COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2025

N°2025/509

Rôle N° RG 21/09777 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXBD

[O] [V]

[M] [J]

C/

[T] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Layla TEBIEL

M^e Marina POUSSIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 17 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01813.

APPELANTS

Madame [O] [V]

née le 13 Mai 1984 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [M] [J]

né le 07 Avril 1987 à [Localité 4] (07), demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Jean-Paul MANIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

INTIME

Monsieur [T] [Z]

né le 04 Septembre 1960 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre,

et Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur,

chargées du rapport, qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par compromis en date du 30 octobre 2017, M. [T] [Z] a vendu à Mme [O] [V] et M. [M] [J] une villa à [Localité 5].

Dans l’acte, le vendeur s’est engagé à procéder, avant la signature de l’acte authentique, à des travaux de nettoyage, d’entretien et de remise en état et en eau de la piscine.

La vente a été réitérée par acte authentique du 2 mars 2018, aux termes duquel le vendeur a abandonné une somme de 5 000 euros sur le prix de vente à titre d’indemnisation forfaitaire de diverses dégradations. Une retenue de 2 000 euros a, par ailleurs, été opérée par le notaire afin de garantir l’enlèvement du mobilier restant dans l’immeuble avant le 9 mars 2018.

L’acte précise que le vendeur a remis la piscine en état de fonctionner.

Soutenant avoir découvert dès le lendemain de la vente que la piscine se vidait à un rythme anormal, les consorts [V] [J] ont, par acte du 9 avril 2018, assigné M. [Z] devant le tribunal de grande instance de Nice en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés et, subsidiairement du dol.

En cours de procédure, ils ont amplié leur demande de dommages-intérêts au titre de vices cachés affectant la toiture.

Par jugement du 17 juin 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné M. [Z] à payer aux consorts [V] [J] au titre de la garantie des vices cachés 2 600 euros de dommages-intérêts correspondant au coût de réparation de la piscine et 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— débouté les consorts [V] [J] de leur demande de dommages-intérêts en réparation de défauts affectant la toiture, d’un préjudice économique et d’un préjudice moral ;

— débouté M. [Z] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] à payer aux consorts [V] [J] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour condamner M. [Z], le tribunal a considéré que la piscine était affectée d’un vice au titre de fissures dans la structure en béton et au niveau de la tuyauterie, à l’origine d’une baisse régulière du niveau de l’eau, rendant l’ouvrage impropre à sa destination ; que ce vice avait été caché aux acquéreurs lors de la vente puisqu’ils n’avaient pu s’en rendre compte lors des visites et que M. [Z] ne pouvait se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés au motif qu’exerçant la profession d’agent immobilier, il devait être considéré comme un professionnel quand bien même le bien vendu lui appartenait.

Le tribunal a évalué à 2 600 euros le montant des dommages-intérêts propres à réparer le vice au motif que seule la tuyauterie de la bonde du bassin devait être réparée et il a évalué le trouble de jouissance à 1 500 euros.

En revanche, il a estimé les pièces produites insuffisantes pour démontrer l’existence, au jour de la vente, de désordres au niveau de la toiture.

Par acte du 29 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [V] et M. [J] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a condamné M. [Z] à leur payer 2 600 euros au titre du vice caché affectant la piscine et les a déboutés de leurs demandes au titre des défauts affectant la toiture, du préjudice économique et du préjudice moral.

Par ordonnance du 14 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables, les conclusions et le bordereau de pièces remis au greffe par M. [Z] le 12 décembre 2021.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 11 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Mme [V] et M. [J] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [Z] à leur payer 2 600 euros au titre du vice caché affectant la piscine et 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, les a déboutés de leurs demandes au titre des défauts affectant la toiture, ainsi que de leur préjudice économique et du préjudice moral ;

' le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

À titre principal,

' condamner M. [Z] à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de la garantie du vice caché affectant la piscine, 31 915,05 euros au titre de la garantie du vice caché affectant la toiture et, subsidiairement, 55 000 euros au titre de leur préjudice économique ;

En tout état de cause,

' débouter M. [Z] de ses demandes et le condamner à leur payer 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 7 500 euros au titre de leur préjudice moral et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur la garantie des vices cachés

1.1 Moyens des parties

Mme [V] et M. [J] font valoir que M. [Z] agent immobilier de profession et gérant de quatre entreprises spécialisées dans l’immobilier dans les dix dernières années, dispose d’une compétence dans le milieu de l’immobilier qui ne lui permet pas de se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, peu important que le bien vendu soit un bien personnel ; que si l’acquéreur qui revendique la garantie des vices cachés doit établir l’existence d’un vice au sens de l’article 1641 du code civil, il doit être considéré, en présence d’un dommage dont la cause est inconnue, qu’il révèle nécessairement l’existence d’un vice ; qu’en l’espèce, en mars 2018, soit quelques jours après la vente, la société Aqua Polyester a constaté une fissure importante dans la structure en béton de la piscine, à l’origine d’une perte d’eau anormale du bassin ; qu’ils ont par ailleurs, constaté une humidité anormale des murs de l’habitation, qui les a contraints à acheter un déshumidificateur, avant de requérir l’intervention de plusieurs professionnels qui ont conclu à une usure extrême des tuiles sur les rives et le faitage ainsi qu’à une absence d’isolation et relevé l’existence de diverses réparations de qualité douteuse, justifiant une réfection totale, hors charpente ; que le vice affectant la toiture préexistait à la vente puisque l’incendie qui a endommagé l’immeuble a eu lieu le 6 septembre 2019, soit plus d’un an et demi après l’introduction de l’instance et n’a pas affecté la toiture ; qu’étant profanes, ils n’étaient pas en mesure de déceler l’existence des vices, découverts par des professionnels à la faveur d’investigations techniques et que ces vices rendent les ouvrages impropres à leur destination puisqu’ils ne peuvent jouir dans des conditions normales d’une piscine dont le niveau baisse de manière significative en quelque jours et nécessite des remplissages coûteux et que les désordres affectant la toiture sont à l’origine d’une humidité permanente dans la maison avec propagation de moisissures et crainte d’infiltrations lors des intempéries.

M. [Z], qui n’a pas conclu dans les délais, est réputé s’approprier les motifs du jugement.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643, il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la caractérisation des quatre conditions suivantes :

— le vice doit être inhérent à la chose,

— le vice doit être caché,

— le vice doit être antérieur à la vente, ou à tout le moins déjà exister à l’état de germe,

— le vice doit rendre la chose impropre à son usage.

La charge de la preuve de l’existence de vices répondant aux conditions de l’article 1641 du code civil pèse sur l’acquéreur.

Le vendeur professionnel est irréfragablement présumé avoir connu, lors de la vente, les vices cachés, ce qui revient à l’assimiler au vendeur de mauvaise foi.

En l’espèce, l’acte de vente contient, page 9, une clause relative à l’état du bien, stipulant que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de la vente, tel qu’il l’a vu et visité, et qu’il n’a aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.

Cette clause précise que la clause d’exonération de garantie ne joue pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices étaient en réalité connus du vendeur.

Le vendeur professionnel n’est pas seulement celui qui vend en qualité de professionnel mais aussi celui que ses compétences techniques autorisent à assimiler à un vendeur professionnel en ce qu’il ne peut, par sa profession, les ignorer.

Les personnes dont l’activité principale consiste à gérer, acquérir ou vendre des immeubles sont des professionnels de l’immobilier. Par leur compétence technique, ils sont censés connaitre les défauts cachés de la chose vendue, même s’ils n’agissent pas dans le cadre de l’exercice de leur profession.

En l’espèce, M. [Z] exerce la profession d’agent immobilier, ce qui lui confère la qualité de professionnel, peu important que le bien litigieux soit un bien personnel et qu’il n’ait pas agi dans le cadre de l’exercice de sa profession.

La présomption de connaissance des vices étant irréfragable dans ce cas, M. [Z] n’est pas admis à rapporter la preuve contraire.

Pour démontrer l’existence de vices antérieurs à la vente, dissimulés lors de celle-ci et rendant les ouvrages impropres à leur destination, Mme [G] et M. [J] produisent :

— un document intitulé « compte rendu piscine », établi par la société Aqua Polyester le 5 mars 2018, soit cinq mois après la vente, faisant état de « fissures apparentes sous margelles », d’une usure des joints de mosaïque, d’une perte d’eau anormale, d’une prise balai condamnée et d’une buse de refoulement condamnée, d’un filtre à sable hors service, de l’inexistence de filtre dans le diffuseur interne et d’une charge filtrante insuffisante, préconisant le remplacement du filtre à sable, un contrôle des tuyauteries par mise sous pression et la reprise, dans le bassin, des fissures apparentes et des joints de mosaïque ainsi que la réalisation d’un revêtement d’étanchéité en cas de fuites sur structure ;

— un procès-verbal de constat dressé le mercredi 7 mars 2018 par Me [N], huissier de justice, relevant un dysfonctionnement de la filtration et de la prise balai, une buse bouchée et, dans le bassin, des fissures apparentes sous margelle, une usure des joints mosaïque, ainsi qu’un manque d’eau, alors que M. [B], salarié de la société Aqua polyester indiquait avoir rempli le bassin le samedi précédent, soit quatre jours plus tôt ;

— un devis de travaux de la société Aqua polyester portant sur le contrôle des tuyauteries, le remplacement du skimmer, le changement du filtre à sable, le remplacement de la bonde de fond, l’application d’un revêtement polyester et la reprise de l’étanchéité des murs et du fond ;

— deux devis de réfection de la toiture.

S’agissant de la piscine, il ressort, tant du compte-rendu de la société Aqua polyester que du procès-verbal dressé par l’huissier, que les fissures étaient apparentes.

L’huissier a constaté que bassin manquait d’eau alors qu’un employé de la société Aqua polyester avait rempli le bassin quatre jours auparavant.

Dans un courrier complétant son devis de travaux, la société Aqua polyester expose que la piscine est inutilisable car « la forte perte d’eau constatée » provient de la structure béton et non des canalisations sur lesquelles aucune fuite n’a été détectée ainsi que d’une fuite sur la canalisation de la bonde de fond dans le compartiment volet immergé et dans les skimmers endommagés.

Les acquéreurs produisent treize témoignages de membres de leur entourage qui, tous attestent n’avoir jamais vu la piscine en eau et fonctionnelle lorsqu’ils se rendaient chez eux, mais un bassin habité par des batraciens dans quelques centimètres d’eau croupissante.

Deux témoins déclarent que M. [J] et Mme [V] ont fait l’acquisition d’une piscine hors sol afin de pallier l’impossibilité d’utiliser la piscine litigieuse.

Ces attestations corroborent l’analyse technique de la société Aqua polyester et le constat de l’huissier selon lesquels la piscine n’est pas étanche et se vide en continu, étant observé que l’huissier a procédé à ses opérations en hiver, au cours du mois de mars, soit à une période de l’année où aucune évaporation d’eau en raison de fortes chaleurs ne peut être suspectée.

Certes, la piscine litigieuse, construite en 1976, soit quarante ans avant la vente du bien, était ancienne, de sorte que les acquéreurs ne pouvaient ignorer sa vétusté.

Pour autant, il résulte du compromis de vente que la question de l’état de la piscine a été discutée par les parties puisque le vendeur s’est engagé à des travaux de nettoyage, d’entretien et de remise en état et en eau de la piscine.

Dans l’acte authentique, M. [Z] a expressément déclaré avoir effectué les travaux auxquels il s’était engagé dans le compromis, affirmant que la piscine était « en bon état de fonctionnement » et ne rencontrait « aucune difficulté ».

Les remises consenties par le vendeur ne concernent pas la piscine mais diverses dégradations constatées par les acquéreurs lors de la visite du bien préalable à la signature de l’acte authentique. Quant à la somme séquestrée, elle avait pour vocation de garantir l’enlèvement des meubles laissés sur place par le vendeur.

Par conséquent, l’état de la piscine n’a donné lieu à aucune remise financière de la part du vendeur qui a déclaré qu’elle était en état de fonctionner.

Tel n’est pas l’avis du pisciniste qui, cinq mois après la vente, en tout début de printemps, a considéré qu’elle était impropre à son usage en raison d’une fuite en continu de l’eau du bassin, et dont le diagnostic de bassin fuyard est corroboré par le procès-verbal de constat dressé par l’huissier.

L’absence d’étanchéité du bassin rend la piscine impropre à l’usage auquel on la destine puisqu’elle nécessite un remplissage constant, nécessairement onéreux au regard des volumes de l’ouvrage. A tout le moins, ce vice en diminue l’usage dans des proportions telles que les acheteurs n’aurait pas acquis l’immeuble ou en aurait donné un moindre prix, s’ils en avaient eu connaissance puisqu’il est acquis aux termes des clauses figurant dans le compromis et l’acte authentique que l’état de la piscine a fait l’objet de discussions expresses entre les parties et que le vendeur a certifié qu’elle était en « bon état de fonctionnement ».

Si Mme [V] et M. [J] ont visité le bien à deux reprises et pu constater, car elles étaient apparentes, les fissures affectant la piscine ainsi que sa vétusté, ils ne pouvaient mesurer l’ampleur et l’étendue du vice puisque de l’avis du pisciniste, ce ne sont pas ces fissures qui sont à l’origine de la fuite, ni les canalisations mais la structure béton et la bonde de fond dans le compartiment volet immergé et dans les skimmers endommagés.

En conséquence, alors que ces fuites étaient indécelables par un profane, ils pouvaient légitimement penser que l’ouvrage était, en dépit des fissures, en état de fonctionner normalement. Ils ont été confortés dans cette opinion par la clause insérée dans l’acte authentique de vente, étant rappelé qu’ils n’étaient pas tenus de procéder à des investigations pour pallier l’inexactitude des déclarations du vendeur, qui a activement 'uvré à les convaincre que la piscine était utilisable.

M. [Z] étant, en sa qualité de professionnel, présumé connaitre ce vice, en doit garantie à ses acheteurs en application de l’article 1641 du code civil.

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, les acquéreurs produisent un devis établi par la société Aqua polyester le 3 mai 2018 décrivant et chiffrant les travaux nécessaires au titre du contrôle des tuyauteries déjà effectuée pour rechercher l’origine de la fuite (13 375 euros), du remplacement des skimmers (3 300 euros), du filtre à sable (1 850 euros ), du remplacement de la bonde de fond du coffre volet (2 600 euros) et de l’application d’un revêtement polyester armé avec gelcoat et topcoat de finition, ainsi que des travaux d’étanchéité des murs et du fond du bassin (9 775 euros), soit un total, toutes taxes comprises, de 22 050 euros.

Dans le document qui accompagne ce devis, M. [B] explique qu’après vérification des tuyauteries, aucune fuite n’a été détectée, hormis sur celle équipant la bonde fond du coffre volet et qu’il est nécessaire, pour mettre un terme aux fuites d’eau du bassin de remplacer les skimmers. Il ajoute que le filtre à sable est également hors service. Or, ce filtre a pour vocation de nettoyer l’eau du bassin en éliminant les débris et particules qui troublent l’eau.

Ce devis, corroboré par des explications techniques, a été communiqué et produit aux débats, de sorte que M. [Z] a été en mesure d’en discuter la pertinence.

Dès lors, les travaux nécessaires pour mettre un terme au vice rendant la piscine impropre à son usage ne sauraient être limités à un simple changement de la tuyauterie de la bonde.

M. [Z] sera donc condamné à payer à M. [J] et Mme [V] une somme de 20 000 euros, afin de demeurer dans les limites de la demande, correspondant aux travaux nécessaires pour remédier au vice dont il doit garantie.

A ce préjudice, s’ajoute un trouble de jouissance caractérisé par l’impossibilité d’user, dans des conditions normales, de l’ouvrage, puisqu’ils n’ont pu, sauf à engager une dépense démesurée pour maintenir un niveau d’eau constant, remettre efficacement la piscine en eau afin de l’utiliser.

Ce préjudice ne saurait demeurer sans réparation et justifie, au regard du temps écoulé depuis la vente (près de huit ans), de leur allouer une somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts.

En revanche, après réparation de ce trouble de jouissance, M. [J] et Mme [V] ne caractérisent pas le préjudice moral qu’ils allèguent, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts à ce titre.

S’agissant de la toiture, qui ne faisait initialement l’objet d’aucune réclamation indemnitaire, M. [J] et Mme [V] ne produisent aucune analyse technique démontrant qu’au-delà de sa vétusté, qu’ils ne pouvaient ignorer au regard de l’ancienneté du bâtiment construit dans les années 1940, elle est à l’origine d’infiltrations et d’un taux d’humidité rendant l’immeuble impropre à son usage.

L’acte de vente ne comporte aucune clause particulière afférente à l’état de la toiture.

Les acquéreurs produisent tout au plus deux devis de sociétés spécialisés dans les charpentes et toitures, établis en février et mars 2019, soit dix-huit mois après la vente, qui, s’ils décrivent et chiffrent des travaux de réfection de la toiture, n’établissent que ces travaux sont indispensables pour remédier à un défaut inhérent à la toiture, caché lors de la vente et rendant l’immeuble impropre à l’habitation.

Il n’est donc établi par aucune pièce que la toiture était, au jour de la vente, impropre à assurer le couvert de l’immeuble, ni qu’il existe à l’intérieur, comme ils le soutiennent, une humidité excessive en raison d’infiltrations.

Par conséquent, à défaut d’établir l’existence d’un vice caché dans la toiture, c’est à raison que le tribunal les a déboutés de leurs demandes indemnitaires à ce titre.

2/ Sur le dol

2.1 Moyens des parties

M. [J] et Mme [V] font valoir qu’à défaut de vice caché, la dissimulation par le vendeur de l’état réel de la toiture relève d’une dissimulation frauduleuse, constitutive d’un dol ayant vicié leur consentement puisque M. [Z] les a assurés de la bonne qualité de la toiture, ce qui s’est avéré inexact et qu’un examen visuel démontre qu’il a eu recours à de la calandrite pour remédier à un défaut d’étanchéité de la toiture.

M. [Z], qui n’a pas conclu dans les délais, est réputé s’approprier les motifs du jugement.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Le dol suppose des man’uvres délibérées destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant. Il renvoie à une tromperie qui conduit l’autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction.

Il implique par conséquent la preuve d’un élément matériel et d’un élément intentionnel.

En l’espèce, les acheteurs ne produisent aucune pièce démontrant que, lors de la vente, la toiture était affectée de désordres sciemment dissimulés par M. [Z] afin de les convaincre à acheter.

Il a été rappelé plus haut que le bâtiment acquis date des années 1940, ce qu’ils ne pouvaient ignorer, et que les deux devis, purement descriptifs de travaux et établis dix-huit mois après la vente, sont insuffisants pour conclure à l’existence de désordres dépassant la seule vétusté de la toiture ainsi qu’à une dissimulation frauduleuse par M. [Z] d’informations ayant déterminé le consentement des acheteurs.

La présence de calandrite sur la toiture, à supposer que la photographie produite, qui ne présente aucune garantie, démontre que ce matériau a été utilisé pour colmater la toiture, les acquéreurs ne démontrent pas que M. [Z], qui a reçu ce bien par donation-partage, a réalisé ou commandé lui-même les dits travaux, de sorte qu’il ne pouvait en ignorer l’existence.

Par ailleurs, l’acte de vente ne contient aucune clause par laquelle M. [Z] aurait, comme pour la piscine, assuré les acquéreurs du bon état de la toiture.

Par conséquent, à défaut de démontrer une quelconque dissimulation intentionnelle concernant l’état de la toiture, aucune demande indemnitaire ne peut prospérer sur ce fondement.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre.

En l’espèce, M. [Z] succombe.

Par conséquent, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées et M. [Z] supportera la charge des entiers dépens d’appel.

L’équité justifie d’allouer à M. [J] et Mme [V] une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Nice le 17 juin 2021 en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer aux consorts [V] [J] 2 600 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du vice caché affectant la piscine et 2 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Le confirme pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [T] [Z] à payer à Mme [O] [V] et M. [M] [J], ensemble, une somme de 20 000 euros en réparation du désordre affectant la piscine et 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne M. [T] [Z] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [Z] à payer à Mme [O] [V] et M. [M] [J], ensemble, une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

Le greffier Le président