Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 3, 18 décembre 2025, n° 21/07981

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires tendant à la nullité...
- Motifs de la décision
- Sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires tendant à admettre...
- Motifs de la décision
- Sur l'appel incident de la SAS Ista et sa demande reconventionnelle en paiemen...
- Motifs de la décision
- Sur les demandes annexes
- Dispositif

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TCOM Antibes 21 mai 2021

CA Aix-en-Provence
Confirmation 18 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des conditions générales de vente
La cour a estimé que le syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale, ne peut pas être considéré comme un consommateur et que les conditions générales étaient suffisamment lisibles et intelligibles.
Accepté
Inexécution des obligations par la SAS Ista
La cour a reconnu que le syndicat des copropriétaires était fondé à invoquer l'exception d'inexécution, mais a confirmé que les demandes de remboursement des factures antérieures à l'invocation de cette exception n'étaient pas justifiées.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en première instance et en appel
La cour a jugé que l'équité justifiait la condamnation de la SAS Ista à payer une somme au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 3, 18 déc. 2025, n° 21/07981
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/07981
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE d'Antibes, 21 mai 2021, N° 2020001252
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Joëlle HELOU-MICHELJérémie GHEZ
Parties :	S.A.S. ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/07981 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRIA

S.D.C. LES LAVANDES

S.A.S. ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE

Copie exécutoire délivrée

le : 18/12/25

à :

M^e Joëlle HELOU-MICHEL

M^e Jérémie GHEZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce d’ANTIBES en date du 21 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2020 001252.

APPELANTE

S.D.C. LES LAVANDES, prise en la personne de son Syndic la SAS AGEFIM CONSULTANTS, [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A.S. ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Annie PROSPERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président, magistrat rapporteur

M^me Claire OUGIER, Présidente de chambre

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS & PROCÉDURE

Par contrat prenant effet le 1er octobre 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Lavandes situé au [Localité 4] (Alpes Maritimes) a attribué à la SAS Ista Azuréenne de Comptage (ci-après dénommée Ista) la location, l’entretien et le relevé des compteurs d’eau. Des dysfonctionnements et anomalies concernant les relevés de consommation ont déterminé le syndicat des copropriétaires, en début d’année 2018, à suspendre le règlement des factures dans l’attente d’un retour à la normale.

Le syndicat des copropriétaires a résilié le contrat par courrier du 6 août 2019 et a changé de prestataire.

Par courrier du 30 janvier 2020, la SAS Ista a sommé le syndicat des copropriétaires de lui régler un arriéré de 14 253,31 euros.

Par assignation du 11 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal de commerce d’Antibes :

— à titre principal, d’une demande de nullité du contrat et de condamnation de la SAS Ista au remboursement de diverses sommes, et

— à titre subsidiaire, d’une demande d’admission de l’exception d’inexécution.

Par jugement du 21 mai 2021, le tribunal de commerce d’Antibes a, notamment :

— débouté le syndicat des copropriétaires Les Lavandes de sa demande de nullité du contrat,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Ista au paiement de la somme de 21 056,34 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’admission de l’exception d’inexécution,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Ista au paiement de la somme de 6 870,64 euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Ista les sommes de 7 040,79 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2020, 140 euros de frais de relance, 1 408,15 euros à titre de clause pénale

— rejeté le surplus des demandes, fins et conclusions,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SAS Ista la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 31 mai 2021 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a interjeté appel du jugement en ce qu’il :

— l’a débouté de ses demandes de nullité du contrat, de condamnation de la société Ista au paiement de la somme de 21 056,34 euros, d’admission de l’exception d’inexécution, et de condamnation de la société Ista au paiement de la somme de 6 870,64 euros,

— l’a condamné à payer à la société Ista les sommes de 7 040,79 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2020, 140 euros de frais de relance, 1 408,15 euros à titre de clause pénale et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant notifiées par la voie électronique le 25 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien-fondé en son appel,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires Les Lavandes de sa demande de nullité du contrat,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Ista au paiement de la somme de 21 056,34 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’exception d’inexécution,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la SAS Ista au paiement de la somme de 6 870,64 euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Ista les sommes de 7 040,79 euros en principal, 140 euros de frais de relance, 1 408,15 euros à titre de clause pénale et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et, statuant à nouveau,

À titre principal,

— juger que les conditions générales de vente du contrat liant le syndicat des copropriétaires et la SAS Ista supportent des mentions qui doivent être qualifiées de non lisibles pour ne pas respecter une taille de police de caractères suffisante,

— prononcer en conséquence la nullité du contrat liant les parties et l’obligation corrélative pour la SAS Ista de rembourser les sommes perçues,

— condamner la SAS Ista au paiement des sommes perçues en exécution du contrat, soit la somme de 21 056,34 euros,

À titre subsidiaire,

— juger que la SAS Ista a reconnu dès 2018 ne pas être en mesure « de fournir une relève correcte »,

— admettre le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le syndicat des copropriétaires à la demande de paiement de la somme de 14 253,31 euros, et dire que cette somme n’est pas due,

— condamner la SAS Ista au remboursement des sommes versées par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 6 870,64 euros,

— condamner la SAS Ista au paiement de cette somme,

En tout état de cause,

— condamner la SAS Ista au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 novembre 2021, la SA Ista Azuréenne de Comptage demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes :

' de nullité du contrat,

' de condamnation de la SAS Ista au paiement de la somme de 21 056,34 euros,

' d’admission de l’exception d’inexécution,

' de condamnation de la SAS Ista au paiement de la somme de 6 870,64 euros,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 140 euros au titre des frais de relance,

— le réformer pour le surplus,

Et, y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes :

' 21 663,15 euros en principal au titre des factures impayées,

' 240 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement,

' 4 332,63 euros au titre de la clause pénale,

' 3 000 euros au titre de l’article 700 du du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

* * *

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 30 septembre 2025. Le dossier a été plaidé le 14 octobre 2025 et mis en délibéré au 18 décembre 2025.

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires tendant à la nullité du contrat et des conditions générales de vente :

Le syndicat des copropriétaires considère qu’il est dans la situation d’un consommateur dans ses rapports contractuels avec la SAS Ista. À ce titre, il est fondé à exiger la clarté, la lisibilité et l’intelligibilité des clauses conditions générales de vente, conformément aux articles L.133-2 et L.221-5 du code de la consommation, ainsi qu’à l’article R.311-6 qui exige l’emploi d’une police de caractères en taille 8 ' étant précisé que la taille 8 est également préconisée par la recommandation 94-02 du 17 décembre 1991 de la commission des clauses abusives. Il est fait grief en définitive au premier juge de n’avoir pas tiré les conséquences du non-respect de la taille 8, et d’avoir ainsi substitué à ce critère, réglementaire et objectif, un critère très subjectif fondé sur sa propre appréciation de la lisibilité de la clause. Les conditions générales et le contrat relatif aux compteurs d’eau ayant partie liée, la nullité du contrat est nécessairement encourue.

La SA Ista fait valoir que les conditions générales relèvent de façon générale du pouvoir discrétionnaire d’appréciation des juges du fond qui, en l’occurrence, n’ont rien trouvé à y redire. La SA Ista souligne l’importance du délai (8 ans) entre la conclusion du contrat et la cessation de tout paiement de ce chef.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires a la personnalité morale, conformément à l’alinéa 1er de l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis. Il n’est donc pas éligible au statut de consommateur qui ne s’applique qu’aux personnes physiques. Il peut néanmoins être considéré comme un non-professionnel s’il n’agit pas à des fins professionnelles.

L’article R.311-6 du code de la consommation dont se prévaut le syndicat des copropriétaires a été abrogé par le décret 2011-136 du 1er février 2011. Ce texte ne concernait en tout état de cause que l’hypothèse particulière de l’offre préalable de crédit à la consommation (article L.311-8 du même code).

L’article L.221-5 dudit code est applicable et exige que l’information délivrée par le professionnel soit lisible et compréhensible. En l’occurrence, la cour estime à l’instar du premier juge que la lisibilité et l’intelligibilité des conditions générales dûment paraphées par le syndic Urbania n’appellent pas d’observations particulières. La taille des caractères ne constitue aucunement un motif péremptoire d’annulation du contrat.

Sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires tendant à admettre l’exception d’inexécution et la répétition de l’indu :

Le syndicat des copropriétaires souligne que la SAS Ista a implicitement admis sa responsabilité aux termes d’un courrier électronique du 26 octobre 2018 : « nous vous confirmons malgré nos interventions de reprogrammation que nous constatons toujours des anomalies qui ne nous permettent pas de vous fournir une relève correcte ».

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’article 1219 du code civil aux termes duquel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

La SA Ista conteste l’applicabilité de l’article 1219 du code civil, ce texte n’étant entré en vigueur que le 1er octobre 2016. Elle ajoute qu’elle n’est tenue en tout état de cause que d’une obligation de moyens lors du relevé des compteurs. En effet, l’article 2.3.5 des conditions générales stipule que « se trouve exclu des obligations d’entretien du prestataire, le remplacement des appareils suite à un événement dont le prestataire n’est pas responsable ». En l’espèce, précisément, les compteurs avaient été posés par le prédécesseur de la société ISTA afin de procéder au relevé par radio, et étaient équipés de piles d’une durée de fonctionnement de 10 ans. Par courrier du 26 octobre 2018, la SAS Ista a donc préconisé la rénovation complète des compteurs et l’emploi de la télé-relève.

Sur ce,

Pour pouvoir s’exonérer de son obligation à paiement et agir en restitution le cas échéant, le syndicat des copropriétaires doit prouver non seulement l’inexécution par la SAS Ista de l’une de ses obligations, mais encore la gravité indiscutable de celle-ci.

En l’occurrence, la SAS Ista a admis par courrier du 3 mai 2018 adressé au syndicat des copropriétaires que « lors de nos dernières relèves, et malgré nos interventions de reprogrammation, nous constatons toujours quelques anomalies qui ne nous permettent pas de vous fournir une relève correcte ». La SAS Ista a certes proposé de remplacer les compteurs existants par des produits bénéficiant de la technologie télé-relève, mais sous réserve de reconduire le contrat pour la même durée, soit 5 ans, conformément à l’article 9 du contrat : « cette intervention ['] sera réalisée sans frais pour la copropriété en échange de votre consentement à poursuivre notre collaboration pour une même durée ».

En réalité, l’article 3 du contrat de location ' entretien ' relevé des compteurs d’eau stipule que « pendant la durée du contrat, le prestataire assure le bon fonctionnement des appareils dans le cadre d’une utilisation normale ; tout appareil loué, reconnu défectueux par nos soins, est remplacé sans facturation supplémentaire ».

La SAS Ista a donc ajouté une condition à son intervention que le contrat ne comportait pas.

À la suite d’un courrier électronique du 16 octobre 2018 aux termes duquel le syndicat des copropriétaires a procédé à une synthèse des dysfonctionnements apparus lors du relevé des compteurs de plusieurs copropriétaires, la SAS Ista a admis derechef, par courrier électronique du 26 octobre 2018, que « nous constatons toujours des anomalies qui ne nous permettent pas de vous fournir une relève correcte », et qu’il convenait de procéder à une « rénovation complète afin d’être en mesure d’assurer la continuité du service » et de remplacer les compteurs d’eau chaude et d’eau froide.

Le syndicat des copropriétaires était donc fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution, l’impossibilité de garantir la fiabilité de la relève des compteurs constituant indiscutablement la méconnaissance grave d’une obligation essentielle de la SAS Ista.

Le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SAS Ista les sommes suivantes :

—  7 040,79 euros en principal, au titre des factures antérieures à la résiliation intervenue le 6 août 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2020,

—  140 euros de frais de relance,

—  1 408,15 euros à titre de clause pénale.

La rétrocession de toutes sommes payées par le syndicat des copropriétaires au vu du jugement revêtu de l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé pour autant à prétendre au remboursement des factures échues antérieurement à la date à laquelle il a invoqué l’exception d’inexécution, a fortiori au remboursement de l’ensemble des paiements intervenus depuis la date de conclusion du contrat. Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la SAS Ista à lui payer les sommes de 6 870,64 et 21 056,34 euros.

Sur l’appel incident de la SAS Ista et sa demande reconventionnelle en paiement de l’intégralité des factures émises :

La SAS Ista soutient que le syndicat des copropriétaires ne pouvait résilier le contrat avant la date anniversaire du 1er octobre 2021 et qu’il reste débiteur de la somme de 14 253,31 euros ventilée comme suit :

— facture 3340006613 du 8 octobre 2018 d’un montant de 6 303 euros,

— facture 3340006781 du 8 octobre 2018 d’un montant de 737,79 euros,

— facture 3340016092 du 10 octobre 2019 d’un montant de 6 457,44 euros,

— facture 3340016487 du 16 octobre 2019 d’un montant de 755,08 euros.

La SAS Ista entend par ailleurs être réglée des frais de relance qu’elle a exposés, conformément à l’article 6 des conditions générales, et de deux factures 3340025967 et 3340026131 au titre de la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, date effective de la résiliation. Soit un montant total dû en principal de 21 663,15 euros, auquel s’ajoute le montant de la clause pénale de 20 %, soit 4 332,63 euros.

La SAS Ista invoque en définitive une créance totale de 26 375,78 euros ventilée comme suit :

— principal : 21 663,15 euros,

— intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 25 juin 2020 et jusqu’à parfait paiement,

— pénalités de retard dues jusqu’à parfait paiement (au taux BCE + 10 points),

— frais administratifs de relance : 140 euros,

— indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement : 240 euros,

— clause pénale : 4 332,63 euros.

Le syndicat des copropriétaires soutient ne rien devoir à la SAS Ista.

Sur ce,

Les conditions de l’exception d’inexécution sont satisfaites. La résolution du contrat prononcée le 6 août 2019 par le syndicat des copropriétaires est fondée en fait et en droit. Les demandes indemnitaires de la SAS Ista sont sans objet.

Sur les demandes annexes :

L’équité justifie la condamnation de la SAS Ista à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme les dispositions du jugement entrepris soumises à la cour, hormis en ce qu’il a :

— refusé d’admettre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] au bénéfice de l’exception d’inexécution,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à la SAS Ista Azuréenne de Comptage les sommes de 7 040,79 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2020, 140 euros de frais de relance, 1 408,15 euros à titre de clause pénale,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à la SAS Ista Azuréenne de Comptage la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens de première instance.

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] était fondé à invoquer le bénéfice de l’exception d’inexécution.

Déboute la SAS Ista Azuréenne de Comptage de ses demandes en paiement contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de ses demandes en paiement contre la SAS Ista Azuréenne de Comptage.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Rappelle que la rétrocession de toutes sommes payées par le syndicat des copropriétaires au vu du jugement du tribunal de commerce d’Antibes du 21 mai 2021 est de droit.

Condamne la SAS Ista Azuréenne de Comptage à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et devant la cour.

Condamne la SAS Ista Azuréenne de Comptage aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT