Facilities, destinataire de la note de synthèse rappelant la transmission préalable du rapport du sapiteur, n’a pas formulé d’objection auprès de l’expert, lui indiquant que ledit rapport ne lui aurait pas été transmis, et ce alors qu’elle lui a adressé un dire récapitulatif le 3 février 2017. En outre, elle a pu discuter les termes et conclusions du rapport du sapiteur devant le tribunal et encore devant la cour. Dès lors, il n’y a pas lieu à annulation du rapport d’expertise de ce chef.

La société Spie Facilities soutient également que l’expert a pris en compte dans son rapport des éléments factuels erronés et ce alors qu’elle a produit des dires et pièces venant contredire ces affirmations, dont l’expert n’a pas tenu compte.

Cependant, la critique de la société Spie Facilities a été formée dans son dire récapitulatif du 3 février 2017, évoquant notamment d'« importants éléments factuels qui sont occultés » et reprenant des critiques formées dans ses dires antérieurs, et l’expert a répondu dans son rapport point par point aux critiques formulées (aux pages 96 à 102 du rapport), en fournissant son avis sur ces points présentés comme occultés et sur les pièces produites par la société.

Par conséquent, il n’y a pas eu de manquement au principe de la contradiction, le désaccord de la société Spie Facilities quant au contenu de l’expertise et à l’appréciation faite par l’expert du contenu des pièces produites par les parties, relève, ainsi que pertinemment rappelé par le tribunal, du débat au fond devant la juridiction.

Il convient de confirmer le jugement qui a rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise.

Sur les désordres et leur imputabilité

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires se prévaut du rapport d’expertise qui a relevé des non-conformités de la chaudière et des désordres et les a imputés à la société Spie Facilities en raison d’une défaillance de la platine de régulation électronique résultant du premier dégât des eaux, d’une insuffisance d’entretien et d’un sous-dimensionnement de la chaudière et met ainsi en cause sa responsabilité contractuelle pour manquements dans l’exécution de ses obligations et dans son devoir de conseil. Il conteste toute faute de sa part dès lors que les désordres ne résultent que de la chaudière installée par la société Spie Facilities et non du reste du système de chaufferie, quel que soit son état, et indique que la société Brisset, aux droits de qui vient la société Spie Facilities, avait conseillé de changé la chaudière, non le système entier de chaufferie. Il conteste également avoir été avisé du sous-dimensionnement de la nouvelle chaudière, ajoutant que si tel avait été le cas, cela signifiait que la société le savait également et l’a donc mal conseillée.

La société Spie Facilities soutient que le sous-dimensionnement de la chaudière installée était connu du syndicat des copropriétaires et de son syndic qui n’ont pas accepté son offre de remise en état de la chaufferie et ont demandé une intervention à moindre coût, ajoutant que le syndic était alors assisté d’un bureau d’études techniques. Elle conteste tout manquement de sa part au titre de la prestation contractuelle d’entretien de la chaufferie, indiquant que l’origine de la première fuite n’a pu lui être imputée, comme la seconde, et que la troisième a résulté d’une défaillance de matériel sans lien de causalité avec un défaut d’entretien, précisant à ce titre qu’elle ne doit pas la garantie du matériel, qui reste à la charge du fabricant, ni le nettoyage et détartrage du producteur d’eau chaude sanitaire.

Réponse de la cour

1) Les désordres et leur origine

Les désordres constatés dans l’immeuble, non discutés par les parties, sont constitués par le bris de pièces de la chaudière ayant entraîné des infiltrations d’eau ayant inondé les appartements du cinquième et du sixième étages.

L’expert a identifié l’origine des désordres :

rupture de la tubulure de départ de la chaudière de chauffage central :

la première fuite, le 29 avril 2015, résulte de la rupture d’un collecteur de chauffage interne à la chaudière,

la seconde fuite, le 28 mai 2015, résulte de la défaillance du collecteur de chauffage réparé après la première fuite par la société Spie Facilities,

la troisième fuite, le 20 janvier 2016, résulte de la rupture d’une pompe,

entretien insuffisant de l’ensemble de la chaufferie : calorifuge arraché, manomètre et thermomètre hors service, sol sale… avec un matériel ancien et relativement vétuste,

sous-dimensionnement de la chaudière installée en 2013, d’une puissance de 92,9 kW, remplaçant une chaudière de 145 kW, pour assurer simultanément le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire pour l’immeuble. A ce titre, le sapiteur avait relevé le défaut de production par la société Spie Facilities de l’étude préalable au changement de chaudière, justifiant la puissance retenue, étude devant intégrer une étude spécifique relative à la production d’eau chaude sanitaire.

L’expert a précisé qu’à partir du mois d’avril 2015, les copropriétaires avaient constaté des interruptions du chauffage et de l’eau chaude sanitaire, résultant de la défaillance du collecteur interne à la chaudière, que la pièce a été remplacée par le constructeur, mais que ce premier dégât des eaux a provoqué la détérioration de la platine de régulation électronique de la chaudière et les inondations dans les appartements des quatrième, cinquième et sixième étages. La réparation est intervenue tardivement, sept jours après le premier signalement du syndic, ce qui a généré la seconde fuite puis la troisième, et les inondations en découlant. Il a expliqué que le sous-dimensionnement de la chaudière a influé négativement sur son fonctionnement, et que les opérations d’expertise ont permis de déceler des non-conformités du système :

conduit de fumée présentant des traces de surchauffe et un goutte-à-goutte,

un système d’expansion avec une disposition « rarissime » entraînant un risque très important de manque d’étanchéité de la soupape après plusieurs déclenchements, et un remplissage continu en cas de fuite, ce qui explique l’importance des inondations après la rupture du collecteur de la chaudière,

pas d’évacuation des eaux usées,

entretien insuffisant de la chaufferie, matériel ancien et relativement vétuste.

Il a conclu que cet état de choses expliquait l’importance des dégâts des eaux à chaque fuite.

2) L’imputabilité des désordres

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’inexécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte du contrat d’entretien conclu par le syndicat des copropriétaires avec la société Brisset, aux droits de qui vient la société Spie Facilities, que cet entretien implique tous les mois sauf en mai et août celui du brûleur gaz et des autres matériels en chaufferie, et une fois par an en juin un ramonage et nettoyage des corps de chauffe notamment. L’article 3 du contrat stipule une intervention d’un spécialiste sous huit heures sur simple appel téléphonique, et l’article 5 liste les prestations non comprises dans l’abonnement d’entretien, incluant notamment la garantie totale de tous les matériels.

Le défaut d’entretien est imputable à la société Spie Facilities, qui d’une part n’a pas procédé au remplacement des matériels cassés ou vétustes au gré de ses interventions périodiques, et d’autre part n’est pas intervenue dans le délai contractuellement défini dans le contrat (huit heures) lors de la première fuite, n’intervenant que deux jours après le premier appel du syndic, n’effectuant une réparation provisoire que cinq jours plus tard, avant intervention du constructeur au titre de la garantie, la tardiveté de la réparation ayant entraîné les fuites ultérieures (rapport page 78). Ce retard d’intervention a du reste été reconnu par le représentant de la société Spie Facilities pendant les opérations d’expertise (cf. rapport d’expertise page 15, propos tenus pendant la première réunion du 20 octobre 2015).

Quant au sous-dimensionnement de la chaudière, à l’origine au moins en partie des désordres selon l’expert, il résulte des pièces produites que, sans justifier d’une étude préalable, la société Brisset a proposé un premier devis n° 13 11/2012/TP/001 prévoyant la rénovation de l’ensemble de la chaufferie incluant une chaudière de 142,1 kW, puis un second devis incluant uniquement le changement de la chaudière par une chaudière Thision de 100 kW, devis accepté le 3 octobre 2013.

Il n’apparaît pas que la société Spie Facilities ait signalé au syndic la puissance moindre de la chaudière choisie par rapport à celle retenue dans le premier devis, ni sa manifeste insuffisance au regard du nombre d’appartements de la copropriété pour produire en même temps le chauffage et l’eau chaude sanitaire, insuffisance qu’elle ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel de l’installation de systèmes de production de chauffage et eau chaude, ni encore les conséquences de cette insuffisance, incluant une sur-utilisation de la chaudière, son incapacité à produire en même temps chauffage et eau chaude et le risque de détérioration des éléments composant la chaudière, sur-sollicités. La circonstance que le syndic était assisté d’un bureau d’études techniques, alléguée par la société Spie Facilities, ne saurait exonérer la société de son devoir de conseil quant à la puissance requise pour la chaudière dès lors que le devis accepté mentionne une chaudière de puissance moindre que la précédente installée, sans mise en garde de la part de l’installateur. La cour observe à cet égard que la société Eurotec a été destinataire du premier devis, conforme aux besoins de la copropriété, mais qu’il n’est pas établi qu’elle a été destinataire du second.

De même, le courriel de M. [H], représentant d’une société propriétaire d’un appartement, indiquant que « les copropriétaires ont, contre mon avis, choisi de bricoler cette chaufferie au lieu d’adopter une solution pérenne » ne démontre pas, contrairement à ce que soutient la société Spie Facilities, que le syndicat des copropriétaires était avisé du sous-dimensionnement de la chaudière et de ses conséquences, étant précisé que le surplus du courriel fait état des dégâts des eaux et de la réparation provisoire faite.

Enfin, la société Spie Facilities a installé un système de chaudière non-conforme à son usage, ainsi que relevé par le sapiteur M. [P] qui a listé les non-conformités (cf. supra).

En raison de ses manquements contractuels, résultant des manquements au contrat d’entretien tant dans ses interventions périodiques que ses interventions en cas de panne, du défaut de devoir de conseil lors du changement de chaudière et de ses manquements lors des travaux de remplacement de ladite chaudière, présentant plusieurs non-conformités, la société Spie Facilities engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans avoir établi de faute de la part de celui-ci ou du syndic le représentant, à l’origine au moins partiellement des dommages survenus.

La société Spie Facilities étant seule responsable des dommages, aucune faute n’ayant été retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou de la société GRL Gestion, syndic de copropriété au moment de la survenance des dommages, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté son appel en garantie à l’égard de la société GRL Gestion, aux droits de laquelle vient la société Foncia Paris Rive Droite.

Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Spie Facilities à lui verser les sommes de 37 378 euros TTC au titre des travaux réparatoires, 3 737 euros TTC pour les honoraires de maître d’oeuvre, l’ensemble avec indexation sur l’indice BT01, subsidiairement la somme de 17 269,22 euros TTC, ainsi que les sommes de 3 165,80 euros de reprise des parties communes, de 18 920 euros de dommages-intérêts pour préjudice immatériel causé à la collectivité des copropriétaires et de 5 728,70 euros TTC au titre des frais de maintenance.

La société Spie Facilities fait valoir que les prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires incluent des travaux de mise en conformité de la chaufferie et non de la seule chaudière, et des travaux d’amélioration au paiement desquels elle ne peut pas être tenue. Elle ne conteste pas la demande au titre de la reprise des parties communes endommagées. Elle conteste toute défaillance dans l’exécution du contrat d’entretien, et conclut au rejet de la demande au titre du préjudice de jouissance, faisant valoir que la plupart des copropriétaires ont donné leur lot à bail, que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour porter ce préjudice pour le compte d’autrui et que ce préjudice trouve sa cause dans la non-conformité de la chaufferie et la vétusté des équipements.

Réponse de la cour

Le principe de réparation intégrale des désordres commande que le syndicat des copropriétaires soit indemnisé de l’ensemble de ses préjudices sans qu’il n’en résulte pour lui ni perte ni profit.

1) Sur les préjudices matériels

Les désordres provenant de la chaudière, seuls peuvent être sollicités au titre des travaux de reprise ceux correspondant au remplacement de ladite chaudière, incluant les travaux d’installation de celle-ci au sein de la chaufferie et le coût de la maîtrise d’oeuvre correspondante, à l’exclusion des travaux correspondant à une amélioration du système.

Ainsi, le coût de la création d’un siphon de sol ne sera pas admis, ce système n’ayant pas été mis en place dans l’immeuble, sa réalisation correspond donc à une amélioration. De même, le système prévoyant l’eau chaude sanitaire semi-instantanée est un système optionnel, non indispensable, correspondant ici à une amélioration (cf. étude Ascaudit). Il ne sera donc pas retenu. En revanche, le coût de la fumisterie sera inclus, dès lors que le système existant avait été relevé comme n’étant pas conforme (système présentant des traces de surchauffe et un goutte-à-goutte) par le sapiteur et l’expert.

Le coût des travaux réparatoires, selon étude Ascaudit, devis SEC et avis de l’expert, doit donc être fixé à la somme de 23 609 euros HT (les montants figurant dans l’expertise sont HT), outre la somme de 2 622 euros HT au titre de la maîtrise d’oeuvre comme estimé par l’expert. Le jugement sera infirmé et, statuant à nouveau, la cour condamne la société Spie Facilities à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de 28 330,80 euros TTC au titre des travaux de reprise (TVA à 20 % faute de justification de l’application d’un autre taux) et de 3 146,40 euros TTC au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre. La décision des premiers juges d’indexer les sommes dues sur l’indice BT01 depuis la date du rapport d’expertise (faute de pouvoir déterminer la date du devis de la société SEC), soit le 28 mars 2017, sera confirmée.

Les parties ne contestent pas la somme de 3 165,80 euros représentant le coût de la reprise des parties communes endommagées, ce montant sera donc confirmé à hauteur de cour.

2) Sur les autres préjudices

a) Sur le remboursement des factures d’entretien

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Spie Facilities à lui rembourser la somme de 5 728,70 euros représentant le coût des factures de maintenance entre novembre 2014 et mai 2016. Cependant, l’expertise a établi une insuffisance d’entretien, non une absence totale de celui-ci, de sorte qu’il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en remboursement partiel des prestations insufffisamment réalisées. Le jugement sera infirmé de ce chef, la cour condamnant la société Spie Facilities à rembourser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires à ce titre.

b) Sur le préjudice de jouissance

Quant à la demande au titre du préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires, dans ses écritures la société Spie Facilities soulève l’irrecevabilité de la demande faute de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, mais ne reprend pas cette fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’est pas saisie d’une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance.

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En application de cet article, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots. Il n’est pas nécessaire que le préjudice soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires (Cass., 3e Civ., 8 juin 2023, n° 21-22.420), ni même qu’il soit subi par l’ensemble des copropriétaires, de même qu’il n’est pas nécessaire, pour le caractériser, d’établir qu’il affecte la totalité des parties privatives (Cass., 3e Civ., 23 juin 2004, n° 03-10.475).

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que le bris de pièces de la chaudière a entraîné des inondations dans les appartements situés dans les étages élevés de l’appartement, sous le toit terrasse sur lequel a été installée la chaufferie, ainsi qu’une privation temporaire, à plusieurs reprises, de chauffage et d’eau chaude dans tous les appartements, mais également dans les parties communes : écoulement d’eau dans les gaines techniques, les cages d’escalier, les paliers entre les cinquième et septième étages (moquette, peintures…).

Ainsi, les désordres relevés par l’expert trouvent leur origine dans les parties communes (chaufferie) et ont affecté les parties communes et privatives des copropriétaires, les inondations affectant certains copropriétaires et les parties communes des étages élevés, la privation de chauffage et d’eau chaude affectant l’ensemble de l’immeuble.

L’expert a évalué à quarante-trois jours cumulés la privation d’eau chaude et de chauffage des copropriétaires, calcul non contredit par les parties, et a estimé leur préjudice à 20 euros par jour, pour vingt-et-un logements et un restaurant. Il convient toutefois de modérer ce montant en tenant compte de ce que la période considérée va d’avril à octobre 2015, incluant donc les mois d’été pendant lesquels le chauffage est peu utilisé.

C’est à bon droit que le tribunal a retenu un préjudice de 15 euros par jour, soit des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 14 190 euros (15 x 43 x 22), somme qu’il convient de confirmer. La circonstance que certains appartements peuvent être loués, les locataires subissant le préjudice de jouissance plutôt que les copropriétaire non-occupants, ne peut être prise en compte dès lors qu’il n’est pas déterminé que l’immeuble est occupé exclusivement par des locataires.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société Spie Facilities, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Sa demande de ce chef sera rejetée.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

condamné la société Spie Facilities à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31 972 euros au titre du coût des travaux de mise en conformité de la chaudière ;

condamné la société Spie Facilities à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 622 euros au titre du coût de la maîtrise d''uvre ;

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au paiement d’une somme de 5 718,70 euros au titre du remboursement des frais de maintenance ;

L’INFIRME sur ces points et statuant à nouveau,

CONDAMNE la société Spie Facilities à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] les sommes de :

vingt-huit mille trois cent trente euros et quatre-vingt centimes (28 330,80 euros) TTC au titre des travaux de reprise,

trois mille cent quarante six euros et quarante centimes (3 146,40 euros) TTC au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre,

deux mille euros (2 000 euros) de remboursement partiel de factures d’entretien,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Spie Facilities aux dépens d’appel,

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Spie Facilities à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de trois mille euros (3 000 euros) au titre des frais irrépétibles en appel,

REJETTE la demande de la société Spie Facilities fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente de chambre,